Les prix des terrains «dansent», les banques resserrent leurs prêts

Les banques hésitent.

S'il y a quelques années, les prêts immobiliers étaient principalement concentrés et largement utilisés par les banques commerciales, aujourd'hui, après une période de forts flux de capitaux vers ce secteur, de nombreuses banques ont commencé à être plus prudentes.

Une enquête menée auprès de plusieurs banques commerciales montre que les taux d'intérêt des prêts pour l'achat et la rénovation d'un logement sont assez élevés, allant de 8,8%/an à 12%/an, soit une augmentation d'environ 2%/an par rapport à il y a quelques mois.

De nombreuses banques « resserrent » les prêts immobiliers.

Chez BIDV, les taux d'intérêt actuels pour les prêts immobiliers à 6 et 12 mois sont respectivement de 7,3 %/an et de 7,8 %/an. Le taux d'intérêt fixe pour 24 mois est de 8,8 %/an. Après cette période, le taux d'intérêt du prêt sera égal au taux d'intérêt à 24 mois majoré d'une marge de 3,5 %/an, soit environ 10,7 %/an au taux actuel.

Chez Techcombank, le taux d'intérêt des prêts immobiliers est plus élevé : 7,49 %/an et 7,99 %/an pour des durées de prêt de 6 et 12 mois respectivement. Pour un emprunt de 24 mois, le taux d'intérêt est de 8,79 %/an. Eximbank, quant à elle, propose un taux d'intérêt qui grimpe à 11 % pour des durées de prêt de 24 et 36 mois.

Afin de limiter les investissements dans la spéculation immobilière, certaines banques ont également instauré une réglementation stipulant que plus on emprunte, plus le taux d'intérêt est élevé. De plus, le ratio d'endettement maximal a été abaissé à 70 % de la valeur du bien.

Afin de resserrer le flux de capitaux à moyen et long terme dans le secteur immobilier, la Banque d'État vient d'augmenter le coefficient de risque des prêts immobiliers de 150% à 250%, et de réduire le ratio de capitaux à court terme utilisés pour les prêts à moyen et long terme de 60% à 45%.

Selon M. Nguyen Hoang Minh, directeur adjoint de la Banque d'État du Vietnam, succursale de Ho Chi Minh-Ville, pour limiter les flux de capitaux pour les clients de l'investissement immobilier, en plus de surveiller les prix des terrains, les banques réduisent également les taux de prêt au niveau le plus bas, environ 50%, voire 30% par rapport aux prix du marché.

Au premier semestre 2018, le crédit à l'ensemble du secteur a augmenté de 6,16 %, mais les prêts immobiliers n'ont progressé que de 2,19 %. Comparée aux 15,8 % de 2017, la part actuelle des prêts dans ce secteur est bien inférieure, ne représentant que 7,5 % de l'encours total de la dette de l'économie.

Les entreprises ont des difficultés à accéder au capital ?

Selon M. Le Hoang Chau, président de l'Association immobilière de Ho Chi Minh-Ville, la circulaire 36/2014/TT-NHNN datée du 20 novembre 2014 (Circulaire 36) et ses amendements et suppléments, la Banque d'État stipule une feuille de route pour réduire progressivement le ratio maximal de capital à court terme utilisé pour les prêts à moyen et long terme par les établissements de crédit et les succursales de banques étrangères, ce qui a eu un impact majeur sur le marché.

Depuis début 2018, les acteurs du secteur immobilier, les investisseurs et les consommateurs ont du mal à accéder aux capitaux, les banques ayant progressivement restreint le crédit immobilier. Heureusement, cette situation a créé une pression qui a contraint les acteurs du secteur immobilier à rechercher d'autres sources de financement.

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Le président de l'Association immobilière de Hô-Chi-Minh-Ville a déclaré que les banques sont contraintes de restructurer leurs sources de capital afin de mobiliser l'épargne de manière plus durable et d'accroître le taux de mobilisation à moyen et long terme. De fait, les banques ont augmenté les taux d'intérêt sur l'épargne à terme, en particulier sur les échéances supérieures à 12 mois, afin de se conformer aux exigences de la circulaire.

Concernant la réglementation selon laquelle, à partir du 1er janvier 2019, les établissements de crédit et les succursales de banques étrangères sont autorisés à utiliser un maximum de 40 % du capital à court terme pour les prêts à moyen et long terme conformément à la circulaire 19/2017/TT-NHNN (modifiant et complétant l'article 17 de la circulaire 36), M. Chau a déclaré qu'elle ne devrait pas être appliquée au début de 2019.

Les entreprises immobilières ont besoin de capitaux à moyen et long terme pour fonctionner. Au cours des huit premiers mois de l'année, la dette immobilière à Hô-Chi-Minh-Ville s'élevait à 10,9 %, soit un taux supérieur à la dette immobilière moyenne du pays, qui ne s'élève qu'à 7 %. De plus, le marché immobilier a connu une forte baisse, tant en termes d'offre que de transactions, au cours des neuf premiers mois de l'année.

Selon M. Chau, par ailleurs, des flambées locales des prix des terres, des terres agricoles et des terres illégalement divisées ont eu lieu dans certaines régions du pays, absorbant une grande partie du capital de crédit et du capital social, affectant négativement le marché. Si cette flambée des prix des terres a été maîtrisée jusqu'à présent, ses conséquences négatives restent à surmonter.