Surmonter les lacunes pour garantir la transparence et l'équité dans les ventes aux enchères d'actifs

Insuffisances et problèmes de la pratique

Par l’application pratique des réglementations légales dans les opérationsvente aux enchères immobilièresDe nombreuses localités, départements et antennes de Nghe An ont identifié des lacunes et des problèmes qui doivent être corrigés. Par exemple, 73 ménages et particuliers du district de Dien Chau, après avoir remporté l'enchère pour l'achat de terrains, ont abandonné leur dépôt et n'ont pas payé l'intégralité du montant pour l'achat du terrain, conformément aux résultats de l'enchère. Le Comité populaire du district de Dien Chau a dû émettre la décision n° 1467 du 24 mai 2022 « Annuler les résultats de l'enchère foncière et collecter le dépôt des clients participant à l'enchère pour les droits d'utilisation des terrains dans les zones d'urbanisme des communes de Dien Van, Dien Dong, Dien Phuc, Dien Bich et Dien My ». La superficie totale des 73 terrains est de 13 418,74 m².²avec un dépôt de plus de 15 milliards de VND.

Selon le chef du district de Dien Chau, l'une des raisons pour lesquelles les participants aux enchères peuvent abandonner leurs dépôts est que le délai pour payer le montant total après avoir remporté l'enchère est actuellement de 90 jours, ce qui est trop long et le montant du dépôt est trop faible.

Conformément aux dispositions de l'article 1, clause 3, de la décision 07/2021/QD-UBND, la détermination du montant du dépôt doit répondre à deux exigences : dans la zone d'aménagement, de nombreux terrains sont mis aux enchères simultanément, avec des prix de départ différents. Deux montants de dépôt maximum sont alors prescrits pour une zone d'aménagement. Le dépôt minimum est de 5 % et le maximum de 10 % du prix de départ d'un terrain résidentiel en zone rurale. En réalité, chaque lot de propriété mis aux enchères, en fonction de la superficie et de l'emplacement du terrain, comporte généralement de nombreux lots avec des prix de départ différents. La différence entre les lots varie de 500 millions de VND à plus d'un milliard de VND, certains lots dépassant 1,5 milliard de VND. En raison de la réglementation sur le niveaudépôtGrâce à un faible taux d'intérêt et à la réglementation des paiements sous 90 jours, les organisations et les particuliers exerçant des activités immobilières ont la possibilité, dans de bonnes conditions, de participer à l'enchère sur de nombreuses parcelles, en payant des prix très élevés (près de deux fois le prix de départ, et même près de trois fois pour certaines parcelles). Après avoir remporté l'enchère, le gagnant attendra de trouver un acheteur pour revendre le terrain avant de payer les frais d'utilisation du terrain. S'il ne trouve pas d'acheteur, il perdra son acompte.

Les responsables des ventes aux enchères foncières, les représentants des collectivités locales et les habitants décomptent directement les votes et annoncent les résultats lors d'une vente aux enchères. Photo : Nguyen Hai

Concernant les procédures et les documents d'enchères, il existe également des lacunes et des obstacles qui posent des difficultés aux localités et aux unités de mise en œuvre. Le représentant du Centre de services d'enchères immobilières de Nghe An a déclaré : « La loi sur les enchères immobilières de 2017 stipule, dans ses articles 49 et 59, que les biens mis aux enchères et l'organisation dans le cas d'une enchère avec une seule personne inscrite (mais non participante), une autre personne participante, un enchérisseur et une autre personne acceptant le prix doivent être considérés. Cependant, la détermination d'« un enchérisseur » n'est actuellement pas clairement réglementée, ce qui conduit à une application arbitraire et incohérente des équipes de supervision et d'organisation des enchères dans chaque localité. »

Ou, comme le stipule le point a, clause 6, article 39 de la Loi sur les ventes aux enchères immobilières, les participants aux enchères ne recevront pas leur acompte s'ils l'ont versé mais ne participent pas à la vente aux enchères, à la séance d'annonce du prix, sans cas de force majeure. Cependant, si le client est présent à la séance d'annonce du prix, mais qu'il ne vote pas volontairement pour l'enchère, vote blanc ou menace de ne pas voter pour l'enchère, est-il considéré comme ne participant pas à la vente aux enchères ou l'acompte sera-t-il pris en compte ? Aucune réglementation spécifique n'existe.

