Nghe An : Augmentation des crimes de fraude liés au foncier

Vieux cheval, vieille route

Récemment, la province a connu de nombreux cas de fraude et d'abus de confiance liés à l'appropriation de biens fonciers. Les escrocs profitent souvent du désir d'argent des gens pour leur tendre des pièges. Ce type de crime, souvent très sophistiqué et imprévisible, cause d'importants dommages aux biens et perturbe la sécurité et l'ordre public.

Plus récemment, le 8 février 2023, l'Agence de police d'enquête de la police provinciale de Nghệ An a mené une enquête.Mai Xuan Dieu, directeur de la société par actions Phoenix Real Estate Investment and Construction, a été poursuivi en justice et placé en détention provisoire., dont le siège social se trouve dans le bloc 2, ville de Dien Chau (district de Dien Chau), pour le crime d'abus de confiance pour s'approprier des biens.

Les autorités ont mené une inspection, une perquisition et saisi de nombreux documents au siège de la société par actions Phoenix Real Estate Investment and Construction. Photo : Trong Tuan

Fin 2022, les autorités ont reçu une plainte de M. V., domicilié dans la commune de Phuc Thanh (Yen Thanh), accusant le couple Mai Xuan Dieu et Ho Thi Thanh Hoa (tous deux domiciliés au hameau 2, commune de Dien Phuc, district de Dien Chau) d'appropriation de biens d'une valeur totale de 3 920 000 000 VND. Suite à cette plainte, la police a identifié Mai Xuan Dieu, en sa qualité de directeur de la société par actions Phoenix Real Estate Investment and Construction, comme ayant organisé l'achat de terrains auprès de plusieurs personnes, puis procédé à leur division et à leur revente. Cependant, après avoir encaissé les paiements, Mai Xuan Dieu n'a pas respecté ses engagements et a continué à revendre les terrains à d'autres personnes, s'appropriant ainsi l'argent des victimes.

Mai Xuan Dieu (debout au centre) écoute l'acte d'accusation et l'ordonnance de détention provisoire. Il convient de rappeler que Mai Xuan Dieu avait déjà été condamné pour « détournement de biens » à 12 ans de prison par le tribunal populaire de la province de Nghệ An. Photo : Extrait d'une vidéo

Dans le cas de M. V, après avoir appris que Dieu souhaitait vendre sept parcelles de terrain dans la commune de Nghia Lam (Nghia Dan), M. V a accepté de racheter ces sept parcelles pour 3 920 000 000 VND. Bien qu'il ait versé l'intégralité de la somme convenue, M. V n'a toujours pas reçu les terrains ni les documents y afférents. Au cours de l'enquête, les autorités ont établi que les parcelles achetées par M. V à Mai Xuan Dieu et à son épouse dans la commune de Nghia Lam avaient été transférées à sept autres personnes domiciliées dans la ville de Cua Lo et le district de Dien Chau par ce dernier, lui permettant ainsi d'engranger illégalement des milliards de VND.

Il convient de mentionner que Mai Xuan Dieu a déjà été condamné pour « détournement de biens » à 12 ans de prison par le tribunal populaire de la province de Nghệ An. La société par actions Phoenix Real Estate Investment and Construction a été créée par Dieu le 12 juin 2019. Après la mise en examen et la détention provisoire de Mai Xuan Dieu aux fins d'enquête, le service de police judiciaire de la province de Nghệ An a également émis l'avis de recherche n° 497/TB-CSKT concernant la victime de Mai Xuan Dieu. Immédiatement après la publication de cet avis, nous avons reçu de nombreuses informations relatives à la victime.

Les autorités ont placé sous scellés des documents saisis dans les bureaux de la société Phoenix Real Estate Investment and Construction Joint Stock Company. Photo : Extrait d’un clip vidéo

Mme Ho Thi T, résidant actuellement au hameau de Mau Don, commune de Hung Loc (ville de Vinh), est également victime de Mai Xuan Dieu et de la société Phoenix Real Estate Investment and Construction Joint Stock Company. Mme T explique qu'au début du mois de mars 2022, elle et une amie, Mme Dang Thi Thanh H (résidant dans le quartier de Ha Huy Tap, ville de Vinh), ont convenu, par l'intermédiaire d'un courtier de Phoenix Real Estate Investment and Construction Joint Stock Company, d'acheter deux parcelles de terrain, l'une dans la commune de Nghia Thanh et l'autre dans la commune de Nghia Loc (toutes deux situées dans le district de Nghia Dan), pour un montant total de 655 000 000 VND. Après la signature du contrat et le versement de la somme, Mmes T et H ont reçu à plusieurs reprises la promesse de recevoir prochainement le certificat de droit d'utilisation des terres. Cependant, malgré ces promesses répétées, elles n'ont toujours rien reçu, ni le certificat, ni récupéré leur argent. Elles ont alors compris qu'elles avaient été escroquées.

D'après notre enquête, suite à l'avis de recherche lancé par la police pour retrouver les victimes de Mai Xuan Dieu, plus de 30 d'entre elles se sont regroupées sur le groupe Zalo afin de déposer une plainte collective, en fournissant documents et preuves aux autorités. Outre le remboursement de leurs escroqueries, les victimes souhaitent également que les auteurs soient poursuivis en justice.

Fraude avec fausse couverture rouge

Outre les escroqueries liées aux apports en capital pour l'achat de terrains, aux arnaques foncières, etc., nombreux sont ceux qui profitent de l'engouement pour la terre pour imprimer et contrefaire des enveloppes rouges, puis commettre des fraudes. Les contrefacteurs exploitent souvent cet engouement et le désir de nombreux acheteurs de voir l'enveloppe rouge avant de « payer », allant jusqu'à fabriquer de faux documents et les vendre à des prix dérisoires. Nombreux sont ceux qui, attirés par le prix attractif, se laissent séduire par ces faux documents sans les examiner attentivement et effectuent un dépôt.

