Nghe An : Le marché immobilier connaît un essor fulgurant en cette fin d'année.

Augmentation des prix dans certaines zones locales.

La décision n° 827/QD-TTg approuvant le plan de développement de la ville de Vinh, dans la province de Nghe An, en un centre économique et culturel de la région Centre-Nord d'ici 2023, avec une vision à l'horizon 2030, conformément à la résolution n° 26-NQ/TW du Politburo, qui mentionne la fusion de nombreuses communes voisines dans la ville de Vinh, ainsi que l'approbation du plan d'aménagement des deux côtés du boulevard Vinh - Cua Lo, ont fait que la vaste superficie de la partie orientale de la ville de Vinh a attiré l'attention des investisseurs immobiliers.
Sur la route Vinh - Cua Hoi, l'axe de liaisonVinh et Cua LoEn particulier, la zone de Nghi Thai, le district de Nghi Xuan et le marché de Mai Trang (Nghi Xuan), qui est adjacent au pont Cua Hoi récemment achevé, relié à la route côtière, à la route Vinh - Cua Lo et à la route Binh Minh - Cua Lo, ont formé des axes de transport interconnectés extrêmement pratiques, ce qui a entraîné une forte augmentation des prix des terrains dans cette zone.

Depuis le lancement du projet du boulevard Vinh - Cua Lo, les prix des terrains dans ce secteur ont explosé. Photo : Tien Dong

Le long de la route Vinh-Cua Hoi, chaque jour, des gens viennent se renseigner sur l'achat de terrains vagues de part et d'autre de la route. M. Dung (Nghi Thai) possède un terrain de 200 m² le long de cette route ; il l'a acheté mais n'y a pas encore construit de maison, malgré les nombreuses demandes de renseignements.²Ce terrain était estimé à 2 milliards de VND en 2018, mais on m'en a maintenant proposé près de 4 milliards. Le vendeur a déclaré que, même s'il sait avoir réalisé un bénéfice, il pense que le prix augmentera encore à l'avenir et n'a donc pas encore vendu. La famille de Mme Nguyen Thi H., dans la commune de Nghi Xuan, possède un terrain près de la route Vinh-Cua Hoi ; il y a quelques années, elle a vendu une parcelle pour seulement 600 millions de VND les 100 m².²Mais aujourd'hui, le prix du terrain a grimpé à 18 millions de VND/m².²Elle éprouvait d'immenses regrets. Le nouveau propriétaire avait vendu le même terrain en réalisant un bénéfice considérable.

En réalité, outre les hausses de prix réelles, il existe aussi une manipulation des prix par les revendeurs, les courtiers et les agences immobilières. Les spéculateurs fonciers, après avoir acheté des terrains résidentiels, les confient à des agences immobilières pour la revente. Une fois la vente réalisée à un prix plus élevé, le nouvel acquéreur confie à son tour le terrain à la même agence qui le revendra à un autre client… Ce processus fait grimper considérablement les prix des terrains.

Pour tirer profit du marché, de nombreuses agences immobilières ont même dépêché des consultants directement sur le boulevard Vinh-Cua Lo afin de conseiller les clients. Photo : Tien Dong

Le sud de la ville de Vinh, où se trouvent le marché de Vinh et la rivière Vinh, attire depuis longtemps les investisseurs et a fait l'objet de nombreux projets de développement urbain. Actuellement, plusieurs investisseurs y ont développé des projets, notamment Tecco, Trang An - Vinh Heritage, Vinh Tan Urban Area (de la Société d'investissement et de développement du logement de Hanoï), Cua Tien - Vinh Tan (de Danatol), ainsi que plusieurs autres projets qui détiennent des terrains.

Les prix des terrains dans ces zones urbaines ont déjà fortement augmenté ces deux dernières années grâce à divers atouts. L'annonce de la rénovation prochaine du fleuve Vinh suscite un intérêt encore plus vif. Nombreux sont ceux qui publient sur les réseaux sociaux des annonces d'achat de terrains résidentiels le long du fleuve. Par ailleurs, de nombreux agents immobiliers sont prêts à entrer en contact avec des acheteurs potentiels et à négocier des parcelles, contribuant ainsi à la flambée des prix.

