L'abandon des activités de courtage provoque des « perturbations » sur le marché immobilier

Informations d'invitation en désordre

Ayant besoin d'acheter un terrain dans le quartier de Quan Bau pour y construire une maison, M. Dau Dinh Q, habitant le quartier militaire de Nghi Kim (Vinh-Ville), a publié une annonce sur des groupes d'achat et de vente de biens immobiliers (pages de présentation). Immédiatement après, il a reçu des dizaines d'appels téléphoniques l'invitant à se présenter et à lui fournir des conseils sur les biens immobiliers dans le quartier qu'il recherchait.

De plus, de nombreuses entreprises et courtiers utilisent également des e-mails, Zalo et Facebook pour présenter des terrains à des prix attractifs dans de nombreux endroits. Au milieu de cette multitude d'informations, il a accepté l'invitation d'un courtier à visiter le terrain.

D'après la présentation de cet employé, les terrains dans la zone sont « chauds » car de nombreux projets sont en cours de réalisation ; il y a une route de 72 m qui passe à proximité des zones administratives... Mais lorsqu'il a lui-même pris connaissance du terrain présenté, il s'est rendu compte que les paroles du courtier étaient loin de la réalité : ce terrain n'est pas situé à proximité de la zone de planification ; il est à plusieurs kilomètres de la route de 72 m, assez loin du centre administratif...

Depuis la construction de la route de 72 m, le marché immobilier a connu de fortes fluctuations dans certaines zones de la ville de Vinh et du district de Hung Nguyen. Photo : Lam Tung

Pour répondre à la demande croissante de transactions immobilières, le long des routes, sur les troncs d'arbres, les lampadaires à haute pression, les poteaux de feux de circulation et les clôtures de chantier, des panneaux, des dépliants et des affiches portant le contenu « terrain à vendre par le propriétaire », « terrain à vendre pour projets », « terrain à vendre pour les affaires du marché de Vinh », « terrain à vendre en bord de mer » avec des offres attractives telles que : Beau terrain, prix bon marché, livre rouge par le propriétaire, livre rose permanent, prix à partir de 300 millions de VND/lot, visite gratuite du terrain et numéros de téléphone des courtiers fonciers, etc.

De plus, la simple publication d'informations « Vous cherchez à acheter un terrain ; acheter une maison ; louer un espace » sur une page personnelle ou sur Zalo vous permettra de recevoir des dizaines d'appels et des centaines de commentaires invitant et conseillant. Parallèlement, de nombreuses personnes publient des informations sur la vente de terrains et d'appartements en ligne, ce qui montre que le courtage immobilier est actuellement en plein essor.

Des prospectus et des affiches annonçant des terrains et des projets sont placardés partout. Photo : Thanh Phuc

Un acteur du secteur immobilier à Vinh a déclaré qu'actuellement, outre les salles de marché et les courtiers réputés, titulaires d'un enregistrement et d'un certificat d'exercice, la majorité des agents immobiliers sont encore des « agents fonciers » saisonniers exerçant une activité professionnelle. En particulier, de nombreuses entreprises et salles de marché immobilières recrutent des employés et des collaborateurs parmi lesquels figurent des ouvriers, des fonctionnaires, des enseignants, des étudiants, des travailleurs indépendants, etc.

Ce recrutement ne nécessite pas de salaire mensuel et peut être efficace grâce aux relations de ces collaborateurs. Bien que cette équipe soit mobile partout, il arrive qu'elle manque de compréhension du marché, d'analyse, de prévision, d'orientation des clients et de maîtrise des connaissances connexes, ainsi que des lois limitées. Certaines agences immobilières comptent jusqu'à 50 à 70 employés, mais seulement 5 à 7 personnes possèdent un certificat de courtage immobilier.

Par ailleurs, le nombre de personnes travaillant à leur compte dans le courtage immobilier est important, mais l'accès aux connaissances et à l'éthique professionnelle de ce groupe est très limité. C'est également l'une des raisons du « bruit » du marché immobilier.

Actuellement, la province ne compte que 32 salles de marché immobilières agréées par le ministère de la Construction. Photo : Thanh Phuc

Dans la province, à l'heure actuelle, bien qu'il n'y ait pas eu de fraude à grande échelle, ni de confusion ni de perturbation sur le marché, provoquant de véritables fièvres dans les transactions immobilières, il y a eu quelques phénomènes inappropriés.

Premièrement, en raison de la nature du travail, les revenus sont basés sur des commissions sous forme de contrats de vente de produits, de nombreux lots et terrains, et les commissions sont élevées, ce qui génère des revenus importants. Par conséquent, pour vendre un lot, il est nécessaire de solliciter, de faire de la publicité, d'exagérer les informations sur le projet, de fournir des informations erronées sur l'emplacement, le prix, le droit immobilier et l'urbanisme, etc., afin d'attirer des clients.

