Points importants à connaître lors du changement de destination des sols et du fractionnement ou du regroupement de parcelles de terrain conformément à la loi foncière de 2024

Élargir les droits des utilisateurs de terres

Profitant de la réglementation plutôt ouverte de la loi foncière de 2024, d'octobre 2024 à aujourd'hui, comme d'autres provinces, les habitants de Nghe An, en particulier dans les zones suburbaines de la ville de Vinh et dans certains districts et villes voisins, ont profité de l'occasion pour entreprendre des démarches afin de diviser des parcelles et de changer leur destination de terrains de jardin et de terres agricoles en terrains résidentiels.

Plus précisément, l'article 121 de la loi foncière de 2024 prévoit 7 cas de changement d'affectation des sols qui doivent être autorisés par les autorités compétentes ; dans les autres cas, les utilisateurs des sols sont autorisés à changer l'affectation des sols et les organismes d'État compétents doivent faciliter les procédures pour les personnes conformément à la réglementation.

Plus précisément, 7 cas de changement de finalité doivent être autorisés par les autorités compétentes :

- Conversion des terres rizicoles, des terres forestières à usage spécial, des terres forestières de protection et des terres forestières de production en d'autres types de terres appartenant au groupe des terres agricoles ;

- Convertir des terres agricoles en terres non agricoles ;

- Convertir d'autres types de terres en terres d'élevage intensif lors de la mise en œuvre de projets d'élevage intensif à grande échelle ;

- Convertir des terres non agricoles attribuées par l'État sans redevances d'utilisation des terres en d'autres types de terres non agricoles attribuées par l'État avec redevances d'utilisation des terres ou bail foncier ;

- Convertir des terrains non agricoles qui ne sont pas des terrains résidentiels en terrains résidentiels ;

- Conversion de terrains destinés à la construction d'ouvrages publics, de terrains utilisés à des fins publiques et commerciales en terrains destinés à la production et aux activités commerciales non agricoles ;

- Convertir les terres de production et d'activité non agricoles qui ne sont ni commerciales ni de services en terres commerciales ou de services.

M. Nguyen Cong Thanh, directeur du Bureau d'enregistrement des droits d'utilisation des terres de la province de Nghệ An, a ajouté : « Après l'entrée en vigueur de la loi foncière de 2024, le 30 septembre 2024, le Comité populaire provincial a publié la décision n° 34/2024/QD-UBND abrogeant la décision n° 28/2021/QD-UBND ainsi que plusieurs autres décisions. Cette décision assouplit la réglementation relative aux limites des terrains résidentiels, aux conditions de division et de fusion des parcelles, et crée ainsi des conditions plus favorables pour la population. En conséquence, l'article 10 de la décision n° 34/2024/QD-UBND stipule que la ville de Vinh, les communes, les districts et les communes des zones côtières frontalières sont autorisés à effectuer des procédures de division et de séparation des parcelles afin de délivrer les certificats nécessaires. »

En ce qui concerne l'autorité compétente, l'article 123 de la loi foncière de 2024 stipule que l'autorité habilitée à autoriser le changement de destination des terres pour les organisations est le Comité populaire provincial et que le Comité populaire de district autorise le changement de destination des terres pour les particuliers.

De plus, en cas de changement de destination d'un terrain agricole à des fins commerciales ou de services, et bien qu'aucune restriction ne soit prévue, si la superficie est égale ou supérieure à 0,5 ha (5 000 m²), l'approbation écrite du Comité populaire provincial est requise avant toute décision du Comité populaire de district. L'organisme d'État habilité à autoriser le changement de destination des terres, tel qu'il est désigné conformément à la loi, ne peut être décentralisé ni faire l'objet d'une nouvelle délégation de pouvoirs.

