2024年土地法变更土地用途及土地分割合并时需要注意的新事项

扩大土地使用者的权利

利用2024年土地法这一比较开放的规定，从2024年10月至今，像其他省份一样，义安省人民，特别是荣市郊区和一些邻近县镇的人民，已经按照规定办理了分割土地的手续，将土地用途从园地和农业用地改为住宅用地（住宅）。

具体而言，2024年《土地法》第121条规定，7种土地用途变更情形，须经主管机关批准；其余情形，允许土地使用者自行变更土地用途，国家主管机关须依照规定为人民办理相关手续。

具体而言，7种目的变更须经主管部门批准：

- 将水稻种植地、特种用途林地、防护林地、生产林地转换为农业用地组中其他类型的土地；

- 将农业用地转为非农业用地；

- 实施规模化集约化畜牧项目时，将其他土地转为集约化畜牧用地；

- 将国家划拨的无偿使用的非农业用地，转换为国家以有偿使用或者租赁方式划拨的其他非农业用地；

- 将非住宅用地的非农业用地转为住宅用地；

- 将公共工程建设用地、具有经营性质的公共用途用地转为非农业生产经营用地；

- 将非农生产经营用地中非商业、服务用地转为商业、服务用地。

乂安省土地使用权登记办公室主任阮功成补充道：2024年《土地法》生效后，2024年9月30日，省人民委员会颁发第34/2024/QD-UBND号决定，废除第28/2021/QD-UBND号决定和其它一些决定，对住宅用地限制、土地分割和合并条件做出更灵活的规定，为人民创造更有利的条件......据此，第34/2024/QD-UBND号决定第10条规定，荣市、城镇、县、沿海边境地区公社，拥有至少50平方米土地的家庭可以办理土地分割和合并手续，以颁发证书。

关于权限，2024年《土地法》第123条规定，批准组织改变土地用途的权限是省人民委员会，批准个人改变土地用途的权限是区人民委员会。

此外，个人将农用地变更为商业或服务用途时，虽然没有限制，但如果变更面积达到0.5公顷（5000平方米）或以上，则必须经省级人民委员会书面批准，县级人民委员会方可作出决定。依法经批准变更土地用途的国家机关不得再行下放或重新授权。

根据新的土地价格表，财务义务增加

X省税务局的一位代表在接受记者采访时表示：此前，根据指导实施2013年《土地法》的第45/2024号法令，改变土地用途时，只需缴纳按住宅用地价格计算的50%的土地使用费；同样，如果将用途从园地改为住宅用地，则按50%的土地使用费计算……

然而，目前，根据指导实施2024年《土地法》的第103/2024/ND-CP号法令第8条第1款、第2款规定，将土地用途变更为住宅用地时，土地使用费为变更用途后住宅用地价格的100%减去变更用途前的农业用地或园地土地使用费乘以申请变更用途的面积。因此，与之前相比，2024年《土地法》规定的变更土地用途时的财务义务与2013年《土地法》相比有所增加。

然而，据一些改变土地用途的人士透露，义安省和其他许多省份目前正在执行2020-2024年土地价格清单，因此与新的土地价格清单相比，上述财政义务仍然很低。根据国会关于指导实施2024年《土地法》的决议，任何尚未发布2025-2050年新土地价格清单的地方，将暂时适用2020-2024年土地价格清单，直至2025年12月31日。

在义安省，X 省税务局代表表示：2025 年 5 月 9 日，义安省人民议会颁发了第 03/2025/NQ-HDND 号决议，修改和补充第 19/2029/NQ-HDND 号决议，批准 2020 年 1 月 1 日至 2024 年 12 月 31 日期间该地区的土地价格表；随后，2025 年 5 月 21 日，义安省人民委员会主席签署了修改和补充省人民委员会关于公布 2020-2024 年荣市、各县和城镇土地价格表的相应决定的决定。因此，根据规定，行业必须适用新规定，而不必等到2026年1月1日。自2025年5月21日起收到的土地整理、土地分割或土地用途转换文件将根据第03/2025/NQ-HDND号决议和省人民委员会关于20个区、市、镇价格表的详细决定执行。

与上述规定相比，如果在2025年5月21日之前收到土地分割整理申请，则将按照旧土地价格表处理，但如果在2025年5月21日之后收到申请，则将按照第03/2025/NQ-HDND号决议规定的土地价格表计算。需要住宅用地、土地分割和改变土地用途的居民和企业应研究和参考符合规定的条件、程序和资金。

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乂安省人民议会于2025年5月9日颁发第03/2025/NQ-HDND号决议规定：

- 20 个区、镇和荣市的土地价格表，有效期为 2019 年 1 月 1 日至 2024 年 12 月 31 日。

- 非农业生产经营用地（不含商业、服务业用地）地价相当于相邻居住用地（同一路线位置）或同等位置居住用地（同一路线、同一基础设施）地价的20%。

- 商业和服务用地价格相当于相邻住宅用地（相同路线位置）或同等位置住宅用地（相同路线和相同基础设施）价格的25％。

- 用于矿产开采的生产经营用地价格表：相当于相邻地块（同一路线位置）或同等位置地块价格的40%。

（摘自第03/2025/NQ-HDND号决议）