Identification des schémas frauduleux impliquant le détournement de biens fonciers.

Inciter les gens à « apporter des capitaux » ou à « investir »

Profitant de la volatilité et de l'attrait du marché immobilier, certains individus ont eu recours à des pratiques trompeuses, sollicitant des apports de capitaux et des partenariats pour escroquer et détourner d'importantes sommes d'argent. À titre d'exemple, citons l'arrestation, le 19 septembre 2024, de Nguyen Thi Thoan, domiciliée dans la commune de Dong Van, district de Thanh Chuong, par la police criminelle de la province de Nghe An, pour « détournement de biens » via un système d'apports de capitaux en coentreprise destinés à des investissements immobiliers.

Par conséquent, connaissant une femme résidant dans la même localité et sachant que la victime était capable de réunir une somme d'argent importante, Nguyen Thi Thoan a informé la victime qu'elle avait un frère aîné réputé, homme d'affaires prospère disposant de nombreux contacts pour investir dans de grands projets immobiliers très rentables et qu'il recherchait des partenaires pour co-investir dans l'immobilier.

Pour gagner la confiance de la victime, Thoan lui a envoyé des photos de lui avec son frère, des photos de chantiers de construction, de cérémonies de pose de la première pierre et des certificats de droits d'utilisation des terres, prétendant faussement qu'il s'agissait de projets dans lesquels son frère investissait et promettant que ces projets généreraient des dizaines de milliards de dongs de bénéfices.

Thoan a également indiqué à la victime qu'elle était une secrétaire chargée par son frère de lever des fonds pour des investissements immobiliers. Une fois les bénéfices réalisés, Thoan recevrait de l'argent de son frère, puis reverserait le capital et les profits aux investisseurs.

Faisant confiance aux informations fournies par Thoan, la victime lui a transféré de l'argent à plusieurs reprises. Le montant total détourné par Thoan s'élève à plus de 7,2 milliards de dongs.

Utilisant la même tactique de sollicitation d'investissement conjoint dans l'immobilier, Ha Thi Tam (née en 1980), résidant dans le quartier de Nghi Thu, ville de Cua Lo, a escroqué Nguyen Van Th. (né en 1986, résidant dans le district de Cau Giay, à Hanoï) de 1 milliard de dongs. Pour gagner la confiance de sa victime, Tam a établi un contrat de dépôt pour l'achat d'un terrain et a demandé à Th. d'y contribuer financièrement.

Après avoir transféré de l'argent à Tam pour l'achat du terrain et lui avoir demandé à plusieurs reprises les documents légaux relatifs à la parcelle acquise conjointement, documents que Tam n'a pas pu fournir, M. Th. a compris qu'il avait été escroqué et a porté plainte contre Tam auprès de la police. Lors du procès qui s'est tenu le 27 septembre 2024, le tribunal populaire de la province de Nghệ An a condamné Ha Thi Tam à sept ans de prison pour escroquerie et détournement de biens.

Ils exagèrent leurs vastes réseaux et utilisent de faux documents pour gagner la confiance.

Outre la sollicitation d'investissements, les fraudeurs utilisent également de faux documents (faux certificats de propriété foncière, faux registres fonciers, etc.) pour escroquer leurs victimes par le biais de transactions immobilières.

Ainsi, via les réseaux sociaux, les auteurs de ces fraudes ont commandé de faux sceaux d'organismes officiels pour falsifier des documents relatifs aux transferts de droits fonciers. Ils ont présenté des parcelles de terrain idéalement situées et répandu des rumeurs selon lesquelles ces terrains attiraient de nombreux investisseurs, jouant sur la mentalité du « acheter maintenant ou rater une opportunité » chez de nombreux clients. Ces faux documents étaient conçus pour paraître authentiques, ce qui les rendait difficiles à distinguer des originaux et a piégé de nombreuses personnes.

Certains individus se vantent même d'avoir de vastes relations et de pouvoir manipuler les procédures foncières afin de s'emparer de biens. Par exemple, en octobre 2023, la police du district de Nghi Loc a décidé d'engager des poursuites pénales contre Le Thanh Hung, résidant dans la commune de Dien Ky, district de Dien Chau, pour escroquerie et détournement de biens.

D'après les résultats de l'enquête, Le Thanh Hung prétendait pouvoir gérer des procédures foncières « complètes » telles que : la préparation de documents pour le changement de destination des terres, la modification des informations sur les certificats de droits d'utilisation des terres, la préparation de documents pour le lotissement des terres et la délivrance de certificats de droits d'utilisation des terres.

Pour gagner la confiance de ses victimes, après avoir reçu l'argent, Hung falsifiait des reçus d'enregistrement de droits d'utilisation des terres, utilisant de faux sceaux officiels pour les apposer et les remettre aux victimes. De plus, il commandait en ligne de faux certificats de droits d'utilisation des terres qu'il leur remettait ensuite.

