Sauver ou ne pas sauver l’immobilier ?

Perspective d'un projet immobilier en cours de réalisation à Vinh City.

Depuis de nombreuses années, la question de l'immobilier est un sujet de discussion récurrent. Cependant, l'approche est différente en période de flambée des prix et de gel du marché.

Aujourd'hui, les cris de détresse et les appels au sauvetage des sociétés immobilières retentissent partout, mais il suffit de remonter un an en arrière pour constater l'inverse. À cette époque, les sociétés immobilières, grandes et petites, annonçaient massivement d'importants bénéfices pour le quatrième trimestre et l'ensemble de l'année 2021. Des titres tels que « les sociétés immobilières réalisent des bénéfices records », « les sociétés immobilières dépassent leurs objectifs de bénéfices », « les entreprises immobilières réalisent des bénéfices malgré la pandémie de Covid-19 »… ont inondé la presse et les médias.

La flambée des prix des terrains a aidé de nombreuses personnes à devenir riches rapidement. En moins d’un an, elles peuvent récolter des bénéfices bien supérieurs à ceux épargnés grâce à des emplois salariés ou à leur épargne.

Mon ami, directeur d'une agence immobilière, m'a confié avec frustration début 2022 : « Les prix des terrains sont « possédés » et augmentent brutalement, de manière inexplicable. Un terrain sans infrastructures, sans aucune idée de ce qu'il peut produire ni de ce qu'il peut offrir, mais il y a encore des gens qui demandent à l'acheter et qui paient des prix exorbitants. »

Bien sûr, ce qui arrive doit arriver : les marchés d’actifs risqués stagnent progressivement et entrent en récession. Les explications de ce retournement de situation sont multiples, mais chacun doit accepter le fait qu’aucune bulle ne dure éternellement, ni aucun marché ne progresse éternellement. Si les prix fonciers continuent d’augmenter, qui peut encore investir dans le foncier ? Si le surf foncier et les transactions boursières sont toujours faciles, gagnant à tous les coups, et que toute la société se précipite pour acheter et vendre des terres et des actions afin de réaliser des profits, qui se concentrera sur la production, qui œuvrera à créer de la valeur ajoutée pour l’économie ?

L'espace urbain de Vinh, au sud, est de plus en plus dense, ce qui a entraîné une hausse soudaine des prix de l'immobilier en banlieue ces derniers temps. Photo : Lam Tung

En 2022, outre la gestion des violations liées à la mobilisation de capitaux par des obligations dans certaines sociétés immobilières, le marché foncier et le marché boursier ont tous deux ralenti. Les esprits échauffés se sont progressivement calmés pour analyser le marché de manière plus approfondie et identifier les risques externes. De plus, après la pandémie de Covid-19, les entreprises ont concentré leurs ressources sur la production et les affaires, reprenant ainsi leurs activités d'importation et d'exportation. L'ère de l'argent « bon marché » et « facile » est révolue !

Les difficultés liées à la perturbation de la chaîne d'approvisionnement mondiale due à l'impact de la guerre russo-ukrainienne deviennent de plus en plus évidentes. Les taux d'intérêt augmentent de jour en jour en raison de la tendance des banques centrales du monde entier à relever leurs taux d'intérêt pour faire face à l'inflation. En 2022, les banques centrales du monde entier procéderont à au moins 300 hausses de taux d'intérêt, soit près de trois fois plus qu'à la même période en 2021.

La Banque d'État du Vietnam (SBV) ne fait évidemment pas exception à cette tendance. En un mois, elle a augmenté ses taux d'intérêt à deux reprises (la première fois le 23 septembre 2022 et la seconde le 25 octobre 2022), portant ses taux d'intérêt opérationnels à 2 %.

Avec des taux d’intérêt élevés, toutes les entreprises ont du mal à accéder au capital, pas seulement le secteur immobilier.

Lors de la récente conférence sur le crédit immobilier qui s'est tenue le 8 février, les entreprises immobilières ont déclaré que leurs difficultés actuelles sont principalement dues au manque de soutien des banques, dans lesquelles les garanties, les taux d'intérêt et la marge de crédit constituent les principaux obstacles.

