Le secteur du courtage immobilier sera-t-il soumis à un durcissement de la réglementation par le biais de politiques fiscales ?

Gestion de propriétés résidentielles converties en bureaux et entrepôts.

Selon une enquête menée en juin 2021 par le Département de la police de prévention et de contrôle des incendies de la Sécurité publique provinciale, près de 20 000 maisons résidentielles situées de part et d'autre des routes de la province ont été transformées en commerces ou louées à des fins commerciales, dont près de 1 000 dans la seule ville de Vinh, situées à proximité des rues principales, sont utilisées à des fins commerciales.

Actuellement, en raison de l'impact de la pandémie de Covid-19, les travaux de rénovation domiciliaire sont devenus difficiles.Bureau à louerBien que l'atmosphère soit plus calme, certaines rues du centre-ville affichent encore des loyers exorbitants pour les bureaux et les sièges sociaux. Parmi les rues aux tarifs étonnamment élevés, citons Phan Boi Chau, Truong Chinh, Le Loi, Quang Trung, Tran Phu, Nguyen Thi Minh Khai, Le Hong Phong, Nguyen Van Cu, Cao Thang et le boulevard Lenin-Xo Viet Nghe Tinh (à Vinh), où une façade de 3 à 5 mètres peut coûter plusieurs dizaines de millions de dongs par mois.

En particulier, les emplacements de choix aux intersections des grands axes routiers sont rénovés par des particuliers ou des entreprises et loués à des banques ou des compagnies d'assurance pour des loyers mensuels allant de 100 à 250 millions de VND. De même, les terrains situés le long de la route nationale 1A dans les districts de Dien Chau et Quynh Luu, ainsi que dans la ville de Hoang Mai ; de la route nationale 48 traversant les villes de Thai Hoa et Quy Hop ; et de la route nationale 46 traversant Nam Dan et Thanh Chuong sont toujours très recherchés, avec des loyers mensuels moyens de 5 à 7 millions de VND. Si le propriétaire investit dans la construction d'espaces de bureaux destinés à la location, le prix est encore plus élevé.

Un espace de bureau de premier ordre à louer à l'intersection de l'avenue soviétique Nghe Tinh et de l'avenue Vinh - Cua Lo dans la commune de Nghi Phu. Photo : Nguyên Hai.

Par ailleurs, en raison des impératifs de gestion urbaine, de nombreuses rues du centre-ville ont récemment été fermées à la circulation des poids lourds aux heures de pointe, ce qui a entraîné une hausse de la demande d'entrepôts en périphérie. Les agences, les entreprises et les particuliers des zones périphériques de Vinh, notamment à Hung Loc, Nghi Phu, Quan Bau, Vinh Tan, Hung Chinh, Hung Loi, Hung Thinh et Hung Tay, à proximité des routes nationales 1 et 46 et de la rocade de Vinh, investissent dans la transformation de leurs terrains en entrepôts à louer, lorsqu'ils disposent d'une surface suffisante. Selon les statistiques, des entrepôts d'une superficie de 1 000 à 2 000 m² sont facilement disponibles.²De part et d’autre du boulevard Vinh – Cua Lo ou boulevard Lénine – Soviet Nghe Tinh, large de 72 m, la route nationale 1A… les propriétaires d’entrepôts peuvent gagner des dizaines de millions de dongs chaque mois.

Renforcer le contrôle du courtage foncier par le biais de politiques fiscales.

Outre la location de bureaux et d'entrepôts, le courtage immobilier a connu une forte activité ces dernières années, générant des revenus importants. Cependant, le gouvernement n'a pas encore trouvé de solution pour gérer la fiscalité de cette activité. Au Vietnam en général, et à Nghệ An en particulier, les transactions immobilières, hormis celles effectuées par les entreprises, sont majoritairement réalisées par des particuliers agissant comme intermédiaires, ce qui rend la gestion et le recouvrement des taxes très complexes.

Dans la zone de vente aux enchères de terrains à Quynh Luong, Quynh Luu, les infrastructures, dont le prix habituel était de seulement 3 millions de VND le mètre carré, ont désormais doublé. Photo : Nguyen Hai

En réalité, ces dernières années, le courtage foncier est devenu une activité lucrative pour de nombreuses personnes. Lors des ventes aux enchères de terrains dans différents districts, certains individus, agissant pour le compte d'agences immobilières, achètent les dossiers d'enchères et acquièrent entre la moitié et les deux tiers des parcelles mises en vente. Après avoir remporté l'enchère, au lieu d'enregistrer le terrain à leur nom pour s'acquitter de leurs obligations financières et obtenir les droits d'usage, ces investisseurs et courtiers le revendent à des résidents locaux qui en ont réellement besoin, réalisant un profit de 70 à 150 millions de VND par parcelle.

Du point de vue de l'investissement, la conjoncture économique difficile et les faibles taux d'intérêt sur l'épargne ont incité les personnes disposant de liquidités à investir dans l'immobilier. Actuellement, lors d'une cession de terrain, outre les frais d'enregistrement, l'impôt sur le revenu est dû à l'État. Or, bien souvent, le prix appliqué ne correspond pas au prix du marché, ce qui empêche l'État de contrôler ou de réguler cet écart et les revenus exceptionnels.

Face à cette situation, les représentants des services fiscaux de Hô Chi Minh-Ville et de Hanoï ont récemment proposé à la Direction générale des impôts et au ministère des Finances de mener une étude pilote sur la taxation des locations de logements utilisés comme bureaux ou sièges sociaux. Cette taxe serait prélevée si les revenus dépassent 100 millions de VND par an. Ils ont également proposé que le ministère de la Construction édicte une réglementation limitant la participation des particuliers aux activités de courtage foncier et immobilier, et exigeant de ceux qui souhaitent exercer cette activité l'obtention d'un certificat professionnel ou la création d'une société ou d'une agence immobilière. Enfin, les provinces de Bac Ninh et de Bac Giang ont proposé une réglementation imposant les particuliers propriétaires de terrains ou de biens immobiliers à partir du deuxième appartement ou terrain, les obligeant à payer l'impôt sur le revenu sur les bénéfices réalisés lors de la revente.