Les Vietnamiens ne sont pas riches mais aiment vivre dans des appartements de luxe

En 2016, les appartements de luxe représentaient 44 % du panier de biens de consommation. Est-il vrai que les Vietnamiens s'enrichissent trop vite et ont donc besoin de vivre dans des maisons de luxe ?

Jones Lang LaSalle (JLL) Vietnam vient de publier un rapport évaluant le potentiel du marché immobilier vietnamien, avec des chiffres alarmants concernant les personnes pauvres souhaitant acheter une maison. Selon les prévisions de JLL pour la période 2016-2018, les prix des appartements devraient augmenter en moyenne de 5 à 7 % par an, tandis que les appartements à bas prix pourraient à eux seuls enregistrer une hausse supplémentaire de 10 % par an, soit l'équivalent d'une hausse de 30 % au cours des trois prochaines années.

Triste pour les pauvres et heureux pour les riches

Si les prédictions de JLL se réalisent, l'immobilier deviendra le placement le plus attractif pour les personnes fortunées. Pas besoin de se ruiner : achetez un appartement bon marché, attendez que le prix grimpe et revendez-le sans hésiter.

Car aucun secteur ne peut afficher une croissance de 30 % en trois ans et bénéficier d'une sécurité financière optimale. Cette prévision réjouit peut-être les riches, mais attriste les pauvres.

Le revenu moyen des Vietnamiens n'est que d'environ ¼ de celui de la Thaïlande, mais la structure des logements haut de gamme au Vietnam est équivalente à celle de la Thaïlande.

Avec les prix actuels de l'immobilier, les Vietnamiens pauvres ne peuvent pas se permettre d'acheter une maison. Sans compter que les prix de l'immobilier augmentent de 10 % chaque année, tandis que les revenus de la majorité de la population n'augmentent pas significativement. On peut dire qu'avec des capacités financières limitées, l'augmentation annuelle des revenus est insignifiante. Malgré les programmes de soutien du gouvernement, il est de plus en plus difficile pour les pauvres de réaliser leur rêve de devenir propriétaires. Selon les calculs de l'Association immobilière de Hô-Chi-Minh-Ville (HoREA), les prix de l'immobilier au Vietnam sont 25 fois supérieurs aux revenus de la majorité de la population. Dans les pays développés, ils ne sont que 5 à 6 fois supérieurs à ces revenus. Autrement dit, l'accès au logement est 5 fois plus difficile pour les Vietnamiens que pour les habitants des pays développés.

À l'autre extrême, une petite partie des personnes à revenus élevés domine toujours le marché immobilier des grandes villes vietnamiennes. Les capitaux continuent d'affluer vers le secteur attractif de l'investissement immobilier.

Selon JLL, au premier semestre 2016, 16 800 transactions immobilières ont été réalisées, soit 250 % de plus que sur la période 2011-2014. Non seulement le nombre de transactions a fortement augmenté, mais la qualité a également fortement progressé, suivant la tendance à la hausse quotidienne de la valeur des appartements.

Entre 2011 et 2014, le segment des appartements haut de gamme et de luxe ne représentait que 10 % du panier de marché. En 2015, sa part a grimpé à 27 %, soit près du triple, et elle a atteint 44 % au premier semestre 2016. JLL prévoit également une croissance globale des prix de l'immobilier au Vietnam d'environ 5 à 7 % par an.

Faites-vous plaisir dans l'immobilier

Selon JLL, l'offre totale d'appartements à Hô-Chi-Minh-Ville s'élève actuellement à environ 80 000 unités, dont 43 % sont des appartements abordables. Ce chiffre est bien supérieur à celui avancé par HoREA début 2016, qui s'élevait à environ 57 000 unités.

Selon JLL, au cours des trois prochaines années, compte tenu du nombre d'appartements proposés à la vente, l'offre devrait augmenter de 74 %. Pour les appartements haut de gamme et de luxe, dont le prix de vente est supérieur à 2 000 USD/m², l'offre devrait même doubler.

L'augmentation de l'offre, a expliqué JLL, s'explique par la confiance dans une économie en croissance, qui a contribué à restaurer les rendements des investissements immobiliers. En novembre 2014, une nouvelle politique a été introduite, autorisant les étrangers à acquérir 30 % de la valeur de tout immeuble d'appartements ou jusqu'à 250 unités résidentielles dans n'importe quelle zone.

Cette politique est officiellement entrée en vigueur en juillet 2015. Les étrangers sont autorisés à détenir le bien acheté pendant 50 ans et disposent de tous les droits de location, de transfert et de revente. Ils peuvent également prolonger leur propriété après 50 ans, sous réserve d'approbation. C'est pourquoi les investisseurs s'intéressent de plus en plus à l'immobilier au Vietnam.

Malgré l'augmentation de l'offre, JLL rassure les investisseurs sur la capacité du marché à l'absorber. L'offre actuelle d'appartements par rapport à la densité de population à Hô-Chi-Minh-Ville reste relativement faible par rapport à celle d'autres pays d'Asie du Sud-Est, même en tenant compte du nombre d'appartements à venir.

Cependant, l'offre dans le segment des appartements haut de gamme et de luxe est actuellement assez élevée, surtout après l'achèvement des projets. JLL estime que la densité d'appartements haut de gamme par habitant à Hô-Chi-Minh-Ville atteindra 3 unités pour 1 000 personnes, soit presque équivalente à celles de Bangkok (Thaïlande), Kuala Lumpur (Malaisie) et Manille (Philippines), mais toujours supérieure à celle de Jakarta (Indonésie).

Le marché immobilier peut connaître des évolutions étranges à court terme, mais à long terme, il n'échappe certainement pas aux lois de l'offre et de la demande et à la capacité de paiement. Celle-ci dépend des revenus réels de la majorité. Ce sont ces évolutions étranges du marché qui obligent les agences de gestion à agir.

Risque de bulle immobilière

Les prévisions des entreprises concernant le marché immobilier sont très optimistes. En revanche, l'évolution réelle du marché révèle une réelle inquiétude : le risque d'une bulle immobilière.

Les données des sociétés d'études de marché montrent que le nombre de transactions d'appartements réussies au deuxième trimestre 2016 a diminué de 45 % par rapport au premier trimestre 2016. Les données du Département de la gestion du logement et du marché immobilier (ministère de la Construction) montrent également une tendance à l'épuisement de la demande d'achat de logements ces derniers temps.

En juillet 2016, à Hanoï, environ 1 250 transactions ont été réalisées, soit une baisse de 3,85 % par rapport à juin 2016. À Hô-Chi-Minh-Ville, ce chiffre a atteint environ 1 200. Cependant, le nombre de transactions a montré des signes de ralentissement, diminuant de 4 % par rapport à juin 2016.

Selon l'Association vietnamienne de l'immobilier, l'augmentation de l'offre et la baisse des transactions, principalement concentrées sur le segment moyen-haut de gamme, ont mis en évidence les faiblesses de la structure offre-demande de biens. Face à ce constat, l'Association vietnamienne de l'immobilier recommande aux agences de gestion de l'État de prendre des mesures pour contrôler le marché, en accordant une attention particulière à la quantité, à l'offre et à l'avancement des projets dans le segment haut de gamme afin de mieux répondre aux besoins réels du marché.

Le ministère de la Construction avait également souligné la nécessité pour Hô-Chi-Minh-Ville et Hanoï de prendre des mesures pour réguler l'offre afin d'éviter les déviations et le développement excessif de l'immobilier haut de gamme. La Banque d'État a pris des mesures pour réguler les flux de capitaux qui affluent excessivement dans l'immobilier.

Selon LDO