4 raisons d'être prudent lors d'un investissement immobilier en 2018

Le président de l'Association du café immobilier, Tran Khanh Quang, a déclaré qu'il n'y aurait pas une image complètement rose pour le marché immobilier en 2018 et qu'il était certainement difficile d'éviter les coins morts gris.

La prudence est donc le critère que les investisseurs doivent privilégier en cette année de Mau Tuat, même si le marché offre encore de nombreuses opportunités de croissance. M. Quang a partagé quatre raisons pour lesquelles les investisseurs immobiliers doivent faire preuve de vigilance et de prudence avant de décider de « choisir le bon placement pour leur or » pour la nouvelle année.

Le niveau des prix est poussé trop haut.

Selon cet expert, les prix des appartements ont augmenté en moyenne de 15 à 20 % au cours des quatre dernières années (2014-2017), soit une hausse d'environ 60 à 80 % sur l'ensemble du cycle. Durant la même période, les prix des terrains ont également augmenté en moyenne de 25 à 30 %, soit une hausse de 100 à 120 % sur quatre années consécutives. La tendance à la hausse des prix des appartements et des terrains se poursuit, mais il est difficile de prédire l'ampleur de la hausse en 2018, car elle dépend largement de la localisation et de la zone.

Sans compter que de nombreux investisseurs cherchent depuis des années à faire grimper les prix de l'immobilier en fixant le prix de vente le plus élevé jamais enregistré dans le quartier où se trouve le bien. Lorsque le prix de l'immobilier atteint un seuil élevé, le marché entre dans un cycle de chaos des prix : le prix du bien est alors gonflé à un niveau supérieur à sa valeur intrinsèque, ce qui crée une bulle spéculative. Les investisseurs doivent évaluer soigneusement le prix et le potentiel lors de l'achat et éviter de dépenser sans compter, car seul l'acheteur commet des erreurs, pas le vendeur.

Le retour sur investissement entre dans le défi

2018 marque l'entrée en phase de livraison de nombreux projets immobiliers. Il s'agit d'une étape incontournable pour tester la capacité réelle de l'investisseur à s'engager à réaliser des bénéfices. Depuis des années, de nombreuses entreprises ont recours à l'appât du gain, avec des marges bénéficiaires colossales, pour « attraper des crevettes contre des crevettes ».

Cependant, face à la réalité, le problème théorique n'est pas simple et comporte certainement des erreurs. En effet, lorsque l'offre opérationnelle augmente simultanément, selon la loi du marché, les prix de location et d'exploitation diminuent, entraînant une marge bénéficiaire inférieure aux prévisions. Le marché doit réussir ce test pour retrouver son équilibre après une longue période de frénésie.

Les banques prudentes en matière de prêts immobiliers

Avant de décider d'utiliser l'effet de levier financier pour acheter des maisons et des terrains, les investisseurs doivent savoir qu'en 2018, les banques ne seront pas indulgentes en matière de prêts immobiliers. La prudence des institutions financières en matière de prêts pour l'investissement immobilier s'explique par le niveau élevé du ratio de crédit de ce groupe. La prudence des banques peut créer certains obstacles, mais il s'agit d'un test nécessaire et positif.

Les ventes pourraient ralentir

Entre 2014 et 2017, le pouvoir d'achat immobilier a augmenté et a continuellement battu des records de liquidité. Mais en 2018, cela pourrait ne pas se produire, car depuis le second semestre 2017, des signes de ralentissement sont apparus sur le marché immobilier. Actuellement, la liquidité de l'immobilier (terrains ou actifs fonciers) reste extrêmement bonne, mais les prix ont atteint un pic supérieur au précédent.

La question est la suivante : la phase d’achat se déroule bien, mais comment le marché réagira-t-il lorsque tout le monde vendra ? La réponse est que le pouvoir d’achat pourrait ralentir, réflexe naturel du marché. Les investisseurs doivent donc être attentifs à ce problème et prévoir un plan précis pour les flux de capitaux à court, moyen et long terme.

M. Quang a indiqué que la théorie subjectiviste avait été appliquée avec succès en 2014-2015-2016-2017 et avait permis aux investisseurs de réussir. Cependant, l'année de Mau Tuat doit laisser place au scepticisme et à la critique. Les investisseurs doivent garder la tête froide pour investir sélectivement sur le marché plutôt que d'investir massivement dans tous les segments.