Français Cependant, le vice-gouverneur Dao Minh Tu a affirmé que la Banque d'État n'a publié aucun document ou déclaration exigeant un contrôle strict du crédit immobilier. Dans le même temps, la croissance du crédit immobilier en 2022 est supérieure à la croissance du crédit de l'ensemble de l'économie (14,7 %). Pendant de nombreuses années, la proportion de prêts immobiliers a toujours été la plus élevée de l'économie, représentant 19 % à 21 %. Le solde créditeur en cours du secteur immobilier à la fin de 2022 était de 2,58 millions de milliards de VND, soit une augmentation d'environ 24 % par rapport à 2021, le niveau le plus élevé des 5 dernières années.

Il n’est donc pas juste de dire que les banques ne se soucient pas de soutenir l’immobilier !

De nombreuses propositions ont été faites par les entreprises, comme assouplir la « marge de manœuvre » du crédit, permettre aux entreprises de restructurer leurs dettes ou de demander une prolongation de leur dette... Cependant, il n'y a toujours pas de solution claire, si ce n'est que la banque annonce qu'elle va réduire les taux d'intérêt.

À ce propos, certains pensent que les entreprises immobilières « gagnent beaucoup d'argent » pendant les périodes fastes, puis, lorsque la situation devient difficile, elles réclament des aides, ce qui est injuste pour les banques et les entreprises d'autres secteurs de la société. En affaires, il faut accepter le jeu du « pertes-profits » : on ne peut pas faire de bénéfices et se plaindre ensuite des pertes !

Après tout, la loi du marché connaît des hauts et des bas, parfois florissante, parfois déclinante. L'État n'a aucune responsabilité de sauver ou de favoriser une entreprise ou un secteur en particulier, mais doit trouver des solutions astucieuses pour éviter les chocs, minimiser les dommages à l'économie et harmoniser les intérêts communs.

La ville animée de Vinh attire une vague d'investissements immobiliers. Photo : TL

La mobilisation des capitaux ne dépend pas uniquement du crédit bancaire. Le problème réside dans le fait que de nombreuses entreprises sont en difficulté financière en raison de la pression liée à l'échéance des obligations à partir de 2023. En 2023, le secteur immobilier compte environ 282 160 milliards de VND de dettes obligataires d'entreprises arrivant à échéance, et 362 900 milliards de VND arrivant à échéance en 2024. Sans compter que de nombreux investisseurs réclament un retrait anticipé pour des raisons psychologiques. À ce stade, les entrepreneurs doivent bien sûr être les premiers responsables de leurs prêts. Cependant, si elle n'est pas gérée correctement, la « bombe de la dette » dans le secteur immobilier affectera l'ensemble de l'économie.

La baisse des taux d'intérêt est nécessaire, car un taux d'intérêt sur les prêts pouvant atteindre 14 à 15 % par an sera difficile à supporter pour toutes les entreprises, y compris les entreprises manufacturières. L'utilisation de l'outil de marge de crédit est toujours maintenue par l'agence de gestion, mais il est nécessaire de prendre en compte et de calculer l'apport de capitaux opportun pour l'économie. Les sources de capitaux doivent être orientées vers les entreprises présentant de bons projets, des finances saines et répondant aux besoins réels en matière de logement.

Les entreprises ne peuvent pas compter uniquement sur les politiques. Proposer un mécanisme de sauvetage distinct se heurtera encore à de nombreux obstacles et controverses. Chaque entreprise doit négocier activement avec ses créanciers et ses créanciers obligataires afin de restructurer ses échéanciers de remboursement, d'envisager la possibilité de céder des actifs et de viser une baisse des prix de vente des produits.

On peut dire que cette période est « douloureuse » pour le secteur immobilier et les investisseurs, mais elle s'inscrit pleinement dans les lois du marché, et offre de nombreuses leçons sur la gestion du capital, du micro au macro, et sur la gestion étatique. Résoudre le problème de l'accès au capital immobilier est une solution à court terme, mais fondamentalement, nous devons revoir nos politiques afin de limiter la logique de « s'enrichir rapidement » liée au foncier. Quoi qu'il en soit, l'économie doit reposer sur la production et le commerce de biens et de services, et non sur une économie de « morcellement », basée uniquement sur l'achat et la vente de terres à des fins lucratives.