Pourquoi le prix du terrain à Nghe An augmente-t-il ?
(Baonghean.vn) - 2020 a été une année mémorable pour le secteur foncier et immobilier. Après un démarrage lent et calme aux premier et deuxième trimestres en raison de préoccupations, les transactions foncières ont repris à partir du troisième trimestre et, vers la fin de l'année, les transactions ont augmenté et les prix ont augmenté.
« Inverser » le marché foncier rural
Quiconque s'intéresse au marché et aux transactions foncières constatera aisément que 2020 a été une année particulière et imprévisible pour ce secteur. Si, les années précédentes, la hausse des prix concernait les appartements et les terrains en centre-ville, cette année, l'avantage du renversement de tendance concerne les terrains ruraux et les banlieues.
Selon un expertimmobilierÀ Vinh City : Ce revirement s'explique par la reprise des ventes aux enchères foncières après la maîtrise de la pandémie de Covid-19 à la fin du deuxième trimestre. Ces ventes étant toutes organisées sous forme de vote indirect, le phénomène des petits courtiers fonciers participant au marchandage et à la manipulation des prix a disparu. Il s'est désormais déplacé vers une nouvelle forme de participation aux enchères, les agences immobilières étant considérées comme des investisseurs « requins » sur le marché foncier rural et périurbain.
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| Grâce aux investissements dans les infrastructures de base, le terrain du hameau 5, commune de Nghi Phu (Vinh-Ville), dont des dizaines de lots sont mis aux enchères, permettra d'alimenter le budget. Photo : Nguyen Hai |
Dans le rôle d'une personne qui veut acheter un terrain et qui apprend directement aux enchères foncières, nous nous rendons compte que, contrairement à chaque année, la plupart des enchères de districts et de villes, de Hung Nguyen, Nghi Loc ou Do Luong, Dien Chau, Quynh Luu, Yen Thanh... ont des investisseurs « requins » avec une capacité financière assez forte et une connaissance des techniques de planification et de foncier, ils choisissent donc souvent de soumissionner pour les meilleurs lots, tout en soumissionnant à un prix compétitif, de sorte qu'ils gagnent souvent les petits investisseurs.
De plus, ils achètent souvent en grandes quantités, représentant 20 à 40 % des lots, ce qui influence facilement le niveau des prix. Plus précisément, dans la commune de Hung Thong (Hung Nguyen), la commune a mis aux enchères 22 lots, mais des investisseurs « requins » en ont acheté près de 10 ; dans la commune de Quynh Hong (Quynh Luu), lors de la première phase, la commune a mis en vente 91 lots, et un investisseur de Dien Chau en a acheté près de 40. De même, dans les districts de Yen Thanh, Dien Chau et Do Luong, la situation est similaire, de sorte que la valeur totale des terrains a presque doublé.
De même, récemment, des courtiers fonciers se sont regroupés pour former des sociétés de 5 à 7 membres, chaque membre contribuant à hauteur de 2 à 3 milliards de dongs aux enchères. L'arrivée de nouveaux investisseurs « requins » sur le marché a créé une concurrence intéressante lors des enchères foncières et a en partie fait grimper les prix.
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| Grâce aux investissements dans les infrastructures de base et à un emplacement favorable, le terrain mis aux enchères à Quynh Hong a enregistré le prix d'enchère le plus élevé du district de Quynh Luu en 2020. Photo : Nguyen Hai |
Le représentant du Centre de service des enchères du ministère de la Justice a déclaré : « Bien que nous sachions que les enchères avec la participation de grands investisseurs auront un impact et affecteront les prix des terrains aux enchères et que les personnes qui veulent vraiment acheter des terrains perdent de l'argent, mais parce que la réglementation de l'État le permet et, plus important encore, cela apporte des revenus au budget, nous devons nous y conformer. »
Dans la zone de la voie 2 parallèle à la route de 35 m dans la commune de Nghi An (adjacente à la route nationale 46), un propriétaire foncier a déclaré : Normalement, le prix du terrain dans cette zone n'est que de 4 à 5 millions de VND/m2Mais depuis août, à la demande de nombreuses personnes, le prix a été augmenté à 8-9 millions de VND/m.2De même, à Vinh-Ville, dans la zone bordant la route de 35 m reliant la commune de Nghi An à celle de Hung Hoa et la zone de relogement de la commune de Nghi Duc, la route de 24 m dans la commune de Hung Loc et la zone de route de 72 m dans le quartier de Quan Bau, le prix des terrains a doublé. Plus précisément, à la fin de l'année dernière, ces zones fluctuaient entre 12 et 15 millions de VND/m².2À l'heure actuelle, ce montant a été porté à 19-20 millions de VND.
