政府颁布了有关土地估价的新规定。

土地估价的四种方法

第 12/2024/ND-CP 号法令修订了第 44/2014/ND-CP 号法令第 4 条和第 5 条关于土地估价方法及适用每种方法的条件的规定。

具体来说，比较法是通过对土地用途相同、影响土地价格的因素有一定相似性的市场上出让的土地宗地进行价格调整、拍卖中标人已按照拍卖中标决定履行财务义务的土地使用权拍卖中标人，在扣除附着于土地上的资产价值（如有）后，通过分析比较影响土地价格的因素，确定待评估土地宗地价格的方法。

除以下a、b、c、d点规定的情况外，当市场上有至少3个土地使用用途相同、影响土地价格的因素有一定相似性、土地使用权拍卖成功、且拍卖成功人按照拍卖成功决定履行了财务义务的土地（以下简称可比土地）时，采用比较法确定价格。

收益法计算方法是将土地面积年平均净收入除以国家持有该省 50% 以上注册资本或投票股份总数的商业银行 12 个月越南货币定期存款的平均储蓄利率，连续 03 年截至最近一个季度末，并使用评估时间之前的数据。

地块、农用地、非农用地不属于住宅用地，且待估价地块不满足适用比较法的条件，但能够按照估价时合法的土地使用用途确定土地使用收入和费用的，适用收益法估价，但下列a、b、c、d点规定的情形除外。

盈余法是依据主管机关核准的土地利用规划、修建性详细规划，按土地最有效利用方式（土地利用系数、建筑密度、建筑物最高层数）将该地块、土地面积的预计开发总收益减去预计开发总成本后所得之金额。

投资项目实施用地块或土地面积不满足比较法或收益法适用条件，但可以估算项目总开发收入和总开发成本的情况，采用盈余法进行估价，但下列a、b、c、d点规定的情况除外。

地价调整系数法是将地价表中的地价乘以地价调整系数。地价调整系数由省或直辖市人民委员会（以下简称省人民委员会）通过比较地价表中的地价与市场普遍地价后发布。

土地价格调整系数法适用于省人民委员会发布土地价格表所列地块、土地面积，属于下列情况之一的土地价格：

a)《土地法》第114条第4款a点、第189条第3款规定的情况；

b）国家以租赁方式出租土地，不拍卖土地使用权时，计算年度土地租金；

c）国家划拨或者出租土地时，对按照详细建设规划用于技术基础设施建设的地块或者土地面积，计算拍卖土地使用权的起拍价；

d) 确定需要评估的地块或土地面积的地价，按照土地价格表中土地价格计算的总价值，对于中央直辖市，不超过300亿越南盾；对于山区和高原省，不超过100亿越南盾；对于其他省份，不超过200亿越南盾，但下列情况除外：

土地法第114条第4款b点、d点、第172条第2款规定的情形；

国家不拍卖土地使用权而租赁土地时，按整个租赁期一次性缴纳土地租金。

d）在国家收回多块用途相同、相邻地块，且不符合适用比较法条件的情况下，计算收回土地时的补偿费。

法令明确规定：适用土地作价方法的可比地块，应当具备土地法规定的行使土地使用权的条件。

土地估价方法应用信息吨

第 12/2024/ND-CP 号法令还补充了第 5b 条关于土地估价方法适用信息的规定。因此，用于应用比较法、盈余法和确定土地价格调整系数的土地价格、土地租金和房屋租金信息包括：

1）中标人按照中标决定履行财务义务的，为土地使用权拍卖的中标价；

2）土地使用权转让的，土地价款已向税务机关办理税务手续或者向土地登记机构登记；

3）土地租金、房屋租金；

4）土地出让价格市场化。

法令明确规定：应用土地估价方法的信息是土地估价时间起不超过24个月或更早时间内的信息，优先考虑最接近估价时间的信息，并从以下来源收集：

- 全国土地数据库、价格数据库；

- 土地登记机构、土地使用权拍卖组织单位、资产拍卖组织单位；

- 税务机关、农业和农村发展部门；

- 房地产交易大厅、房地产业务；

- 具有土地估价咨询职能的机构、估价企业；

- 信贷机构、房地产协会、研究机构/中心；

- 对于已在市场上转让的案件，直接采访转让方或受让方。

另外，根据第12/2024/ND-CP号法令，用于应用收入法的非农业土地使用收入和支出信息从以下来源收集：财务报表中记录的生产经营活动收入或评估时间之前连续03年（从1月1日至12月31日计算）内收取的土地租赁和房屋租赁收入。

如果待评估地块或土地面积的年度收入不完整，不能准确反映土地使用的实际收入，则应收集至少 03 个地块的土地租金价格和房屋租金价格信息进行比较。

前款规定的土地使用收益成本，按照国家主管部门公布的定额、单价或者建设部公布的建设投资资本率确定；没有国家主管部门公布的定额、单价或者建设投资资本率的，按照本条第5款b点规定的距离待评估地块或土地面积最近的至少03块地块的市场普遍实际成本信息和平均数据确定。

运用比较法时，剩余法必须按照以下优先顺序选择可比地块：a）地理位置、基础设施条件、面积、大小、形状、土地利用系数、建筑密度、建筑高度等影响地价的因素与待估地块相似；b）距离待估地块或土地面积最近，且不受乡级、区级、省级行政单位行政边界的限制。

具体土地价格由省人民委员会决定。到

关于具体地价的决定，第12/2024/ND-CP号法令规定，根据《土地法》第112条第1款规定的土地估价原则、适用土地估价方法的条件、具体土地估价委员会的土地价格评估结果，由省级人民委员会决定具体地价，或者在省级人民委员会根据《地方政府组织法》的规定授权的情况下，由县级人民委员会决定具体地价。

具体地价为土地法第一百一十四条第四款、第一百七十二条第二款、第一百八十九条第三款规定情形的依据；国家以划拨方式收取土地使用费，或者以一次性支付全部租赁期限租赁土地的方式出租土地时，拍卖土地使用权的起拍价。

自然资源环境部负责协助同级人民委员会组织确定具体土地价格。