Nouveaux points à connaître lors du changement d'affectation des terres et de la séparation et de la fusion des parcelles de terrain conformément à la loi foncière de 2024

Élargir les droits des utilisateurs des terres

Profitant de cette réglementation plutôt ouverte de la loi foncière de 2024, d'octobre 2024 à aujourd'hui, comme d'autres provinces, les habitants de Nghe An, en particulier dans les zones suburbaines de la ville de Vinh et de certains districts et villes voisins, ont profité de l'occasion pour suivre des procédures pour séparer les parcelles et changer la destination des terres de jardin et des terres agricoles conformément à la réglementation en terres résidentielles (résidentielles).

Plus précisément, l'article 121 de la loi foncière de 2024 prévoit 7 cas de conversion de l'usage des terres qui doivent être autorisés par les autorités compétentes ; dans les cas restants, les utilisateurs des terres sont autorisés à convertir l'usage des terres et les agences étatiques compétentes doivent faciliter les procédures pour les personnes conformément à la réglementation.

Plus précisément, 7 cas de changement de finalité doivent être autorisés par les autorités compétentes :

- Conversion des terres rizicoles, des terres forestières à usage spécial, des terres forestières de protection et des terres forestières de production en d’autres types de terres du groupe des terres agricoles ;

- Convertir des terres agricoles en terres non agricoles ;

- Convertir d’autres types de terres en terres d’élevage concentré lors de la mise en œuvre de projets d’élevage concentré à grande échelle ;

- Conversion de terres non agricoles attribuées par l'État sans redevance foncière en d'autres types de terres non agricoles attribuées par l'État avec redevance foncière ou bail foncier ;

- Conversion de terres non agricoles qui ne sont pas des terres résidentielles en terres résidentielles;

- Conversion de terrains destinés à la construction d'ouvrages publics, de terrains utilisés à des fins publiques à des fins commerciales en terrains destinés à la production et aux activités non agricoles ;

- Conversion de terres de production et d’affaires non agricoles qui ne sont pas des terres commerciales ou de service en terres commerciales ou de service.

M. Nguyen Cong Thanh - Directeur du Bureau d'enregistrement des droits d'utilisation des terres de la province de Nghe An a ajouté : Après l'entrée en vigueur de la loi foncière de 2024, le 30 septembre 2024, le Comité populaire provincial a publié la décision n° 34/2024/QD-UBND abrogeant la décision 28/2021/QD-UBND et un certain nombre d'autres décisions, prévoyant des réglementations plus flexibles sur les limites des terres résidentielles, les conditions de division et de fusion des terres, créant des conditions plus favorables pour les personnes... En conséquence, dans l'article 10, la décision n° 34/2024/QD-UBND stipule que la ville de Vinh, les villes, les districts, les communes des zones frontalières côtières, les ménages possédant des parcelles de terrain d'une superficie minimale de 50 m2 sont autorisés à effectuer des procédures de division et de séparation des terres pour délivrer des certificats.

En ce qui concerne l'autorité, l'article 123 de la loi foncière de 2024 stipule que l'autorité chargée d'autoriser le changement d'affectation des terres pour les organisations est le Comité populaire provincial et le Comité populaire de district autorise le changement d'affectation des terres pour les particuliers.

De plus, si une personne modifie l'affectation d'une terre agricole à des fins commerciales ou de services, même sans restriction, si la superficie est égale ou supérieure à 0,5 ha (5 000 m²), l'approbation écrite du Comité populaire provincial est requise avant que le Comité populaire de district ne prenne sa décision. L'organisme d'État habilité à autoriser le changement d'affectation des terres, lorsqu'il est désigné conformément à la loi, ne peut être décentralisé ni réautorisé.

Les obligations financières augmentent selon la nouvelle liste des prix fonciers

En parlant avec nous, un représentant du Département des impôts de la région X a déclaré : Auparavant, conformément au décret 45/2024 guidant la mise en œuvre de la loi foncière de 2013, lors du changement d'usage du sol, les gens ne devaient payer que 50 % des frais d'usage du sol calculés sur la base des prix des terrains résidentiels ; de même, si l'on changeait l'usage d'un terrain de jardin en terrain résidentiel, 50 % des frais d'usage du sol étaient calculés...

