试行商品房土地使用权协议受让项目

试点案例

该决议规定，在全国范围内试点开展以下情形的商品房项目以协议受让土地使用权或者取得土地使用权的方式建设：

a- 房地产经营组织获得土地使用权的项目。

b- 拥有土地使用权的房地产经营组织的项目；

c- 拥有土地使用权并获得土地使用权的房地产经营组织的项目；

d- 使用土地实施商品房项目的组织在因环境污染必须搬迁的生产经营单位、按照建设规划、城市规划必须搬迁的单位所在地块内设立的房地产经营单位项目。

《决议》明确规定：实施商品房项目不属于本决议管辖范围，按照《土地法》的规定执行，包括：房地产经营组织取得住宅土地使用权的项目；房地产经营组织现有住宅土地使用权或者住宅土地与其他土地合用权的项目。

试点项目土地使用权接收协议，按照土地法规定，通过土地使用权出让的方式实施。试点实施的土地面积或地块中，有国家机关、组织管理的土地面积，但无法单独划入项目的，应当将国家机关、组织管理的土地面积纳入项目立项用地总面积，由国家收回，划拨或租赁给投资者实施项目，无需通过拍卖土地使用权、招标等方式选定投资者使用土地实施项目。

试点项目实施条件

《决定》指出，试点实施，必须具备以下条件：

- 项目实施用地面积及地块范围须符合区级土地利用规划或建设规划和城市规划；

- 项目实施用地范围及地块与当地已批准的住房发展规划和计划相一致；

- 项目实施用地面积、地块范围，按规定纳入省人民议会批准的试点项目实施用地面积计划清单；

- 对于上述a点和c点的情况，需有省人民委员会书面批准同意接收土地使用权以实施试点项目;

- 房地产经营组织必须满足法律规定的土地、房屋、房地产经营、投资及其他相关法律规定的条件。

决议还明确规定：利用国防用地、公安用地规划区开展试点，必须具备上述条件，并且国防用地须经国防部书面批准、公安用地须经公安部书面批准。

《决定》还规定，符合上述条件的试点房地产开发经营单位，可以接受土地使用权出让、改变土地用途的方式，选择下列一种或者几种土地进行试点：农用地；非住宅用地的非农业用地；住宅用地与同一地块内其他土地在协议接受使用权的情况下进行试点。

试点项目遴选标准

决议规定，试点项目的选择应当符合以下标准：

i) 在城市地区或规划用于城市发展的地区进行；

（二）试点项目住宅用地总面积（包括现有住宅用地和拟转为住宅用地的土地）不得超过2021年至2030年省级规划中已批准的土地分配和分区规划规定的规划期内新增住宅用地面积的30%（与现有住宅用地相比）；

iii）不属于《土地法》第67条第4款规定的项目；

iv) 属于上述a点情况，实施试点项目的土地面积不得属于省人民议会根据《土地法》第72条第5款规定批准的需要收回土地的项目、工程范围。

决议明确规定：省人民委员会在根据《土地法》第72条第5款规定批准需要收回土地的工程、项目清单的同时，向省人民议会提交拟实施试点项目的土地区域清单。

对符合规定条件、已规划划出但尚未移交地方管理的国防保障用地区域，优先由国防部、公安部依法组织开展向军队官兵优先出售、出租、分期付款购买的试点。

本项规定对国防土地、保安土地及国防土地、保安土地上资产等公共资产的安排、处理，依照土地法第八十三条第三款规定执行。

该决议自2025年4月1日起生效，有效期5年。

本决议有效期满后，已按投资项目记载的进度实施试点的房地产经营机构可以继续实施，直至项目完成。

试点地区土地使用权和土地附着物所有权的获得者，依法享有土地使用者、财产所有者的权利和义务。