Amendements proposés

Lors de la conférence résumant les 5 années de mise en œuvre de la loi sur les enchères, de nombreuses localités, départements, branches et unités telles que le ministère des Finances, le ministère de la Justice, le Centre provincial de service des enchères immobilières, le district de Dien Chau, la ville de Vinh, etc. ont émis de nombreuses opinions exposant la situation actuelle et proposant d'ajuster des réglementations spécifiques pour assurer plus d'équité et de transparence dans cette activité.

Concernant la réglementation relative au paiement des frais d'utilisation du sol 90 jours après l'adjudication, M. Nguyen Sy Dieu, vice-président du Comité populaire de la ville de Vinh, a déclaré qu'il s'agissait d'une lacune qui affectait les sources de revenus pour le réinvestissement dans la construction d'infrastructures et créait des opportunités pour les spéculateurs de « s'emparer des terres ». M. Dieu a proposé de modifier la réglementation relative au délai de paiement des frais d'adjudication à 30 jours et d'augmenter le dépôt de garantie à 30 %-40 % du prix de départ de l'enchère. De son côté, le représentant du Comité populaire du district de Dien Chau a proposé d'augmenter le dépôt de garantie à 30 %-50 % du prix de départ. M. Nguyen Minh Hieu - Directeur de la Société par actions International Auction Partnership - IPA a proposé en outre : La circulaire 108/2020/TT-BTC du ministère des Finances stipule que dans les 20 jours suivant la fin de la vente aux enchères, le propriétaire du bien vendu aux enchères doit payer les frais de service de vente aux enchères, les frais de vente aux enchères prévus à la clause 2 de l'article 66 de la loi sur les ventes aux enchères immobilières... Cependant, dans la réalité, il y a eu des cas où le propriétaire du bien vendu aux enchères n'a pas payé les frais ci-dessus pour les lots de terrain qui ont remporté l'enchère mais a vu son acompte confisqué, il devrait donc y avoir des réglementations spécifiques pour éviter les litiges et la perte des frais de service.

Des représentants de la ville de Hoang Mai et des habitants supervisent une vente aux enchères directe de terres dans la commune de Quynh Trang. Photo : Nguyen Hai

Concernant la question des frais de service, les départements, les services et les localités ont proposé de modifier et de compléter la circulaire n° 48/2017/TT-BTC du 15 mai 2017 du ministre des Finances réglementant le régime financier des activités d'enchères afin de préciser les frais de participation aux enchères, conformément à leur nature ; ils ne devraient pas être stipulés comme les frais de vente des documents de participation aux enchères. Les documents ne devraient pas être stipulés pour la vente, mais publiés sur la page d'information électronique afin que les participants aux enchères puissent s'y référer et s'y inscrire.

Concernant les personnes participant aux enchères, le représentant du ministère de la Justice a déclaré qu'il n'existe actuellement aucune sanction limitant (ou interdisant) la participation des personnes (y compris les fonctionnaires) aux enchères, non pas pour des raisons d'utilisation de terrains, mais pour des raisons de commerce et d'exploitation de terrains à des fins lucratives. Il est nécessaire d'ajouter des sanctions limitant la participation aux enchères pour les adjudicataires qui perdent alors leurs dépôts. En cas d'enchère inférieure au prix de départ, si les enchères sont menées par surenchère, il est nécessaire de prévoir la confiscation du dépôt. Dans le même ordre d'idées, il est nécessaire de modifier et de compléter l'article 218 du Code pénal de 2015 afin de sanctionner l'infraction de collusion visant à baisser le prix ou à l'augmenter en fonction du prix de départ du bien mis aux enchères. En effet, il peut y avoir collusion, baisse ou augmentation du prix de biens publics à des prix de départ très élevés, sans qu'il y ait preuve de profit illicite.

Français Parallèlement à l'ajustement des réglementations liées aux activités de vente aux enchères d'actifs dans les documents juridiques, pour assurer plus d'équité et de transparence dans les activités de vente aux enchères d'actifs, les représentants de nombreuses agences et localités de Nghe An ont proposé à l'unanimité de légaliser ou de modifier et de compléter le décret n° 62/2017/ND-CP du 16 mai 2017 détaillant un certain nombre d'articles et de mesures pour mettre en œuvre la loi sur les ventes aux enchères d'actifs dans le sens de la construction d'un logiciel national commun d'enchères en ligne. M. Nguyen Cong Hoan - Directeur adjoint du ministère de la Justice a affirmé : Le ministère continuera d'examiner et de conseiller le Comité populaire provincial pour modifier et compléter les documents juridiques sous l'autorité de la province afin de s'adapter aux conditions pratiques et aux réglementations légales.