L'abandon des activités de courtage provoque des « perturbations » sur le marché immobilier

Informations d'invitation en désordre

Ayant besoin d'acheter un terrain dans le quartier de Quan Bau pour y construire une maison, M. Dau Dinh Q, habitant le quartier militaire de Nghi Kim (Vinh-Ville), a publié une annonce sur des plateformes d'achat et de vente de biens immobiliers. Immédiatement après, il a reçu des dizaines d'appels téléphoniques l'invitant à acheter, à présenter et à consulter des biens immobiliers dans le quartier qu'il recherchait.

De plus, de nombreuses entreprises et courtiers ont également envoyé des courriels, des messages sur Zalo et Facebook pour présenter des terrains dans de nombreux endroits avec des offres attractives. Fort de cette information, il a accepté l'invitation d'un courtier à visiter le terrain.

Selon la présentation de cet employé, les terrains dans la zone sont « chauds » car de nombreux projets sont en cours de réalisation ; il y a une route de 72 m qui la traverse, à proximité des zones administratives... Mais lorsqu'il a lui-même pris connaissance du terrain présenté, il s'est rendu compte que les paroles du courtier étaient loin de la réalité : ce terrain n'est pas situé à proximité de la zone de planification ; il est à plusieurs kilomètres de la route de 72 m, assez loin du centre administratif...

Depuis la construction de la route de 72 m, le marché immobilier a connu de fortes fluctuations dans certaines zones de la ville de Vinh et du district de Hung Nguyen. Photo : Lam Tung

Pour répondre à la demande croissante de transactions immobilières, le long des routes, sur les troncs d'arbres, les lampadaires à haute tension, les poteaux de feux de circulation et les clôtures de construction, des panneaux, des dépliants et des affiches sont accrochés et collés avec le contenu « terrain à vendre par le propriétaire », « terrain à vendre pour projet », « terrain à vendre pour affaires sur le marché de Vinh », « terrain à vendre en bord de mer » avec des offres attractives telles que : Beau terrain, prix bon marché, livre rouge par le propriétaire, livre rose permanent, prix à partir de 300 millions de VND/lot, visite gratuite du terrain et numéros de téléphone des courtiers fonciers, etc.

De plus, la simple publication d'informations « Vous cherchez à acheter un terrain ; acheter une maison ; louer un local » sur une page personnelle ou sur Zalo vous permettra de recevoir des dizaines d'appels et des centaines de commentaires invitant et conseillant. Parallèlement, de nombreuses personnes publient en ligne des informations sur la vente de terrains et d'appartements, ce qui montre que le courtage immobilier est actuellement en plein essor.

Des prospectus et des affiches annonçant des terrains et des projets sont placardés partout. Photo : Thanh Phuc

Un professionnel de l'immobilier à Vinh a déclaré qu'à l'heure actuelle, outre les salles de marché et les courtiers réputés, titulaires d'un enregistrement et d'un certificat d'exercice, la majorité des agents immobiliers sont encore des « courtiers fonciers » saisonniers exerçant une activité professionnelle. De nombreuses entreprises et salles de marché recrutent notamment des salariés et des collaborateurs, qu'ils soient ouvriers, fonctionnaires, enseignants, étudiants ou indépendants.

Ce recrutement ne nécessite pas de salaire mensuel et peut être efficace grâce aux relations de ces collaborateurs. Bien que cette équipe soit mobile partout, il arrive qu'elle manque de compréhension du marché, d'analyse, de prévision, d'orientation client et de maîtrise des connaissances connexes, ainsi que des lois limitées. Certaines agences immobilières comptent jusqu'à 50 à 70 employés, mais seulement 5 à 7 personnes possèdent un certificat de courtage immobilier.

Par ailleurs, le nombre de personnes travaillant à leur compte dans le courtage immobilier est important, mais l'accès aux connaissances et à l'éthique professionnelle de ce groupe est très limité. C'est également l'une des raisons du « bruit » du marché immobilier.

Actuellement, dans la province, on compte seulement 32 salles de marché immobilières agréées par le ministère de la Construction. Photo : Thanh Phuc

Dans la province, à l'heure actuelle, bien qu'il n'y ait pas eu de fraude à grande échelle, ni de confusion ou de perturbation sur le marché, provoquant de véritables fièvres dans les transactions immobilières, il y a eu quelques phénomènes inappropriés.

Premièrement, en raison de la nature du travail, les revenus sont basés sur des commissions sous forme de contrats de vente de produits, de nombreux lots et terrains vendus, ce qui engendre des commissions élevées et des revenus élevés. Par conséquent, pour vendre un lot, il est nécessaire de solliciter, de faire de la publicité, d'exagérer les informations sur le projet, de diffuser des informations trompeuses et inexactes sur l'emplacement, le prix, le droit immobilier et l'urbanisme, etc., afin d'attirer des clients.

