Faut-il sauver le marché immobilier ou non ?

Illustration d'un projet immobilier actuellement en développement dans la ville de Vinh.

Depuis de nombreuses années, et encore aujourd'hui, l'immobilier demeure un sujet fréquemment abordé. Toutefois, l'approche de cette question diffère selon les périodes de flambée des prix ou de gel du marché.

Aujourd'hui, les appels à l'aide et les demandes de renflouement fusent de toutes parts dans le secteur immobilier. Pourtant, il y a un an, la situation était tout autre. À cette époque, les sociétés immobilières de toutes tailles annonçaient des profits colossaux dans leurs rapports financiers du quatrième trimestre et de l'exercice 2021. Des titres tels que « Les sociétés immobilières réalisent des profits records », « Les sociétés immobilières dépassent leurs objectifs de profit », « Le secteur immobilier est rentable malgré la pandémie de Covid-19 »… inondaient la presse et les médias.

La flambée des prix des terrains a permis à de nombreuses personnes de s'enrichir rapidement, engrangeant en moins d'un an des profits bien supérieurs à l'argent qu'elles avaient économisé grâce à leurs emplois salariés ou à leurs comptes bancaires.

Mon ami, directeur d'une agence immobilière, me disait début 2022 avec exaspération : les prix des terrains s'envolaient et augmentaient inexplicablement. Même des parcelles sans aucune infrastructure et impropres à la production ou à une activité commerciale étaient encore proposées à des prix exorbitants.

Bien sûr, ce qui devait arriver est arrivé : les marchés d'actifs risqués se sont progressivement enrayés et ont décliné. De nombreuses explications peuvent être avancées pour expliquer ce retournement de marché, mais il faut se rendre à l'évidence : aucune bulle ne dure éternellement et aucun marché ne peut croître indéfiniment. Si le prix des terrains continuait d'augmenter, qui pourrait encore investir dans l'immobilier ? Si la spéculation foncière et boursière était toujours facile, avec des profits garantis, et si toute la société se précipitait pour acheter et vendre des terrains et des actions afin de réaliser des profits, qui se concentrerait sur la production, qui œuvrerait à la création de valeur ajoutée pour l'économie ?

Le paysage urbain de Vinh, au sud, se développe de plus en plus, entraînant une hausse spectaculaire des prix de l'immobilier dans les environs ces derniers temps. (Photo : Lam Tung)

En 2022, outre la résolution d'irrégularités dans les émissions obligataires de certaines sociétés immobilières, le marché foncier et le marché boursier ont connu un ralentissement. Les acteurs les plus impatients se sont progressivement calmés afin de procéder à une analyse plus approfondie du marché et d'identifier les risques externes. Par ailleurs, après la pandémie de Covid-19, les entreprises ont recentré leurs ressources sur la production et leurs activités, relançant ainsi les importations et les exportations. L'ère de l'argent facile et bon marché est révolue.

Les difficultés engendrées par la perturbation des chaînes d'approvisionnement mondiales due au conflit russo-ukrainien sont de plus en plus manifestes. Les taux d'intérêt augmentent quotidiennement, conséquence de la politique monétaire expansionniste des banques centrales à travers le monde, visant à lutter contre l'inflation. En 2022, on a recensé au moins 300 hausses de taux d'intérêt par les banques centrales à l'échelle mondiale, soit près de trois fois plus qu'à la même période en 2021.

La Banque d'État du Vietnam (SBV) suit naturellement cette tendance. En l'espace d'un mois, elle a relevé ses taux d'intérêt à deux reprises (une première fois le 23 septembre 2022 et une seconde fois le 25 octobre 2022), pour une hausse totale de 2 % du taux directeur.

Avec des taux d'intérêt élevés, toutes les entreprises, et pas seulement le secteur immobilier, peinent à accéder aux capitaux.

Lors d'une récente conférence sur le crédit immobilier qui s'est tenue le 8 février, les entreprises immobilières ont déclaré que leurs difficultés actuelles découlaient principalement d'un manque de soutien de la part des banques, les problèmes de garanties, de taux d'intérêt et de limites de crédit étant les principaux obstacles.