Le paysage urbain de Vinh, au sud, se développe de plus en plus, entraînant une hausse spectaculaire des prix de l'immobilier dans les environs ces derniers temps. Photo : Lam Tung

M. Pham Thanh Cong, agent immobilier dans une agence de la ville de Vinh, a déclaré : « Les prix des terrains dans le sud de la ville de Vinh n’ont cessé d’augmenter ces dernières années. Bien qu’ils ne soient pas aussi élevés que dans le quartier du boulevard Le Nin, ils restent élevés par rapport à la moyenne de la ville, à partir de 10 millions de VND/m². »²ou plus. Si les clients souhaitent vivre dans des zones dotées d'infrastructures entièrement développées et où le plan d'urbanisme est exclusivement résidentiel, ils devront payer un prix plus élevé. En revanche, s'ils acceptent de vivre dans des zones limitrophes d'autres projets, le prix sera plus abordable, mais cela comporte également un risque accru d'être soumis à des réglementations d'urbanisme.

Le quartier sud-ouest de la ville de Vinh, situé dans le district de Vinh Tan, est en travaux. Photo : Lam Tung.

Non seulement les prix des terrains, mais aussi le marché des appartements dans le sud de la ville ont connu une légère hausse. Le prix des appartements anciens le long du prolongement de la rue Le Mao oscille entre 15 et 16 millions de VND/m².²Selon le type d'appartement, le prix augmente de 3 à 4 millions de VND/m².²par rapport à sa première mise en service il y a 5 ans.

Investisseurs hésitants

Lors de notre enquête sur le terrain, nous avons constaté que la plupart des parcelles concernées par les projets sont divisées en titres de propriété individuels enregistrés au nom du propriétaire. Certains projets ne possèdent qu'un seul titre de propriété, enregistré au nom du promoteur. En cas de vente ou d'achat de terrain entre particuliers, le promoteur confirme la transaction. Toutefois, le transfert de propriété n'intervient que lorsque le propriétaire a construit et achevé le projet conformément au plan approuvé ; c'est seulement à ce moment-là que le titre de propriété est transféré au nom du propriétaire initial.

Cela a contribué à la catégorisation de certains groupes d'investisseurs. Seuls ceux disposant de fonds immédiatement disponibles pour acheter des terrains et y construire des maisons sont en mesure d'investir dans ces projets. Si l'objectif est d'acheter un terrain puis d'utiliser le titre de propriété comme garantie pour un prêt bancaire destiné à financer la construction, l'achat de terrains dans le cadre de projets d'aménagement urbain n'est pas envisageable. En effet, les personnes concernées ne posséderont pas de titre de propriété à leur nom pour emprunter auprès d'une banque avant la fin des travaux.

Suite à l'achèvement du projet de rénovation de la rivière Vinh, d'un coût de 178 millions de dollars, on espère que cela dynamisera le marché immobilier local et fera grimper les prix. Photo : Tien Dong

En effet, nombreuses furent les personnes qui, ayant entendu parler de terrains à vendre dans les régions de Cua Nam, Vinh Tan et Trung Do, se renseignèrent rapidement. Cependant, apprenant qu'elles devraient construire des maisons conformément aux règles d'urbanisme concernant la hauteur et les marges de recul avant de pouvoir obtenir les titres de propriété, elles hésitèrent.

Un représentant d'un promoteur immobilier du secteur a déclaré : « Le strict respect des réglementations par les promoteurs a grandement contribué à éviter toute perturbation du plan de construction. Le quartier urbain réserve des terrains exclusivement à des fins résidentielles, et non commerciales, créant ainsi un cadre de vie idéal, calme et paisible pour ses habitants. »

De nombreux investisseurs hésitent car les promoteurs exigent que la construction soit strictement conforme au plan approuvé avant de délivrer les titres de propriété. (Photo : Tien Dong)

Un responsable du Centre d'aménagement du territoire de la ville a également indiqué : dans le sud du pays, il ne reste que peu de terrains disponibles pour l'aménagement, et ceux-ci appartiennent principalement à des investisseurs. Pour les résidents qui achètent un terrain dans ce secteur, il est primordial de tenir compte du plan d'aménagement. Bien que certains ménages possèdent des titres de propriété officiels et soient autorisés à effectuer des transactions, la construction sera interdite si le terrain se situe dans la zone d'aménagement. Les résidents pourraient même devoir attendre l'autorisation de déblaiement, une indemnisation ou une aide au relogement. Dans d'autres secteurs, le risque d'inflation des prix demeure, il est donc essentiel que les acheteurs se renseignent soigneusement afin d'éviter la concurrence entre plusieurs acquéreurs pour une même parcelle.