Inconvénients liés aux frais d'entretien des appartements à Vinh

De nombreux problèmes

Conformément à la loi sur le logement de 2014, après que l'immeuble d'appartements a élu un conseil d'administration, l'investisseur est responsable du transfert de tous les frais d'entretien au conseil d'administration pour effectuer l'entretien et la réparation des éléments communs de l'immeuble d'appartements.

De nombreux immeubles d'habitation de Nghe An n'ont pas encore de conseil d'administration. Photo : QA

Mais en réalité, la passation de pouvoirfrais d'entretien de l'appartementIl existe encore de nombreuses lacunes à Nghe An. L'une d'elles est que de nombreux immeubles d'habitation n'ont pas encore mis en place de conseil d'administration pour leur gestion, ce qui fait que les fonds nécessaires n'ont pas été débloqués. Les données du Département de l'urbanisme de la ville de Vinh montrent qu'à ce jour, 21 immeubles de la ville n'ont toujours pas mis en place de conseil d'administration pour diverses raisons, telles que la réticence des résidents à participer, le manque de disponibilité et le manque de clarté des politiques du conseil d'administration, etc.

Par exemple, dans le quartier de Ben Thuy, il y a trois immeubles d'habitation : Ben Thuy, la coopérative Trung Do et Gia Thinh Phat. Cependant, à ce jour, aucun d'eux n'a encore mis en place de conseil d'administration. M. Nguyen Xuan Huan, président du comité populaire du quartier de Ben Thuy, a déclaré : « Ces immeubles ont tenu de nombreuses réunions pour élire un conseil d'administration, mais aucun accord n'a été trouvé sur les personnes et les critères de sélection. Par conséquent, aucun immeuble n'a de conseil d'administration. Le quartier a également fait des demandes et des pressions à plusieurs reprises, mais sans succès. »

Le quartier de Quang Trung compte le plus grand nombre d'immeubles d'habitation de la ville de Vinh. Photo : QA

L'arrondissement de Quang Trung compte le plus grand nombre d'immeubles d'appartements de la ville de Vinh, avec 22 bâtiments. Cependant, le nombre d'immeubles dotés d'un conseil d'administration bien établi se compte sur les doigts d'une main. Par conséquent, les frais d'entretien restent à la charge de l'investisseur et n'ont pas été versés.

D'autre part, il existe des cas où l'immeuble a mis en place un conseil d'administration, mais l'investisseur l'évite délibérément et ne verse pas l'intégralité des frais d'entretien comme prescrit.
Par exemple, à Truong Thi Petroleum Apartment, dans le quartier de Truong Thi, un conseil d'administration composé de cinq membres a été mis en place en 2018, dont quatre résidents et un représentant de l'investisseur. À ce jour, l'investisseur n'a pas encore versé l'intégralité des frais d'entretien au conseil d'administration, tandis que de nombreux éléments de l'immeuble ont commencé à se dégrader.

L'investisseur de Truong Thi Petroleum Apartment évite de reverser les frais de gestion au conseil d'administration. Photo : QA

Selon la direction de l'immeuble, l'investisseur n'a jusqu'à présent versé qu'environ 500 millions de VND, et doit encore 1,1 milliard de VND de frais d'entretien. Ce montant correspond à la contribution des résidents à l'entretien et à la maintenance de l'immeuble, mais l'investisseur a constamment retardé les travaux et omis de les remettre à la direction, ce qui a entraîné une détérioration croissante des biens.

Le 7 avril 2023, le conseil d'administration de la résidence Truong Thi Petroleum a déposé une requête auprès du Comité populaire de la province de Nghe An, de la police provinciale et du Comité populaire de la ville de Vinh concernant le retard et le non-paiement délibérés des frais d'entretien par l'investisseur. La requête indiquait que, bien que l'investisseur se soit engagé à verser les frais d'entretien (près de 1,1 milliard de dôngs) avant le 30 novembre 2022, il n'a, à ce jour, ni coordonné ni répondu au conseil d'administration concernant le plan d'engagement de remboursement de la dette.

M. Nguyen Duc Kiem, directeur du conseil d'administration de l'immeuble d'appartements Truong Thi Petroleum, était mécontent : en 2022, après 12 ans d'exploitation, l'immeuble présentait des signes de détérioration, la peinture s'écaillant sur toute la surface extérieure. Faute de fonds de l'investisseur, les résidents ont dû verser une contribution de 2 à 5 millions de VND par foyer pour embaucher des ouvriers chargés de repeindre l'immeuble. Ce coût est inclus dans les frais d'entretien. Cependant, l'investisseur n'ayant pas payé, ils ont dû faire appel aux résidents, malgré leur mécontentement.