Le vice-gouverneur Dao Minh Tu a toutefois affirmé que la Banque d'État du Vietnam n'avait publié aucun document ni déclaration imposant un contrôle strict du crédit au secteur immobilier. Parallèlement, la croissance du crédit immobilier en 2022 a été supérieure à celle du crédit global (14,7 %). Depuis de nombreuses années, la part des prêts immobiliers dans l'économie est la plus élevée, représentant entre 19 % et 21 %. L'encours des crédits immobiliers à fin 2022 s'élevait à 2 580 milliards de VND, soit une hausse d'environ 24 % par rapport à 2021, un niveau jamais atteint depuis cinq ans.

Affirmer que les banques n'ont pas manifesté d'intérêt pour le soutien du secteur immobilier est donc injuste !

De nombreuses propositions ont été avancées par les entreprises, telles que l'augmentation des limites de crédit, la possibilité pour les entreprises de restructurer leurs dettes ou la demande de reports de paiement... Cependant, aucune solution claire n'a encore été trouvée, hormis les déclarations des banques selon lesquelles elles réduiraient les taux d'intérêt.

Concernant ce problème, certains estiment qu'il est injuste que les entreprises immobilières engrangent des profits considérables pendant la période faste et réclament ensuite des renflouements lorsque la situation se complique, car cela nuit aussi bien aux banques qu'aux entreprises des autres secteurs. En affaires, il faut accepter le cycle des profits et des pertes ; on ne peut pas se réjouir des profits tout en se plaignant des pertes !

En définitive, le marché est régi par les fluctuations du marché, par des périodes de prospérité et des périodes de récession. L'État n'a pas pour mission de sauver ou de favoriser une entreprise ou un secteur en particulier, mais il doit mettre en œuvre des solutions judicieuses pour éviter les chocs, minimiser les dommages causés à l'économie et concilier les intérêts communs.

La ville de Vinh est en pleine effervescence et attire de nombreux investissements immobiliers. Photo : Fournie.

La levée de capitaux ne dépend pas uniquement des crédits bancaires. Le problème réside dans le fait qu'une partie des entreprises rencontre des difficultés financières en raison du poids de la dette obligataire arrivant à échéance depuis 2023. En 2023, le secteur immobilier comptait environ 282 160 milliards de VND de dettes obligataires d'entreprises arrivant à échéance, et 362 900 milliards de VND en 2024. Ce montant n'inclut même pas les demandes de remboursement anticipé formulées par les investisseurs pour des raisons psychologiques. De ce fait, les chefs d'entreprise sont naturellement les premiers à supporter la responsabilité de ces prêts. Toutefois, si cette « bombe de la dette » du secteur immobilier n'est pas gérée avec précaution, elle pourrait avoir un impact négatif sur l'ensemble de l'économie.

La baisse des taux d'intérêt est nécessaire car des taux d'emprunt de 14 à 15 % par an sont insoutenables pour la plupart des entreprises, y compris les entreprises manufacturières. Les autorités maintiennent une certaine marge de manœuvre en matière de crédit ; toutefois, une attention particulière doit être portée à l'allocation des capitaux à l'économie en temps opportun. Les capitaux devraient être orientés vers les entreprises présentant des projets solides, une situation financière saine et répondant aux besoins réels en matière de logement de la population.

Les entreprises ne peuvent pas se contenter de compter sur les politiques publiques. Proposer un mécanisme de sauvetage distinct se heurtera à de nombreux obstacles et controverses. Chaque entreprise doit négocier activement avec ses créanciers et obligataires pour restructurer les échéanciers de remboursement de sa dette, envisager la possibilité de céder des actifs et viser à baisser les prix de ses produits pour les vendre.

On peut affirmer que la période actuelle est difficile pour le secteur immobilier et les investisseurs, mais elle s'inscrit pleinement dans les lois du marché et nous offre de nombreux enseignements sur la gestion des capitaux, du niveau microéconomique au niveau macroéconomique, ainsi que sur la gouvernance étatique. Lutter contre les difficultés d'accès au capital immobilier constitue une solution conjoncturelle et à court terme ; fondamentalement, les politiques publiques doivent être revues afin de freiner la course à l'enrichissement rapide par le foncier. En définitive, la croissance économique doit reposer sur la production et le commerce de biens et de services, et non sur une économie purement foncière axée sur l'achat et la vente de terrains à des fins lucratives.