Dévoiler les stratagèmes des « courtiers fonciers » pour s'approprier les terres d'autrui

Transformer les terres des autres en nos propres terres

Mai Van Minh (30 ans), résidente de la commune de Nghi Phong, aujourd'hui ville de Vinh, travaille commeagent immobilierPar la suite, Minh s'est tourné vers le commerce foncier, notamment le « surf ». Début 2023, suite à des pertes d'investissement et à des dettes, il a contracté des emprunts auprès de nombreux particuliers, pour un montant total de près de 6 milliards de dongs.

À cette époque, Minh effectuait des démarches de division foncière, de donation de terrains pour la construction de routes et de transfert de droits d'usage. Il détenait ainsi les certificats de droits d'usage de trois personnes dans la commune de Nghi Phong. Sous la pression d'un créancier et contraint de rembourser ses dettes, il profita de la vulnérabilité de victimes âgées, fragiles et ignorant tout des procédures foncières. Mai Van Minh conçut alors l'idée de les escroquer et de s'approprier les droits d'usage des ménages qui lui avaient confié ces démarches.

Le 20 août 2023, profitant de la demande de M. Hoang Van V. de procéder aux démarches liées à la donation de la route et au lotissement du terrain, Minh s'est rendu à son domicile pour commettre des actes frauduleux. Minh a trompé M. V. et son épouse en leur faisant signer quatre feuilles blanches, en y apposant leurs noms complets et leurs empreintes digitales sur les deux dernières feuilles du contrat de transfert du droit d'usage du terrain d'une superficie de 1 062 m².²Pour éviter les soupçons de M. V. et de sa femme, Minh a menti en disant qu'il s'agissait d'une procédure de donation d'une route et de division d'un terrain.

À cette époque, Minh devait 600 millions de VND à M. Bui Duc H., donc le 25 août 2023, le jeune homme a contacté M. H. et s'est rendu chez le notaire pour signer, prendre ses empreintes digitales et faire notarier le contrat de transfert du droit d'utiliser le terrain susmentionné.

Bien qu'il n'ait pas rencontré le propriétaire chez le notaire, M. H., croyant Minh sur parole quant à l'achat du terrain, accepta de signer et d'apposer son empreinte digitale sur l'acte de transfert pré-imprimé. Après la signature et la légalisation de l'acte, Minh emprunta 1,1 milliard de VND à M. H. Le montant total emprunté par Mai Van Minh à M. H. s'éleva ainsi à 1,7 milliard de VND.

Suite au non-paiement par Minh de sa dette de 1,7 milliard de yuans, M. H. a déposé une demande auprès du Guichet unique du Comité populaire du district de Nghi Loc (Nghe An) afin de finaliser les démarches de transfert des droits d'usage du terrain. M. H. s'est vu délivrer un titre de propriété (« livre rouge ») pour la parcelle de terrain susmentionnée par l'autorité compétente.

L'agence d'enquête a déterminé qu'entre août 2023 et janvier 2024, Mai Van Minh a utilisé le stratagème susmentionné pour transférer trois parcelles de terrain appartenant à trois victimes dans la commune de Nghi Phong, pour une valeur totale de plus de 17,7 milliards de VND. Parmi ces parcelles, l'une mesurait 1 062 m².²D'une valeur de plus de 4,1 milliards de VND, ce terrain a une superficie de 1 849 m².², d'une valeur de plus de 10 milliards de VND ; et un terrain de 630 m de large²d'une valeur de plus de 3,2 milliards de VND.

Le 3 juin 2024, apprenant que leurs terres avaient été transférées à une tierce personne, les victimes se sont rendues au commissariat de police provincial de Nghệ An pour porter plainte contre Mai Van Minh pour fraude. Le lendemain, lors de sa convocation au commissariat, Minh s'est rendu et a avoué son crime.

Aveu du fraudeur

Lors du procès, l'accusé a reconnu les faits qui lui étaient reprochés. Minh a déclaré qu'en raison de pertes financières et d'un endettement important, il avait commis une escroquerie à l'encontre de ses victimes. Il a également admis avoir profité de leur ignorance : les victimes, âgées, ne maîtrisaient pas les procédures foncières et, souvent, ne lisaient pas attentivement les documents qu'il leur présentait. Fort de ces constats, il les a facilement amenées à signer des documents vierges, puis a commis l'escroquerie.

Lors de leur comparution devant le tribunal, les victimes ont déclaré que, faisant confiance à l'accusé, originaire du même village, agent immobilier et connaissant bien les procédures foncières, elles ne l'avaient pas mis en doute. Lorsqu'il leur a présenté les documents à signer, elles n'en ont pas relu le contenu, toujours en raison de leur confiance. Elles lui ont fait entièrement confiance jusqu'à ce qu'elles découvrent que leurs terres avaient été transférées à une autre personne.

Une victime a expliqué avec tristesse qu'en raison de difficultés familiales, elle avait demandé à Minh de l'aider dans les démarches administratives liées à la vente d'un terrain afin de financer la construction d'une maison. Malheureusement, Minh a eu recours à des manœuvres trompeuses pour l'escroquer. Les agissements de l'accusé ont plongé sa famille dans la misère.

En présence des personnes présentes au tribunal, le jury a rappelé à chacun l'importance d'une vigilance accrue dans les procédures foncières. Il est absolument interdit de signer des documents vierges, même à la demande d'autrui. Avant de signer ou de laisser vos empreintes digitales, il est impératif de lire attentivement le contenu. En effet, une simple négligence ou une interprétation subjective peuvent permettre à des personnes mal intentionnées de commettre des actes frauduleux et de se nuire à elles-mêmes.

Lors de la présentation des faits devant le tribunal, le représentant du parquet populaire de la province de Nghệ An a déclaré que, contraint de se procurer de l'argent pour rembourser des dettes et subvenir à ses besoins personnels, Minh avait eu recours à de nombreuses manœuvres frauduleuses pour escroquer ses victimes. Son comportement criminel, imprudent et audacieux, constituait un mépris total de la loi et méritait donc une peine sévère.

Le collège de juges a estimé que les actes criminels de l'accusée portaient atteinte directement aux droits de propriété des citoyens, protégés par la loi, et avaient affecté la sécurité et l'ordre public. Ils ont donc justifié une peine sévère. Toutefois, il convient de prendre en compte certaines circonstances atténuantes, telles que les remords et les aveux sincères de l'accusée. Après un examen approfondi du dossier, le collège de juges a condamné Mai Van Minh à 17 ans de prison pour le délit d'appropriation frauduleuse de biens.

Bien que l'escroc ait dû payer pour son crime, cette affaire sert d'avertissement quant aux démarches foncières. Pour effectuer des démarches administratives, notamment celles relatives aux titres de propriété, il est impératif de se rendre directement au bureau ou à l'organisme d'État compétent, et non de passer par un intermédiaire, afin d'éviter toute perte d'argent et tout problème.