Opportunité d'accélérer le marché immobilier industriel de Nghe An

Promouvoir l'avantage de « venir plus tard et arriver en premier »

Grâce à leur avance et à leur capacité à attirer les investissements, les parcs industriels (PI) ont jusqu'à présent été largement occupés et développés de manière stable dans les villes phares du développement industriel telles que Hô-Chi-Minh-Ville, Hanoï, les provinces méridionales de Binh Duong, Dong Nai et Hai Duong, Bac Ninh et Bac Giang, ainsi que dans les provinces septentrionales de Bac Giang, Bac Giang et autres. Par conséquent, les ressources foncières disponibles pour le développement industriel sont limitées. Dans le contexte actuel, étendre la superficie des PI est complexe et la demande de terrains locatifs reste importante, ce qui explique la hausse constante des prix.

Un homme d'affaires venu à Nghe An pour louer un terrain dans un parc industriel a déclaré : « Étant donné que le fonds foncier dans les parcs industriels du Nord s'est épuisé, ces dernières années, les prix de location des terrains ont augmenté rapidement, passant d'environ 90 à 100 USD/m2/an auparavant, ils ont augmenté en moyenne à 150 USD, et parfois même jusqu'à 180 USD/m2/an. »

Alors que les centres industriels manquent d'espace et que les loyers sont élevés, à Nghe An en particulier et dans les provinces du Centre-Nord en général, grâce à l'espace disponible et à des loyers modérés, le secteur constitue une option viable pour les investisseurs. Plus précisément, à Nghe An, selon les informations des entreprises d'infrastructures de parcs industriels, les prix varient selon le contrat, la superficie et la durée de location, mais restent généralement moins chers que dans d'autres zones industrielles clés. L'enquête a révélé que les loyers fonciers àParcs industriels de Nghe Anactuellement populaire entre 48 et 100 USD/m2/an.

L'Association des entreprises de Ho Chi Minh-Ville, lors d'un voyage de travail dans la province de Nghe An, a partagé : Récemment, en raison de l'espace limité et des fonds fonciers pour le développement industriel, au lieu de recevoir et d'attirer tous les projets comme auparavant, les grands centres industriels comme Ho Chi Minh-Ville doivent choisir, en privilégiant uniquement l'attraction de projets dotés d'équipements et de technologies modernes et en n'encourageant pas les projets utilisant de gros fonds fonciers, en particulier les projets dotés de technologies qui ont un grand impact et une grande influence sur l'environnement.

Les contraintes des localités mentionnées ci-dessus constituent également des opportunités pour des localités comme Nghe An. L'établissement de relations de coopération permettra aux localités de partager pleinement l'information, de se connecter et de coopérer, et d'attirer des investissements vers des projets pertinents. De même, l'Association des entreprises et le Centre de promotion de l'investissement, du commerce et du tourisme de Hanoi mènent régulièrement des activités conjointes et collaboratives pour attirer les investissements à Nghe An.

Bien que le prix de location des terrains ne soit pas un facteur déterminant dans l'investissement, grâce à la mise en place récente d'une grille tarifaire spécifique pour les parcs industriels et à l'attrait d'investisseurs spécialisés dans les infrastructures, Nghe An a acquis un avantage concurrentiel par rapport aux autres provinces pour attirer les investissements dans les parcs industriels. Plus précisément, au cours des dix dernières années, grâce à l'attraction de WHA, VSIP et Hoang Thinh Dat, grâce à des infrastructures d'investissement synchrones, Nghe An est devenue une destination de choix pour les investisseurs étrangers directs (IDE) qui se rendent au Vietnam pour étudier et rechercher des opportunités d'investissement.

M. Dang Quang Tuan - Chef du département des ressources naturelles et de l'environnement, Conseil de gestion de la zone économique du Sud-Est

Du côté des investisseurs dans les infrastructures des parcs industriels, ils ont également estimé que grâce à la nouvelle liste de prix des terrains spécifiquement pour les parcs industriels qui est calculée de manière plus raisonnable, les entreprises d'investissement en infrastructures sont plus proactives dans la négociation des prix de location avec les investisseurs secondaires ; en même temps, c'est la base pour considérer la décision d'étendre l'investissement dans la phase suivante.

