Remédier aux lacunes en matière de transparence et d'équité dans les ventes aux enchères d'actifs

Insuffisances et problèmes liés à la pratique

Par l'application pratique des dispositions légales dans les opérationsvente aux enchères immobilièresDe nombreuses localités, départements et antennes de la province de Nghệ An ont identifié des lacunes et des problèmes nécessitant des ajustements. Par exemple, dans le district de Diện Chau, 73 ménages et particuliers, après avoir remporté l'enchère pour l'achat de terrains, ont abandonné leurs dépôts et n'ont pas payé l'intégralité du prix d'achat, conformément aux résultats de l'enchère. Le Comité populaire du district de Diện Chau a dû publier la décision n° 1467 du 24 mai 2022, annulant les résultats de l'enchère foncière et recouvrant les dépôts des acheteurs ayant participé à l'enchère de droits d'utilisation des terrains dans les zones d'aménagement résidentiel des communes de Diện Ván, Diện Đống, Diện Phọc, Diện Bich et Diện Mốn. La superficie totale des 73 terrains est de 13 418,74 m².²avec un dépôt de plus de 15 milliards de VND.

Selon le responsable du district de Dien Chau, l'une des raisons pour lesquelles les participants aux enchères peuvent abandonner leurs dépôts est que le délai actuel de 90 jours pour payer le montant total après avoir remporté l'enchère est trop long et que le montant du dépôt est trop faible.

Conformément aux dispositions de l'article 1, paragraphe 3, de la décision 07/2021/QD-UBND, le montant du dépôt de garantie doit satisfaire deux conditions : dans une zone d'aménagement, de nombreux terrains aux prix de départ différents sont mis aux enchères simultanément ; dans ce cas, deux montants de dépôt maximum sont autorisés par zone. Le dépôt minimum est de 5 % et le dépôt maximum de 10 % du prix de départ du terrain en zone rurale. En pratique, chaque lot de terrain mis aux enchères, comprenant des droits d'utilisation des sols, se compose généralement de plusieurs parcelles aux prix de départ variés, allant de 500 millions de VND à plus d'un milliard de VND, certaines parcelles dépassant même 1,5 milliard de VND. Cette réglementation s'applique à ce niveau.dépôtDes prix bas et des délais de paiement de 90 jours permettent aux entreprises et aux particuliers du secteur immobilier d'acquérir de nombreux terrains à des prix très élevés (près du double du prix initial, voire du triple pour certains terrains). Après avoir remporté l'enchère, l'acquéreur doit trouver un acheteur pour revendre le terrain avant de s'acquitter des frais d'utilisation du terrain. S'il ne trouve pas d'acheteur, il perd son acompte.

Lors de la vente aux enchères, les responsables, les représentants des autorités locales et le public procèdent au dépouillement des votes et annoncent les résultats. Photo : Nguyen Hai

Concernant les procédures et les documents de vente aux enchères, des lacunes et des problèmes subsistent, engendrant des difficultés pour les collectivités locales et les organismes chargés de leur mise en œuvre. Le représentant du Centre de services de vente aux enchères immobilières de Nghệ An a déclaré : « La loi de 2017 relative aux ventes aux enchères immobilières, en ses articles 49 et 59, stipule les modalités de traitement et d’organisation des biens mis aux enchères lorsqu’il n’y a qu’une seule personne enregistrée (mais non participante), une seule autre personne participante, un seul enchérisseur et une seule autre personne acceptant le prix. Or, la définition d’« un seul enchérisseur » n’est actuellement pas clairement définie, ce qui conduit à une application arbitraire et incohérente des règles en matière de supervision et d’organisation des ventes aux enchères dans chaque localité. »

Conformément au point a, alinéa 6, article 39 de la loi relative aux ventes aux enchères immobilières, les participants ne sont pas remboursés de leur dépôt s'ils l'ont versé mais ne participent pas à la vente ou à l'annonce du prix, sauf en cas de force majeure. Toutefois, si un client est présent lors de l'annonce du prix mais s'abstient intentionnellement de voter, vote blanc ou est menacé de ne pas voter, est-il considéré comme n'ayant pas participé à la vente ? Son dépôt sera-t-il alors remboursé ? Aucune réglementation spécifique ne le prévoit.

