Proposer une série de solutions pour un développement durable du marché immobilier

Le ministre de la Construction, Nguyen Thanh Nghi, a clarifié les questions liées au marché immobilier lors de la séance de questions-réponses qui s'est tenue le 8 juin après-midi. Photo : VGP/ Nhat Bac

Clarifiant les questions liées au marché immobilier, le ministre de la Construction Nguyen Thanh Nghi a affirmé que le marché immobilier est l'un des marchés importants de l'économie, jouant un rôle important dans l'attraction des ressources, la création d'actifs fixes pour l'économie, la promotion du développement d'environ 40 autres secteurs et domaines économiques (marché des capitaux, construction, production de matériaux de construction, main d'œuvre...) pour répondre aux besoins de logement, de développement urbain, d'industrie et de tourisme de la population.

Selon le ministre Nguyen Thanh Nghi, le marché immobilier de notre pays s'est récemment fortement développé en termes d'échelle, de niveau, de capacité et d'expérience des acteurs du marché... apportant des contributions importantes au développement économique, à la stabilité macroéconomique et à la garantie de la sécurité sociale du pays.

Le système de politiques et de lois relatives au secteur immobilier a été fondamentalement complété, y compris : la loi de 2014 sur les affaires immobilières, la loi foncière, la loi sur le logement, la loi sur l'investissement, la loi sur les appels d'offres, la loi sur la construction, etc. et de nombreux décrets et circulaires ont été publiés pour faciliter l'investissement immobilier et les activités commerciales.

Le ministre Nguyen Thanh Nghi a déclaré qu'en 2021 et au premier trimestre 2022, le marché immobilier sera encore confronté à de nombreuses difficultés en raison de l'impact de la pandémie, mais il s'est adapté, a progressivement changé et a montré des signes de reprise et de développement.

Plus précisément, le volume total des transactions immobilières a été supérieur à celui du trimestre précédent et de la même période en 2021 ; les taux d'absorption des produits dans la plupart des segments étaient élevés et il n'y avait pratiquement pas d'arriéré de nouveaux biens immobiliers ; les taux de vacance de bureaux et de locaux commerciaux à louer ont progressivement diminué...

Le marché immobilier reste encore limité et insuffisant.

Le ministre Nguyen Thanh Nghi a également souligné avec franchise que le marché immobilier révèle des limites et des lacunes, avec des signes d'instabilité et de malsain.

Le système juridique relatif au foncier, à l'investissement, à la construction, aux affaires immobilières... présente encore des lacunes qui doivent être modifiées pour unifier : les formes de sélection des investisseurs pour les projets utilisant le foncier ; la détermination des prix du foncier ; les régimes d'utilisation du sol, les réglementations pour les nouveaux types de biens immobiliers, mixtes, multifonctionnels ; les processus et procédures de mise en œuvre des projets immobiliers...

La mise en œuvre des projets d'investissement et de construction immobilière dans la plupart des localités a rencontré de nombreuses difficultés, entraînant une forte baisse de l'offre immobilière dans tous les segments. Le nombre de nouveaux projets approuvés, de démarrages et d'achèvements de travaux reste limité, ne parvenant pas à répondre à la demande de logements commerciaux, sociaux, de logements pour travailleurs et de logements pour les catégories à faibles et moyens revenus.

Sur l’offre de logements commerciaux :En 2021, le nombre total de projets de logements commerciaux achevés était de 172, soit environ 60 % du nombre de projets par rapport à 2020. Au premier trimestre 2022, le nombre de projets de logements commerciaux achevés était de 22, soit environ 47 % par rapport au quatrième trimestre 2021 et environ 54 % par rapport à la même période en 2021 ; le nombre de projets de logements commerciaux en construction était de 1 216, soit environ 88 % par rapport à la même période en 2021 ; le nombre de projets de logements commerciaux nouvellement approuvés était de 39, soit environ 80 % par rapport au quatrième trimestre 2021 et environ 41 % par rapport à la même période en 2021.

