Le professeur Dang Hung Vo discute des solutions pour surmonter les difficultés du marché immobilier

Aucun pays ne s’enrichit en investissant dans l’immobilier.

Les grandes économies mondiales ont démontré qu'« aucun pays au monde ne peut devenir riche, puissant et prospère en investissant dans l'immobilier ». Il faut trouver des moyens d'investir dans l'agriculture et l'industrie pour créer des biens matériels au service de la population, puis dans les services pour créer de la valeur ajoutée sur les produits agricoles et industriels. L'économie immobilière se limite à créer des infrastructures techniques pour développer l'agriculture, l'industrie et les services.

La fièvre foncière aux États-Unis a provoqué la Grande Dépression de 2008. Photo : Internet

Si l'on considère le marché immobilier sous un autre angle, le développement économique du secteur immobilier nécessite d'importants capitaux provenant de sources diverses, notamment le crédit hypothécaire auprès des établissements de crédit et des institutions financières. Les fluctuations des prix de l'immobilier sur le marché entraînent des fluctuations de la valeur des biens hypothéqués, ce qui engendre souvent des créances douteuses auprès des banques.

Lorsque les créances douteuses atteignent un niveau incontrôlable, les risques de crise du marché immobilier se transforment en risques de crise du marché du crédit et, dans le pire des cas, peuvent se transformer en crise financière, voire économique. La crise d'un pays peut alors se transformer en crise régionale, voire mondiale.

Même les pays développés ne peuvent prévoir ni maîtriser l'éventualité d'une crise financière et du crédit, issue de la crise du marché immobilier. Le Japon a connu une crise du crédit dans les années 70 et 80 du siècle dernier, elle-même issue de la crise du marché immobilier. Le monde entier a également connu une crise financière entre 2008 et 2012, provoquée par la crise du marché immobilier américain. Tout près de chez nous, la région ASEAN a également connu une crise économique, issue de la crise du marché immobilier thaïlandais entre 1997 et 2002.

De ces liens économiques, il ressort que le marché immobilier ne joue pas un rôle décisif dans le développement économique, mais crée souvent des risques de crises financières et économiques lorsque le capital investi sur le marché immobilier ne peut être contrôlé.

Le marché immobilier vietnamien en 2022

En regardant l'année 2022, on peut dire qu'elle a été particulièrement particulière. Au début de l'année, on observait des signes de forte hausse des prix de l'immobilier, mais vers le milieu de l'année, le risque de créances douteuses est apparu – une année marquée par la volatilité du marché immobilier.

Durant les premiers mois de l'année, on observe partout une effervescence des prix de l'immobilier, qui augmentent chaque jour. L'une des principales raisons de cette situation est la pénurie d'offre, car de nombreux projets immobiliers sont en attente d'approbation, mais ne peuvent l'être faute de modifications à temps de la loi foncière de 2013. De plus, de nombreux conflits juridiques existent entre les lois relatives au marché immobilier, telles que le droit du logement, le droit des affaires immobilières, le droit des investissements, le droit des ventes aux enchères et le droit des enchères.

Les points chauds du secteur de l'immobilier touristique se refroidissent également progressivement. Illustration : Vietnamnet

Le secteur florissant de l'immobilier touristique a également été stoppé, son développement ne reposant sur aucun cadre juridique. Ce développement reposait uniquement sur les promesses des promoteurs immobiliers, et lorsqu'on s'en est aperçu, aucun d'eux n'a tenu ses promesses. Heureusement, la Covid-19 a paralysé le marché du tourisme, si bien que les points chauds du secteur se sont progressivement atténués.

Outre la pénurie d'offre, 2022 marque également la première année de la période de planification. De nombreuses idées ont été proposées. De simples idées, elles ont été présentées comme des plans approuvés. Le marché immobilier s'emballe quant à la possibilité d'acheter et de vendre rapidement pour profiter de la plus-value foncière induite par ces plans.

La principale raison est qu'après la Covid, les revenus de tous ont fortement diminué et de nombreuses chaînes d'approvisionnement de production et de services ont été rompues. La plupart des personnes disposant de peu de moyens envisagent d'augmenter leurs revenus en investissant sur le marché immobilier ou en bourse, le choix dépendant de leurs atouts. La majorité d'entre elles se tournent vers l'immobilier.

Le contexte de pénurie d'offre et de demande excédentaire entraînera inévitablement une flambée des prix. Profitant de ce contexte, les magnats de l'immobilier et les courtiers fonciers locaux ont fait grimper les prix de l'immobilier à des niveaux records. Cependant, en réalité, le potentiel économique post-Covid-19 est trop faible ; les prix immobiliers élevés ne sont qu'une formalité. Le potentiel économique ne supporte pas des prix immobiliers élevés, de sorte que le marché immobilier ne connaît que peu ou pas de transactions. La rareté des transactions réussies réduit considérablement la liquidité du marché. Une faible liquidité entraîne systématiquement des projets immobiliers invendus, ce qui accroît le risque de créances douteuses.