Les obligations financières augmentent conformément au nouveau barème des prix fonciers

Un représentant du service des impôts de la région X nous a indiqué : Auparavant, conformément au décret 45/2024 relatif à la mise en œuvre de la loi foncière de 2013, lors d’un changement de destination d’un terrain, les particuliers ne devaient s’acquitter que de 50 % des taxes foncières calculées sur la base du prix des terrains résidentiels ; de même, en cas de transformation d’un terrain de jardin en terrain résidentiel, 50 % des taxes foncières étaient calculées…

Cependant, actuellement, conformément au décret 103/2024/ND-CP relatif à la mise en œuvre de la loi foncière de 2024, et plus précisément à l'article 8, paragraphe 1, alinéa 2, les frais d'utilisation du sol lors d'un changement de destination en terrain résidentiel s'élèvent à 100 % du prix du terrain résidentiel après changement de destination, diminué des frais d'utilisation du sol applicables aux terrains agricoles ou de jardin avant ce changement, le tout multiplié par la superficie concernée par le changement de destination. De ce fait, les obligations financières liées à un changement de destination de terrain en vertu de la loi foncière de 2024 ont augmenté par rapport à la loi foncière de 2013.

Cependant, selon certaines personnes ayant modifié la destination de leurs terres, la province de Nghệ An, ainsi que de nombreuses autres, appliquent actuellement le barème foncier 2020-2024. Par conséquent, les frais mentionnés ci-dessus restent relativement faibles par rapport au nouveau barème. Conformément à la résolution de l'Assemblée nationale relative à la mise en œuvre de la loi foncière de 2024, toute localité n'ayant pas encore publié le nouveau barème foncier pour la période 2025-2050 appliquera provisoirement celui de la période 2020-2024 jusqu'au 31 décembre 2025.

À Nghệ An, un représentant du Département des impôts de la région X a déclaré : Le 9 mai 2025, le Conseil populaire de la province de Nghệ An a adopté la résolution n° 03/2025/NQ-HDND modifiant et complétant la résolution n° 19/2029/NQ-HDND approuvant la liste des prix fonciers dans la région du 1er janvier 2020 au 31 décembre 2024 ; puis, le 21 mai 2025, le président du Comité populaire de la province de Nghệ An a signé les décisions modifiant et complétant les décisions correspondantes précédentes du Comité populaire provincial concernant la promulgation de la liste des prix fonciers dans la ville de Vinh et les districts et villes pour la période 2020-2024. Par conséquent, conformément à la réglementation, le secteur doit appliquer la nouvelle réglementation au lieu d'attendre le 1er janvier 2026. Les dossiers de remembrement, de division ou de changement de destination des terres reçus à compter du 21 mai 2025 seront appliqués conformément aux dispositions de la résolution 03/2025/NQ-HDND et aux décisions détaillées relatives à la liste de prix des 20 districts, villes et communes du Comité populaire provincial.

Par rapport à la réglementation précédente, si le dossier de division et de regroupement foncier est reçu avant le 21 mai 2025, il sera traité selon l'ancien barème des prix fonciers. En revanche, s'il est reçu à compter du 21 mai 2025, le calcul sera effectué selon le barème des prix fonciers prescrit par la résolution 03/2025/NQ-HDND. Les particuliers et les entreprises ayant besoin de terrains résidentiels, de subdivisions foncières ou de changements de destination de terrains sont invités à consulter les conditions, les procédures et les modalités financières prévues par la réglementation.

«

La résolution n° 03/2025/NQ-HDND du Conseil populaire provincial de Nghệ An, adoptée le 9 mai 2025, stipule :

- Liste des prix des terrains dans 20 districts, villes et la ville de Vinh du 1er janvier 2019 au 31 décembre 2024.

- Le prix des terrains destinés à la production et aux activités non agricoles (à l'exclusion des terrains commerciaux et de services) est égal à 20 % du prix des terrains résidentiels adjacents (même emplacement routier) ou des terrains résidentiels ayant un emplacement équivalent (même itinéraire et mêmes infrastructures).

- Le prix des terrains commerciaux et de services est égal à 25 % du prix des terrains résidentiels adjacents (même emplacement sur la route) ou des terrains résidentiels ayant un emplacement équivalent (même route et même infrastructure).

- Liste de prix des terrains à des fins de production et commerciales servant à l'exploitation minière : égal à 40 % du prix du terrain adjacent (même emplacement de route) ou d'un emplacement équivalent.

(Extrait de la résolution n° 03/2025/NQ-HDND)