Marché immobilier de Nghe An : calme et imprévisible

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Par rapport aux premiers mois de l’année et surtout aux premiers mois après l’ouverture,reprise économique après la pandémie de Covid-19(à partir du 15 mars), comme l'ensemble du pays, le marché immobilier de Nghe An connaît actuellement une forte baisse du nombre de transactions.

Pour le segment des terrains mis aux enchères, à l'exception de certaines enchères de fin mars et avril, lorsque la société est revenue à la normale après la pandémie, certaines enchères foncières réussies ont encore eu des résultats positifs, avec des prix d'enchères augmentant de 100 % par rapport au prix de départ.

Cependant, depuis mai, les transactions de vente ont diminué de manière significative, car les avis de vente de terrains ont moins d'acheteurs et les lots mis aux enchères n'ont augmenté que de 5 à 7 % par rapport au prix de départ.

À l'heure actuelle, grâce au ralentissement des prix fonciers, le phénomène des groupes de personnes se rendant sur le marché foncier pour vérifier et échanger des terres a diminué par rapport aux mois d'avril et de mai. Photo : Internet

Dans le district de Do Luong, cœur du marché immobilier de Nghe An, les prix de départ des enchères ont atteint un niveau assez élevé au début de l'année. Après avoir organisé plusieurs enchères avec succès en début d'année, le district de Do Luong prévoit de poursuivre la vente aux enchères de certaines parcelles début septembre, avec des terrains d'une superficie moyenne de 150 à 200 m².²mais le plus bas est de 1,7 milliard de VND et le plus élevé est de plus de 3 milliards de VND.

Dans le district de Nghi Loc, selon le représentant du service des finances et de la planification du district, d'après les résultats des enchères d'avril et de mai, le nombre d'acheteurs de documents dans les communes de Nghi My, Nghi Phuong et Nghi Van, près de la route provinciale 534, a diminué, et le prix d'adjudication n'a pas beaucoup augmenté par rapport au niveau initial. En particulier, certaines parcelles des communes de Nghi Van et Nghi Phong étaient assez éloignées du centre, ce qui a entraîné un faible nombre d'acheteurs et de nombreuses enchères. Récemment, malgré le succès des enchères, il y a eu quelques cas où le dépôt de garantie a été supprimé.

Investissement dans les infrastructures des zones de réinstallation, combiné à l'exploitation des terres du hameau 5, commune de Nghi Phu (ville de Vinh). Photo : Nguyen Hai

À Vinh, depuis le début de l'année, la ville a mis aux enchères 273 terrains dans des zones auparavant invendues. Comparé à la forte hausse du début d'année, le nombre de terrains n'a augmenté que de 5 % et neuf cas d'annulation de dépôts ont été enregistrés. Récemment, la ville a mis aux enchères 112 terrains, mais après trois à cinq mises aux enchères, seuls 13 terrains ont été vendus ; les 89 terrains restants devront être mis aux enchères prochainement.

Un représentant du Centre d'exploitation du Fonds foncier de la ville de Vinh a déclaré : « Conformément à la réglementation, si, après trois procédures consécutives de notification et d'enchères, aucun dossier n'est soumis et aucun lot n'est adjugé, le service des enchères demandera un ajustement du prix. Cependant, comme des dossiers sont encore soumis et que certains lots sont adjugés, les services continuent d'enchérir au lieu d'ajuster le prix. »

Du côté des propriétaires, le représentant du service des finances du district de Nghi Loc a déclaré : « À moins que le prix du terrain ne baisse significativement et qu'aucun acheteur ne se présente aux enchères, la localité proposera un plan d'ajustement à la baisse. Bien que le prix de départ soit actuellement assez élevé et qu'un échec des enchères ait une incidence sur le plan de recouvrement budgétaire, les localités hésitent à ajuster le prix de départ en raison du marché erratique et imprévisible. »

Un immeuble résidentiel avec de nombreux appartements à proximité de l'extension de la rue Vinh Tan (Vinh-Ville). Comparé à il y a quelques années, en raison de la rareté des appartements en centre-ville, les prix ont augmenté. Photo : Nguyen Hai

Dans d'autres aspects, selon certains investisseurs transitoires, même si l'État affirme qu'il ne restreint pas déraisonnablement les investissements en capital dans l'immobilier, en réalité, pour garantir la sécurité du crédit, les banques contrôlent strictement les prêts.investir dans l'immobilierSi une localité montre des signes de croissance anormalement élevée dans la mobilisation des capitaux pour l’immobilier, la Banque d’État et les banques commerciales de niveau supérieur avertiront et contrôleront plus étroitement afin de réduire le risque de créances douteuses.

En attente d'un nouvel élan

Actuellement, il est clair que le marché immobilier stagne, car le gouvernement, les ministères, les administrations et les collectivités locales orientent le calcul des taxes et frais liés aux transferts de droits d'usage des terres vers les transactions réelles, plutôt que de se baser sur les accords contractuels. De plus, le gouvernement prévoit prochainement d'améliorer l'efficacité de l'utilisation des terres et des biens en imposant des taxes et frais élevés aux propriétaires de trois biens ou plus, ce qui suscite des inquiétudes chez les investisseurs immobiliers.