Outre la situation de créances douteuses qui commencent à se former dans les sources de capitaux de crédit, les capitaux provenant des émissions d'obligations privées des entreprises investissant dans des projets immobiliers de 2018 à aujourd'hui sont également dans un état de maturité pour le paiement aux détenteurs d'obligations que l'émetteur n'est pas en mesure de payer.

TSelon la Banque d'État, l'encours total du crédit immobilier reste sous contrôle. Les créances douteuses subsistent, mais à un niveau qui n'affecte pas les opérations des banques commerciales. Le principal obstacle à l'accès aux capitaux du marché immobilier est le marché des obligations d'entreprises. La valeur totale des obligations individuelles émises par les entreprises investissant dans des projets immobiliers s'élève à 400 000 milliards de dongs, un montant modeste, mais source de frustration pour les détenteurs lorsqu'elles arrivent à échéance et ne sont pas payées.

Une source de capitaux très importante pour investir dans des projets immobiliers est la vente de futurs logements. En général, les projets d'investissement utilisent des prêts pour construire des infrastructures, et une fois celles-ci achevées, les futurs logements peuvent être vendus. Autrement dit, une fois les infrastructures du projet terminées, l'investisseur peut utiliser les capitaux de l'acquéreur pour construire le logement. Actuellement, l'approbation des projets d'investissement est bloquée, ce qui rend cette source de capitaux indisponible.

Comme décrit précédemment, le marché immobilier connaît actuellement une grave pénurie de capitaux, de toutes parts, et aucune solution n'a été trouvée. Les investisseurs immobiliers appellent la Banque d'État à élargir la marge de manœuvre financière et à baisser les taux d'intérêt bancaires, afin de sauver le marché immobilier. En réalité, les banques commerciales sont des entreprises, au même titre que les sociétés immobilières, et elles doivent se protéger pour éviter que les risques du marché immobilier ne se transforment en risques pour le marché du crédit. De plus, les faillites d'entreprises immobilières n'ont pas d'impact significatif sur l'économie, tandis que les banques en faillite peuvent entraîner une perte de contrôle macroéconomique, ce qui a des conséquences importantes sur l'économie.

Le marché immobilier connaît actuellement une grave pénurie de capitaux, et aucune solution n'a été trouvée. Photo : Internet

Inconvénients du marché immobilier vietnamien

Le marché immobilier de notre pays présente de nombreux inconvénients, qui le rendent instable, inefficace et peu viable. Les quatre principaux inconvénients sont les suivants :

1. Les entreprises d’investissement dans des projets immobiliers ne sont pas solides en termes de potentiel financier, de technologie et d’expérience.

Les investisseurs en projets immobiliers sont aujourd'hui plus professionnels qu'auparavant, mais ils n'ont généralement pas réussi à s'imposer comme des investisseurs solides. En matière de financement, les prêts constituent la principale source de financement pour le développement de projets, les fonds propres étant inférieurs aux prêts. Par conséquent, la vente de biens immobiliers futurs constitue la principale solution de financement. Le blocage des approbations de projets est également à l'origine d'un manque de capitaux de développement. L'utilisation des nouvelles technologies pour créer de la valeur ajoutée est insignifiante ; les « technologies vertes » et les « technologies intelligentes » ne sont que des notions théoriques, peu appliquées.

2. L’offre de capitaux pour le marché immobilier n’est pas forte en termes de quantité de capitaux et les taux d’intérêt sont assez élevés.

Avant 2018 (année d'émission des obligations d'entreprises), les capitaux destinés au marché immobilier étaient principalement des capitaux de crédit et des capitaux destinés à la vente de biens immobiliers futurs, ces capitaux ne permettant que la construction d'infrastructures. Il s'agissait en revanche uniquement de crédits commerciaux, et non de crédits d'investissement. Notre pays ne disposait pas de banques offrant des prêts d'investissement à bas taux d'intérêt. Par conséquent, les flux de capitaux de crédit étaient faibles et les taux d'intérêt élevés sur les prêts, ce qui compliquait l'investissement dans le développement immobilier et entraînait une hausse des prix de l'immobilier.

3. Le cadre juridique du développement du marché immobilier présente de nombreuses lacunes et conflits.

On rencontre souvent des réglementations juridiques assez vagues, car le contenu à mentionner est contradictoire, voire parfois omis. Dans ce contexte, le secteur immobilier touche à de nombreux domaines de gestion, ce qui engendre de nombreuses lacunes et conflits. Dans ce contexte, face à la lutte contre la corruption et la négativité, de nombreux responsables n'osent pas approuver les projets avec audace. Par conséquent, le marché immobilier est déficitaire, notamment en termes d'offre et de capital, notamment pour la vente de logements construits ultérieurement. De plus, le secteur immobilier ne bénéficie pas d'une fiscalité raisonnable, ce qui crée un important vide juridique et ne permet pas de réguler la spéculation et l'accumulation de capitaux fonciers.

