投资房地产时避免资产变成负债的规则

陈明光先生曾在胡志明市担任房地产和消费品企业的经理、营销总监和销售讲师长达10年，他表示，许多人将所有资金投入房地产，但在进行投资决策时仍然混淆资产和负债。

这种混淆会导致投资效率低下，甚至亏损，不得不抛售房产止损，最终将房地产资产变成负债。Quang先生分享了4条简单的规则，帮助您识别并避免房地产成为贬值商品，避免给投资者造成财务损失。

规则 1：能产生金钱的房地产就称为资产。

这是澄清资产和负债概念的步骤。资产是投资的成果，这些投资能够产生收入、增值或实现特定利润。负债是指那些持续从你口袋里掏钱却不产生任何收入，甚至贬值、出现亏损或亏损的项目。认为房地产永远是资产的想法并不总是正确的。很多情况下，你看似在投资一项资产，但实际上它却是一项负债。

比如，买一块地，等地价涨了，再卖掉赚一笔，这就是成功的资产投资。而投资一套大型资产，比如一套服务式公寓（配备高端家具），用于出租，但长期无人问津，每月都要承担运营亏损，最后亏本卖掉家具……就是典型的负资产投资。

规则 2：用自有资金投资房地产，资产更安全

这意味着资产或负债很大程度上取决于投资现金流的来源。使用借入资本的房地产投资转化为负债的概率更高。

比如房地产，如果你用自己的资本，也就是股权去投资，合理计算现金流的周期，当这个资产被开发利用（出租）或者以好的价格卖出去的时候，这就是一个有价值的资产。

同时，房地产投资借贷资金过多，有1越南盾，但想投资价值10越南盾的资产，就意味着要借9越南盾，然后还要努力支付利息，这是一种不稳定的投资利率，而且容易变成负资产，因为财务成本会蚕食本金。

资产=权益+负债的公式在财务会计领域经常被使用。但实际上，如果负债率过高，这项资产变成负债的风险非常高，因为这可能会导致资产堆崩盘（讨债，讨债）。

规则 3：房地产投入运营，高流动性是资产

这意味着，废弃的房地产，无法利用，容易买，但很难卖……是负投资率。

例如，购买一套已竣工的公寓用于出租，以产生每月的现金流，这被视为资产投资。而购买一整层在建公寓，意图转售获利，但市场流动性下降，不得不长期持有，则属于负向投资。

规则4：具有法律文书齐全的房产即为房产。

相反，如果房产纠纷、法律手续需要很长时间才能办完或者不能按照法律规定办完，那么有90%的可能性这是一笔负投资（亏损、损失钱财）。

例如，购买一块拥有土地使用权证和住宅用地（用于建造房屋）的地块是一项宝贵的资产，因为它可以随着时间的推移而增值，或者易于在市场上交易。与此同时，花费数十亿美元错误地购买一块处于规划阶段、没有土地证或完全是农业用地且无法转换为住宅用地的地块，则是一项负面投资，损失的可能性非常高。

Quang先生补充道，在房地产投资中，影响资产价值的变量有很多（导致房地产价格在短时间内大幅上涨或暴跌）。这些变量包括房地产法律政策的变化、信贷政策的调整、供应过剩对需求的影响，当然还有经济波动。

因此，为避免房地产投资成为负债，房地产市场参与者必须持续监测经济的总体发展，特别是房地产行业的总体发展，灵活调整其业务策略以限制风险。