Принципы, основы и методы оценки земельных участков в соответствии с Законом о земле 2024 года.

Отвечать:

Статья 158 Закона о земле 2024 года устанавливает принципы, основы и методы оценки земли следующим образом:

1. При оценке земельных участков необходимо соблюдать следующие принципы:

а) Метод оценки земельных участков, основанный на рыночных принципах;

б) Строго придерживаться методов, процедур и процессов оценки земельных участков;

c) Обеспечение честности, объективности, открытости и прозрачности;

d) Обеспечение независимости между организацией, занимающейся консультированием по оценке земельных участков, советом по оценке цен на землю, конкретным советом по оценке цен на землю и агентством или лицом, уполномоченным принимать решения о ценах на землю;

d) Обеспечение баланса интересов между государством, землепользователями и инвесторами.

2. Основой для оценки стоимости земли являются:

а) Для оценки используется предполагаемое использование земельного участка;

б) Продолжительность использования земли. Для сельскохозяйственных земель, уже выделенных государством домохозяйствам и отдельным лицам в пределах лимита выделения сельскохозяйственных земель, а также для сельскохозяйственных земель в пределах лимита передачи, продолжительность использования земли не является фактором;

c) Входная информация для оценки стоимости земли с использованием различных методов оценки;

d) Другие факторы, влияющие на цены на землю;

d) Соответствующие правовые нормы на момент оценки земельного участка.

3. Входная информация для оценки земельных участков с использованием методов оценки земельных участков, указанных в пункте c, подпункте 2 настоящей статьи, включает:

а) Цены на землю регистрируются в национальной базе данных земельных участков и национальной базе данных цен;

б) Цена земли фиксируется в договоре о передаче прав пользования землей; цена, указанная в выигрышном предложении по правам пользования землей после выполнения финансовых обязательств;

c) Цены на землю, полученные в результате расследования и обследования в случаях, когда информация о ценах на землю, как указано в пунктах a и b настоящего пункта, недоступна;

d) Информация о доходах, расходах и поступлениях от землепользования.

4. Входная информация о ценах на землю, указанная в пунктах а, б и с пункта 3 настоящей статьи, представляет собой информацию, сформированную в течение 24 месяцев до даты оценки земли, установленной в пункте 2 статьи 91 и пункте 3 статьи 155 настоящего Закона.

При использовании информации, собранной в соответствии с настоящим пунктом, приоритет отдается информации, полученной непосредственно перед оценкой земельного участка.

5. Методы оценки стоимости земли включают:

а) Сравнительный метод реализуется путем корректировки цен на земельные участки с одинаковым назначением землепользования, при наличии определенных сходств в факторах, влияющих на цены на землю, которые были выведены на рынок и которые были выиграны на аукционах по продаже прав пользования землей, где победивший участник торгов выполнил свои финансовые обязательства в соответствии с решением аукциона. Это делается путем анализа и сравнения факторов, влияющих на цены на землю, за исключением стоимости активов, связанных с землей (если таковые имеются), для определения цены оцениваемого земельного участка;

б) Метод дохода применяется путем деления среднегодового чистого дохода на единицу площади земли на среднюю процентную ставку по 12-месячным сберегательным вкладам вьетнамских донгов в коммерческих банках, в которых государство владеет более чем 50% уставного капитала или общего количества голосующих акций в провинции, за три последовательных года до конца последнего квартала, по которому имеются данные, предшествующие дате оценки земли;

c) Метод избытка применяется путем вычитания общей предполагаемой стоимости застройки земельного участка или площади из общей предполагаемой выручки от застройки, исходя из наиболее эффективного использования земли (коэффициент землепользования, плотность застройки, максимальное количество этажей здания) в соответствии с планом землепользования и детальным планом строительства, утвержденным компетентным органом;

d) Метод коэффициента корректировки цен на землю реализуется путем умножения цены земли в таблице цен на землю на коэффициент корректировки цен на землю. Коэффициент корректировки цен на землю определяется путем сравнения цены земли в таблице цен на землю с рыночной ценой земли;

d) Правительство может устанавливать другие методы оценки земли, не указанные в пунктах a, b, c и d настоящего положения, после получения одобрения Постоянного комитета Национального собрания.

6. Случаи и условия применения метода оценки земли оговариваются следующим образом:

а) Сравнительный метод применяется для оценки в случаях, когда имеется не менее 3 земельных участков с одинаковым назначением использования, наблюдается определенное сходство факторов, влияющих на цены на землю, которые были выставлены на рынок, и победивший участник торгов выполнил свои финансовые обязательства в соответствии с решением о победе на торгах;

б) Доходный метод применяется к оценке в случаях, когда сельскохозяйственные земли, несельскохозяйственные земли (за исключением земель под жилую застройку) не подлежат сравнительному методу, но доходы и расходы от землепользования в соответствии с оцениваемым назначением земли могут быть определены;

c) Метод избытка применяется к оценке в случаях, когда земельный участок или площадь, отведенная под инвестиционный проект, не соответствуют критериям сравнительного метода или доходного метода, но при этом можно оценить общую выручку от реализации проекта и общие затраты на его реализацию;

d) Метод коэффициента корректировки цен на землю применяется для определения конкретной суммы компенсации при рекультивации государством земель в случаях, когда рекультивируется несколько смежных земельных участков с одинаковым целевым назначением, а цены на них уже указаны в таблице цен на землю, но сравнительный метод неприменим.

7. Методы оценки земли, предусмотренные в пункте 5 настоящей статьи, должны использоваться для определения конкретных цен на землю и составления таблиц цен на землю.

8. В случаях, когда применение методов оценки земли, указанных в пунктах а, б и г статьи 5 настоящего раздела, для определения конкретной цены на землю приводит к цене ниже цены на землю, указанной в таблице цен на землю, следует использовать цену на землю, указанную в таблице цен на землю.

9. Выбор метода оценки земли предлагается организацией по оценке земли и определяется соответствующим Советом по оценке земли.

10. Правительство должно разработать подробные положения по данной статье.