克服缺陷，确保资产拍卖的透明度和公平性

实践中存在的不足和问题

通过在运营中实际应用法律法规房地产拍卖义安省许多地方、部门和分支机构都发现了需要调整和改进的不足和问题。例如，演州县73户家庭和个人在中标购买土地后，放弃了押金，没有按照拍卖结果全额支付土地购买款。演州县人民委员会于2022年5月24日颁布了第1467号决定：“取消土地拍卖结果，并向参与在以下乡镇住宅规划区内拍卖土地使用权的客户的押金收取押金：演文乡、演东乡、演福乡、演碧乡、演美乡”。73块土地的总面积为13418.74平方米。²存款超过150亿越南盾。

演州区领导表示，拍卖参与者可能放弃支付定金的原因之一是，目前中标后支付全款的期限为90天，时间太长，而定金金额太低。

根据第07/2021/QD-UBND号决定第一条第三款规定，确定保证金数额需满足两个条件：如果规划区内有多块土地同时以不同的起拍价进行拍卖，则一个规划区最多可规定两个保证金数额，最低保证金为农村住宅用地起拍价的5%，最高保证金为10%。实际上，每个土地使用权招标包，根据土地面积和位置不同，所以每个土地使用权招标包大多会有多块土地，起拍价不同，地块之间的差额从5亿越南盾到10多亿越南盾，有些甚至超过15亿越南盾。由于对土地出让金水平的规定，订金由于价格低廉且必须在90天内付款，从事房地产业务的组织和个人有机会和条件参与许多地块的押金交易，并支付高昂的价格（几乎是起拍价的两倍，许多地块甚至接近三倍）。中标后，中标者需要等待找到买家转售地块，然后再支付土地使用费。如果找不到买家，押金将被没收。

土地拍卖官员、地方政府代表和民众在拍卖会上直接计票并宣布土地拍卖结果。图片：阮海

在程序和拍卖文件方面，也存在一些缺陷和障碍，给地方和执行单位带来困难。义安省房地产拍卖服务中心代表表示：“2017年《房地产拍卖法》第49条和第59条规定，在只有1名登记人（但未参加拍卖）、1名其他参加人、1名竞买人、1名接受价款的人的拍卖情况下，拍卖资产和组织应由拍卖人承担，但目前对“1名竞买人”的认定尚无明确规定，导致各地拍卖监督团队和拍卖组织在适用时存在随意性和不一致的情况。

或者如《财产拍卖法》第39条第6款a项规定，拍卖参加人已缴纳保证金，但未参加拍卖、报价环节的，无不可抗力情形的，保证金不予退还。但如果客户在报价环节仍出席，但故意不投、投空白票或被威胁不投，是否视为不参加拍卖或是否应退还保证金，目前尚无具体规定。

拟议修正案

在拍卖法实施五年总结会议上，财政部、司法部、省财产拍卖服务中心、演州县、荣市等多个地方、部门、行业和单位提出了许多意见，阐述了当前情况，并建议调整具体规定，确保拍卖活动更加公平、透明。

关于中标后90天内缴纳土地使用费的规定，荣市人民委员会副主席阮士耀表示，这是一个缺陷，会影响基础设施建设再投资的收入来源，为投机者“持有土地”创造了机会。阮士耀建议将中标费缴纳期限修改为30天，并将押金提高到拍卖起拍价的30%至40%。与此同时，演州县人民委员会代表建议将押金提高到拍卖起拍价的30%至50%。国际拍卖合作股份公司（IPA）经理阮明孝进一步建议：财政部第108/2020/TT-BTC号通知规定，拍卖结束后20日内，被拍卖财产所有人应缴纳拍卖服务费、《财产拍卖法》第66条第2款规定的拍卖费用……然而，现实中曾发生过被拍卖财产所有人未缴纳上述费用，而将拍得土地的押金没收的情况，因此应制定具体规定，避免纠纷及服务费损失。

黄梅镇代表及村民在琼庄乡监督土地直接拍卖。照片由阮海提供

关于服务费问题，各部门、分支机构和地方建议修改补充财政部长2017年5月15日第48/2017/TT-BTC号通知，该通知规范了拍卖活动的财务制度，规定拍卖参与费应符合其性质，不应规定为出售拍卖参与文件的费用。相关文件不应规定出售，而应发布在电子信息页面上，供拍卖参与者参考并注册参加在线拍卖。

关于参与拍卖的主体，司法部代表表示，目前尚无任何制裁措施限制（或禁止）个人（包括官员和公务员）参与并非出于实际使用土地需要，而是为了牟利而进行土地交易和经营的拍卖。有必要增加对中标人参与拍卖并没收其保证金的制裁措施，如果拍卖采用抬高出价的方式进行，且出价低于起拍价，则有必要规定没收其保证金。与此规定相关，有必要修改和补充2015年《刑法》第218条，规定串通降低或抬高拍卖财产起拍价的行为的适用。因为在现实中，可能存在串通降低或抬高起拍价很高的国有资产价格的行为，但没有证据证明存在非法获利。

除调整法律文件中有关资产拍卖活动的规定，确保资产拍卖活动更加公平透明外，义安省各机关、地方代表一致建议对2017年5月16日颁布的第62/2017/ND-CP号议定进行合法化或修改补充，该议定详细规定了《资产拍卖法》的若干条款和措施，旨在打造全国通用的在线拍卖软件。司法部副部长阮功焕强调：司法部将继续研究并建议省人民委员会修改补充属于省职权范围内的法律文件，以适应实际情况并符合法律规定。