克服资产拍卖透明度和公平性的缺陷

实践中存在的不足和问题

通过在运营中实际运用法律规定房产拍卖义安省许多地方、部门和分支机构都发现了需要调整和改进的不足和问题。例如，演州县73户家庭和个人在中标购买土地后，放弃了押金，没有按照拍卖结果全额支付土地购买款。演州县人民委员会不得不于2022年5月24日发布第1467号决定：“取消土地拍卖结果，并向参与拍卖以下乡镇住宅规划区土地使用权的客户收取押金：演文乡、演东乡、演福乡、演碧乡、演美乡”。73块土地总面积为13418.74平方米。²存款超过150亿越南盾。

演州区领导表示，拍卖参与者可能放弃支付押金的原因之一是，目前中标后支付全款的期限为90天，时间太长，而且押金金额太低。

根据第07/2021/QD-UBND号决定第一条第三款规定，确定保证金数额必须满足两个条件：在规划区内，如果同时拍卖多块不同起拍价的土地，则一个规划区最多可规定两笔保证金，最低保证金为农村地区土地起拍价的5%，最高保证金为10%。实际上，每个土地使用权拍卖的物业包，根据土地的面积和位置不同，所以每个物业包中大多会有多块不同起拍价的土地，土地之间的差价从5亿越南盾到10多亿越南盾不等，有些甚至超过15亿越南盾。由于对土地出让金水平的规定，订金价格低廉，并规定必须在90天内付款，因此从事房地产业务的组织和个人有机会和条件参与许多地块的押金交易，并支付高昂的价格（几乎是起拍价的两倍，许多地块甚至接近三倍）。中标后，中标者将等待找到买家转售该地块，然后再支付土地使用费。如果找不到买家，押金将被没收。

土地拍卖官员、地方政府代表和民众在拍卖会上直接计票并宣布土地拍卖结果。图片：阮海

在拍卖程序和文件方面，也存在一些缺陷和问题，给地方和执行单位带来了困难。义安省房地产拍卖服务中心代表表示：“2017年《房地产拍卖法》第49条和第59条规定了在仅有1名登记人（但未参加拍卖）、1名其他参加人、1名竞买人、1名其他接受价款的人的情况下拍卖资产和组织的情况，但目前对“1名竞买人”的认定尚无明确规定，导致各地拍卖监督团队和拍卖组织在适用时存在随意性和不一致的情况。

或者如《财产拍卖法》第三十九条第六款a项规定，拍卖参加人已缴纳保证金，但非因不可抗力未参加拍卖或者未参加价格宣告的，其保证金不予退还。但对于客户在价格宣告时仍在场，但故意不投票、投空白票或者被威胁不投票的，是否视为未参加拍卖，其保证金是否予以处理，目前尚无具体规定。

拟议修正案

在拍卖法实施五年总结会议上，财政部、司法部、省财产拍卖服务中心、演州县、荣市等多个地方、部门、分支机构和单位提出了许多意见，阐述了当前情况，并建议调整具体规定，确保拍卖活动更加公平、透明。

关于土地使用费缴纳期限为中标后90天的规定，荣市人民委员会副主席阮士耀表示，这一规定存在缺陷，影响了基础设施建设再投资的收入来源，为投机者“囤地”创造了机会。阮士耀建议将中标费缴纳期限修改为30天，并将押金提高到拍卖起拍价的30%-40%。与此同时，演州县人民委员会代表建议将押金提高到起拍价的30%-50%。国际拍卖合作股份公司（IPA）董事阮明孝进一步建议：财政部第108/2020/TT-BTC号通知规定，拍卖结束后20天内，被拍卖财产所有人必须缴纳拍卖服务费、《财产拍卖法》第66条第2款规定的拍卖费用……但现实中，曾发生过被拍卖财产所有人对于拍得的土地未缴纳上述费用，但押金被没收的情况，因此应有具体规定，避免纠纷和服务费的损失。

黄梅镇代表及村民在琼庄乡监督土地直接拍卖。照片由阮海提供

关于服务费问题，各部门、地方建议修改和补充财政部长2017年5月15日第48/2017/TT-BTC号关于规范拍卖活动财务制度的通知，规定拍卖参与费应与其性质相符，不应作为拍卖参与文件的售价。拍卖文件不应以出售形式出售，而应在电子信息页面上发布，供拍卖参与者参考并注册参加网上拍卖。

关于参与拍卖的主体，司法部代表表示，目前尚无任何制裁措施限制（或禁止）个人（包括官员和公务员）并非因实际使用土地需要而参与拍卖，而是以营利为目的买卖土地。有必要增加对中标人放弃保证金的参与拍卖的制裁措施，如果竞价方式拍卖，中标人出价低于起拍价，则应规定没收保证金。与此规定相关，有必要修改补充2015年《刑法》第218条，规定串通降低或抬高拍卖财产起拍价的行为适用。因为现实中可能存在串通降低或抬高拍卖财产起拍价很高的国有资产价格但无法证明其非法获利的行为。

除了调整法律文件中有关资产拍卖活动的规定，确保资产拍卖活动更加公平透明之外，义安省各机关、地方代表一致建议将2017年5月16日颁布的第62/2017/ND-CP号议定合法化或修改补充，该议定详细规定了《资产拍卖法》的若干条款和措施，旨在打造全国通用的在线拍卖软件。司法部副部长阮功焕强调：司法部将继续研究并向省人民委员会提出建议，根据实际情况修改补充属于省职权范围内的法律文件，以符合法律规定。