Par exemple, ce terrain est situé près de la zone de planification, près d'un certain projet, mais l'avenir du projet sur papier devenant réalité est encore loin, mais le consultant informe les clients que le projet est sur le point d'être mis en œuvre ; ou dans la planification, ce terrain est situé à des dizaines de kilomètres du marché, du pont, de la route, mais il est "annoncé" qu'il y a une route, un pont qui le traverse... pour "peindre" l'objet à vendre avec des informations qui ne sont pas fidèles à la réalité.

Deuxièmement, de nombreux acteurs ne rendent pas les informations sur le projet transparentes, ce qui incite les clients à acheter le mauvais produit. Par exemple, de nombreux projets ont été réalisés avant le gel du marché : l'État a créé des conditions pour permettre aux particuliers d'emprunter de l'argent auprès des banques, stipulant clairement : « Tant que la maison n'est pas construite, elle ne peut être transférée. »

Cependant, lorsqu'ils consultent leurs clients, les courtiers manquent de transparence sur ces informations, se contentant d'affirmer en termes généraux qu'il existe une « couverture ». Nombreux sont ceux qui, sans se renseigner soigneusement, achètent pour investir, mais lorsqu'ils doivent vendre, ils sont soumis aux réglementations susmentionnées et ne peuvent pas vendre.
Troisièmement, de nombreuses personnes, temporairement appelées « courtiers fonciers », opèrent librement et spontanément comme « informateurs » et « intermédiaires » pour amener les clients à visiter les terrains et percevoir une commission de 200 000 à 300 000 VND par visite. Mais en réalité, il existe de nombreux terrains « virtuels », et les « courtiers » mettent les clients en relation pour se faire rémunérer.

Les prix des terrains augmentent de jour en jour dans de nombreuses régions, en partie à cause des informations exagérées des agents immobiliers sur l'urbanisme et les projets. Photo : Thanh Phuc

Dans toute la province, on compte seulement 152 personnes titulaires d’un certificat de pratique en courtage immobilier.

M. Nguyen The Phiet, responsable de la gestion immobilière et du marché immobilier au sein du Département de la construction, a déclaré : « Il existe actuellement 31 salles de négociation immobilière agréées dans la province, dont deux ont fait l'objet d'une demande écrite de cessation d'activité, à savoir la salle de négociation immobilière de Trung Do et la salle de négociation immobilière de SaigonSky. » La liste des salles de négociation immobilière agréées est publiée sur le portail d'information électronique du Département de la construction. Ce dernier a également délivré des certificats d'exercice du courtage immobilier à 152 personnes.

Cependant, à l'heure actuelle, de nombreuses salles de marché immobilières cherchent à « contourner la loi » entre les transactions immobilières et le conseil immobilier pour éviter les réglementations connexes, ce qui entraîne des difficultés dans le processus de vérification et de traitement des violations.

En revanche, la délivrance des certificats de pratique du courtage immobilier relève du ministère de la Construction, mais il n'existe aucune sanction obligatoire pour que les courtiers s'inscrivent ou non pour étudier et passer des examens afin d'obtenir le certificat.

Point de transaction immobilière. Photo : Thanh Phuc

Par ailleurs, conformément à l'article 62 de la Loi sur l'immobilier, les particuliers ont le droit d'exercer des activités de courtage immobilier indépendantes, ce qui engendre de nombreuses difficultés de gestion. De plus, l'équipe de courtage immobilier est agréée par le Département de la Construction d'autres provinces et villes pour exercer dans la province, ce qui complique la gestion et la supervision.

Pour résoudre les lacunes ci-dessus, il devrait y avoir des solutions synchrones : promouvoir la formation, l'octroi de certificats de courtage et la gestion des parquets immobiliers pour les praticiens ; pour les gestionnaires de parquets immobiliers, les directeurs de parquets immobiliers doivent élever les normes de qualification pour obtenir un diplôme universitaire ou supérieur ; il devrait y avoir des réglementations spécifiques pour gérer les personnes pratiquant le courtage immobilier indépendant.

Afin de renforcer les activités de courtage immobilier, le Département de la construction a récemment publié de nombreux documents de directive sur le marché immobilier, y compris les activités de courtage immobilier : Document n° 576/2018 « sur la rectification des activités immobilières dans les projets d'investissement dans la construction de logements » ; Document n° 2519/2018 « sur la rectification des activités d'achat et de vente, la mobilisation de capitaux dans les projets d'investissement dans la construction de logements, les zones urbaines » ; Document n° 2578/2019 « sur l'exigence d'une application stricte des dispositions légales sur l'immobilier et les activités de logement ».