Bao giờ thị trường bất động sản Nghệ An khởi sắc?

Tín hiệu tích cực

Từ tháng 9/2023 lại nay, với việc Ngân hàng Nhà nước 4 lần giảm lãi suất cơ bản, kèm theo đó là lãi suất cho vay và lãi suất huy động giảm từ 2 - 4% so với trước, khiến các kênh đầu tư khác đứng trước cơ hội để tiếp nhận nguồn vốn từ ngân hàng và các tổ chức tín dụng dịch chuyển sang. Mới đây, một vài ngân hàng thương mại ngoài quốc doanh còn thông báo cho vay ngắn hạn hỗ trợ thanh khoản, vay tiêu dùng, làm nhà ở khoảng 4,5 - 5%/năm.

Đại diện Ngân hàng Nhà nước chi nhánh Nghệ An cho biết: Đối với gói hỗ trợ 120 nghìn tỷ đồng đầu tư các dự án nhà ở xã hội dù đã chốt lãi vay ở mức 8,2% và 8,7%/năm lần lượt dành cho người vay mua nhà hoặc chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, thì dự kiến trong 6 tháng/lần, Ngân hàng Nhà nước sẽ xem xét điều chỉnh giảm lãi suất.

Đến tháng 11/2023, các ngân hàng thương mại vẫn cho vay đầu tư xây dựng, sửa chữa nhà như năm trước. Tùy thuộc đánh giá khả năng thanh khoản của khách hàng vay mà các ngân hàng áp dụng mức lãi suất từ 7,0% đến 8,5%/năm. Thời hạn vay càng ngắn thì lãi càng giảm và ngược lại.

Đối với vay đầu tư lĩnh vực bất động sản, đến thời điểm này, các ngân hàng thương mại chỉ cho vay các dự án đầu tư bất động sản đảm bảo tính pháp lý, gói vay 120 nghìn tỷ đồng mới có doanh nghiệp đang tìm hiểu và chưa làm hồ sơ vay nên chưa phát sinh dư nợ.

Ngân hàng Nhà nước- Chi nhánh Nghệ An cho biết, đến 30/10/2023, dư nợ cho vay đối với lĩnh vực bất động sản trên địa bàn là 23.865 tỷ đồng, chiếm 8,2% tổng dư nợ cho vay, tăng 8,7% so với cuối năm 2022.

Trước đó, thông tin với phóng viên, đại diện Ngân hàng Nhà nước chi nhánh Nghệ An cũng cho biết, mặc dù lãi suất huy động giảm mạnh nhưng do tình hình sản xuất kinh doanh khó khăn và lượng kiều hối gửi về tăng, nên số tiền nhàn rỗi gửi vào ngân hàng vẫn tăng đều.

Theo một chuyên gia kinh tế phân tích, mặc dù lãi suất giảm và tiền đồng (VND) trượt giá, nhưng đặt trong bối cảnh các kênh đầu tư khác như vàng, chứng khoán khá rủi ro, nên gửi tiết kiệm đang là kênh trú ẩn an toàn. Sắp tới, nếu thị trường bất động sản, nhất là các khu đấu giá đưa ra mức giá hợp lý, thấp hơn so với trước đây, thì nhà đầu tư sẽ xem xét và rất có thể dòng tiền đảo chiều chuyển sang kênh đầu tư bất động sản.

Cuối năm, lượng kiều hối con em đi xuất khẩu lao động gửi về, nhiều gia đình cũng cân nhắc đầu tư vào đất. Dự phiên đấu giá đất tại xã Diễn Hải (Diễn Châu), chúng tôi chứng kiến 2 gia đình ở xóm 1 đang bàn bạc tham gia đấu giá 1 lô đất. Ông N.K.K, xóm 1, xã Diễn Hải cho biết, ông có con trai đang đi xuất khẩu lao động hơn 1 năm nay, đã lập gia đình nên bàn với ông thông gia mua 2 hồ sơ đấu 1 lô đất quy hoạch diện tích 180m², giá khởi điểm là 614 triệu đồng và các ông dự kiến sẽ đấu lên khoảng 700 triệu đồng. Tuy vậy, có nhiều hồ sơ người ngoài xã tham gia đấu giá, nên 2 ông lo lắng cho rằng rất có thể giá đấu thành công sẽ vượt mức 700 triệu đồng, thậm chí là trên 800 triệu đồng...

Anh Lê Tuấn Thịnh - đại diện 1 sàn giao dịch vừa tham gia đấu giá khu quy hoạch 33 lô tại xóm Xuân Hoa, xã Nghi Đức (TP. Vinh), phân tích: Sau 2 năm giá đất trầm lắng và thực tế giảm 20-30% so với trước, nên chỉ những khu quy hoạch tốt và giá khởi điểm phù hợp thì mới có hồ sơ tham gia đấu.

Theo Sở Lao động, Thương binh và Xã hội, với trên 88.000 lao động xuất khẩu theo Hợp đồng, mỗi năm Nghệ An có lượng kiều hối từ nước ngoài gửi về là 650 triệu USD, tương đương với 15.000 tỷ đồng. Nếu tính cả lao động xuất khẩu đi tự do qua các kênh khác khoảng trên 20 ngàn người, lượng kiều hối hàng năm gửi về khoảng 1,4 tỷ USD, tương đương với gần 35.000 tỷ đồng. Nếu lãi suất tiết kiệm duy trì ở mức thấp và chỉ cần 30% số tiền trên chuyển dịch vào thị trường bất động sản thì đấu giá đất sẽ có cơ hội "ấm" dần.

