根据2024年土地法，变更土地用途以及分割和合并地块时需要了解的新要点

扩大土地使用者的权利

利用 2024 年土地法中较为开放的规定，从 2024 年 10 月至今，像其他省份一样，义安省人民，特别是荣市郊区和一些邻近县镇的人民，抓住机会办理了分割地块的手续，并根据规定将地块用途从花园用地和农业用地变更为住宅用地。

具体而言，2024 年《土地法》第 121 条规定，有 7 种土地用途变更必须经主管机关批准；其余情况下，土地使用者可以变更土地用途，主管国家机关必须按照规定为民众提供便利。

具体而言，有7种用途变更情况必须经主管机关批准：

- 将水稻种植地、特殊用途林地、防护林地和生产林地转为农业用地组内的其他类型土地；

将农业用地转变为非农业用地；

- 在实施大规模集约化畜牧项目时，将其他类型的土地转变为集约化畜牧用地；

- 将国家分配的无土地使用费的非农业用地转换为国家分配的有土地使用费或土地租赁的其他类型的非农业用地；

将非农业用地（非住宅用地）转变为住宅用地；

将用于公共工程建设的土地、用于公共用途和商业用途的土地转变为用于非农业生产和商业的土地；

将非农业生产和商业用地（非商业或服务用地）转变为商业或服务用地。

义安省土地使用权登记处处长阮功成先生补充道：2024年《土地法》生效后，义安省人民委员会于2024年9月30日颁布了第34/2024/QD-UBND号决定，废止了第28/2021/QD-UBND号决定及其他若干决定，对住宅用地范围、土地分割合并条件等方面作出了更为灵活的规定，为民众创造了更为有利的条件……据此，第34/2024/QD-UBND号决定第十条规定，荣市、沿海地区的乡镇、县、公社，以及拥有面积不小于50平方米土地的住户，均可办理土地分割合并手续并领取相关证明文件。

关于权限，2024 年《土地法》第 123 条规定，组织变更土地用途的许可权属于省人民委员会，个人变更土地用途的许可权属于区人民委员会。

此外，个人将农业用地用途变更为商业或服务用途时，虽然没有限制，但面积达到0.5公顷（5000平方米）及以上时，必须先经省人民委员会书面批准，区人民委员会方可作出决定。依法指定的有权批准土地用途变更的国家机关不得下放或重新授权。

根据新的土地价格表，财务义务有所增加。

第十区税务部门的一位代表在接受采访时表示：此前，根据指导2013年《土地法》实施的第45/2024号法令，变更土地用途时，人们只需缴纳按住宅用地价格计算的土地使用费的50%；同样，如果将用途从花园用地变更为住宅用地，也按50%计算土地使用费……

然而，根据指导2024年《土地法》实施的第103/2024/ND-CP号法令，第8条第1款、第2款规定，将土地用途变更为住宅用地时，土地使用费为变更后住宅用地价格的100%，减去变更前作为农业用地或花园用地的土地使用费，再乘以变更用途的面积。因此，与2013年《土地法》相比，2024年《土地法》下变更土地用途的财务义务有所增加。

然而，据一些已变更土地用途的人士反映，义安省及其他许多省份目前仍在执行2020-2024年土地价格表，因此上述财政负担与新土地价格表相比仍然较低。根据国会关于指导实施2024年土地法的决议，任何尚未发布2025-2050年新土地价格表的地区，将暂时执行2020-2024年土地价格表，直至2025年12月31日。

义安省第十区税务局代表表示：2025年5月9日，义安省人民议会发布第03/2025/NQ-HDND号决议，修订并补充了第19/2029/NQ-HDND号决议，批准了该地区2020年1月1日至2024年12月31日期间的土地价格表；随后，2025年5月21日，义安省人民委员会主席签署了修订并补充省人民委员会先前关于公布荣市及各县、乡镇2020-2024年土地价格表的相应决定的决定。因此，根据相关规定，该行业必须立即执行新规，而不必等到2026年1月1日。自2025年5月21日起收到的土地合并、土地分割或土地用途变更申请，将按照第03/2025/NQ-HDND号决议和省人民委员会20个区、市、乡镇物价清单的详细决定执行。

与上述规定相比，土地分割合并申请文件如在2025年5月21日之前收到，将按照旧版土地价格表进行处理；如在2025年5月21日之后收到申请文件，则按照第03/2025/NQ-HDND号决议规定的新版土地价格表进行计算。有居住用地、土地分割或变更土地用途需求的人员和企业应仔细研究并参考相关规定，了解并遵守相关条件、程序和费用要求。

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2025年5月9日，义安省人民议会第03/2025/NQ-HDND号决议规定：

- 2019 年 1 月 1 日至 2024 年 12 月 31 日期间，荣市 20 个区、镇和市的土地价格表。

- 非农业生产和经营用地（不包括商业和服务用地）的价格等于相邻住宅用地（相同路线位置）或同等位置（相同路线和相同基础设施）住宅用地价格的 20%。

- 商业和服务用地的价格等于相邻住宅用地（相同路线位置）或同等位置（相同路线和相同基础设施）的住宅用地价格的 25%。

- 用于矿产开采的生产和商业用途的土地价格表：等于相邻土地（相同路线位置）或同等位置价格的 40%。

（摘自第03/2025/NQ-HDND号决议）