M. Nguyen Ngoc Minh, directeur du Centre de services de ventes aux enchères immobilières de Nghe An, a déclaré : « Bien que les ventes aux enchères de terrains ne constituent qu'un canal parmi d'autres pour alimenter le marché immobilier, elles constituent un canal de référence qui influence les prix de l'immobilier en général. Si le prix des terrains aux enchères augmente, cela signifie que les prix des terrains des autres segments augmenteront, et inversement. »

Les infrastructures de la zone de vente aux enchères de terrains du hameau de Trung Thanh, commune de Hung Dong, étaient très actives début 2022, certaines parcelles ayant vu leur prix multiplié par près d'une fois et demie. Cependant, la chaleur s'étant calmée, la revente est devenue difficile pour les investisseurs. Photo : Nguyen Hai

Selon M. Minh, compte tenu du mécanisme actuel et du fait que le foncier est un canal d'investissement et d'affaires, il est très difficile pour les personnes disposant de revenus moyens et d'une réelle demande d'accéder à des terres et d'en acquérir au prix de départ fixé par l'État. Jusqu'à présent, que le marché soit animé ou calme, la plupart des participants et des adjudicataires sont des « clients réguliers » des enchères. Ces derniers temps, lorsque les prix sont calmes, les investisseurs se montrent plus prudents, mais c'est aussi une opportunité pour les personnes disposant de capitaux et d'une réelle demande foncière d'accéder à des terres et d'en acquérir. Cependant, investir en cette période est également difficile en raison de l'instabilité des prix.

Des investisseurs et des négociants fonciers inspectent l'emplacement des terrains avant leur vente aux enchères dans la commune de Tang Thanh (Yen Thanh). Photo : Van Truong.

Pour limiter la situation d'enchères à des prix élevés suivies d'un abandon du dépôt, M. Nguyen Phan Khoi, directeur adjoint du département des finances et de la planification du district de Nghi Loc, a déclaré : « Parce que le Comité populaire provincial stipule que dans les zones rurales, les participants aux enchères ne doivent payer qu'un minimum de 10 % de la valeur du terrain, alors que le prix du terrain dans les zones rurales est assez bas, ce qui fait que la situation d'abandon du dépôt après l'enchère augmente par rapport à avant. »

De plus, selon le Centre de service des ventes aux enchères immobilières, en raison de la réglementation relative au délai de paiement des obligations financières après la vente aux enchères, qui est relativement long (90 jours), les investisseurs peuvent toujours retirer leur dépôt après 60 jours, même en cas de succès de la vente aux enchères, sauf en cas de dépôt de 50 % de la valeur du terrain 30 jours après la vente aux enchères.73 enchérisseurs ont abandonné leurs dépôts dans le district de Dien ChauDans de nombreuses régions, faute de paiement des sommes dues après la vente aux enchères, le Comité populaire de district a décidé d'annuler les résultats de la vente et de retirer 15,7 milliards de dongs de dépôts au budget. Face à ces manquements, de nombreux districts proposent à la province de modifier la réglementation afin d'augmenter le pourcentage de dépôts en zone rurale et de raccourcir les délais d'exécution des obligations financières.

Selon M. Le Manh Hien, vice-président du Comité populaire du district de Dien Chau, ces dernières années, le district a investi dans des infrastructures pour la vente aux enchères de nombreux terrains afin d'exploiter les fonds fonciers. Cependant, en raison de la flambée des prix des terrains, les abandons de gisements restent fréquents. Sur la photo : Le terrain mis aux enchères dans la commune de Dien Phuc (Dien Chau) a bénéficié d'investissements dans de belles infrastructures, mais des gisements ont néanmoins été abandonnés après la vente aux enchères de mi-2022. Photo : Van Truong

Dans le contexte du segment des terrains aux enchères en particulier ainsi que des transactions de division et de vente de terrains dans les zones résidentielles qui sont assez calmes, le segment des terrains destinés à la subdivision et à la vente ennouvelles zones urbainesLe secteur de Nghe An est très dynamique et attend un nouvel élan. Outre la ville de Vinh et les villes qui proposent des projets immobiliers haut de gamme ou de nouvelles zones urbaines à l'offre abondante, de nombreuses localités accélèrent leur urbanisation, ce qui entraîne le lancement de nombreux produits sur le marché. Le district de Dien Chau est à l'avant-garde de cette tendance, avec deux grands projets dans les communes de Dien Thanh, Dien Ngoc et Dien Ky ; Do Luong, avec deux projets dans les communes de Lac Son et Yen Son, continue de stimuler les investissements dans de nouveaux projets urbains.

Infrastructures de la zone de vente aux enchères de terrains, près du ponceau de Mu Ba et du projet de nouvelle zone urbaine du pont de Dau, commune de Trang Son (Do Luong). Photo : Nguyen Hai

De même, le district de Tan Ky a récemment approuvé la planification des régions et approuvé la politique d'investissement pour deux nouvelles zones urbaines au sud et au nord de la ville de Tan Ky avec des centaines de parcelles de terrain à mettre sur le marché ; le district de Quynh Luu a planifié et construit des infrastructures pour former deux nouvelles zones urbaines à Quynh Hung - Quynh Ba et Quynh Bang - Quynh Nghia avec environ 300 parcelles de terrain à mettre sur le marché, ce qui devrait être un nouveau choix pour les investisseurs.