Surmonter les manquements en matière de transparence et d'équité dans les ventes aux enchères d'actifs

Insuffisances et problèmes de la pratique

Par l’application pratique des dispositions légales dans les opérationsvente aux enchères immobilièresDe nombreuses localités, départements et antennes de Nghe An ont identifié des lacunes et des problèmes nécessitant des ajustements et des corrections. Par exemple, 73 ménages et particuliers du district de Dien Chau, après avoir remporté l'enchère pour l'achat de terrains, ont abandonné leur dépôt et n'ont pas payé l'intégralité du montant de l'achat, conformément aux résultats de l'enchère. Le Comité populaire du district de Dien Chau a dû prendre la décision n° 1467 du 24 mai 2022 « Annuler les résultats de l'enchère foncière et recouvrer le dépôt des clients participant à l'enchère pour les droits d'utilisation des terrains dans les zones d'urbanisme des communes de Dien Van, Dien Dong, Dien Phuc, Dien Bich et Dien My ». La superficie totale des 73 terrains est de 13 418,74 m².²avec un dépôt de plus de 15 milliards de VND.

Selon le chef du district de Dien Chau, l'une des raisons pour lesquelles les participants aux enchères peuvent abandonner leurs dépôts est que le délai actuel pour payer le montant total après avoir remporté l'enchère est de 90 jours, ce qui est trop long et le montant du dépôt est trop faible.

Conformément aux dispositions de l'article 1er, clause 3, de la Décision 07/2021/QD-UBND, la détermination du montant du dépôt doit répondre à deux exigences : dans la zone d'aménagement, de nombreux terrains sont mis aux enchères simultanément, avec des prix de départ différents. Un maximum de deux dépôts est alors prescrit pour une zone d'aménagement. Le dépôt minimum est de 5 % et le maximum de 10 % du prix de départ du terrain en zone rurale. En réalité, chaque lot de propriété mis aux enchères, selon la zone et l'emplacement du terrain, comprend généralement de nombreux lots avec des prix de départ différents. L'écart entre les lots varie de 500 millions de VND à plus d'un milliard de VND, certains lots dépassant 1,5 milliard de VND. En raison de la réglementation sur le niveaudépôtGrâce aux prix bas et à la réglementation sur le paiement sous 90 jours, les organisations et les particuliers exerçant une activité immobilière ont la possibilité, dans de bonnes conditions, de participer à l'achat de nombreux terrains, moyennant des prix très élevés (près du double du prix de départ, et même près du triple pour de nombreux terrains). Après avoir remporté l'enchère, le gagnant devra attendre de trouver un acheteur pour revendre le terrain avant de s'acquitter des frais d'utilisation du terrain. À défaut, l'acompte sera perdu.

Les responsables des ventes aux enchères foncières, les représentants des collectivités locales et la population décomptent directement les votes et annoncent les résultats lors d'une séance d'enchères. Photo : Nguyen Hai

Concernant les procédures et les documents d'enchères, des lacunes et des problèmes subsistent, ce qui complique la tâche des localités et des unités de mise en œuvre. Le représentant du Centre de services d'enchères immobilières de Nghe An a déclaré : « La loi de 2017 sur les enchères immobilières, dans ses articles 49 et 59, stipule les biens mis aux enchères et leur organisation lorsqu'il n'y a qu'une seule personne inscrite (mais non participante), une autre personne participante, un enchérisseur et une autre personne acceptant le prix. Cependant, la définition d'« enchérisseur unique » n'est actuellement pas clairement définie, ce qui conduit à une application arbitraire et incohérente des règles de supervision et d'organisation des enchères dans chaque localité. »

Comme le prévoit l'article 39, alinéa a, clause 6, de la Loi sur les ventes aux enchères immobilières, il est stipulé que les participants aux enchères ne peuvent récupérer leur acompte s'ils l'ont versé mais ne participent pas à la vente ou à l'annonce du prix sans cas de force majeure. Cependant, si le client est présent lors de l'annonce du prix mais s'abstient intentionnellement de voter, vote blanc ou menace de ne pas voter, est-il considéré comme ne participant pas à la vente aux enchères ou son acompte sera-t-il pris en compte ? Aucune réglementation spécifique n'existe.

