Les prix des terrains dans les zones suburbaines et rurales de Nghe An augmentent.

Appartement calme

En nous rendant dans les salles des marchés immobiliers de Vinh City à la mi-février, nous avons constaté une atmosphère plutôt déserte. Selon les représentants de certaines salles des marchés clés de la ville, depuis le début de l'année, notamment les jours suivant le Têt, les transactions ont continué d'être réalisées, mais généralement rares. D'après une enquête menée dans une grande salle des marchés de Vinh City, au cours du mois suivant le Têt, seuls dix contrats ont été signés ; d'autres salles des marchés accueillent encore quotidiennement des personnes souhaitant se renseigner sur les produits, mais le taux de transactions réussies est très faible.

Un coin de la ville de Vinh. Photo de : Thanh Cuong

La baisse actuelle des transactions s'explique par le rétrécissement des salles de marché, qui ne proposent plus que leurs propres produits, et non ceux d'autres unités. Un représentant d'une salle de marché a expliqué que les transactions en salle de marché présentent des inconvénients : certaines salles de marché acceptent la publicité des produits pendant une année entière, mais lors de la vente, l'entreprise conclut directement avec le client ; la salle de marché ne perçoit aucune commission. En revanche, suite à la modification de la loi de 2015 sur les activités immobilières, les entreprises ne sont plus tenues de mettre 20 % de leurs produits en vente en salle de marché, ce qui a entraîné une baisse des transactions. Côté client, l'achat direct est exempt de commission, ce qui est plus pratique.

Le responsable du Département de l'Habitat et de la Gestion immobilière du Département de la Construction a déclaré : pour cette raison, le Département ignore actuellement le nombre d'appartements ou de terrains à bâtir mis en vente chaque année ; faute de réglementation contraignante, les entreprises ne communiquent pas leurs données, ou les communiquent de manière incomplète et exhaustive. Grâce au suivi du Département, Nghe An ne compte actuellement qu'une vingtaine de salles de marché en activité, mais près de huit ont été fermées, ce qui est un chiffre relativement modeste.

Selon les données publiées par l'équipe d'inspection interdisciplinaire provinciale, de 2000 à aujourd'hui, toute la province compte 72 projets d'appartements investis, construits et mis en service avec 8 073 appartements, dont la ville de Vinh compte 69 appartements, soit 95,8 %.

Selon les informations de l'Association provinciale de l'immobilier, en 2019 et 2020, la province a durci certaines réglementations, ce qui a entraîné une baisse des investissements et de la construction de nouveaux projets d'appartements. Rien qu'en 2020, on prévoit la mise en vente d'environ 300 appartements de certains projets, dont près de la moitié sont destinés à la relocation. Les transactions immobilières actuelles concernent principalement l'achat et la vente d'anciens projets, et les prix n'ont pas augmenté. Récemment, certains clients ayant acheté des appartements à des fins spéculatives, pour limiter leurs pertes, ont mis en vente des appartements à un prix inférieur à leur prix d'achat précédent, soit près d'un million de VND/m².².

Les prix des terrains en banlieue augmentent

Contrairement à l'atmosphère morose du marché des appartements, les prix des terrains montrent des signes d'augmentation, notamment dans les zones suburbaines et dans certaines villes rurales.

Suite à une demande d'achat de terrains dans les communes de Hung Loc et Nghi Duc (ville de Vinh), un propriétaire nous a informés : « La famille a récemment acquis un terrain près de la zone de réinstallation de la route 35 m et souhaite le vendre. » Après avoir publié l'information sur les réseaux sociaux, plusieurs personnes sont venues chaque jour proposer leur offre. Elles étaient prêtes à payer un prix élevé, mais la famille n'a pas vendu, constatant une forte demande.

On sait que les prix des terrains ont augmenté dans les zones de Nghi Duc, Nghi An et Hung Loc. Les terrains situés dans les zones de réinstallation situées sur les routes de 35 ou 72 mètres (de la commune de Nghi Duc à Cua Lo, autour du boulevard Vinh-Cua Lo) dans la commune de Nghi Duc ont connu la plus forte hausse. Plus précisément, des terrains dans les hameaux de Xuan Dong ou de Huong Tin se vendaient auparavant pour seulement 8 à 10 millions de VND/m².²maintenant jusqu'à 14-15 millions de VND/m²Dans la commune de Nghi An, par rapport à 2019, le prix actuel du terrain a également augmenté de 1 à 2 millions de VND/1 m2.².

