Est-il « difficile » pour les gens d’accéder au capital pour leur futur logement ?

Avec la nouvelle réglementation de la Circulaire 26, de nombreux acheteurs craignent de ne pas pouvoir emprunter et de voir leurs projets ruinés. Les experts économiques estiment qu'il est peu probable que le marché immobilier explose d'ici la fin de l'année.

De nombreuses personnes sont vouées à l'échec si elles n'ont pas accès à un prêt. Photo : Chi Cuong

De nombreuses personnes se sont vu refuser des prêts.

La circulaire 26/2015/TT-NHNN de la Banque d'État, qui régit les procédures d'hypothèque et de mainlevée d'hypothèques pour les projets d'investissement dans la construction de logements et les futurs logements, suscite l'inquiétude de l'opinion publique. Nombreux sont ceux qui craignent que les acquéreurs de futurs logements aient des difficultés à accéder aux financements préférentiels, ainsi qu'aux fonds des banques commerciales, car l'investisseur a déjà hypothéqué le projet pour sa réalisation.

L'article 3 de la clause 5 de la circulaire 26 stipule : « Dans le cas où l'investisseur a hypothéqué de futurs logements dans un projet d'investissement en construction de logements, lors de l'hypothèque de ce projet d'investissement en construction de logements, seule la partie du projet qui n'inclut pas les futurs logements peut être hypothéquée. »

L'article 3 de la clause 6 de la présente circulaire stipule également : « En cas d'hypothèque sur des droits de propriété relatifs à des projets d'investissement dans la construction de logements, de futurs logements éligibles à l'hypothèque en vertu des dispositions de la loi, le projet d'investissement dans la construction de logements, les futurs logements ne peuvent être hypothéqués en vertu des dispositions de la présente circulaire ».

« Après 15 ans de mariage, j'ai choisi un appartement social que j'aimerais acheter. Mon mari et moi avons eu du mal à finaliser les démarches pour obtenir un prêt sur le crédit de 30 000 milliards de VND. Mais une fois les démarches terminées, le personnel de la banque nous a informés que, conformément à la circulaire 26 de la Banque d'État, nous n'étions plus éligibles au prêt, car le projet immobilier où nous avions réservé l'appartement avait été hypothéqué par l'investisseur avant sa création. Par conséquent, les acquéreurs de ce projet ne pourront plus hypothéquer leur appartement, à moins que l'investisseur ne rembourse l'intégralité du prêt immobilier précédent à la banque. Nous ne savons pas comment acheter une maison si nous ne pouvons pas obtenir de prêt », a déclaré Mme Chu Thi Thanh (rue Tran Dang Ninh, Cau Giay, Hanoï).

Mme Thanh estime qu'une gestion des créances douteuses est essentielle. Cependant, la Banque d'État devrait mettre en place une politique d'aide aux personnes en difficulté de logement. Les acheteurs ne devraient pas être refusés sous prétexte que l'investisseur a bénéficié des avantages à l'avance, car il s'agit bien sûr d'un « suivi ». « Mon mari et moi sommes tous deux salariés et gagnons environ 7 millions de VND par mois. Nous élevons une mère âgée et deux enfants au lycée et au collège. Nos conditions de vie actuelles sont assez exiguës : mon mari, le frère de mon mari et sa femme vivent sur le même terrain de 30 m², dont la surface utile pour deux foyers de neuf personnes n'est que de 54 m². Lors de notre mariage, ma belle-mère a compris et a dormi ici aujourd'hui et là demain. Avec le recul, je la plains profondément », confie Mme Thanh.

M. Pham Van Giang (rue Ma May, district de Hoan Kiem, Hanoï) a déploré : « L'année dernière, ma femme et moi avons dû emprunter de l'argent pour payer la première mensualité de notre maison. Fin janvier, la deuxième mensualité est due, mais nous avons déjà emprunté auprès de tous les organismes disponibles. Lorsque nous sommes allés à la banque pour demander un prêt, le personnel nous a informés que l'investisseur avait épuisé tous les droits d'emprunt du projet, y compris les futurs logements construits auparavant. Maintenant, nous ne savons plus où trouver l'argent pour financer l'achat de la maison. »

M. Giang a déclaré avoir rempli tous les documents et démarches nécessaires pour emprunter les 30 000 milliards de dongs, mais s'est adressé à plusieurs banques… sans succès. Le personnel bancaire a expliqué que, conformément à la nouvelle réglementation, elles n'acceptent que les prêts hypothécaires sur d'autres actifs, et non sur l'appartement qu'elles achètent, l'investisseur ayant déjà utilisé ce droit auparavant.

Le décaissement se fait-il toujours normalement ?

En réponse à cette question, le gouverneur de la Banque d'État, Nguyen Van Binh, a affirmé que le programme de crédit de 30 000 milliards de dongs était toujours décaissé normalement et que les acquéreurs de logements pouvaient toujours emprunter sous réserve de remplir les conditions requises. La circulaire 26 de la Banque d'État vise à gérer les créances douteuses qui en découlent.

À ce propos, Maître Trinh Thi Hien, du cabinet Hien Nguyen (Hanoï), a analysé la réalité : de nombreux projets immobiliers sont souvent utilisés comme garantie par les investisseurs pour emprunter de l'argent auprès des banques. La valeur du projet avant le début des travaux correspond principalement à la valeur des droits d'utilisation du sol. Certaines banques accordent des prêts sur la base de l'évaluation des droits d'utilisation du sol et des actifs futurs créés sur le terrain, mais d'autres ne les accordent que sur la base de la valeur des droits d'utilisation du sol.

Lors du démarrage de la construction du projet, les investisseurs ont mis en vente les appartements ou villas construits sur le terrain. La banque a prêté de l'argent aux acquéreurs du projet immobilier pour l'achat de maisons et d'appartements. Ainsi, le projet a été hypothéqué deux fois auprès de deux emprunteurs différents, et la banque a jugé risquée l'utilisation de tels actifs hypothéqués. Si l'investisseur du projet a obtenu un prêt de la banque, il doit rembourser l'intégralité de sa dette avant que celle-ci n'accorde un prêt aux acquéreurs. La banque doit donc « prendre les choses en main », car le traitement des créances douteuses est urgent.

M. Nghiem Chi My, ancien directeur de l'Institut d'analyse socio-économique de Hanoi, a également déclaré que plus les banques se montrent prudentes, plus les entreprises immobilières seront confrontées à des difficultés. Les investisseurs ne peuvent pas emprunter, ce qui complique la mise en œuvre du projet. De plus, si la banque ne soutient pas les acheteurs d'appartements alors que les investisseurs n'ont pas remboursé toutes leurs dettes, le projet sera très difficile à vendre. Par conséquent, la vente de futurs biens immobiliers, tels que les maisons et les appartements, sera probablement bloquée dès la fin de l'année.

Selon Gia dinh.net