En utilisant les méthodes décrites ci-dessus, de fin octobre 2022 à juin 2023, Hung a escroqué et détourné des actifs appartenant à 6 victimes pour un montant total de plus de 2,7 milliards de VND.

Lors du procès qui s'est tenu le 10 septembre 2024, le tribunal populaire de la province de Nghe An a condamné Le Thanh Hung à 16 ans pour « appropriation frauduleuse de biens » et à 6 ans pour « falsification de documents d'organisations ; utilisation de sceaux et de documents d'organisations falsifiés ».

Un terrain vendu plusieurs fois.

Outre les stratagèmes frauduleux tels que le détournement de dépôts, l'escroquerie consistant à se faire passer pour des promoteurs ou des personnes réputées afin de vendre des terrains, et l'achat et la vente frauduleux de biens immobiliers au moyen de faux titres de propriété et de faux documents, les fraudeurs utilisent également la tactique de créer des projets « fantômes » pour inciter les gens à investir de l'argent ou de vendre le même bien à plusieurs personnes.

Par exemple, Mai Xuan Dieu (résidant dans la commune de Dien Phuc, district de Dien Chau) - ancien directeur de la société par actions d'investissement et de construction - a été poursuivi par l'Agence d'enquête criminelle de la police provinciale de Nghe An pour l'acte d'« abus de confiance pour s'approprier des biens ».

Au cours de l'enquête, la police a déterminé que Mai Xuan Dieu avait organisé l'achat de terrains auprès de nombreuses personnes, puis les avait subdivisés et revendus.

Cependant, après avoir reçu l'argent des clients, Mai Xuan Dieu n'a pas respecté son engagement et a continué à revendre les biens à d'autres, escroquant ainsi ses victimes.

Utiliser le « couvert » de sa fonction de fonctionnaire.

De plus, certains individus exploitent les failles de la loi et les limitations de la gestion étatique, profitant du désir des gens d'acheter des terres rapidement et à des prix raisonnables, et de transférer rapidement la propriété pour tirer profit d'activités frauduleuses et détourner des actifs.

Il est à noter que certains des escrocs étaient d'anciens fonctionnaires d'agences gouvernementales, et que de nombreuses personnes sont tombées dans leur piège parce qu'elles leur faisaient confiance.

Un exemple typique est celui de Le Van Binh (né en 1970), qui, sous couvert d'être le chef d'équipe de l'équipe de gestion de l'ordre urbain de la ville de Cua Lo, a sollicité et persuadé des personnes d'investir conjointement dans des terrains dans des localités de la ville de Cua Lo, du district de Nghi Loc et de la ville de Vinh, pour un montant de plusieurs dizaines de milliards de VND, avant de les escroquer de leurs actifs.

Tran Van Giang, un ancien fonctionnaire du cadastre du quartier de Hung Dung, dans la ville de Vinh, a profité de l'engouement pour les terrains en approchant ses connaissances (principalement des personnes aisées disposant d'importantes sommes d'argent inutilisées, ou des fonctionnaires) et en se vantant d'être un fonctionnaire du cadastre possédant des informations sur les parcelles que leurs propriétaires souhaitaient acheter ou vendre. Il persuadait ensuite ses victimes de lui confier de l'argent pour « investir ». Une fois l'argent en poche, Giang l'utilisait pour rembourser ses dettes et pour ses dépenses personnelles.

Maintenir une vigilance accrue et renforcer la gestion.

Compte tenu de la situation décrite ci-dessus, la police recommande aux personnes souhaitant acheter un terrain ou investir dans l'immobilier de vérifier systématiquement le statut juridique du terrain. En cas d'investissement par l'intermédiaire d'un courtier, il est conseillé de se renseigner soigneusement sur ce dernier, de participer directement à la vérification des informations contractuelles auprès des autorités compétentes afin de limiter les risques, et de ne pas se fier aux publicités ou aux arguments fallacieux du courtier.

Pour les projets dont le prix demandé est nettement inférieur à la valeur marchande, la prudence est de mise et une étude approfondie est indispensable avant tout investissement. Durant la transaction, toute irrégularité constatée ou tout soupçon de falsification de documents ou de titres de propriété doit être signalé à la police.

Récemment (le 23 septembre 2024), le Comité populaire de la province de Nghe An a publié le document officiel n° 8203/UBND-CN sur le renforcement de la gestion et du contrôle des prix de l'immobilier.

Plus précisément, elle exige des ministères, agences et comités populaires des districts, villes et communes concernés qu'ils renforcent la diffusion des lois foncières, notamment en ce qui concerne la délivrance des certificats de droits d'utilisation des terres, des certificats de propriété pour les maisons et autres biens attachés au sol ; qu'ils annoncent publiquement les informations sur les plans d'utilisation des terres, les investissements dans le développement des infrastructures et la fusion, la création et la modernisation des unités administratives locales ; et que les projets immobiliers approuvés garantissent la transparence du marché ; et qu'ils préviennent la fraude, la tromperie et les escroqueries dans le secteur immobilier.