Par exemple, ce terrain est situé à proximité d'une zone de planification, à proximité d'un certain projet, mais l'avenir pour que le projet sur papier devienne réalité est encore loin, mais le client est informé que le projet est sur le point d'être mis en œuvre ; ou dans la planification, ce terrain est situé à des dizaines de kilomètres du marché, du pont, de la route, mais il est "annoncé" qu'il y a une route, un pont qui le traverse... pour "peindre" l'objet à vendre avec des informations qui ne sont pas fidèles à la réalité.

Deuxièmement, de nombreuses entités manquent de transparence sur les informations relatives aux projets, ce qui incite les clients à « acheter le mauvais produit ». Par exemple, dans de nombreux projets antérieurs, en raison du gel du marché, l'État a créé des conditions permettant aux particuliers d'emprunter de l'argent auprès des banques, stipulant clairement : « Tant que la maison n'est pas construite, elle ne peut être transférée. »

Cependant, lorsqu'ils consultent leurs clients, les courtiers manquent de transparence sur ces informations, se contentant d'affirmer en termes généraux qu'il existe une « couverture ». Nombreux sont ceux qui achètent sans se renseigner suffisamment et investissent, mais lorsqu'ils doivent vendre, ils sont soumis aux réglementations susmentionnées et ne peuvent pas vendre.
Troisièmement, de nombreuses personnes, temporairement appelées « courtiers fonciers », agissent librement et spontanément comme « informateurs » et « intermédiaires » pour amener les clients à visiter les terrains et percevoir une commission de 200 000 à 300 000 VND par visite. Mais en réalité, il existe de nombreux terrains « virtuels », et les « courtiers » mettent en relation les clients pour se faire rémunérer.

Les prix des terrains augmentent de jour en jour dans de nombreuses régions, en partie à cause des informations exagérées des agents immobiliers sur les projets d'urbanisme. Photo : Thanh Phuc

Dans toute la province, on compte seulement 152 personnes titulaires d’un certificat de courtier immobilier.

M. Nguyen The Phiet, responsable de la gestion immobilière et du marché immobilier au sein du Département de la construction, a déclaré : « Il existe actuellement 31 agences immobilières agréées dans la province, dont deux ont fait l'objet d'une demande écrite de cessation d'activité, à savoir les agences immobilières Trung Do et SaigonSky. La liste des agences immobilières agréées est publiée sur le portail d'information électronique du Département de la construction. Le Département a également délivré des certificats d'exercice du courtage immobilier à 152 personnes. »

Cependant, à l'heure actuelle, de nombreuses salles de marché immobilières cherchent à « contourner la loi » entre les transactions immobilières et le conseil immobilier pour éviter les réglementations connexes, ce qui entraîne des difficultés dans le processus de vérification et de traitement des violations.

En revanche, la délivrance des certificats de pratique du courtage immobilier relève du ministère de la Construction, mais il n'existe aucune sanction obligatoire pour que les courtiers s'inscrivent ou non pour étudier et passer des examens afin d'obtenir le certificat.

Un point de vente immobilier. Photo : Thanh Phuc

Parallèlement, conformément à l'article 62 de la Loi sur l'immobilier, les particuliers ont le droit d'exercer des activités de courtage immobilier indépendantes, ce qui engendre de nombreuses difficultés de gestion. De plus, l'équipe de courtage immobilier est agréée par le Département de la construction d'autres provinces et villes pour exercer dans la province, ce qui complique la gestion et la supervision.

Pour résoudre les lacunes ci-dessus, il devrait y avoir des solutions synchrones : promouvoir la formation, octroyer des certificats de courtage et gérer les parquets immobiliers pour les praticiens ; pour les gestionnaires de parquets immobiliers, les directeurs de parquets immobiliers doivent élever les normes de qualification pour obtenir un diplôme universitaire ou supérieur ; il devrait y avoir des réglementations spécifiques pour gérer les personnes pratiquant le courtage immobilier indépendant.

Afin de resserrer les activités de courtage immobilier, le Département de la construction a récemment publié de nombreux documents orientant le marché immobilier, y compris les activités de courtage immobilier : Document n° 576/2018 « sur la rectification des activités immobilières dans les projets d'investissement dans la construction de logements » ; Document n° 2519/2018 « sur la rectification des activités d'achat et de vente, la mobilisation de capitaux dans les projets d'investissement dans la construction de logements, les zones urbaines » ; Document n° 2578/2019 « sur l'exigence d'une application stricte des dispositions légales sur l'immobilier et les activités de logement ».