Принципы, основы и методы оценки земли по Закону о земле 2024 года

Отвечать:

Статья 158 Закона о земле 2024 года определяет принципы, основания и методы оценки земли следующим образом:

1. Оценка земли должна обеспечивать следующие принципы:

а) Метод оценки земли, основанный на рыночных принципах;

б) соблюдать правильные методы, порядок и процедуры оценки земли;

в) обеспечить честность, объективность, публичность и прозрачность;

d) Обеспечить независимость между консультационной организацией по определению цен на землю, Советом по оценке прейскуранта цен на землю, конкретным советом по оценке цен на землю и агентством или лицом, уполномоченным принимать решения о ценах на землю;

г) обеспечить гармонию интересов государства, землепользователей и инвесторов.

2. База оценки стоимости земли включает:

а) цель использования земли, для которой проводится оценка;

б) Срок землепользования. Для сельскохозяйственных земель, выделяемых государством домохозяйствам и отдельным лицам в соответствии с квотой выделения сельскохозяйственных земель, а также для сельскохозяйственных земель, находящихся в пределах квоты передачи земель, срок землепользования не определяется;

в) Исходная информация для оценки стоимости земли в соответствии с методиками оценки стоимости земли;

г) Другие факторы, влияющие на цены на землю;

г) Положения соответствующих законов на момент оценки земли.

3. Исходные данные для оценки земель в соответствии с методами оценки земель, предусмотренными подпунктом «в» пункта 2 настоящей статьи, включают в себя:

а) Цены на землю регистрируются в национальной базе данных земель и национальной базе данных цен;

б) цена земельного участка указывается в договоре передачи права землепользования; победившая цена аукциона по продаже права землепользования после выполнения финансовых обязательств;

в) данные о ценах на землю, собранные путем обследования и обследования, в случаях, когда отсутствует информация о ценах на землю, указанная в подпунктах «а» и «б» настоящего пункта;

г) Информация о доходах, расходах и прибылях от землепользования.

4. Входной информацией о цене земельного участка, указанной в подпунктах «а», «б» и «в» пункта 3 настоящей статьи, является информация, сформированная в течение 24 месяцев с момента оценки стоимости земельного участка, указанной в пункте 2 статьи 91 и пункте 3 статьи 155 настоящего Закона, и ранее.

При использовании информации, собранной в порядке, предусмотренном настоящим пунктом, приоритет отдается информации, наиболее близкой ко времени оценки земли.

5. Методы оценки земли включают:

а) Сравнительный метод реализуется путем уточнения цен на земельные участки с одинаковым целевым назначением, определенным сходством факторов, влияющих на цену земельного участка, переданного на рынок, победителем аукциона на право пользования земельным участком, по которому победитель аукциона выполнил финансовые обязательства в соответствии с решением о победе в аукционе, путем анализа и сопоставления факторов, влияющих на цену земельного участка, после исключения стоимости имущества, прикрепленного к земельному участку (при наличии), для определения цены оцениваемого земельного участка;

б) Доходный метод применяется путем деления среднего годового чистого дохода с земельного участка на среднюю процентную ставку по 12-месячным срочным депозитам во вьетнамской валюте в коммерческих банках, в которых государство владеет более чем 50% уставного капитала или общего количества голосующих акций на провинциальной территории, за 3 последовательных года до конца последнего квартала с данными до момента оценки земли;

в) Метод сальдо реализуется путем зачета общей предполагаемой выручки от застройки за вычетом общей предполагаемой стоимости застройки земельного участка или земельной площади исходя из наиболее эффективного использования земли (коэффициента использования земли, плотности застройки, предельной этажности здания) в соответствии с утвержденными уполномоченным органом территориального планирования и детальным планом застройки;

г) Метод коэффициента корректировки цены на землю реализуется путем умножения цены на землю в таблице цен на землю на коэффициент корректировки цены на землю. Коэффициент корректировки цены на землю определяется путем сравнения цены на землю в таблице цен на землю с рыночной ценой на землю;

г) Правительство устанавливает иные методы оценки земли, не указанные в пунктах а, б, в и г настоящего пункта, после получения одобрения Постоянного комитета Национальной ассамблеи.

6. Случаи и условия применения метода оценки стоимости земли устанавливаются следующим образом:

а) Сравнительный метод применяется при оценке в случаях наличия не менее трех земельных участков с одинаковым целевым назначением, определенного сходства факторов, влияющих на цену земельного участка, обращаемую на рынке, победы на аукционе по продаже права пользования земельным участком, при котором победитель аукциона выполнил финансовые обязательства в соответствии с решением о победе на аукционе;

б) Доходный метод применяется для оценки в случаях, когда земельный участок или земля сельскохозяйственного назначения или земля несельскохозяйственного назначения не являются землями населенных пунктов и оцениваемый земельный участок или земля не отвечает условиям применения сравнительного метода, но доходы и расходы от использования земельного участка могут быть определены в соответствии с целевым назначением оцениваемого земельного участка;

в) метод приращения стоимости применяется при оценке в случаях, когда земельный участок или земельная площадь для реализации инвестиционного проекта не удовлетворяет условиям применения метода сравнения или доходного метода, но при этом могут быть определены совокупный доход от освоения и совокупные затраты на освоение проекта;

г) Метод коэффициента корректировки цены на землю применяется для определения размера компенсации при изъятии государством земель в случаях изъятия большого количества смежных земельных участков одинакового целевого назначения, цены на землю которых указаны в прейскуранте цен на землю, но не отвечают условиям применения сравнительного метода.

7. Методы оценки земель, предусмотренные пунктом 5 настоящей статьи, применяются для определения удельных цен на землю и разработки прейскурантов цен на землю.

8. В случае применения методов оценки земель, предусмотренных подпунктами «а», «б» и «г» пункта 5 настоящей статьи, для определения конкретных цен на земельные участки и получения результатов ниже цен на земельные участки, указанных в таблице цен на земельные участки, применяются цены на земельные участки, указанные в таблице цен на земельные участки.

9. Выбор метода оценки стоимости земли предлагается организацией, осуществляющей оценку стоимости земли, и решается соответствующим Советом по оценке стоимости земли.

10. Правительство детализирует настоящую статью.