Identifier les manœuvres frauduleuses visant à s'approprier des biens liés au foncier

Attirer « apport en capital », « apport en capital »

Profitant des fluctuations et de l'attrait du marché immobilier, certains individus ont eu recours à des stratagèmes pour solliciter des apports en capital et s'approprier frauduleusement d'importantes sommes d'argent. Le 19 septembre 2024, la police criminelle de la province de Nghe An a arrêté Nguyen Thi Thoan, domiciliée dans la commune de Dong Van, district de Thanh Chuong, pour appropriation frauduleuse de biens par le biais d'un apport en capital conjoint destiné à investir dans l'immobilier.

En conséquence, en raison de sa connaissance avec une femme vivant dans la même localité, sachant que la victime était capable de réunir une grosse somme d'argent, Nguyen Thi Thoan a informé la victime qu'elle avait un frère réputé, bon en affaires, avec de nombreuses relations pour investir dans de grands projets immobiliers très rentables et qu'elle cherchait quelqu'un pour apporter du capital pour investir dans l'immobilier.

Pour gagner la confiance de la victime, Thoan a envoyé des photos de lui et de son frère, des photos de chantiers de construction, de projets en cours et des photos de certificats de droits d'utilisation des terres à la victime et a menti en disant qu'il s'agissait de projets dans lesquels le frère de Thoan investissait, et a promis que ces projets généreraient des bénéfices de plusieurs dizaines de milliards de dongs.

Thoan a également informé la victime qu'il était secrétaire, chargé par son frère de lever des fonds pour investir dans l'immobilier. En cas de bénéfice, Thoan recevait l'argent de son frère et restituait ensuite le capital et les intérêts du bien immobilier à l'investisseur.

Se fiant aux informations fournies par Thoan, la victime lui a transféré de l'argent à plusieurs reprises. Le montant total que Thoan lui a extorqué s'élevait à plus de 7,2 milliards de dongs.

Utilisant également la ruse consistant à solliciter des capitaux communs pour investir dans l'immobilier, Ha Thi Tam (née en 1980), domiciliée dans le quartier de Nghi Thu, ville de Cua Lo, a escroqué M. Nguyen Van Th. (né en 1986, domicilié dans le district de Cau Giay, à Hanoï) d'un montant d'un milliard de dongs. Pour gagner la confiance de la victime, Tam a établi un contrat de dépôt d'argent pour l'achat d'un terrain et a demandé à M. Th. d'apporter un capital.

Après avoir transféré de l'argent pour acheter un terrain pour Tam et demandé à plusieurs reprises de fournir les documents juridiques relatifs à l'achat commun, Tam a omis de les fournir. Se rendant compte de l'escroquerie, M. Th. a porté plainte contre Tam auprès de la police. Lors du procès qui s'est tenu le 27 septembre 2024, le tribunal populaire de la province de Nghe An a condamné Ha Thi Tam à sept ans de prison pour fraude et appropriation de biens.

Relations « flamboyantes » et utilisation de faux documents pour gagner la confiance

En plus d'exiger des apports en capital, les escrocs utilisent également de faux documents (faux livres rouges, faux registres fonciers, etc.) pour s'approprier l'argent des victimes en achetant, en vendant et en transférant des biens immobiliers.

Ainsi, via les réseaux sociaux, les individus ont commandé de faux sceaux aux autorités pour falsifier des documents relatifs au transfert de droits d'usage foncier, en affichant le contenu de terrains bien situés et en faisant savoir que ces terrains intéressaient de nombreux investisseurs, profitant ainsi de la mentalité « sans achat, c'est perte » de nombreux clients. Ces faux documents étaient maquillés pour paraître authentiques, difficiles à distinguer de l'original, ce qui a incité de nombreuses personnes à tomber dans le piège.

Certains individus se sont également vantés de leurs vastes relations et de leur capacité à gérer les procédures foncières nécessaires à l'appropriation de biens. En octobre 2023, la police du district de Nghi Loc a décidé d'engager des poursuites contre Le Thanh Hung, résidant dans la commune de Dien Ky, district de Dien Chau, pour appropriation frauduleuse de biens.

Selon les résultats de l'enquête, Le Thanh Hung a affirmé être en mesure de gérer des procédures foncières « complètes » telles que : la préparation des documents pour la conversion des fins d'utilisation des terres, la modification des informations sur les certificats de droit d'utilisation des terres, la préparation des documents pour la division des terres et l'octroi de certificats de droit d'utilisation des terres.

Pour gagner la confiance des victimes, après avoir reçu l'argent, Hung a falsifié un reçu d'enregistrement des droits d'usage du sol, a apposé un faux sceau de l'autorité compétente et l'a remis aux victimes. Il a également commandé sur les réseaux sociaux de faux certificats de droits d'usage du sol et les a remis aux victimes.

En utilisant les astuces ci-dessus, de fin octobre 2022 à juin 2023, Hung a fraudé et s'est approprié les biens de 6 victimes pour un montant total de plus de 2,7 milliards de VND.