Concernant l’offre de logements sociaux et de logements ouvriers,Le ministre Nguyen Thanh Nghi a déclaré que jusqu'à présent, seuls 7,3 millions de m²/12,5 millions de m²Comme prévu. Dont 2,7 millions de m² de logements ouvriers, soit 54 000 appartements. Les logements sociaux pour les citadins à faibles revenus représentent 4,6 millions de m².²Avec 92 500 logements. Le pays poursuit actuellement la mise en œuvre de 339 projets de logements sociaux, mais leur rythme de mise en œuvre est très lent, dont 7,6 millions de m² de logements ouvriers.²Avec plus de 152 000 appartements, le parc de logements sociaux pour les citadins à faibles revenus représente 10,96 millions de m²²Avec 219 000 appartements, ces projets sont actuellement mis en œuvre très lentement et n'ont redémarré que récemment après l'annonce du plan de soutien au crédit prévu par la résolution 11 du gouvernement.

À propos de l'immobilier touristique et de villégiature :En 2021, il y avait 52 projets à l'échelle nationale avec 13 600 appartements touristiques et appartements de bureaux, 2 280 villas touristiques approuvées, le nombre de projets était d'environ 35,4 % par rapport à 2020. Au premier trimestre 2022, le nombre de projets touristiques et de villégiature mis en œuvre et achevés à l'échelle nationale était très faible, cependant, l'offre de ce segment montre toujours des signes d'excédent (dépassant les prévisions du marché pour 2025).

La structure du produit n'est pas adaptée, il y a collusion dans la « thésaurisation des marchandises » et la « hausse des prix ».

Selon le ministre Nguyen Thanh Nghi, la structure du marché immobilier est inadaptée, notamment dans les segments de logements de milieu et de haut de gamme, et l'immobilier touristique présente des signes d'excédent. Parallèlement, on observe une grave pénurie de logements sociaux, de logements pour les travailleurs et de logements commerciaux à des prix abordables pour les personnes à faibles et moyens revenus.

Les prix de l'immobilier, notamment ceux des logements et des terrains, sont en constante augmentation et sont supérieurs aux revenus des habitants. Il est donc plus difficile pour les travailleurs à faibles revenus des zones urbaines et des parcs industriels d'accéder à des logements et d'en créer.

Parallèlement à cela, les salles des marchés immobiliers fonctionnent de manière instable, il existe un phénomène de collusion entre elles pour « thésauriser les biens », « gonfler les prix », provoquant une fièvre virtuelle, perturbant le marché ; les activités de courtage immobilier ne sont pas bien contrôlées.

Selon le ministre Nguyen Thanh Nghi, la gestion de la planification de la construction, de l'aménagement du territoire et du marché immobilier dans les localités présente encore des lacunes.

Le Ministre a déclaré que dans certaines localités, il existe des cas de division et de vente de terres non conformes aux réglementations, non conformes à la planification et manquant d'infrastructures, mais ils n'ont pas été inspectés ; le travail d'information, de transparence et de publicité sur les projets de planification et d'infrastructures, la modernisation des zones urbaines et des unités administratives ne sont pas encore complets et opportuns.

Faisant référence aux flux de capitaux dans l'immobilier, le ministre Nguyen Thanh Nghi a déclaré que le contrôle des flux de capitaux dans le secteur immobilier n'est pas encore strict et comporte encore des risques potentiels, notamment dans l'émission d'obligations d'entreprises pour les entreprises immobilières.

Parallèlement à cela, il n’existe pas de sources de capitaux stables et à long terme pour le marché immobilier (pas de caisses d’épargne logement ni de fonds d’épargne logement ; aucun marché financier secondaire pour l’immobilier n’a été constitué).

Les politiques fiscales sur la propriété et l’utilisation des biens immobiliers pour les transactions immobilières et les activités commerciales ne font pas encore de distinction entre l’utilisation et l’investissement, les affaires, l’achat et la vente, ce qui conduit à la spéculation, à la thésaurisation des biens immobiliers et même à l’évasion fiscale dans les transactions immobilières, entraînant des pertes budgétaires.

« En outre, les opérations du marché immobilier manquent de transparence en raison de l'absence de système d'information, ce qui conduit à l'exploitation, à la propagation de rumeurs et à la perturbation du marché », a souligné le ministre Nguyen Thanh Nghi.

8 solutions pour que le marché immobilier se développe de manière stable, saine, efficace et durable

À partir des difficultés, des obstacles, des lacunes et des expériences d’autres pays, pour assurer que le marché immobilier se développe de manière stable, saine, efficace et durable, contribuant plus positivement au développement économique, le ministère de la Construction propose et soulève un certain nombre de solutions clés.