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| Le prix d'un terrain situé sur la route de 35 mètres dans la commune de Nghi Duc a doublé par rapport à la période de la vente aux enchères. Photo : Nguyen Hai |
Ces derniers temps, les prix des terrains ont connu une forte hausse, non seulement dans les zones bien situées, mais aussi dans les quartiers plus reculés, où les prix n'avaient pas évolué depuis longtemps, mais où ils ont encore augmenté. En moyenne, le Bureau d'enregistrement des droits d'usage de la ville de Vinh confirme chaque jour entre 40 et 50 transactions de transfert, de vente et de lotissement de terrains.
Les capitaux d'investissement se dirigent vers l'immobilier
Face à l'effervescence des transactions foncières et à la hausse des prix en fin d'année, M. Nguyen Quoc Khanh - Président de l'Association immobilière de Nghe An a expliqué : En 2020, en raison de la pandémie de Covid-19, la psychologie des gens a été quelque peu affectée, avec une tendance à choisir un abri de capital plus sûr.
Au cours des années précédentes, dans les zones rurales,remiseComme les enfants envoient de l'argent chez eux pour épargner ou investir dans la production et les affaires, ils se tournent désormais vers l'achat de terres pour conserver cet argent. D'autre part, après les inquiétudes initiales liées à la pandémie, les prix des terrains n'ont pas chuté brutalement et ont plutôt suivi une tendance à la hausse. Les gens ont donc investi avec audace dans l'achat de terres, ce qui a accru la pression.
Un habitant du hameau de Xuan Huong, commune de Nghi Duc, a déclaré : « La famille possède un terrain de réinstallation dont elle n'a plus besoin et qui a besoin d'argent. Elle l'a donc mis en vente ; chaque jour, elle reçoit de 3 à 5 clients qui souhaitent l'acheter. Bien que le terrain ait été vendu à un prix 30 % plus élevé qu'auparavant, la demande reste forte. Des habitants des régions de Yen Thanh et de Do Luong viennent l'acheter pour que leurs enfants puissent retourner étudier et travailler à Vinh. »
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| Immeuble d'habitation du projet de nouvelle zone urbaine de Vinh Tan (ville de Vinh). Photo : Nguyen Hai |
Expliquant la demande croissante de terrains, un représentant de la société par actions de construction d'infrastructures de la commune de Nghi Phu (Vinh-Ville) a déclaré : « Par rapport aux années précédentes, le volume des travaux de construction est bien moindre. Au lieu de dépenser de l'argent pour trouver des travaux, il sait lui-même que de nombreuses zones d'aménagement du territoire ont de la valeur. Il a donc opté pour des enchères foncières, plus rentables et plus sûres. Si tout se passe bien, il lui suffit de dépenser 10 milliards de dongs pour acheter 5 à 7 parcelles de terrain. Après quelques mois, il peut réaliser un bénéfice de 1 à 2 milliards de dongs, ce qui est normal et plus rentable que de se lancer dans la construction. »
D'un autre côté, d'un point de vue macroéconomique, en 2020, la Banque d'État a ajusté ses taux d'intérêt, lesquels ont fortement baissé. Ainsi, au lieu de les laisser à la banque, les gens ont retiré leur épargne pour acheter des terrains. Bien qu'il n'existe pas de statistiques officielles de la Banque d'État sur le montant des retraits bancaires, des échanges avec certains bureaux de transactions bancaires de la région montrent que des milliers de milliards de dongs ont été transférés des banques vers d'autres canaux d'investissement.
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| La zone de réinstallation à Nghi An, à côté de la route de 35 m, a un prix de 16 à 18 millions par m2Photo : Nguyen Hai |
Actuellement, les zones d'aménagement des districts sont mises aux enchères, les infrastructures techniques sont largement développées et la circulation est fluide. Pour garantir la sécurité, il est conseillé d'éviter d'acheter des terrains mal drainés et mal planifiés ; lors de l'achat, il est conseillé de choisir des bureaux de vente réputés, de disposer de documents fonciers clairs et d'étudier attentivement le plan d'urbanisme.