Les murs des couloirs de l'immeuble Truong Thi Petroleum s'écaillent, et l'ascenseur tombe fréquemment en panne. Photo : QA

Une situation similaire s'est produite dans la résidence Trung Duc, qui a mis en place un conseil d'administration début 2022. Cependant, l'investisseur a délibérément omis de verser les frais d'entretien, alors même que l'immeuble présentait des éléments dégradés nécessitant des réparations. M. Nguyen Anh Tuan, représentant du conseil d'administration de cette résidence, a déclaré : « Après plusieurs mois de dépôt de requête, l'investisseur a également versé les frais d'entretien de près de 3,8 milliards de VND versés par les résidents. Cependant, ils ont continué à se soustraire au paiement de ces frais, ne les versant pas comme prévu. Nous collaborons actuellement avec plusieurs cabinets d'avocats pour déposer une requête auprès des autorités compétentes, demandant à l'investisseur de s'acquitter de ses responsabilités. »

En fait, à Vinh, certains investisseurs immobiliers n'ont toujours pas intégralement versé les frais d'entretien au conseil d'administration, comme prévu. M. Hoang Manh Cuong, vice-président du comité populaire du quartier de Vinh Tan, a déclaré : « Il y a actuellement dix immeubles d'appartements dans la zone, dont neuf ont mis en place des conseils d'administration, dont quatre ont essentiellement versé les frais d'entretien au conseil d'administration, les cinq immeubles restants n'ayant pas encore été intégralement versés, ce qui affecte l'entretien et la réparation des parties communes de l'immeuble. »

Nécessité de transparence dans l'utilisation des frais de maintenance

Actuellement, de nombreux résidents en appartement, bien que payant des charges, ne se soucient pas de savoir qui les gère et les utilise. Nombreux sont ceux qui confondent même les charges d'entretien avec les charges mensuelles de service, calculées en fonction de la superficie de chaque appartement.

L'ascenseur de l'immeuble Glory Palace est constamment en panne, ce qui provoque la colère des résidents. Photo : QA

Dans l'immeuble Glory Palace, rue Cao Huy Dinh, à Vinh, de nombreux éléments ont récemment été dégradés et endommagés, notamment l'ascenseur, et le sol du couloir s'écaille. Il convient de noter que, malgré sa mise en place il y a sept ans, le conseil d'administration n'a pas fonctionné efficacement. Certains de ses membres ont déménagé, ce qui a empêché le versement des frais d'entretien, actuellement détenus par l'investisseur. Chaque fois qu'un élément est endommagé, l'investisseur mobilise des ouvriers pour le réparer. Cependant, selon les résidents, ils ignorent le montant des frais de réparation, leur provenance et si l'investisseur les utilise dans les 2 % de frais d'entretien versés par les résidents et conservés par l'investisseur.

Dans l'immeuble Tan Phuc, quartier Vinh Tan, la liste des paiements des frais d'entretien des appartements de 2011 à 2021 s'élève à plus de 790 millions de VND, mais certains bons de paiement n'indiquent que le montant général du paiement comme « Paiement des frais d'entretien de l'appartement Tan Phuc », sans indiquer clairement le paiement pour quels éléments de réparation et d'entretien, à quel point ils sont dégradés, ce qui fait que beaucoup de gens s'interrogent.

L'immeuble Tan Phuc est situé rue Le Mao (Vinh-Ville). Photo : QA

Conformément aux dispositions de la loi sur le logement de 2014, le conseil d'administration de l'immeuble est responsable de la gestion et de l'utilisation du fonds d'entretien à bon escient, pour les éléments nécessitant un entretien, conformément au plan d'entretien approuvé par l'assemblée générale annuelle de l'immeuble. L'utilisation de ce fonds doit faire l'objet d'une facturation, d'un paiement et d'un règlement conformément aux dispositions de la loi de finances, et être déclarée à l'assemblée générale. Cependant, l'utilisation des frais d'entretien des appartements sans transparence a persisté dans de nombreux immeubles, provoquant des conflits entre les résidents et le conseil d'administration.

Actuellement, les résidents des immeubles collectifs souhaitent que les investisseurs reversent rapidement les frais d'entretien au conseil d'administration afin qu'il les utilise correctement pour l'entretien et la réparation des éléments dégradés. Parallèlement, le conseil d'administration élu par les résidents doit posséder une véritable expertise en gestion, être responsable, assurer la transparence des recettes et des dépenses, être transparent et accessible aux résidents. Il est également recommandé aux autorités compétentes de renforcer la supervision et de sanctionner sévèrement les investisseurs et les conseils d'administration qui ne reversent pas les frais d'entretien ou qui les utilisent de manière opaque ou abusive.

Les frais d'entretien des appartements servent à entretenir et à réparer les éléments communs de l'immeuble tels que les ascenseurs, les systèmes de protection incendie, etc. Photo : QA

Un représentant du Département de l'habitat et de la gestion immobilière du Département de la construction de Nghe An a déclaré : « Les frais d'entretien constituent un problème urgent, susceptible de provoquer des litiges entre résidents et investisseurs dans les immeubles d'habitation actuels. » C'est pourquoi, depuis novembre 2022, le Comité populaire provincial a mis en place une équipe interdisciplinaire, dirigée par le Département de la construction, chargée d'examiner et de contrôler le respect de la réglementation relative à l'exploitation et à la gestion des immeubles d'habitation après investissement, notamment les questions liées aux frais d'entretien. L'équipe procède actuellement à des vérifications et collecte des données et présentera prochainement un rapport au Comité populaire provincial.