En approfondissant nos connaissances, nous avons constaté que, grâce à l'avenue Vinh-Cua Lo et à de nouveaux axes routiers tels que la route de 35 km reliant Nghi An à Hung Hoa et le tronçon de 72 km Vinh-Hung Tay, les prix des terrains dans les communes périphériques de la ville de Vinh ont augmenté et le volume des transactions est régulier. La plus forte hausse a été enregistrée dans les communes de Hung Loc, Nghi Duc, Nghi An (ville de Vinh) et Nghi Phong (Nghi Loc).

À Cua Lo, les prix des terrains ont également augmenté. Selon un agent immobilier de la région, depuis mi-2019, les prix n'ont pas beaucoup augmenté, mais les transactions ont été assez nombreuses, avec 4 à 5 transactions par jour. Les prix des terrains ont fortement augmenté et les plus faciles à vendre sont les parcelles situées à proximité de la route de 20 m reliant le quartier de Nghi Huong, parallèle à la route de Binh Minh, à la commune de Nghi Hoa (Cua Lo), où les prix ont parfois augmenté jusqu'à 50 %.

En général, les prix des terrains sont stables en début d'année. Depuis fin 2019, les terrains de la commune de Nghi Duc, ainsi que des deux côtés de la route Vinh-Cua Lo (72 m), ont connu la plus forte hausse, de 40 à 45 % en moyenne, et leurs prix ont doublé dans certaines zones. Cependant, dans cette zone, la province aménage des deux côtés de la route afin d'attirer de grands projets. Par conséquent, les fonds fonciers mis sur le marché sont faibles, principalement des terrains vendus par les ménages.

M. Nguyen Quoc Khanh - Président de l'Association immobilière Nghe An

Le projet de réinstallation de la route Nghi An-Nghi Duc (35 m), combiné à l'exploitation foncière du Comité populaire de la ville de Vinh, s'intensifie depuis mi-2019. Photo : Nguyen Hai

Outre les 72 millions de terrains en bordure de route, certains projets fonciers en zone rurale dans les communes de Hung Hoa, Nghi Thai, Nghi Phong et au nord du pont de Cua Hoi, dans la commune de Nghi Xuan, ont repris et se développent progressivement. Bien que les transactions soient peu nombreuses, la hausse de 20 à 25 % par rapport à l'année dernière se maintient. De plus, grâce aux projets de relocalisation et d'exploitation foncière de la ville de Vinh, en périphérie de Nghi Duc et Hung Loc, qui ont investi dans des infrastructures de qualité et des prix de départ élevés, le nombre de personnes proposant de vendre a également fortement augmenté.

M. Nam, un acheteur de terrain, a déclaré : Auparavant, le terrain en face du Collège pédagogique de la commune de Hung Loc coûtait entre 5 et 6 millions de VND/m2.²Désormais, lorsqu'ils demandent à acheter, tous les ménages demandent des prix compris entre 8 et 10 millions de VND/m².².

Projet de réinstallation combiné à l'exploitation des terres dans la commune de Quynh Hong (Quynh Luu). Photo : Nguyen Hai

Parallèlement à l'augmentation des terres de réinstallation, réparties dans les communes périphériques des villes de Vinh et de Cua Lo, les projets d'investissement en infrastructures visant à exploiter les fonds fonciers des districts de plaine et côtiers tels que Do Luong, Yen Thanh, Quynh Luu, Dien Chau... ont également fortement augmenté, généralement de 30 à 40 %. Un acheteur foncier de la commune de Quy Hong (Quynh Luu) a déclaré : « Auparavant, le terrain situé derrière le siège du Comité populaire de la commune coûtait environ 800 millions de VND/200 m. »²Maintenant, c'est au moins 1 milliard ou 1,2 milliard de VND, il est donc très difficile d'acheter le lot souhaité.

Un autre projet d'exploitation foncière par enchères dans la commune de Nghi Duc (ville de Vinh), avait auparavant le prix de départ le plus bas de seulement 6 millions de VND/m2, mais maintenant le prix de départ le plus bas devrait être de 9 millions de VND/m2.2Photo : Nguyen Hai

M. Dao Xuan Son, chef du département des ressources naturelles et de l'environnement de Quynh Luu, a déclaré qu'en 2019, le district avait finalisé la mise aux enchères d'environ 200 lots de terrains dans les communes. Face à la forte demande de terrains résidentiels dans les zones rurales et au passage au scrutin secret, malgré une hausse de 30 à 40 % du prix de départ, les habitants ont manifesté leur confiance et leur audace. En 2020, compte tenu de la hausse de 10 à 20 % du nouveau cadre tarifaire, le district prévoit d'exploiter plus de 400 milliards de dongs vietnamiens issus des ventes aux enchères et de répondre à une partie des besoins fonciers résidentiels de la population.