Pourquoi le prix des terrains à Nghe An augmente-t-il ?
(Baonghean.vn) - 2020 a été une année mémorable pour le secteur foncier et immobilier. Après un démarrage lent et calme aux premier et deuxième trimestres en raison de préoccupations, les transactions foncières ont repris à partir du troisième trimestre et, vers la fin de l'année, les transactions ont augmenté et les prix ont augmenté.
« Inverser » le marché foncier rural
Quiconque s'intéresse au marché et aux transactions foncières constatera aisément que 2020 a été une année particulière et imprévisible pour ce secteur. Si, les années précédentes, la hausse des prix concernait les appartements et les terrains en centre-ville, en 2020, l'avantage du renversement de tendance a concerné les zones rurales et les banlieues.
Selon un expertimmobilierÀ Vinh-Ville : Ce retournement de situation s'explique par la reprise des ventes aux enchères foncières après la maîtrise de la pandémie de Covid-19 à la fin du deuxième trimestre. Ces ventes étant toutes organisées sous forme de vote indirect, le phénomène des petits courtiers fonciers participant aux marchandages et à la hausse des prix a disparu. Ils ont désormais recours à une nouvelle forme de participation aux enchères, considérée comme des investisseurs « requins » sur le marché foncier rural et périurbain.
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| Grâce aux investissements dans les infrastructures de base, le terrain du hameau 5, commune de Nghi Phu (ville de Vinh), dont des dizaines de lots sont mis aux enchères, permettra d'alimenter le budget. Photo : Nguyen Hai |
Dans le rôle d'une personne qui veut acheter un terrain ainsi que dans l'apprentissage direct des ventes aux enchères foncières, nous avons constaté que, contrairement à chaque année, la plupart des ventes aux enchères des districts et des villes, de Hung Nguyen, Nghi Loc ou Do Luong, Dien Chau, Quynh Luu, Yen Thanh... ont des investisseurs « requins » avec une capacité financière assez forte et des connaissances en matière de planification et d'ingénierie des parcelles de terrain, ils choisissent donc souvent de soumissionner pour les meilleurs lots, tout en soumissionnant à un prix compétitif, de sorte qu'ils gagnent souvent les petits investisseurs.
De plus, ils achètent souvent en grandes quantités, représentant 20 à 40 % des lots, ce qui influence facilement le niveau des prix. Plus précisément, dans la commune de Hung Thong (Hung Nguyen), 22 lots ont été mis aux enchères, mais des investisseurs « requins » en ont acheté près de 10 ; dans la commune de Quynh Hong (Quynh Luu), le premier lot de 91 lots a été mis en vente, et un investisseur de Dien Chau en a acheté près de 40. De même, dans les districts de Yen Thanh, Dien Chau et Do Luong, la situation est similaire, la valeur totale des terrains ayant presque doublé.
De même, récemment, des courtiers fonciers se sont regroupés pour former des sociétés de 5 à 7 membres, chacun contribuant à hauteur de 2 à 3 milliards de dongs aux enchères. L'arrivée de nouveaux investisseurs « requins » sur le marché a créé une concurrence intéressante lors des enchères foncières et a partiellement fait grimper les prix des terrains.
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| Grâce aux investissements dans les infrastructures de base et à un emplacement favorable, le terrain vendu aux enchères à Quynh Hong a enregistré le prix d'enchère le plus élevé du district de Quynh Luu en 2020. Photo : Nguyen Hai |
Le représentant du Centre de service des enchères du ministère de la Justice a déclaré : « Bien que nous sachions que les enchères avec la participation de grands investisseurs auront un impact et affecteront les prix des terrains lors des enchères et que les personnes qui veulent vraiment acheter des terrains perdent de l'argent, mais parce que la réglementation de l'État le permet et, plus important encore, cela apporte des revenus au budget, nous devons nous y conformer. »
Dans la zone de la voie 2 parallèle à la route de 35 m dans la commune de Nghi An (adjacente à la route nationale 46), un propriétaire foncier a déclaré : Normalement, le prix du terrain dans cette zone n'est que de 4 à 5 millions de VND/m2Mais depuis août, en raison des nombreuses demandes, le prix a été augmenté à 8-9 millions de VND/m2De même, à Vinh, le prix des terrains bordant la route de 35 m reliant la commune de Nghi An à celle de Hung Hoa et la zone de relogement de la commune de Nghi Duc, la route de 24 m dans la commune de Hung Loc et la zone de 72 m dans le quartier de Quan Bau a doublé. Plus précisément, à la fin de l'année dernière, ces zones oscillaient entre 12 et 15 millions de VND/m².2À l'heure actuelle, ce montant a été porté à 19-20 millions de VND.
