Nghe An : Augmentation des délits liés à la fraude foncière

Vieux cheval, vieille route

Récemment, la province a connu de nombreux cas de fraude et d'abus de confiance visant à s'approprier des biens fonciers. Les escrocs profitent souvent de l'appât du gain pour tendre des pièges fonciers. Ce type de délit est souvent très sophistiqué et imprévisible, causant d'importants dommages matériels et perturbant la sécurité et l'ordre public.

Plus récemment, le 8 février 2023, l'Agence de police d'enquête de la police provinciale de Nghe An a menéMai Xuan Dieu, directeur de Phoenix Real Estate Investment and Construction Joint Stock Company, a été poursuivi et placé en détention provisoire., dont le siège social est situé dans le bloc 2, ville de Dien Chau (district de Dien Chau), pour le crime d'abus de confiance en vue de s'approprier des biens.

Les autorités ont procédé à une inspection, une perquisition et la saisie de nombreux documents au siège de la société par actions Phoenix Real Estate Investment and Construction. Photo : Trong Tuan

Français Auparavant, fin 2022, les autorités avaient reçu une plainte de M. V, résidant dans la commune de Phuc Thanh (Yen Thanh), accusant le couple Mai Xuan Dieu et Ho Thi Thanh Hoa (tous deux résidant dans le hameau 2, commune de Dien Phuc, district de Dien Chau) d'avoir détourné des biens d'un montant total de 3 920 000 000 VND. Après avoir reçu la plainte, la police a identifié Mai Xuan Dieu, en son rôle de directeur de Phoenix Real Estate Investment and Construction Joint Stock Company, comme ayant organisé l'achat de terrains auprès de nombreuses personnes, puis effectué des procédures pour diviser les parcelles, séparer les parcelles et les revendre. Cependant, après avoir reçu l'argent du transfert des clients, Mai Xuan Dieu n'a pas respecté son engagement et a continué à le revendre à d'autres pour s'approprier l'argent des victimes.

Mai Xuan Dieu (debout au milieu) écoute l'acte d'accusation et l'ordre de détention provisoire des autorités. Il convient de noter que Mai Xuan Dieu avait déjà été condamné pour « appropriation frauduleuse de biens » et condamné à 12 ans de prison par le tribunal populaire de la province de Nghe An. Photo : Extrait d'un extrait

Dans le cas de M. V, après avoir appris que Dieu souhaitait vendre sept parcelles de terrain dans la commune de Nghia Lam (Nghia Dan), M. V a accepté de racheter sept parcelles de terrain à Dieu pour la somme de 3 920 000 000 VND. Bien qu'il ait payé l'intégralité du montant promis, M. V n'a toujours pas reçu le terrain et les documents associés. Au cours de l'enquête, les autorités ont déterminé que les parcelles de terrain achetées par M. V à Mai Xuan Dieu et à son épouse dans la commune de Nghia Lam avaient été cédées à sept autres personnes domiciliées dans la ville de Cua Lo et le district de Dien Chau par ce dernier, réalisant ainsi un profit illégal de plusieurs milliards de VND.

Il convient de noter que Mai Xuan Dieu a déjà été condamné pour « appropriation frauduleuse de biens » à 12 ans de prison par le tribunal populaire de la province de Nghe An. La société par actions Phoenix Real Estate Investment and Construction a été créée par Dieu le 12 juin 2019. Après avoir poursuivi et placé en détention provisoire Mai Xuan Dieu pour enquête, le service d'enquête de la police provinciale de Nghe An a également émis l'avis n° 497/TB-CSKT concernant la recherche de la victime de Mai Xuan Dieu. Immédiatement après la publication de cet avis, nous avons également reçu de nombreuses informations concernant la victime.

Les autorités ont scellé des documents recueillis dans les bureaux de la Phoenix Real Estate Investment and Construction Joint Stock Company. Photo : Extrait d'un extrait

Français Mme Ho Thi T, résidant actuellement dans le hameau de Mau Don, commune de Hung Loc (ville de Vinh), est également l'une des victimes de Mai Xuan Dieu et de Phoenix Real Estate Investment and Construction Joint Stock Company. Mme T a déclaré que début mars 2022, elle et une amie, Mme Dang Thi Thanh H (résidant dans le quartier de Ha Huy Tap, ville de Vinh), par l'intermédiaire d'un courtier de Phoenix Real Estate Investment and Construction Joint Stock Company, ont convenu d'acheter un terrain dans les communes de Nghia Thanh et de Nghia Loc (toutes deux dans le district de Nghia Dan) à cette société, pour une valeur totale de 655 000 000 VND. Après la signature du contrat et le paiement de l'argent, Mme T et Mme H ont toujours reçu des promesses d'attendre le jour de la réception du certificat de droits d'utilisation du sol. Cependant, après de nombreuses promesses, ils n'ont toujours pas reçu le certificat de droits d'utilisation du sol ni récupéré leur argent, puis Mme T et Mme H ont réalisé qu'elles avaient été arnaquées.

Selon notre enquête, suite à l'avis de recherche des victimes de Mai Xuan Dieu émis par la police, plus de 30 victimes se sont regroupées au sein du groupe Zalo pour déposer une pétition et fournir documents et preuves aux autorités. Outre le remboursement de leur argent, les victimes souhaitent également que les escrocs soient punis par la loi.

Fraude avec fausse couverture rouge

Outre les escroqueries foncières, de nombreux individus profitent de la frénésie foncière pour imprimer et contrefaire des enveloppes rouges, puis commettre des fraudes. Ceux qui falsifient ces enveloppes profitent souvent de la frénésie foncière et de la volonté de nombreuses personnes de les voir avant de payer, allant jusqu'à fabriquer de fausses enveloppes et les revendre à des prix étonnamment bas. Nombreux sont ceux qui repèrent les fausses enveloppes sans vérifier attentivement, se contentant de constater le prix bas et effectuant ensuite un dépôt.