4. Déséquilibre entre l'offre et la demande entre le segment à prix élevé et le segment à bas prix

Un défaut inhérent à notre marché immobilier est que le segment des biens de luxe, bien que très cher (jusqu'à 80 %), ne répond aux besoins spéculatifs et de thésaurisation que d'environ 20 % de la population ; tandis que le segment des biens de luxe, bien que adapté aux revenus salariaux, ne représente que 20 % de l'offre, mais satisfait 80 % de la population. Ce défaut est inhérent au marché immobilier et, malgré tous nos efforts, il ne peut être surmonté.

Le gouvernement a également apporté de nombreuses aides au développement de logements abordables, appelés logements sociaux, mais après un certain temps, les prix augmentent à nouveau et il n'y a plus aucune trace de « social » comme auparavant. Cela montre qu'imposer une logique de subvention à la gestion du logement social dans un mécanisme de marché est inapproprié. Nous devons revoir et innover en matière de politique du logement social.

Quartier de logements sociaux pour travailleurs et personnes à faibles revenus de la société par actions Trung Do, rue Cu Chinh Lan, quartier de Trung Do. Photo : Nguyen Hai

Quelle est la solution pour le marché immobilier actuel ?

Pour créer un bien immobilier, il faut deux éléments essentiels : l'argent et le terrain. Les capitaux nécessaires à l'investissement immobilier, ou flux de capitaux vers le marché immobilier, sont en pénurie, ce qui signifie qu'il n'y a pas de capitaux à investir. Le crédit des banques commerciales ne suffit pas à répondre à la demande ; de nombreuses entreprises immobilières ont donc émis des obligations pour mobiliser des capitaux d'investissement. Cependant, certaines entreprises profitent de cette opportunité pour enfreindre la loi et attirer des capitaux auprès des acheteurs d'obligations, ce qui les expose à des problèmes juridiques. Le marché obligataire individuel du secteur immobilier est quasiment paralysé.

Les lois relatives au marché immobilier sont en proie à des conflits. Les autorités qui approuvent les projets d'investissement n'osent pas les approuver, laissant ainsi tomber les difficultés foncières. Sur le marché immobilier résidentiel vietnamien, le coût du capital est relativement élevé. Les investisseurs privilégient donc la vente de biens immobiliers à long terme, permettant ainsi aux futurs acquéreurs de payer progressivement à l'avance. Le projet n'étant pas approuvé, aucun capital n'est mobilisé pour la vente de biens immobiliers à long terme.

Actuellement, les flux immobiliers sont quasiment à l'arrêt, et les capitaux empruntés créent une pression énorme pour payer les intérêts des prêts, alors que toutes les transactions immobilières sont à l'arrêt. Alors, comment résoudre les difficultés du marché immobilier, tant en termes de capitaux que de foncier ?

À long terme, des solutions sont nécessaires pour éliminer les quatre faiblesses du marché immobilier vietnamien mentionnées ci-dessus. Il s'agit d'une feuille de route à long terme, orientée vers une direction unifiée, conforme aux règles du marché et aux politiques de régulation de l'État. Nous n'aborderons pas ici de mesures à long terme, mais uniquement des solutions immédiates.

Récemment, le gouvernement a mis en place une politique de crédit préférentiel de 110 000 et 120 000 milliards de VND pour développer le logement social et résoudre les difficultés du marché immobilier. Il a récemment été proposé de reporter le programme de 110 000 milliards de VND. Le taux d'intérêt du programme de 120 000 milliards de VND est seulement confirmé comme étant inférieur d'environ 1,5 % à 2 % à celui du marché. Par conséquent, ce programme de crédit est également difficile à utiliser pour développer le logement social, car il est uniquement utilisé pour soutenir le marché immobilier.

Une solution plus importante consiste à lever les obstacles juridiques à l'approbation des projets immobiliers bloqués. La loi foncière révisée n'entrera en vigueur que le 1er juillet 2024, et le processus d'élaboration des orientations complètes prendra encore un an. Le ministère de la Justice a proposé l'inscription de nouvelles lois fiscales immobilières au programme de travail de l'Assemblée nationale en 2023, ce qui signifie que leur adoption par l'Assemblée nationale prendra beaucoup de temps. La suppression des dispositions contradictoires entre les lois relatives au marché immobilier est également une tâche complexe.

Dans un avenir proche, nous devrions examiner en détail les projets immobiliers encore en attente de classement afin d'en établir une liste, évaluée selon des critères précis, notamment en matière de problèmes juridiques et de faisabilité d'investissement. Le gouvernement soumet à l'Assemblée nationale une résolution distincte approuvant la liste de projets ci-jointe. Cette résolution constitue une base solide pour que les collectivités locales provinciales approuvent le projet en toute confiance.

Lorsque des projets immobiliers sont bloqués et approuvés, le capital provenant de la vente de futures maisons constitue une source importante pour résoudre les difficultés de capital du marché immobilier à l'heure actuelle.