Amendements proposés

Lors de la conférence récapitulant cinq années de mise en œuvre de la loi sur les ventes aux enchères, de nombreuses localités, départements, succursales et unités, telles que le ministère des Finances, le ministère de la Justice, le Centre provincial de services de vente aux enchères de biens, le district de Dien Chau, la ville de Vinh, etc., ont exprimé leurs opinions sur la situation actuelle et proposé d'ajuster certaines réglementations afin de garantir plus d'équité et de transparence dans cette activité.

Concernant la réglementation imposant le paiement des frais d'utilisation du terrain 90 jours après l'adjudication, M. Nguyen Sy Dieu, vice-président du Comité populaire de la ville de Vinh, a déclaré que ce délai était insuffisant, car il compromet les recettes destinées au réinvestissement dans les infrastructures et favorise la spéculation foncière. M. Dieu a proposé de ramener ce délai à 30 jours et de porter l'acompte à 30-40 % du prix de départ. De son côté, le représentant du Comité populaire du district de Dien Chau a proposé de porter cet acompte à 30-50 % du prix de départ. M. Nguyen Minh Hieu, directeur de la société par actions International Auction Partnership (IPA), a proposé les dispositions suivantes : la circulaire 108/2020/TT-BTC du ministère des Finances stipule que, dans les 20 jours suivant la clôture de la vente aux enchères, le propriétaire du bien adjugé doit s’acquitter des frais de service et des coûts de vente, conformément à l’article 66, paragraphe 2, de la loi sur les ventes aux enchères immobilières. Or, dans les faits, il est arrivé que des propriétaires de biens adjugés ne règlent pas ces frais et perdent leur acompte. Il convient donc d’établir une réglementation précise afin d’éviter les litiges et les pertes liées aux frais de service.

Des représentants de la ville de Hoang Mai et des habitants supervisent une vente aux enchères directe de terrains dans la commune de Quynh Trang. Photo : Nguyen Hai

Concernant les frais de service, les services, les agences et les collectivités locales ont proposé de modifier et de compléter la circulaire n° 48/2017/TT-BTC du 15 mai 2017 du ministre des Finances, relative au régime financier des ventes aux enchères, afin de préciser que les frais de participation soient conformes à la nature des enchères ; ils ne devraient pas correspondre au prix de vente des documents de participation. Ces documents ne devraient pas être mis en vente, mais affichés sur la page d’information électronique permettant aux participants de s’inscrire aux enchères en ligne.

Concernant les participants à la vente aux enchères, le représentant du ministère de la Justice a déclaré qu'il n'existe actuellement aucune sanction pour limiter (ou interdire) la participation de particuliers (y compris les fonctionnaires et agents de la fonction publique) à la vente aux enchères non pas en raison d'un réel besoin d'utiliser le terrain, mais dans le but de réaliser des transactions et des opérations commerciales foncières lucratives. Il est nécessaire d'ajouter des sanctions pour limiter la participation à la vente aux enchères à l'encontre du lauréat qui abandonne ensuite son dépôt. En cas d'enchères à la hausse, la confiscation du dépôt doit être prévue si l'enchère est inférieure au prix de départ. Par ailleurs, il convient de modifier et de compléter l'article 218 du Code pénal de 2015 afin d'y inclure les ententes visant à baisser ou à augmenter le prix en fonction du prix de départ du bien mis aux enchères. En effet, dans les faits, des ententes peuvent avoir lieu, notamment pour des biens de l'État dont le prix de départ est très élevé, sans qu'il soit possible de prouver les profits illégaux réalisés.

Afin d'assurer une plus grande équité et transparence des ventes aux enchères d'actifs, les représentants de nombreuses agences et collectivités locales de la province de Nghệ An ont unanimement proposé de légaliser, modifier et compléter le décret n° 62/2017/ND-CP du 16 mai 2017. Ce décret détaille plusieurs articles et mesures d'application de la loi sur les ventes aux enchères d'actifs, notamment en vue de la création d'une plateforme nationale commune d'enchères en ligne. M. Nguyen Cong Hoan, directeur adjoint du ministère de la Justice, a déclaré : « Le ministère continuera d'examiner et de conseiller le Comité populaire provincial afin qu'il modifie et complète les textes de loi relevant de la compétence provinciale, pour les adapter aux réalités du terrain et à la réglementation en vigueur. »