Kinh tế

Giá căn hộ chung cư “trên trời” - Ai hưởng lợi? Bài 3: Tăng cường quản lý, giám sát, xử lý đầu cơ, thao túng giá

Nhóm Phóng viên • 18/10/2025 10:23

Giảm giá nhà chung cư trong bối cảnh hiện nay là bài toán không dễ khi tâm lý đám đông đầu tư vẫn còn; dòng tiền đổ vào bất động sản chưa có dấu hiệu giảm, giá vàng tăng. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, để hạ nhiệt thị trường, cốt lõi vẫn là tăng nguồn cung theo đúng phân khúc và nhu cầu thực. Bên cạnh đó, việc đơn giản hóa thủ tục, giảm chi phí, rút ngắn thời gian cấp phép, tăng cường kiểm tra, giám sát được xem là “liều thuốc” hữu hiệu giúp thị trường chung cư thoát khỏi cơn “ngáo giá”.

Nhóm Phóng viên • 17/10/2025

--------------------o0o--------------------

Giảm giá nhà chung cư trong bối cảnh hiện nay là bài toán không dễ khi tâm lý đám đông đầu tư vẫn còn; dòng tiền đổ vào bất động sản chưa có dấu hiệu giảm, giá vàng tăng. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, để hạ nhiệt thị trường, cốt lõi vẫn là tăng nguồn cung theo đúng phân khúc và nhu cầu thực. Bên cạnh đó, việc đơn giản hóa thủ tục, giảm chi phí, rút ngắn thời gian cấp phép, tăng cường kiểm tra, giám sát được xem là “liều thuốc” hữu hiệu giúp thị trường chung cư thoát khỏi cơn “ngáo giá”.

--------------------o0o--------------------

Tháo gỡ khó khăn, tăng thêm nguồn cung

Ông Đoàn Văn Đại – Phó Giám đốc Sở Xây dựng Nghệ An khẳng định: “Muốn hạ nhiệt giá chung cư, giải pháp hữu hiệu và khả thi nhất là tăng nguồn cung, nhất là đẩy mạnh các dự án nhà ở xã hội, vì chỉ như thế Nhà nước mới có thể điều tiết và định hướng giá”.

Được biết, theo quy hoạch đến năm 2030, Nghệ An dự kiến xây gần 50.000 căn hộ, trong đó 36.000 căn thuộc 41 dự án nhà ở xã hội đã được phê duyệt; thêm khoảng 12.000 căn hộ nhà ở xã hội tương đương 20% quỹ đất trong các dự án thương mại. Nếu các dự án này được triển khai đúng tiến độ, mỗi năm sẽ cung cấp từ 1.000 – 2.000 căn hộ, giúp thị trường nhà ở Nghệ An sớm hạ nhiệt.

Ông Nguyễn Trung Long – Trưởng phòng Giá và Quản lý Công sản (Sở Tài chính Nghệ An) cho rằng: giá chung cư ở TP. Vinh cũ tuy tăng mạnh so với thu nhập người dân, nhưng vẫn thấp hơn so với Hà Nội hay TP. Hồ Chí Minh. Việc tỉnh hạn chế cấp phép chung cư ở vùng lõi đô thị là cần thiết, bởi hạ tầng, giao thông vùng trung tâm đã quá tải. Tuy nhiên, để hạ nhiệt, tỉnh cần khuyến khích đầu tư chung cư vùng ven và bổ sung chính sách ưu đãi cho dự án nhà ở xã hội, qua đó tạo quỹ nhà giá rẻ, giảm áp lực lên khu trung tâm.

Khu vực TP. Vinh cũ và vùng phụ cận – trung tâm kinh tế, xã hội và đô thị lớn nhất tỉnh – có giá chung cư tăng cao không nằm ngoài xu hướng của các đô thị lớn cả nước. Theo đại diện Phòng quản lý Giá và công sản, Sở Tài chính, để giá nhà đất, chung cư trở lại mức bình thường, cần chính sách vĩ mô đồng bộ, bởi giá bất động sản gắn chặt với biến động của giá vàng và chính sách điều chỉnh lãi suất ngân hàng. Khi lãi suất giảm, giá vàng tăng, dòng tiền lại đổ vào đất đai, khiến giá bị đẩy lên. Do đó, cần có giải pháp tổng thể, đủ mạnh từ Chính phủ để điều tiết.

