政府颁布了有关土地价格的新法令。

2024年土地法第158条第5款规定了土地估价方法，包括：

一个）比较法是通过对土地用途相同、影响土地价格的因素在市场上转让的土地使用权具有一定的相似性、拍卖中标人已按照拍卖中标决定履行财务义务的地块进行价格调整，通过分析比较影响土地价格的因素，扣除附着于土地的资产价值（如有）后，确定待评估地块的价格；

b)收益法计算方法是将土地面积年平均净收入除以在省级商业银行以越南盾计价的 12 个月定期存款平均利率，这些商业银行由国家持有 50% 以上的注册资本或投票权股份，连续 3 年截至最近一个季度末，并提供土地估价前的数据；

c)盈余法是根据经主管机关核准的土地利用总体规划、修建性详细规划，按最有效的土地利用方式（土地利用系数、建筑密度、建筑物最高层数）将该地块、土地面积的预计开发总收益减去预计开发总成本而计算得出；

d)地价调整系数法是将地价表上的地价乘以地价调整系数，地价调整系数是通过比较地价表上的地价与市场地价确定的。

明确土地价格确定顺序和内容

第71/2024/ND-CP号法令具体规定了按照比较、收益、盈余、地价调整系数4种方法确定地价的程序和内容。

该法令还具体规定了《土地法》第257条第2款c点规定的情况下土地估价方法的应用。

1.划拨收取土地使用费的，租赁土地一次性缴纳全期租金的，按照本决定发布时的规定适用地价调整系数法的，租赁土地按年缴纳租金的，按照地价表乘以本决定发布时的地价调整系数计算。本决定发布时间从2014年7月1日至2014年12月31日的，按照本决定发布时的规定适用地价调整系数法的，租赁土地按年缴纳租金的，按照本决定发布时的地价表乘以2015年地价调整系数计算。

2.划拨土地收取土地使用费、租赁土地一次性缴纳全部租赁年限租金的，按照本决定发布时的规定不适用地价调整系数法的，适用《土地法》第158条第5款a、b、c点，第6款a、b、c点和本公告第4、5、6条规定的方法。

3.按照补偿、扶持、安置进度划拨或者租赁土地的，应当根据具体情况，按照各自决定，分别按照上述第（1）、（2）款规定执行土地估价方法。

4.对于上述第（3）种情况，应用剩余法评估土地价值时，应当按照下列规定处理：

a）在有足够条件估计土地地块或土地面积的开发收入和开发成本的情况下，应按照该决定的土地划拨和租赁面积确定预计开发收入和预计开发成本；

b) 当无法完全估计地块或土地区域的开发收益，或估计开发成本大于需要土地估价区域的估计开发收益时，应依据主管机关核准的详细建设计划或总体规划，针对整个项目确定估计开发收益及估计开发成本。

影响土地价格的因素

该法令对影响土地价格的因素进行了具体规定。

因此，影响非农业用地地价的因素包括：

a) 地块位置、地点、土地面积；

b) 交通状况：宽度、路面结构、毗邻01条或01条以上道路；

c) 供排水、供电条件；

d) 地块面积、大小、形状、土地面积;

d) 与建设规划有关的因素包括：土地利用系数、建设密度、建设边界、建筑工程高度限制、根据国家主管部门批准的详细建设规划对建造地下室数量的限制（如有）；

e) 环境和安全现状；

g) 土地使用期限;

h) 根据实际情况、文化传统、当地风俗习惯等影响地价的其他因素。

影响农业用地价格的因素包括：

a) 农作物和牲畜的生产力；

b) 地块位置、特性、土地面积：距离生产地、产品消费地最近距离；

c) 服务于生产和产品消费的交通条件：道路宽度、道路等级、路面结构；地形条件；

d)除国家按照农用地划拨指标分配给家庭和个人的农用地，以及在指标范围内取得流转权的农用地外，土地使用年限不以使用年限为基准；

d) 根据当地实际情况、文化传统和习俗等影响地价的其他因素。

该法令明确规定：实施拟议土地估价的机构根据当地实际情况，由自然资源与环境厅主持并协调相关部门和部门提出建议并提交省人民委员会明确影响土地价格的因素，每个影响土地价格因素的最大差异，以确定一定的相似度，以及每个影响土地价格因素差异的调整方法。

如果省人民委员会尚未明确或者未充分明确影响地价的因素、每个影响地价因素的最大差异、以及每个影响地价因素差异的调整方法，土地估价实施机构应在制定地价计划的说明报告中提出具体细节，供土地估价委员会研究决定。

必须在收到请求之日起 05 个工作日内提供土地估价信息。

该法令明确了各机关、单位提供信息的责任。据此，负责管理、开发和使用本法令第4条第2款b点和第5条第1款b点规定的信息来源的机关、组织和单位有义务在收到土地估价机构的请求文件之日起5个工作日内，以书面或电子形式提供服务于土地估价工作的信息。