Những dự báo

Bao giờ thị trường bất động sản khởi sắc? Theo dõi tình hình, diễn biến thị trường bất động sản vài ba năm lại đây, chúng tôi nhận thấy đây là câu hỏi không dễ trả lời. Tại hội thảo mới đây do Báo Diễn đàn doanh nghiệp tổ chức, các chuyên gia, nhà đầu tư có kinh nghiệm về bất động sản đều khá thận trọng khi đưa ra nhận định. Theo đó, hy vọng lãi suất giảm và niềm tin nhà đầu tư quay trở lại thì thời gian là khoảng từ cuối năm 2024.

Ông Nguyễn Văn Bá - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Nghệ An, chia sẻ: Các phiên đấu giá nhiều người tham gia và đấu thành tại TP.Vinh và huyện Diễn Châu vừa qua khá tích cực. Tại Hà Nội, các phiên đấu giá đất đầu tháng 12 tại vùng ven, sắp lên đô thị cũng đông người mua hơn. Điều này khác với cách đây 1 năm... Tuy vậy, còn quá sớm để khẳng định thị trường bất động sản đã "ấm" lên.

Đại diện sàn giao dịch Tecco tại Nghệ An cho biết thêm: Năm nay, Tập đoàn không có sản phẩm mới tại Nghệ An nhưng thị trường đã sôi động hơn cách đây 3 tháng và chỉ những khách hàng có nhu cầu thực sự mới đặt mua. Hiện tại, không chỉ ở Nghệ An mà các giao dịch căn hộ mức trung bình trên cả nước đều trầm lắng. Điều này là tất yếu, vì năm nay nền kinh tế khó khăn, doanh nghiệp thiếu đơn hàng, lao động thiếu việc làm…

Trao đổi với chúng tôi, ông Bạch Hưng Hậu - Phó Giám đốc Trung tâm Dịch vụ đấu giá tài sản (Sở Tư pháp) cho biết, số người có nhu cầu thực mua nhiều hơn, nhưng tình trạng các sàn, cò đất tham gia đấu rồi sau đó lướt sóng kiếm lời vẫn còn. Các phiên đấu giá đất tại các huyện Đô Lương, Nghi Lộc, Diễn Châu và TP. Vinh đông người mua là do khu quy hoạch đẹp, khả năng sinh lời cao và giá khởi điểm đưa ra phù hợp. Các khu đấu giá này thường được các sàn mua trên một nửa số lô và sau khi đấu giá xong thì sang tay chuyển nhượng lấy chênh lệch từ 50 đến 100 triệu đồng/lô. Thế nhưng, cũng có những khu quy hoạch như các xã Diễn Lợi, Diễn Đồng (Diễn Châu) và xã Nghi Ân (TP Vinh) dù thông báo nhiều lần vẫn không có người mua.

Một thành viên tổ giám sát đấu giá huyện Diễn Châu chia sẻ: Thông thường, các phiên đấu giá càng nhiều người tham gia và mức đấu càng tăng thì tốt nhưng tăng quá cao, trong đó có các sàn tham gia chi phối như năm 2021 thì lại lo sợ bỏ cọc.

Trong khi đó, ông Nguyễn Thế Anh, một chủ sàn bất động sản ở xã Nghi Phú (TP. Vinh) thường xuyên vào Đà Nẵng và TP. Hồ Chí Minh kết nối giao dịch, cho biết: Hiện thị trường bất động sản cả nước đã ở đáy, chủ yếu đi ngang, giao dịch không nhiều. Theo dõi trên thị trường thấy chỉ có phân khúc đấu giá ở Nghệ An và Hà Nội sôi động hơn một chút, giao dịch đi vào thực chất hơn nhờ người dân có lượng kiều hối gửi về, các sàn tham gia đấu. So với các đô thị lớn, thị trường Nghệ An nhỏ, việc “ấm” sớm hay muộn còn chờ động thái của các thị trường lớn. Để giữ được đà sôi động và tạo tiền đề cho năm tiếp theo còn tuỳ thuộc vào tình hình thu hút đầu tư, kéo theo người lao động, chuyên gia đến Nghệ An làm việc; từ đó tạo ra nhu cầu thuê, sở hữu nhà... Bên cạnh đó, khi tỷ giá đồng Euro (châu Âu), USD Mỹ hay đồng Yên Nhật ổn định, lượng kiều hối gửi về nhiều, thì đấu giá đất nông thôn sẽ có thêm xung lực để khởi sắc.

Nhận định về xu hướng thị trường, đại diện Trung tâm Phát triển quỹ đất tỉnh Nghệ An cho rằng: Bước sang năm 2024, các địa phương cần rà soát, đưa các khu quy hoạch đưa ra đấu giá khai thác với mức hợp lý hơn để thu hút nhà đầu tư thì mới tạo đà tâm lý tích cực lên thị trường.

Một thông tin quan trọng khác liên quan đến thị trường bất động sản năm tới là Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và nhất là Luật Đất đai mới sẽ được thông qua. Nếu Quốc hội chốt phương án đánh thuế đối với người sở hữu bất động sản thứ 2 trở lên và Chính phủ yêu cầu các giao dịch chuyển nhượng đất đai, bất động sản phải thanh toán bằng chuyển khoản, tăng cường kiểm tra, xác minh để chống biện pháp trốn thuế thì thị trường ít nhiều sẽ bị tác động./.