Amendements proposés

Lors de la conférence résumant les 5 années de mise en œuvre de la Loi sur les enchères, de nombreuses localités, départements, branches et unités tels que le Département des Finances, le Département de la Justice, le Centre provincial de service des enchères immobilières, le district de Dien Chau, la ville de Vinh, etc. ont eu de nombreux avis exposant la situation actuelle et proposant d'ajuster les réglementations spécifiques pour assurer plus d'équité et de transparence dans cette activité.

Concernant la réglementation imposant le paiement des frais d'utilisation du sol 90 jours après l'adjudication, M. Nguyen Sy Dieu, vice-président du Comité populaire de la ville de Vinh, a déclaré que cette mesure était inadéquate et empêchait les réinvestissements dans les infrastructures, créant ainsi des opportunités pour les spéculateurs de « s'accaparer des terres ». M. Dieu a proposé de modifier le délai de paiement des frais d'utilisation du sol à 30 jours et de porter le dépôt de garantie à 30 %-40 % du prix de départ. De son côté, le représentant du Comité populaire du district de Dien Chau a proposé de porter le dépôt de garantie à 30 %-50 % du prix de départ. M. Nguyen Minh Hieu, directeur de la société par actions International Auction Partnership - IPA, a proposé en outre : la circulaire 108/2020/TT-BTC du ministère des Finances stipule que dans les 20 jours suivant la fin de la vente aux enchères, le propriétaire du bien vendu aux enchères doit payer les frais de service de vente aux enchères, les frais de vente aux enchères prévus à la clause 2 de l'article 66 de la loi sur les ventes aux enchères immobilières... Cependant, dans la réalité, il y a eu des cas où le propriétaire du bien vendu aux enchères n'a pas payé les frais ci-dessus pour les lots de terrain qui ont remporté l'enchère mais a vu son acompte confisqué, il devrait donc y avoir des réglementations spécifiques pour éviter les litiges et la perte des frais de service.

Des représentants de la ville de Hoang Mai et des habitants supervisent une vente aux enchères directe de terres dans la commune de Quynh Trang. Photo : Nguyen Hai

Concernant la question des frais de service, les services, les directions et les localités ont proposé de modifier et de compléter la circulaire n° 48/2017/TT-BTC du 15 mai 2017 du ministre des Finances réglementant le régime financier des ventes aux enchères afin de préciser que les frais de participation aux enchères sont conformes à leur nature ; ils ne devraient pas être stipulés comme prix de vente des documents de participation aux enchères. Ces documents ne devraient pas être stipulés pour la vente, mais publiés sur la page d'information électronique afin que les participants aux enchères puissent s'y référer et s'y inscrire en ligne.

Concernant les personnes participant à la vente aux enchères, le représentant du ministère de la Justice a déclaré qu'il n'existe actuellement aucune sanction limitant (ou interdisant) la participation des personnes (y compris les fonctionnaires) à la vente aux enchères, non pas pour des raisons d'utilisation des terres, mais pour des raisons de commerce et de profit foncier. Il est nécessaire d'ajouter des sanctions limitant la participation à la vente aux enchères pour le gagnant qui abandonne ensuite son dépôt. En cas d'enchère inférieure au prix de départ, si l'enchère se fait par surenchère, il est nécessaire de prévoir la confiscation du dépôt. Par ailleurs, dans le cadre de cette réglementation, il est nécessaire de modifier et de compléter l'article 218 du Code pénal de 2015 afin de réprimer la collusion visant à baisser le prix ou à l'augmenter en fonction du prix de départ du bien mis aux enchères. En effet, des actes de collusion, de baisse ou d'augmentation du prix de biens publics dont le prix de départ est très élevé, peuvent se produire, mais il est impossible de prouver l'existence de profits illégaux.

Français Parallèlement à l'ajustement des réglementations liées aux activités de vente aux enchères d'actifs dans les documents juridiques, pour assurer plus d'équité et de transparence dans les activités de vente aux enchères d'actifs, les représentants de nombreuses agences et localités de Nghe An ont proposé à l'unanimité de légaliser ou de modifier et de compléter le décret n° 62/2017/ND-CP du 16 mai 2017 détaillant un certain nombre d'articles et de mesures pour mettre en œuvre la loi sur les ventes aux enchères d'actifs dans le sens de la construction d'un logiciel national commun d'enchères en ligne. M. Nguyen Cong Hoan - Directeur adjoint du ministère de la Justice a affirmé : Le ministère continuera d'examiner et de conseiller le Comité populaire provincial pour modifier et compléter les documents juridiques sous l'autorité de la province afin de s'adapter aux conditions pratiques et aux réglementations légales.