Cependant, conformément au décret n° 103/2024/ND-CP régissant la mise en œuvre de la loi foncière de 2024, aux clauses 1 et 2 de l'article 8, les frais d'utilisation du sol en cas de changement d'affectation en terrain résidentiel s'élèvent à 100 % du prix du terrain résidentiel après changement d'affectation, moins les frais d'utilisation du sol pour les terres agricoles ou les jardins avant ce changement, multipliés par la superficie demandée pour le changement d'affectation. De ce fait, les obligations financières liées au changement d'affectation du sol en vertu de la loi foncière de 2024 ont augmenté par rapport à la loi foncière de 2013.

Cependant, selon certaines personnes ayant modifié l'affectation des terres, Nghe An et de nombreuses autres provinces appliquent actuellement la liste des prix fonciers pour la période 2020-2024. L'obligation financière susmentionnée reste donc relativement faible par rapport à la nouvelle liste. Conformément à la résolution de l'Assemblée nationale relative à l'orientation de la mise en œuvre de la loi foncière de 2024, toute localité n'ayant pas encore publié la nouvelle liste des prix fonciers pour la période 2025-2050 appliquera temporairement la liste des prix fonciers pour la période 2020-2024 jusqu'au 31 décembre 2025.

Français À Nghe An, un représentant du Département des impôts de la région X a déclaré : Le 9 mai 2025, le Conseil populaire de la province de Nghe An a publié la résolution n° 03/2025/NQ-HDND modifiant et complétant la résolution n° 19/2029/NQ-HDND approuvant la liste des prix des terrains dans la zone du 1er janvier 2020 au 31 décembre 2024 ; puis le 21 mai 2025, le président du Comité populaire de la province de Nghe An a signé les décisions modifiant et complétant les décisions correspondantes précédentes du Comité populaire provincial sur la promulgation de la liste des prix des terrains dans la ville de Vinh et ses districts et villes pour la période 2020-2024. Par conséquent, conformément à la réglementation, l'industrie doit appliquer la nouvelle réglementation au lieu d'attendre jusqu'au 1er janvier 2026. Les dossiers de remembrement foncier, de division foncière ou de conversion d'usage foncier reçus à partir du 21 mai 2025 seront appliqués conformément aux dispositions de la résolution 03/2025/NQ-HDND et aux décisions détaillées sur la liste des prix de 20 districts, villes et villages du Comité populaire provincial.

Par rapport à la réglementation ci-dessus, si le dossier de lotissement et de remembrement foncier est reçu avant le 21 mai 2025, il sera traité selon l'ancien barème foncier. En revanche, s'il est reçu après cette date, il sera calculé selon le barème foncier prescrit par la résolution n° 03/2025/NQ-HDND. Les particuliers et les entreprises ayant besoin de terrains résidentiels, de lotissements fonciers ou de changements d'affectation foncière doivent étudier et se référer aux conditions, procédures et modalités financières afin de se conformer à la réglementation.

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La résolution n° 03/2025/NQ-HDND du Conseil populaire provincial de Nghe An publiée le 9 mai 2025 stipule :

- Liste des prix des terrains dans 20 districts, villes et la ville de Vinh du 1er janvier 2019 au 31 décembre 2024.

- Le prix des terrains destinés à la production et à l'activité non agricole (hors terrains commerciaux et de services) est égal à 20 % du prix des terrains résidentiels adjacents (même localisation d'itinéraire) ou des terrains résidentiels de localisation équivalente (même localisation et mêmes infrastructures).

- Le prix des terrains commerciaux et de services est égal à 25% du prix des terrains résidentiels adjacents (même tracé) ou résidentiels de localisation équivalente (même tracé et mêmes infrastructures).

- Tarif des terrains à usage de production et d'activité commerciale servant à l'exploitation minière : égal à 40% du prix des terrains adjacents (même emplacement d'itinéraire) ou d'emplacement équivalent.

(Extrait de la résolution n° 03/2025/NQ-HDND)