La police du district de Yen Thanh collabore avec le suspect Le Van The. Photo : Document

Fin 2022, la police du district de Yen Thanh a arrêté Le Xuan The (né en 1995), résidant dans la commune de Tang Thanh (Yen Thanh), pour « appropriation frauduleuse de biens ». Selon l'enquête, afin de se procurer de l'argent, vers le milieu de l'année 2022, The s'est connecté à Internet pour se renseigner sur les falsifications de certificats de droits d'utilisation des terres et entrer en contact avec des personnes impliquées. Après avoir obtenu de faux certificats, The les a mis en gage auprès de connaissances pour obtenir de l'argent. Après avoir falsifié deux certificats et les avoir mis en gage pour 500 millions de dongs, The a immédiatement coupé les ponts avec ses victimes et leurs familles. Comprenant avoir été escroquées, les victimes de The ont porté plainte ensemble, et vers la fin de l'année 2022, The a été arrêté par le service des enquêtes de la police du district de Yen Thanh.

En particulier, durant la frénésie foncière, profitant de la volonté d'acheter tôt pour réaliser un profit, certains individus ont falsifié avec ingéniosité des titres de propriété afin d'inciter des personnes d'autres régions à investir dans l'achat de terrains à Nghệ An. Le 11 mai 2022, le département de police criminelle de la police provinciale a arrêté Au Thi Thanh Hang (née en 1996), résidant dans le quartier de Vinh Tán (ville de Vinh), pour escroquerie et détournement de biens. Constatant la frénésie foncière qui s'était emparée de Nghệ An et de Ha Tốnh, et le nombre croissant de personnes se précipitant pour acheter des terrains à des fins d'investissement, Hang s'était créée une couverture en se faisant passer pour une entrepreneuse immobilière prospère afin de solliciter des investissements. Pour gagner la confiance de ses clients et détourner d'importantes sommes d'argent, Hang rédigeait elle-même des contrats de dépôt pour l'achat et la vente de terrains, falsifiait les titres de propriété et les transmettait ensuite aux personnes souhaitant investir. En un an seulement, Hang a utilisé deux faux titres de propriété pour escroquer Mme H. (résidant à Hanoï) de près de 8 milliards de dongs.

Une fausse enveloppe rouge portant le nom d'Au Thi Thanh Hang a été saisie par les autorités. Photo : Document

D'après certains, la recrudescence des fraudes aux titres fonciers ces dernières années s'explique par le fait que, désormais, lors des transferts, donations ou cessions de droits d'usage des terres, conformément à la loi foncière de 2013, les parties doivent simplement se rendre chez le notaire pour effectuer les démarches, puis les soumettre au bureau d'enregistrement des droits d'usage des terres, sans avoir à passer par le comité populaire du quartier ou de la commune où se situe le terrain pour vérification et validation, comme auparavant. De ce fait, de nombreux individus mal intentionnés falsifient ces titres et les proposent à la vente à des prix dérisoires, encaissent des acomptes, laissent les acheteurs conserver les titres pour gagner leur confiance, puis disparaissent. Ils peuvent également utiliser ces faux titres pour hypothéquer des biens et réaliser des transactions immobilières.

Ces dernières années, à Vinh, de nombreux faux livres rouges ont été utilisés pour des transactions immobilières. Ce n'est qu'en présentant le livre au Comité populaire communal ou au Bureau d'enregistrement des droits fonciers pour vérification que l'acheteur potentiel découvre la supercherie. À ce moment-là, l'escroc a déjà empoché l'acompte et disparu.

Par exemple, en mars 2019, au Comité populaire de la commune de Nghi Phu (ville de Vinh), l'agent foncier local a reçu l'information qu'un résident avait apporté un document de transfert de terrain notarié pour se renseigner sur la parcelle de terrain.

Une enveloppe rouge très sophistiquée, falsifiée, avec des informations sur le transfert et les signatures des autorités. Cependant, le nom de la rue indiquée devant le terrain est « Hoang Van Thai », alors qu'à Vinh, il n'existe que la rue Hoang Phan Thai. Photo : Tien Dong

Ce titre de propriété porte le numéro BC317937 et est au nom de Tran Ngoc Lam (né en 1993), domicilié dans la commune de Duc Long, district de Duc Tho (province de Ha Tinh). Il mentionne une superficie de 150 mètres carrés, parcelle n° 26, plan cadastral n° 39, rue Hoang Van Thai (qui correspond en réalité à la rue Hoang Phan Thai), dans le hameau n° 6, commune de Nghi Phu. Dès l'examen du titre, le responsable du cadastre de la commune de Nghi Phu a immédiatement constaté qu'il s'agissait d'un faux et a alerté les autorités compétentes.

Il est désormais courant de constater que la falsification de titres fonciers et leur utilisation à des fins frauduleuses sont devenues monnaie courante. C'est pourquoi de nombreuses municipalités recommandent, avant toute transaction foncière, de se renseigner sur le terrain concerné : l'existence d'un litige foncier ; d'éventuelles modifications de la superficie, de la taille et du plan d'aménagement par rapport au certificat initial ; l'existence d'une décision ou d'un avis de retrait du terrain pour la réalisation de projets ; l'existence d'une saisie ou d'un blocage par l'autorité compétente ; et la révocation ou l'annulation du certificat. Ces démarches permettront aux acheteurs de terrains d'éviter les arnaques, car un manque de rigueur dans leurs recherches pourrait les exposer à des pertes financières et à des préjudices importants.