Pénurie grave de terrains pour l'immobilier industriel

Selon CBRE, au troisième trimestre 2020, la superficie totale des parcs industriels dans les cinq principales villes et provinces industrielles du Nord, à savoir Hanoï, Bac Ninh, Hung Yen, Hai Duong et Hai Phong, atteignait 13 800 hectares, dont 9 600 hectares de terrains industriels disponibles à la location. Le taux d’occupation moyen était de…parc industrielLe taux d'occupation s'est maintenu à un niveau positif de 79 %. Les parcs industriels de Hanoi, Hai Duong et Bac Ninh ont atteint un taux d'occupation moyen d'environ 90 %.

Pour le marché du Sud, la superficie totale des terrains industriels est le double de celle du marché du Nord, atteignant environ 38 000 hectares, dont 24 000 hectares de terrains industriels à louer, notamment à Hô Chi Minh-Ville, Binh Duong, Long An, Dong Nai et Ba Ria-Vung Tau, avec un taux d'occupation moyen de près de 77 %.

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LE VIETNAM ACCUEILLERA-T-IL UNE VAGUE D'IMMIGRATION EN 2021 ?

CBRE a souligné que l'épidémie de Covid-19 et les tensions commerciales ont perturbé la chaîne d'approvisionnement mondiale, et que le Vietnam est l'une des destinations qui attirent les investisseurs d'entreprises ayant des lignes de production en Chine.

Cependant, cette tendance est interrompue par l'élection présidentielle américaine. L'administration Biden devrait opérer des changements radicaux en matière de politique économique, notamment en apaisant les tensions avec la Chine et en réintégrant le CPTPP. Certaines entreprises souhaitant s'implanter au Vietnam attendent de connaître la politique américaine sous la nouvelle présidence avant d'entreprendre les démarches nécessaires.

Les experts de Savills ont également indiqué que la demande continue de dépasser l'offre, avec des taux d'occupation élevés.immobilier industrielReprésentant 76 % du marché national, la demande pour ce segment est énorme dans les principales provinces industrielles.

La plupart des opérations de leasing du premier semestre 2020 provenaient de projets et de négociations menés en 2019, tandis que de nombreux contrats de location ont également été conclus avec des entreprises déjà implantées au Vietnam et cherchant à développer leur production.

On prévoit qu'en 2021 et 2022, les fabricants quitteront la Chine, ce qui représente une opportunité pour les investisseurs de lancer davantage de projets afin de rattraper leur retard et de réaliser des investissements manufacturiers à forte valeur ajoutée.

« Au cours du dernier trimestre, investisseurs et locataires pourraient tenter de finaliser rapidement les négociations et de conclure des accords bilatéraux avec les promoteurs immobiliers afin de garantir les prix les plus avantageux, tandis que les promoteurs peuvent encore faire preuve de flexibilité dans les négociations malgré la pandémie. »

« Si les vols sont mis en service au cours des six premiers mois de 2021, les prix de location des terrains, des usines et des entrepôts pourraient augmenter, obligeant les investisseurs à conclure l'affaire au plus vite », a souligné M. John Campbell, directeur de l'immobilier industriel chez Savills Vietnam.

GRAVE PÉNURIE DE TERRAINS PRÊTS À L'EMPLOI

La demande en immobilier industriel devrait rester forte à court terme. Cependant, selon les experts de CBRE, « l'offre de terrains industriels disponibles immédiatement dans les parcs industriels des deux régions est insuffisante ». Ce manque de terrain constitue un handicap pour l'immobilier industriel vietnamien et doit être surmonté afin de faciliter les investissements dans le pays.

M. Dang Van Quang, directeur de JLL Vietnam, a également indiqué que les terrains disponibles pour le développement de zones industrielles au Vietnam sont très limités, et ceux bénéficiant d'infrastructures de transport adéquates encore plus rares. Toute acquisition foncière pour l'extension de zones industrielles se heurte à des obstacles. Dans le contexte actuel des infrastructures, il est à craindre que le Vietnam ne puisse pas répondre pleinement aux exigences de nombreux grands investisseurs étrangers.

Reconnaissant la rareté des fonds fonciers, M. Nguyen Van Dinh, secrétaire général adjoint de l'Association vietnamienne de l'immobilier, a déclaré que les ressources actuellement disponibles sur le marché suffisent tout juste à servir et à attirer les investisseurs.entreprises d'IDEDans des conditions normales, si une vague massive d'investissements étrangers déferle sur le Vietnam dans les prochains mois, je crains que cela ne suffise pas.

Les ports maritimes sont saturés et le trafic est congestionné. Bien que des terrains restent disponibles dans les zones économiques et les parcs industriels, l'espace pour le développement est insuffisant. « J'ai récemment accompagné des délégations d'investisseurs étrangers à Bac Ninh et Bac Giang pour une visite et nous avons constaté que les zones industrielles prévues à la planification sont rares. Hai Duong, Thai Binh et Nam Dinh sont également confrontées à ce problème. Parallèlement, les terres agricoles et les terrains destinés à la reconversion sont encore vastes, mais n'ont pas été intégrés à la planification. Cela démontre que notre préparation est encore insuffisante et fragile. Nous ne disposons pas de réserves foncières suffisantes pour faire face à l'afflux massif d'investissements étrangers au Vietnam. C'est comme pour notre corps : si nous ingérons une trop grande quantité de nourriture d'un coup, nous risquons l'excès », a déclaré M. Dinh.

Le secrétaire général adjoint de la VnREA a souligné que, pour attirer et absorber un afflux massif d'IDE, le Vietnam doit impérativement investir davantage dans le foncier et les infrastructures. Des infrastructures adaptées, des transports performants et des coûts logistiques réduits sont indispensables pour convertir les terres agricoles en zones industrielles, créer des parcs industriels et des zones économiques spéciales afin d'attirer les investisseurs.

Actuellement, les parcs industriels et les zones économiques sont concentrés dans les grandes régions économiques comme le Nord et le Sud, tandis que le Centre souffre d'un faible développement industriel. Par conséquent, M. Dinh estime que le Vietnam peut investir dans les infrastructures et les ports maritimes afin d'attirer les investissements directs étrangers dans cette région.

D'après un rapport de Savills, le Département de la gestion des zones économiques du ministère du Plan et de l'Investissement a annoncé l'approbation des plans directeurs de 561 projets de parcs industriels en construction, couvrant une superficie de plus de 201 000 hectares. Parmi ceux-ci, 259 zones, représentant 86 500 hectares, restent à créer, soit 43,1 % de la superficie totale.