La police du district de Yen Thanh enquête sur le suspect Le Van The. Photo : Document

Fin 2022, la police du district de Yen Thanh a arrêté Le Xuan The (né en 1995), résidant dans la commune de Tang Thanh (Yen Thanh), pour « appropriation frauduleuse de biens ». D'après l'enquête, vers la mi-2022, pour se procurer de l'argent, The s'est connecté à Internet pour se renseigner et entrer en contact avec de nombreux auteurs de faux certificats d'utilisation des terres. Après avoir obtenu le faux livret rouge, The s'est rendu chez des connaissances pour le mettre en gage. Après avoir falsifié deux livrets rouges et les avoir mis en gage pour 500 millions de VND, The a immédiatement coupé tout contact avec les victimes et leurs familles. Comprenant qu'elles avaient été escroquées, les victimes de The ont porté plainte ensemble et, fin 2022, The a été arrêté par le service d'enquête de la police du district de Yen Thanh.

En particulier, durant la ruée foncière, profitant de la volonté d'acheter tôt pour faire des profits, certains individus ont également fabriqué des livres rouges de manière sophistiquée pour inciter des habitants d'autres localités à investir dans des terrains à Nghe An. Plus précisément, le 11 mai 2022, la police criminelle de la police provinciale a arrêté Au Thi Thanh Hang (née en 1996), domiciliée dans le quartier de Vinh Tan (ville de Vinh), pour fraude et appropriation de biens. Constatant auparavant la ruée foncière à Nghe An et Ha Tinh, où de nombreux investisseurs se précipitaient pour acheter des terrains, Hang s'est créée une « couverture » d'entrepreneuse immobilière prospère pour solliciter des capitaux auprès des investisseurs. Afin d'instaurer la confiance et de pouvoir mobiliser des fonds importants, Hang a établi elle-même un contrat d'acompte pour l'achat et la vente de terrains, a fabriqué le livre rouge et l'a ensuite transmis à des personnes souhaitant investir dans des terrains. En seulement un an, Hang a utilisé deux faux titres fonciers pour escroquer Mme H (résidant à Hanoi) de près de 8 milliards de VND.

Une fausse couverture rouge portant le nom d'Au Thi Thanh Hang a été saisie par les autorités. Photo : Document

Certains estiment que la fraude aux livres rouges, apparue ces dernières années, s'explique par le fait qu'actuellement, pour les procédures de transfert, de donation ou de cession de droits d'usage foncier, conformément aux dispositions de la Loi foncière de 2013, il suffit aux parties de se rendre chez un notaire pour effectuer les démarches, puis de les soumettre au Bureau d'enregistrement des droits d'usage foncier, sans avoir à passer par le Comité populaire de l'arrondissement ou de la commune où se trouve le terrain pour vérification et confirmation, comme auparavant. De ce fait, de nombreux malfaiteurs ont fabriqué de faux livres et les ont mis en vente à des prix étonnamment bas, ont accepté des dépôts, ont laissé les acheteurs les conserver pour gagner leur confiance, puis ont pris la fuite. Ils peuvent également utiliser de faux livres pour hypothéquer et effectuer des transactions civiles.

Ces dernières années, à Vinh, de nombreux faux livres rouges ont été utilisés pour les transactions. Ce n'est que lorsque le demandeur d'un terrain présente son livret au Comité populaire de la commune ou au Bureau d'enregistrement des droits d'usage pour vérification qu'il se rend compte qu'il s'agit d'un faux. À ce moment-là, l'escroc a déjà encaissé l'acompte et s'enfuit.

Par exemple, en mars 2019, au Comité populaire de la commune de Nghi Phu (ville de Vinh), l'agent foncier local a reçu des informations selon lesquelles un résident avait apporté un document de transfert de terrain notarié pour se renseigner sur le terrain.

Une couverture rouge falsifiée de manière très sophistiquée, avec les informations de transfert et les signatures des autorités, mais le nom de la rue devant le terrain est « Hoang Van Thai », alors qu'à Vinh City, il n'y a que la rue Hoang Phan Thai. Photo : Tien Dong

Ce titre foncier porte le numéro BC317937 et est établi au nom de Tran Ngoc Lam (né en 1993), domicilié dans la commune de Duc Long, district de Duc Tho (Ha Tinh). Il indique une superficie de 150 mètres carrés, la parcelle numéro 26, feuille de plan 39, rue Hoang Van Thai (en réalité, il n'y a que la rue Hoang Phan Thai), dans le hameau 6 de la commune de Nghi Phu. Cependant, après avoir examiné le titre, l'agent cadastral de la commune de Nghi Phu a immédiatement compris qu'il s'agissait d'un faux titre et a alerté les autorités.

Il est évident que la fabrication de faux livres rouges et leur utilisation à des fins frauduleuses ne sont plus rares. C'est pourquoi de nombreuses municipalités recommandent au cessionnaire, avant toute transaction foncière, de se renseigner sur le terrain, notamment : si le terrain et les biens qui y sont situés sont litigieux ; si la superficie, la taille et l'urbanisme correspondant ont changé par rapport au certificat délivré ; s'il existe une décision de retrait ou un avis de retrait de terrain pour la réalisation de projets ; si l'autorité compétente a saisi ou bloqué le terrain ; ou si le certificat a été révoqué ou annulé… Cela permettra aux acheteurs de terrains d'éviter les arnaques, car sans une recherche approfondie, ils risquent de perdre de l'argent et de tomber malades.