Le premier,Rechercher et compléter d'urgence le système juridique lié au secteur immobilier tel que : le droit foncier, le droit des investissements, le droit du logement, le droit des affaires immobilières, le droit des appels d'offres, le droit de la construction, le droit de l'urbanisme... pour assurer la cohérence, éliminer les difficultés et les obstacles, créer un cadre juridique et des conditions pour que le marché immobilier se développe de manière stable, saine et durable ; en même temps, renforcer la gestion du marché immobilier ; augmenter l'offre, créer notamment les conditions pour favoriser le développement du logement social, du logement pour les travailleurs des parcs industriels, du logement pour le segment à faible revenu...

Lundi,Suivre de près la situation et l'évolution du marché immobilier afin de prendre rapidement des mesures pour le stabiliser et le dynamiser si nécessaire. Inspecter et analyser les projets immobiliers et les entreprises immobilières afin de lever rapidement les obstacles aux procédures d'investissement, au foncier, à la planification, à la construction, etc., et promouvoir la mise en œuvre afin de créer de l'offre sur le marché.

Mardi,Revoir et compléter la planification, allouer suffisamment de terrains pour développer des logements sociaux et des logements pour les travailleurs, conformément à la réglementation. Promouvoir la rénovation des appartements anciens.

Mercredi,Contrôler et restructurer le crédit immobilier afin d'en garantir la bonne utilisation et d'éviter les risques. Parallèlement, il convient de continuer à faciliter l'octroi de prêts au secteur immobilier, conformément à la réglementation ; de continuer à prêter aux projets bénéficiant d'une pleine légalité et d'une pleine efficacité ; de privilégier les prêts aux projets de logements commerciaux, sociaux et de logements sociaux agréés et en cours de construction afin de stimuler l'offre sur le marché. À cet effet, le ministre a souligné la nécessité d'encadrer strictement l'émission d'obligations de sociétés immobilières (en particulier les obligations individuelles).

Dans le même temps, guider la mise en œuvre des activités d'émission d'obligations et de mobilisation de capitaux sur le marché boursier des entreprises immobilières conformément à la réglementation, créer les conditions et ne pas entraver les activités de mobilisation de capitaux des entreprises dotées d'une capacité suffisante, de bonnes opérations commerciales, d'efficacité et de santé...

Rechercher et proposer des réglementations fiscales sur l'utilisation, les transactions et les activités immobilières afin de limiter la spéculation et la thésaurisation des biens immobiliers.

Rechercher, réviser et modifier les réglementations relatives aux enchères de droits d’utilisation des terres et déterminer les prix des terrains afin d’assurer la cohérence et l’adéquation aux réalités locales.

Jeudi, organiser d'urgence l'élaboration, l'évaluation et l'approbation des plans de construction urbaine et rurale, de l'aménagement du territoire et des plans d'urbanisme, et élaborer des programmes et des plans de développement du logement dans les localités ; renforcer la gestion locale de l'État en matière de planification, de construction, de marché immobilier et de gestion foncière dans les localités afin de mettre en place des mesures pour gérer et prévenir les lotissements illégaux, les lotissements et les ventes de terrains, le non-respect des plans, l'absence d'investissement dans les infrastructures et l'absence d'autorisation d'investissement. Renforcer le contrôle des activités des salles de marché immobilières et des activités de courtage immobilier pour une correction rapide.

Vendredi,Compléter et rendre public le système d'information sur le marché du logement et de l'immobilier.

Samedi, inspecter, examiner et traiter strictement les violations de la loi dans les activités commerciales immobilières ; traiter les actes consistant à fournir des informations inexactes, à provoquer des perturbations et à avoir un impact négatif sur les activités du marché financier et du crédit immobilier.

Huitième,Conformément aux directives du Premier ministre, le ministère de la Construction coordonne activement ses efforts avec les ministères et les branches pour préparer une conférence sur le développement du marché immobilier.

Le ministre Nguyen Thanh Nghi a déclaré que le ministère de la Construction se concentre de toute urgence sur la recherche et l'évaluation de l'état actuel du marché immobilier, des résultats, des limites, des lacunes et des causes ; la synthèse des expériences internationales et nationales ; la prévision de la situation, des facteurs d'influence, des tendances de développement du marché ; la détermination des objectifs, des exigences, la proposition de mécanismes, de politiques et de solutions pour le marché immobilier afin que le marché puisse se développer de manière saine, efficace et durable.