Grâce à ces atouts et aux efforts déployés par la province pour attirer les investissements, ces deux dernières années, malgré une forte érosion due à la pandémie de Covid-19, Nghe An a réussi à attirer des investissements de manière significative. En 2022, pour la première fois,Nghe An fait partie des 10 premières localités attirant les investissements directs étrangers.Le plus important IDE du pays, avec un total de capitaux nouvellement enregistrés et ajustés atteignant 961,3 millions USD. Au cours des huit premiers mois de 2023, Nghe An a continué de dominer 14 provinces et villes des régions Centre-Nord et Centre-Sud, se classant au 8e rang national en attirant 9 projets d'investissement direct étranger (IDE) pour un capital enregistré de 890 millions USD.

Une opportunité pour l'immobilier industriel de Nghe An d'accélérer ?

Selon les experts, le marché immobilier industriel d'une localité est considéré comme synchrone et complet s'il inclut les surfaces foncières des parcs et pôles industriels. Les parcs industriels ont des loyers plus élevés et sont destinés aux grandes entreprises ; tandis que les pôles industriels ont des loyers plus bas et sont destinés aux petites et moyennes entreprises, quel que soit le type d'entreprise, qu'elle soit locale ou étrangère.

L'un des avantages pour les entreprises et les investisseurs qui s'implantent dans un parc industriel ou un pôle industriel pour y développer leurs activités et leur production réside dans la présence d'une infrastructure technique complète, comprenant routes, alimentation électrique, système de prévention des incendies et système de traitement des eaux usées. Conçues et investies simultanément, les entreprises n'ont plus qu'à installer des usines et des lignes d'équipement pour se concentrer sur la production et l'activité, sans se soucier d'autres aspects. En cas de problème, des investisseurs en crédit-bail, le conseil d'administration de la zone économique du Sud-Est et les départements, succursales et localités sont là pour les soutenir.

Cependant, le prix élevé des loyers fonciers dans les parcs industriels constitue un obstacle majeur pour les entreprises nationales, principalement les PME. Par conséquent, au lieu de louer des terrains dans les parcs industriels pour investir et développer leurs activités, les entreprises nationales ont souvent recours à l'acquisition de terrains, à l'indemnisation et au déblaiement des sites.

Français Un représentant d'une entreprise investissant dans des locaux de production dans la commune de Nghi Lam, district de Nghi Loc a déclaré : La mise en œuvre de ce plan, si les entreprises doivent initialement dépenser une somme importante pour indemniser et défricher le terrain, à long terme, cela réduit le coût annuel de location du terrain, qui est assez élevé. En fait, bien que le prix de location soit inférieur à celui de certains parcs industriels clés du pays, avec le prix actuel, seules les entreprises d'IDE osent louer des terrains dans les parcs industriels investis par VSIP, WHA ou Hoang Thinh Dat. Les entreprises nationales, dont plus de 95 % sont des petites et moyennes entreprises, ont encore des difficultés à accéder aux locaux de production et aux locaux commerciaux ; d'autres doivent sous-louer des zones dans des parcs industriels ou de petits pôles industriels investis par l'État... Cela, à long terme, peut avoir des conséquences sur l'environnement, les eaux usées ou le manque d'approvisionnement en électricité.

La réalité ci-dessus montre que, pour perfectionner le marché immobilier industriel, d'une part, Nghe An doit attirer des investissements dans le développement des infrastructures des parcs industriels afin que les projets à grande échelle puissent louer des terres, et en même temps, il doit planifier et augmenter les fonds fonciers pour développer de petits pôles industriels, créant ainsi les conditions permettant aux petites et moyennes entreprises d'accéder et de louer des terres pour la production et les affaires.

En outre, il est nécessaire de renforcer l'inspection, l'examen et le traitement efficace des projets suspendus ou des projets qui ont attribué des terres mais ne les ont pas mises en service ; de limiter la situation de « gros bonnets affamés » lorsque les investisseurs louent des terres pour bénéficier d'incitations de l'État mais n'investissent pas dans les infrastructures ou ne louent pas de terres, bénéficient de prix préférentiels mais n'installent pas d'usines de production et de commerce mais pour sous-louer...

D'ici 2025, le fonds foncier du marché immobilier de Nghe An disposera de 1 500 hectares supplémentaires, dont 1 200 hectares de parcs industriels et environ 300 hectares de pôles industriels. Grâce aux signes encourageants d'attractivité des investissements, notamment des IDE, Nghe An modernisera prochainement ses infrastructures de connexion clés et investira activement dans d'autres infrastructures sociales, offrant ainsi de nouvelles perspectives au marché immobilier industriel de Nghe An.

M. Le Tien Tri - Chef du conseil de gestion de la zone économique du Sud-Est