政府颁布了关于土地价格的新法令。

2024年《土地法》第158条第5款规定了土地估价方法，其中包括：

一个）比较法其执行方式为：通过调整具有相同土地用途的地块价格，考虑影响市场上转让土地价格的某些相似因素，通过分析和比较影响土地价格的因素（不包括土地附带资产的价值，如有），在拍卖中胜出并履行拍卖中标决定的财务义务后，确定待评估地块的价格；

b)收入法计算方法为：以土地面积的年均净收入除以国家持有超过 50% 章程资本或投票权股份总数的商业银行在省内连续 3 年（截至最近一个季度末）以越南币计价的 12 个月定期存款的平均储蓄利率，数据在土地估价之前；

c)盈余法计算方法是：根据土地利用规划、主管机关批准的详细建设规划，以最有效的土地利用方式（土地利用系数、建筑密度、建筑物最大楼层数）为基础，计算出土地地块的预计开发总收入减去预计开发总成本；

d)土地价格调整系数法具体做法是，将地价表中的地价乘以地价调整系数。地价调整系数是通过比较地价表中的地价和市场地价确定的。

明确土地价格确定的顺序和内容

第 71/2024/ND-CP 号法令明确规定了确定土地价格的程序和内容，包括比较法、收益法、盈余法和土地价格调整系数法四种方法。

该法令还专门规定了土地法第 257 条第 2 款 c 项所规定情况下土地估价方法的应用。

1. 对于征收土地使用费的土地分配，以及根据决定发布时的相关规定适用土地价格调整系数法的、一次性缴纳整个租赁期地租的土地租赁，对于按年缴纳地租的土地租赁，适用决定发布时的地价表乘以土地价格调整系数。对于决定发布时间在2014年7月1日至2014年12月31日之间的、适用决定发布时的地价调整系数法的土地租赁，以及按年缴纳地租的土地租赁，适用决定发布时的地价表乘以2015年土地价格调整系数。

2. 对于征收土地使用费的土地分配，以及一次性支付整个租赁期土地租金的土地租赁，根据作出决定时的规定不属于适用土地价格调整系数法的情况，应当适用《土地法》第158条第5款a、b、c项，第6款a、b、c项以及本法令第4、5、6条规定的方法。

3. 根据补偿、扶持和安置进度进行土地分配或土地租赁时，根据具体情况，应当按照上文（1）和（2）的规定，对土地估价方法进行评估。

4. 对于上述情况（3），当采用盈余法对土地进行估价时，处理方法如下：

a) 如有充分条件估算地块或土地面积的开发收益和开发成本，则应按照该决定的土地分配和租赁面积确定估算的开发收益和估算的开发成本；

b) 如果土地地块或土地面积的开发收益无法完全估算，或者估算的开发成本大于需要进行土地估价区域的估算开发收益，则应按照主管机关批准的详细施工计划或总体规划，对整个项目进行估算开发收益和估算开发成本的确定。

影响土地价格的因素

该法令列明了影响土地价格的因素。

因此，影响非农业用地价格的因素包括：

a) 位置、地块位置、土地面积；

b) 交通状况：宽度、路面结构、与一条或多条道路相邻；

c) 供水和排水条件、供电条件；

d) 地块的面积、大小、形状、土地面积；

d) 与建设规划相关的因素包括：土地利用系数、建设密度、建设边界、建筑工程高度限制以及根据主管国家机关批准的详细建设规划（如有）建造的地下室数量限制；

e) 当前环境和安全状况；

g) 土地利用术语；

h) 根据实际情况、文化传统以及当地风俗习惯，影响土地价格的其他因素。

影响农地价格的因素包括：

a) 农作物和牲畜生产力；

b) 位置、地块特征、土地面积：距生产地和产品消费地最近的距离；

c) 服务于生产和产品消费的交通条件：道路宽度、道路坡度、路面结构；地形条件；

d）土地使用期限，除国家按照农业用地分配限额分配给家庭和个人的农业用地外，土地转让权接受限额内的农业用地不以土地使用期限为依据；

d) 根据当地实际情况、文化传统和习俗，影响土地价格的其他因素。

该法令明确规定：根据当地实际情况，实施拟议土地估价的机构应当由自然资源环境厅主持，协调相关部门和分支机构，向省人民委员会提出建议并提交，具体说明影响土地价格的因素、影响土地价格的各项因素的最大差异，以确定一定的相似度，以及对影响土地价格的各项因素的差异进行调整的方法。

如果省人民委员会尚未明确规定或未充分明确规定影响土地价格的因素、影响土地价格的各因素的最大差额以及影响土地价格的各因素差额的调整方法，土地估价执行机构应当在土地价格方案制定说明报告中提出具体细节，供土地估价委员会审议决定。

自收到请求之日起 5 个工作日内，必须提供土地估价信息。

该法令明确规定了各机构和单位在提供信息方面的职责。据此，负责管理、利用和使用本法令第4条第2款b项和第5条第1款b项所列信息来源的机构、组织和单位，应在收到土地估价机构的请求文件之日起5个工作日内，以书面或电子方式提供用于土地估价工作的信息。