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| Le prix d'un terrain situé sur la route 35M de la commune de Nghi Duc a doublé par rapport à la période de la vente aux enchères. Photo : Nguyen Hai |
Récemment, les prix des terrains ont connu une forte hausse dans la ville, non seulement dans les zones bien situées, mais aussi dans les quartiers plus reculés où les prix étaient restés stables depuis longtemps, et où ils ont encore augmenté. En moyenne, le Bureau d'enregistrement des droits d'usage de la ville de Vinh confirme chaque jour entre 40 et 50 transactions de transfert, de vente et de lotissement de terrains.
Les capitaux d'investissement se dirigent vers l'immobilier
Face à l'effervescence des transactions foncières et à la hausse des prix en fin d'année, M. Nguyen Quoc Khanh - Président de l'Association immobilière de Nghe An a expliqué : En 2020, en raison de la pandémie de Covid-19, la psychologie des gens a été quelque peu affectée, avec une tendance à choisir des abris de capitaux plus sûrs.
Au cours des années précédentes, dans les zones rurales,transferts de fondsL'argent envoyé par les enfants est épargné ou investi dans la production et les affaires, mais il est désormais utilisé pour acheter des terres afin de conserver cet argent. D'autre part, après les inquiétudes initiales liées à la pandémie, les prix des terrains n'ont pas chuté brutalement et ont plutôt suivi une tendance à la hausse. Les gens ont donc investi avec audace dans l'achat de terres, ce qui a accru la pression.
Un habitant du hameau de Xuan Huong, commune de Nghi Duc, a raconté : « Sa famille possède un terrain de réinstallation dont elle n'a plus besoin et qui a besoin d'argent. Elle l'a donc mis en vente ; chaque jour, elle reçoit de trois à cinq clients qui souhaitent l'acheter. Bien que le terrain ait été vendu environ 30 % plus cher qu'auparavant, la demande reste forte. Des habitants des régions de Yen Thanh et de Do Luong viennent le chercher pour que leurs enfants puissent retourner étudier et travailler à Vinh. »
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| Immeuble résidentiel du projet de nouvelle zone urbaine de Vinh Tan (ville de Vinh). Photo : Nguyen Hai |
Expliquant la demande croissante de terrains, le représentant de la société par actions de construction d'infrastructures de la commune de Nghi Phu (Vinh-Ville) a déclaré : « Comparé aux années précédentes, le volume actuel de construction est bien inférieur. Au lieu de dépenser de l'argent pour construire, il sait pertinemment que de nombreux terrains ont de la valeur. Il a donc opté pour des enchères foncières, plus rentables et plus sûres. Si tout se passe bien, il suffit de dépenser 10 milliards pour acheter 5 à 7 parcelles de terrain. Après quelques mois, réaliser un bénéfice de 1 à 2 milliards est normal, plus efficace que de construire. »
D'un point de vue macroéconomique, en 2020, la Banque d'État a ajusté ses taux d'intérêt, lesquels ont fortement chuté. Ainsi, au lieu de les laisser à la banque, les gens ont retiré leur épargne pour acheter des terrains. Bien qu'il n'existe pas de statistiques officielles de la Banque d'État sur le montant des retraits bancaires, des échanges avec certains bureaux de transactions bancaires de la région montrent que des milliers de milliards de dongs des banques populaires ont été transférés vers d'autres canaux d'investissement.
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| La zone de réinstallation à Nghi An, à côté de la route de 35 m, a un prix de 16 à 18 millions par m2Photo : Nguyen Hai |
Actuellement, les zones d'aménagement des districts sont mises aux enchères, les infrastructures techniques sont largement développées et la circulation est fluide. Pour garantir la sécurité, il est conseillé d'éviter d'acheter des terrains mal drainés et mal planifiés ; lors de l'achat, il est conseillé de choisir des bureaux de vente réputés, de disposer de documents fonciers clairs et de bien comprendre le plan d'urbanisme.