Theo các doanh nghiệp đầu tư, thời gian qua giá vật liệu đầu vào như xi măng, sắt thép, cát sỏi tăng mạnh do siết chặt quản lý, kéo chi phí xây dựng lên cao. Một nhà thầu tại phường Thành Vinh cho biết: “Từ đầu năm 2025, giá cát xây tăng gấp đôi, từ 150.000 lên 300.000 – 350.000 đồng/m³; nhân công khan hiếm, tăng từ 350.000 lên 600.000 -700.000 đồng/ngày; giá khoán trọn gói tăng từ 1,1 lên 1,5 triệu đồng/m². Muốn giảm giá nhà, Nhà nước cũng cần quản lý, kìm giá nguyên vật liệu và nhân công”.

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Nghệ An ông Nguyễn Quốc Khánh phân tích thêm: Từ năm 2025, bảng giá đất và giá thuê đất được điều chỉnh, các khu đất có vị trí đẹp, hạ tầng tốt đều tăng từ 2 – 3 lần, khiến chủ đầu tư và nhà đầu tư thứ cấp đồng loạt tăng giá. Ông đề xuất cần giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho dự án nhà ở xã hội, cho phép nộp hằng năm thay vì nộp một lần như quy định của Luật Đất đai 2024, nhằm giảm gánh nặng tài chính cho doanh nghiệp.

Trong khi đó, ông Nguyễn Thế Phiệt – Trưởng phòng Quản lý nhà và Thị trường bất động sản (Sở Xây dựng) cho biết: So với trước, Luật Nhà ở 2024 đã mở rộng đối tượng mua nhà ở xã hội, đồng thời, Luật Kinh doanh nhà cho phép chủ đầu tư tự quyết định giá bán thay vì phải trình duyệt như trước – đây là thuận lợi lớn. Tỉnh đã quy hoạch và phê duyệt chủ trương đầu tư cho nhiều dự án, cơ bản đáp ứng nhu cầu theo mục tiêu phát triển, giờ mấu chốt vẫn là năng lực chủ đầu tư và tiến độ triển khai các dự án. Theo ông Phiệt: “Với mặt bằng giá hiện nay, nếu xây đúng chuẩn, chủ đầu tư chung cư đã có lãi; vấn đề là phải kiểm tra, đôn đốc, xử lý nghiêm dự án chậm tiến độ, đảm bảo cam kết với người dân”.

Đại diện Hội Bất động sản Nghệ An kiến nghị: Khi vùng lõi TP. Vinh cũ đã bị hạn chế xây cao tầng, cần khuyến khích phát triển chung cư vùng ven, đồng thời đầu tư hạ tầng kết nối, siêu thị, trường học, thiết chế xã hội để cư dân an cư, sinh hoạt thuận tiện.

Kỹ sư Trần Thanh Bi, chỉ huy trưởng thi công một số tòa chung cư lớn tại Nghệ An cũng nêu ý kiến: “Giá đất, vật liệu, nhân công tăng chỉ làm chi phí đầu vào tăng khoảng 5 – 7%. Chủ đầu tư lãi bình quân khoảng 30%. Tuy nhiên, sau khi qua sàn và giới đầu tư, giá bị đẩy lên, thậm chí gấp đôi”.

Cũng theo ông Nguyễn Trung Long - Trưởng phòng Giá và Quản lý Công sản (Sở Tài chính Nghệ An): Để giá bất động sản “hạ nhiệt” bền vững, Luật Đất đai 2024 cần sửa đổi theo hướng Nhà nước quy định giá đất, bởi việc áp dụng giá theo thị trường đang gây khó cho quản lý. Ngoài ra, cần tháo gỡ pháp lý, xử lý dự án “treo”, minh bạch thủ tục giao – định giá – chuyển mục đích sử dụng đất, giúp thị trường vận hành ổn định. Để giải quyết tận gốc, chính sách nhà ở phải đồng bộ giữa cung và cầu. Song song với tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp, cần tạo điều kiện để người dân vay vốn dài hạn, lãi suất phù hợp. Khi người mua tiếp cận được nguồn vốn, thị trường sẽ tự cân bằng, hạn chế đầu cơ và cơn sốt giá tái diễn.

Rút ngắn thời gian cấp phép cũng là mong muốn của doanh nghiệp vì phần lớn vốn đầu tư là vay ngân hàng nên càng kéo dài, chi phí lãi vay, thuế đất càng cao.

Tăng kiểm tra, xử lý đầu cơ

Tổng Bí thư Tô Lâm trong cuộc làm việc với các cơ quan liên quan về định hướng sửa đổi Luật Đất đai đã chỉ đạo: Nhà nước phải bảo đảm quyền sử dụng đất công bằng, hiệu quả cho mọi người dân; phải sử dụng đất hợp lý, tránh lãng phí; đồng thời phát huy tối đa hiệu quả nguồn lực đất đai để phát triển đất nước.

