Forte pénurie de terrains pour l'immobilier industriel

Selon CBRE, au troisième trimestre 2020, la superficie totale des parcs industriels dans les cinq principales villes et provinces industrielles du Nord, dont Hanoï, Bac Ninh, Hung Yen, Hai Duong et Hai Phong, atteignait 13 800 hectares, dont 9 600 hectares de terrains industriels à louer. Le taux d'occupation moyenparc industrielmaintenu à un niveau positif de 79 %. Parmi ceux-ci, les parcs industriels de Hanoi, Hai Duong et Bac Ninh ont atteint un taux d'occupation moyen d'environ 90 %.

Pour le marché du Sud, la superficie totale des terrains industriels est le double de celle du marché du Nord, atteignant environ 38 000 hectares, dont 24 000 hectares de terrains industriels sont à louer, notamment à Ho Chi Minh-Ville, Binh Duong, Long An, Dong Nai, Ba Ria-Vung Tau avec un taux d'occupation moyen de près de 77 %.

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LE VIETNAM ACCUEILLERA-T-IL UNE VAGUE D’IMMIGRATION EN 2021 ?

CBRE a souligné que la pandémie de Covid-19 et les tensions commerciales ont perturbé la chaîne d'approvisionnement mondiale, et que le Vietnam est l'une des destinations qui attirent les investisseurs des entreprises disposant de lignes de production en Chine.

Cependant, cette tendance est perturbée par l'élection présidentielle américaine, l'administration Biden devant procéder à des changements radicaux de politique économique, notamment en apaisant les tensions avec la Chine et en réintégrant le CPTPP. Certaines entreprises souhaitant s'implanter au Vietnam attendent que la politique américaine du nouveau président soit définie pour prendre les mesures appropriées.

Les experts de Savills ont également déclaré que la demande continue de dépasser l'offre avec des taux d'occupationimmobilier industrielatteignant 76 % à l’échelle nationale, la demande pour ce segment est énorme dans les provinces industrielles clés.

La plupart des transactions de leasing au cours des six premiers mois de 2020 proviennent de projets et de négociations qui ont eu lieu en 2019, tandis que de nombreux baux ont également été conclus auprès d'entreprises déjà présentes au Vietnam et cherchant à étendre leur production.

On s'attend à ce qu'en 2021 et 2022, les fabricants quittent la Chine, ce qui constitue une opportunité pour les investisseurs de lancer davantage de projets pour rattraper leur retard et répondre aux investissements manufacturiers de grande valeur.

« Le dernier trimestre pourrait voir les investisseurs et les locataires tenter de conclure rapidement les négociations et de parvenir à des accords bilatéraux avec les promoteurs immobiliers pour obtenir les prix les plus favorables, tandis que les promoteurs peuvent encore faire preuve de flexibilité dans les négociations au milieu de la pandémie.

« Si les vols sont mis en service au cours des 6 premiers mois de 2021, les prix de location des terrains, des usines et des entrepôts pourraient augmenter, obligeant les investisseurs à bloquer les prix dès que possible », a souligné M. John Campbell, directeur de l'immobilier industriel chez Savills Vietnam.

GRAVE PÉNURIE DE TERRAINS PRÊTS À ÊTRE LIVRÉS

La demande de terrains industriels est forte dans un avenir proche. Cependant, selon les experts de CBRE, « l'offre de terrains industriels immédiatement livrables dans les parcs industriels des deux régions est limitée ». Ce handicap du marché immobilier industriel vietnamien doit être surmonté pour faciliter l'afflux de capitaux vers le pays.

M. Dang Van Quang, directeur de JLL Vietnam, a également déclaré que le financement foncier pour le développement des parcs industriels au Vietnam est très limité, et que le financement foncier doté d'infrastructures routières de qualité l'est encore plus. L'acquisition de terrains pour agrandir les parcs industriels se heurtera également à des obstacles. Compte tenu du système d'infrastructures actuel, il est à craindre que le Vietnam ne puisse pas répondre à toutes les exigences de nombreux grands investisseurs étrangers.

Reconnaissant la rareté des fonds fonciers, M. Nguyen Van Dinh, secrétaire général adjoint de l'Association immobilière du Vietnam, a déclaré que les ressources actuelles du marché ne suffisent qu'à servir et à attirer les investisseurs.entreprises d'IDEDans des conditions normales. Si une vague massive d'investissements étrangers se produit au Vietnam dans les années à venir, je crains que cela ne soit pas suffisant.

Les ports maritimes sont surchargés et le trafic est congestionné. Bien qu'il reste des terrains dans les zones économiques et les parcs industriels, la marge de développement est insuffisante. « J'ai récemment emmené des délégations d'investisseurs étrangers directs à Bac Ninh et Bac Giang et j'ai constaté qu'il ne reste plus beaucoup de terrains industriels prévus. Hai Duong, Thai Binh et Nam Dinh sont également rares. Parallèlement, les terres agricoles et les terres à convertir sont encore vastes, mais ne sont pas incluses dans la planification. Cela montre que notre préparation est encore insuffisante et faible. Nous ne disposons pas d'un fonds de réserve foncière pour être prêts à réagir à l'afflux de capitaux étrangers directs au Vietnam. Tout comme notre corps, si nous avalons une grande quantité de nourriture d'un coup, il est facile de trop manger », a déclaré M. Dinh.

Le secrétaire général adjoint de la VnREA a souligné que si le Vietnam souhaite attirer et absorber une vague massive d'IDE, il doit d'abord investir davantage dans le foncier et les infrastructures. Des infrastructures synchrones, des transports pratiques et des coûts logistiques réduits sont nécessaires pour convertir les terres agricoles en terres industrielles, créer des parcs industriels et des zones économiques afin d'attirer les investisseurs au Vietnam.

Actuellement, les parcs industriels et les zones économiques sont concentrés dans les grandes régions économiques comme le Nord et le Sud, tandis que la région centrale est une zone à faible développement industriel. Par conséquent, M. Dinh estime que le Vietnam peut investir et construire des infrastructures et des ports maritimes pour attirer les entreprises d'investissement direct étranger (IDE) dans cette région.

Selon un rapport de Savills, le Département de gestion des zones économiques du ministère de la Planification et de l'Investissement a annoncé l'approbation des plans directeurs de 561 projets de parcs industriels à venir, d'une superficie de plus de 201 000 hectares. Parmi ceux-ci, 259 zones, d'une superficie de 86 500 hectares, restent à créer, soit 43,1 % de la nouvelle superficie totale.