Les Vietnamiens ne sont pas riches mais aiment vivre dans des appartements de luxe
En 2016, le segment des appartements de luxe représentait 44 % du marché. Est-il vrai que les Vietnamiens s'enrichissent si vite qu'ils ressentent le besoin de vivre dans des maisons de luxe ?
Jones Lang LaSalle (JLL) Vietnam vient de publier un rapport évaluant le potentiel du marché immobilier vietnamien, avec des chiffres alarmants concernant les personnes pauvres souhaitant acquérir une maison. Selon les prévisions de JLL pour la période 2016-2018, les prix des appartements devraient augmenter en moyenne de 5 à 7 % par an, tandis que les appartements à bas prix pourraient à eux seuls enregistrer une hausse de 10 % par an, soit l'équivalent d'une hausse de 30 % au cours des trois prochaines années.
Triste pour les pauvres et heureux pour les riches
Si les prédictions de JLL se réalisent, l'immobilier deviendra le placement le plus attractif pour les riches. Inutile de se fatiguer : il suffit d'acheter un appartement bon marché, d'attendre que le prix grimpe et de le revendre.
Car aucun secteur ne peut afficher une croissance de 30 % en trois ans tout en bénéficiant d'une sécurité financière optimale. Cette prévision réjouit peut-être les riches, mais attriste les pauvres.
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| Le revenu moyen des Vietnamiens ne représente qu'environ 1/4 de celui des Thaïlandais, mais la structure des logements haut de gamme au Vietnam est équivalente à celle de la Thaïlande. |
Avec les prix actuels de l'immobilier, les Vietnamiens pauvres ne peuvent pas se permettre d'acheter une maison. Sans compter que les prix de l'immobilier augmentent de 10 % chaque année, tandis que les revenus de la majorité de la population n'augmentent pas significativement. On peut dire qu'avec des ressources financières limitées, l'augmentation annuelle des revenus est insignifiante. Malgré les programmes de soutien du gouvernement, il est de plus en plus difficile pour les personnes pauvres de réaliser leur rêve de devenir propriétaires. Selon les calculs de l'Association immobilière de Hô-Chi-Minh-Ville (HoREA), les prix de l'immobilier au Vietnam sont 25 fois supérieurs aux revenus de la majorité de la population. Dans les pays développés, ils ne sont que 5 à 6 fois supérieurs à ces revenus. Autrement dit, l'accès au logement est cinq fois plus difficile pour les Vietnamiens que pour les habitants des pays développés.
De l'autre côté, un petit groupe de personnes à revenus élevés domine toujours le marché immobilier des grandes villes vietnamiennes. Les capitaux continuent d'affluer vers le secteur attractif de l'investissement immobilier.
Selon les données de JLL, 16 800 transactions immobilières ont été réalisées au premier semestre 2016, soit 250 % de plus que sur la période 2011-2014. Le nombre de transactions a fortement augmenté, mais la qualité des biens immobiliers a également fortement progressé, suivant la tendance à la hausse quotidienne de la valeur des appartements.
Entre 2011 et 2014, le segment des appartements haut de gamme et de luxe ne représentait que 10 % du panier de marché. En 2015, sa part a bondi à 27 %, puis a presque triplé, pour atteindre 44 % au premier semestre 2016. JLL prévoit également une croissance globale des prix de l'immobilier au Vietnam d'environ 5 à 7 % par an.
Faites-vous plaisir dans l'immobilier
Selon JLL, l'offre totale d'appartements à Hô-Chi-Minh-Ville s'élève actuellement à environ 80 000 unités, dont 43 % sont des appartements abordables. Ce chiffre est bien supérieur à celui avancé par HoREA début 2016, qui s'élevait à environ 57 000 unités.
Selon JLL, l'offre devrait augmenter de 74 % au cours des trois prochaines années, compte tenu du nombre d'appartements proposés à la vente. Pour les appartements haut de gamme et de luxe, dont le prix de vente est supérieur à 2 000 USD/m², l'offre devrait même doubler.
L'augmentation de l'offre, a expliqué JLL, est due à la confiance dans la croissance économique, ce qui a contribué à restaurer les rendements des investissements immobiliers. En novembre 2014, une nouvelle politique a été introduite, autorisant les étrangers à acquérir 30 % de la valeur de tout immeuble d'habitation ou un maximum de 250 logements dans n'importe quelle zone.
Cette politique est officiellement entrée en vigueur en juillet 2015. Les étrangers sont autorisés à détenir le bien acheté pendant 50 ans et disposent de tous les droits de location, de transfert et de revente. Ils peuvent également prolonger leur propriété après 50 ans, sous réserve d'approbation. C'est pourquoi les investisseurs s'intéressent de plus en plus à l'immobilier au Vietnam.
Malgré l'augmentation soudaine de l'offre, JLL rassure les investisseurs sur la capacité du marché à absorber cette offre. L'offre actuelle d'appartements par rapport à la densité de population à Hô-Chi-Minh-Ville reste relativement faible par rapport à celle d'autres pays d'Asie du Sud-Est, même en tenant compte du nombre d'appartements à venir.
Cependant, l'offre dans le segment des appartements haut de gamme et de luxe est actuellement assez importante, surtout après l'achèvement des projets. JLL estime que la densité d'appartements haut de gamme par habitant à Hô-Chi-Minh-Ville atteindra 3 unités pour 1 000 habitants, soit un niveau presque équivalent à celui de Bangkok (Thaïlande), Kuala Lumpur (Malaisie) et Manille (Philippines), mais toujours supérieur à celui de Jakarta (Indonésie).
Le marché immobilier peut connaître des évolutions étranges à court terme, mais à long terme, il n'échappe certainement pas aux lois de l'offre et de la demande et à la capacité de paiement. Celle-ci dépend des revenus réels de la majorité. Ce sont ces évolutions étranges du marché qui obligent les agences de gestion à agir.
Risque de bulle immobilière
Les prévisions des entreprises concernant le marché immobilier sont très optimistes. En revanche, l'évolution réelle du marché révèle une réelle inquiétude : le risque d'une bulle immobilière.
Les données des sociétés d'études de marché montrent que le nombre de transactions d'appartements réussies au deuxième trimestre 2016 a diminué de 45 % par rapport au premier trimestre 2016. Les données du Département de la gestion du logement et du marché immobilier (ministère de la Construction) montrent également une tendance à l'épuisement de la demande d'achat de logements ces derniers temps.
En juillet 2016, à Hanoï, environ 1 250 transactions ont été réalisées, soit une baisse de 3,85 % par rapport à juin 2016. À Hô-Chi-Minh-Ville, ce chiffre a atteint environ 1 200. Cependant, ce nombre a montré des signes de ralentissement, diminuant de 4 % par rapport à juin 2016.
Selon l'Association vietnamienne de l'immobilier, l'augmentation de l'offre et la baisse des transactions, principalement concentrées sur le segment moyen-haut de gamme, ont mis en évidence les insuffisances de la structure offre-demande de biens. Face à ce constat, l'Association vietnamienne de l'immobilier recommande aux agences de gestion de l'État de prendre des mesures pour contrôler le marché, en accordant une attention particulière au nombre, à l'offre et à l'avancement des projets dans le segment haut de gamme afin de mieux répondre aux besoins réels du marché.
Le ministère de la Construction avait également souligné la nécessité pour Hô-Chi-Minh-Ville et Hanoï de prendre des mesures pour réguler l'offre afin d'éviter les déviations et le développement excessif de l'immobilier haut de gamme. La Banque d'État a pris des mesures pour réguler les flux de capitaux excessifs dans l'immobilier.
Selon LDO