Tại cuộc họp của Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản chiều 22/9/2025, Thủ tướng Phạm Minh Chính đã có bài phát biểu khi chỉ thẳng thực trạng giá nhà của các đô thị lớn khiến người lao động không thể tiếp cận được.

Trước diễn biến khó lường của thị trường, Ban Chỉ đạo Nhà ở Quốc gia đã nhiều lần họp, Thủ tướng Chính phủ yêu cầu tháo gỡ thủ tục, xử lý đầu cơ, tăng cường giám sát, bảo đảm thị trường minh bạch, ổn định. Ngày 7/10/2025, Thủ tướng Phạm Minh Chính đã ký Công điện số 190/CĐ-TTg, yêu cầu các bộ, ngành và địa phương quyết liệt thực hiện giải pháp tăng nguồn cung, giảm giá nhà ở, ổn định thị trường bất động sản. Thủ tướng nhấn mạnh, thời gian qua Chính phủ đã ban hành nhiều cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, thúc đẩy các dự án bất động sản, kiểm soát việc sử dụng và định giá đất, chấn chỉnh đấu giá quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, giá nhà ở nhiều nơi vẫn tăng cao, vượt xa khả năng tài chính của người dân do thiếu thông tin thị trường, đầu cơ, đẩy giá, tạo giá ảo và khan hiếm nguồn cung.

Thủ tướng cũng yêu cầu Bộ Xây dựng, Bộ Nông nghiệp và Môi trường, Ngân hàng Nhà nước cùng các địa phương rà soát thủ tục hành chính, giảm chi phí, tạo điều kiện cho doanh nghiệp đầu tư phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và nhà thương mại giá phù hợp. Đồng thời, phải kiểm soát chặt thị trường, xử lý nghiêm hành vi thao túng, đầu cơ, công khai thông tin để đưa giá nhà về mức hợp lý, bảo đảm quyền tiếp cận nhà ở của người dân. Chính phủ giao Bộ Tài chính và Bộ Xây dựng tăng cường quản lý hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản; nghiên cứu đánh thuế người sở hữu từ căn nhà thứ hai trở lên; công bố giá vật liệu và chỉ số xây dựng kịp thời, phản ánh đúng thị trường; xử lý nghiêm đầu cơ, găm hàng, đẩy giá trục lợi.

Nhà nước cần tăng cường kiểm tra, rà soát hoạt động của các sàn, có ý kiến cho rằng, mỗi bất động sản phải có “dòng thời gian” hiển thị thay đổi giá, người môi giới, lịch sử giao dịch, bên cạnh đó tăng thuế suất trên lợi nhuận sau giao dịch.

Tại Nghệ An, từ tháng 7/2025, UBND tỉnh đã thành lập các đoàn kiểm tra do Phó Chủ tịch UBND tỉnh làm Tổ trưởng, đôn đốc tiến độ các dự án bất động sản, đặc biệt là nhà ở xã hội. Đồng thời, tỉnh rà soát hiệu quả sử dụng đất các dự án đầu tư ngoài ngân sách, kiên quyết thu hồi đất với dự án chậm tiến độ, tạo quỹ đất cho doanh nghiệp có năng lực tiếp quản, triển khai đúng cam kết.

Năm 2025, Nghệ An có thêm 7 dự án chung cư mới, cung cấp khoảng 2.100 căn hộ. Đây cũng là một tín hiệu để tăng cung nhà chung cư. Những biện pháp mạnh mẽ, đồng bộ từ Trung ương đến địa phương được kỳ vọng sẽ chấn chỉnh thị trường, đưa giá nhà ở, đặc biệt là chung cư tại Nghệ An, về đúng giá trị thực, đáp ứng nhu cầu của người dân và hướng tới quyền có nhà ở của tất cả người dân.

Được biết UBND tỉnh Nghệ An đã phê duyệt danh mục các dự án nhà ở xã hội được vay vốn từ Chương trình tín dụng 120.000 tỷ đồng, gồm: 566 căn tại Khu đô thị Bắc, phường Vinh Hưng; 1.332 căn tại Khu đô thị mới phường Thành Vinh (liên doanh Eurowindow – Công ty CP Xây dựng và Quản lý dự án số 1); 406 căn tại Khu đô thị Nam sông Vinh (liên doanh Trí Dương – Ecopark Hải Dương TD-Home); 12.700 m² đất dành cho nhà ở xã hội trong dự án Khu đô thị Hưng Lộc của Công ty CP Hùng Hưng.