Lors du procès qui s'est tenu le 10 septembre 2024, le tribunal populaire de la province de Nghe An a condamné Le Thanh Hung à 16 ans de prison pour « appropriation frauduleuse de biens » et à 6 ans de prison pour « falsification de documents d'agences et d'organisations ; utilisation de faux sceaux et documents d'agences et d'organisations ».

Un terrain vendu plusieurs fois

Outre les astuces frauduleuses telles que l'appropriation des dépôts, la fraude à la mobilisation de capitaux, l'usurpation de l'identité d'investisseurs ou de personnes de bonne réputation pour frauder les ventes de terrains, la fraude aux transactions immobilières avec de faux livres et de faux documents, les escrocs utilisent également l'astuce consistant à mettre en place des projets « fantômes » pour inciter les gens à « payer » ou à vendre un bien immobilier à plusieurs personnes.

Par exemple, Mai Xuan Dieu (résidant dans la commune de Dien Phuc, district de Dien Chau) - ancien directeur de la société par actions d'investissement en construction a été poursuivi par l'agence de police d'enquête de la province de Nghe An pour l'acte d'« abus de confiance pour s'approprier des biens ».

Au cours de l'enquête, la police a déterminé que Mai Xuan Dieu avait organisé l'achat de terres auprès de nombreuses personnes, puis divisé les parcelles et les avait revendues.

Cependant, après avoir reçu l'argent transféré du client, Mai Xuan Dieu n'a pas rempli son engagement mais a continué à le revendre à d'autres pour s'approprier l'argent des victimes.

Utiliser la « couverture » d'un fonctionnaire d'une agence d'État

En outre, certains sujets profitent des lacunes de la loi et des limitations de la gestion de l'État, ciblant la psychologie des personnes désireuses d'acheter des terres avec des procédures rapides et des prix raisonnables, et transfèrent rapidement la propriété pour profiter de certaines personnes afin de commettre des actes de fraude et d'appropriation de propriété.

Il est à noter que certains des escrocs étaient d’anciens fonctionnaires d’agences gouvernementales, de sorte que de nombreuses personnes sont « tombées dans le piège » parce qu’elles leur faisaient confiance.

Un cas typique est celui de Le Van Binh (né en 1970), qui s'est servi du couvert d'être le capitaine de l'équipe de gestion de l'ordre urbain de la ville de Cua Lo pour appeler et persuader les gens à contribuer des capitaux pour investir conjointement dans des terres dans les localités de la ville de Cua Lo, district de Nghi Loc, ville de Vinh avec un montant de plusieurs dizaines de milliards de dongs, puis a fraudé et approprié des biens.

Or Tran Van Giang, ancien agent cadastral du quartier de Hung Dung, ville de Vinh, a profité de la « fièvre » foncière pour contacter activement ses connaissances (principalement des personnes aisées, disposant de beaucoup d'argent, des cadres et des fonctionnaires) et s'est vanté d'être agent cadastral et de connaître ainsi les parcelles que les propriétaires souhaitaient acheter et vendre. Il a ensuite persuadé les victimes de lui donner de l'argent pour « investir ». Après avoir reçu cet argent, Giang l'a utilisé pour rembourser ses dettes et couvrir ses dépenses personnelles.

Renforcer la vigilance, resserrer la gestion

Face à cette situation, la police recommande aux personnes souhaitant acheter un terrain ou investir dans l'immobilier de vérifier activement la légalité du terrain. En cas d'investissement par l'intermédiaire d'un courtier, il est essentiel de rechercher soigneusement les informations personnelles, de participer directement à la vérification des informations contractuelles auprès des autorités afin d'éviter tout risque, et de ne pas se fier aux publicités et aux incitations du sujet.

Pour les projets dont les prix de vente sont trop bas par rapport au marché, il est important d'être vigilant et de bien se renseigner avant d'investir. Lors de l'achat ou de la vente d'un bien immobilier, si vous découvrez des anomalies ou des soupçons concernant des documents ou des livres rouges présentant des signes de falsification, vous devez les signaler à la police.

Récemment (23 septembre 2024), le Comité populaire provincial de Nghe An a publié le communiqué officiel n° 8203/UBND-CN sur le renforcement de la gestion et du contrôle des prix de l'immobilier.

En particulier, elle exige des départements, branches, secteurs et comités populaires des districts, des villes et des bourgs concernés qu'ils intensifient la propagande et la diffusion des lois foncières, en particulier la délivrance des certificats de droits d'utilisation des terres, des droits de propriété des logements et d'autres biens attachés aux terres ; qu'ils organisent l'annonce publique des informations, la planification, les plans d'utilisation des terres, les investissements dans le développement des infrastructures et la fusion, la création et la modernisation des unités administratives locales ; qu'ils approuvent les projets immobiliers pour assurer la transparence des informations du marché ; qu'ils préviennent la fraude, la tromperie et les escroqueries dans le secteur immobilier.