Социальное жилье: 20 лет и все еще в зачаточном состоянии

По расчетам Министерства строительства, заложенным в Стратегии развития жилищного строительства на период 2011 - 2020 гг., исходя из оценки 70% работающих; 60% студентов; 20% населения, нуждающегося в социальном жилье, необходимо обеспечить его в объеме 33,6 млн. м2.²социальное жилье для рабочих; 18,9 млн м²для студентов и 116,6 млн м²для малообеспеченных жителей городских районов; всего 169,1 млн м². Однако в реальности к 2015 году было обеспечено лишь 5,4% потребности — около 7,5 млн м². Площадь социального жилья достигнет 7,8 млн м² только к середине 2022 года.², всего на 300 тыс. м больше, чем в 2015 году²!

Строительство района социального жилья в городе Винь. Фото: Ле Тханг

Существующие проблемы

Выделен ряд проблем в секторе социального жилья, однако разумных решений для них не найдено. К основным недостаткам можно отнести:

1. Средний индекс цен на жилье по сравнению со средним доходом людей в нашей стране слишком высок, средний показатель по всему обществу составляет 25, в то время как в других промышленно развитых странах он составляет всего 2-4, а в соседнем с нами Таиланде он составляет всего 7.

Можно представить себе значение этого индекса: рабочий может откладывать 25% своей зарплаты на покупку дома; таким образом, через 4 года он накопит годовую зарплату; когда индекс достигнет 25, потребуется 100 лет, чтобы купить дом. Сколько людей в этом мире смогут прожить здоровыми до 100 лет?

Этот индекс показывает, что во Вьетнаме заработная плата низкая, а цены на жильё высокие. Поэтому наиболее фундаментальным решением является политика повышения заработной платы работников и адекватная налоговая политика для снижения цен на жильё.

2. Рынок жилья разделён на два сегмента, которые функционируют совершенно по-разному: в сегменте дорогого жилья наблюдается переизбыток предложения и отсутствие спроса, а в сегменте дешевого жилья — дефицит предложения и переспрос. Когда сегмент дорогого жилья оказывается в долговой яме, в сегменте доступного жилья наблюдается серьёзный дефицит предложения. Этот дисбаланс можно легко использовать в личных целях, используя нестабильность рынка.

3. Решение проблемы социального жилья в нашей стране в основном основано на механизме субсидирования: государство субсидирует землю, субсидирует кредиты, субсидирует определение получателей жилья и субсидирует систему управления жилым фондом. Механизм субсидирования имеет множество последствий.

ПервыйЛюди хотят получать стимулы от государства для покупки жилья, но не хотят быть ограниченными узкими рамками при сделках с жильем.

ПонедельникПолитика бесплатного выделения земли под проекты социального жилья также стала фактором, который привел к небольшому снижению цен на жильё, но в то же время привел к тому, что местные власти стали выделять землю только в отдалённых районах. Во многих проектах социального жилья нет жильцов, поэтому им пришлось подавать заявки на изменение назначения. Многие инвесторы проектов хотели использовать свои земли в хороших местах для строительства социального жилья, но не получили одобрения.

ВторникОжидание льготного кредита практически «безнадёжно», поскольку кредит — это лишь источник капитала для коммерческих банков, позволяющий им принимать депозиты и затем выдавать кредиты. Они не могут предоставлять кредиты по процентным ставкам ниже депозитных. Пакет льготного кредитования в размере 30 триллионов донгов также является разовой акцией Госбанка и не может быть повторён (это сумма, собранная в результате акционирования Vietcombank, Vietinbank и BIDV).

Недавно Министерство строительства также предложило аналогичный пакет на сумму 110 трлн донгов, но было вынуждено отказаться от него. Фактически, Госбанк может мобилизовать лишь пакет в размере 120 трлн донгов по процентной ставке на 1,5–0,2% ниже коммерческой ставки четырёх государственных коммерческих банков (плюс Агрибанк).

Снижение процентных ставок, хотя и выше ожиданий инвесторов, не оказывает существенного влияния на развитие социального жилья, вероятно, только для тех, у кого более высокие доходы, чтобы они могли взять кредиты на покупку жилья. Даже когда правительство проводит политику субсидирования процентных ставок для коммерческих банков, предоставляя им льготные кредиты, эта политика не находит отклика, поскольку у каждого коммерческого банка есть свои клиенты со стабильным денежным потоком в бизнес-системе. Кроме того, источником кредитования является исключительно коммерческая деятельность финансово-банковской системы, поэтому она не может стать спасением для социального жилья.

Вид на проект социального жилья для работников компании Kim Thi Real Estate, сдаваемый в эксплуатацию в коммуне Нги Кса, округ Нги. Фото предоставлено газетой Nghe An.

4. Ключ к решению проблемы — снижение цен на социальное жильё. Обычно люди думают об использовании некачественных строительных материалов, а «знающие» — о плане «разорения проекта». Многие строительные консалтинговые компании исследовали и предлагали решения по использованию новых строительных материалов и новых технологий, чтобы повысить качество домов и снизить их стоимость. Это предложение очень интересное, но пока это всего лишь шуточная акция, ещё не реализованная на практике.

5. Огромный разрыв в ценах между сегментами элитного жилья и социального жилья является серьёзным препятствием для развития социального жилья. Социальное жильё получает часть государственных субсидий, чтобы быть недорогим, но через несколько лет цена постепенно растёт и достигает уровня жилья средней стоимости. У малообеспеченных людей нет иного выбора, кроме как покупать новое социальное жильё. Процесс решения проблемы социального жилья подобен бесконечному путешествию.

6. В настоящее время во Вьетнаме довольно слабо развита инфраструктура управления, неспособная управлять доходами и жильём, что делает невозможным реализацию даже самых эффективных мер. Чтобы воспользоваться преимуществами социальной жилищной политики, государственные учреждения должны предоставлять данные о фактическом доходе, фактическом проживании и количестве принадлежащей им недвижимости. В нашей системе управления недостаточно этой информации.

7. Наша политика в области социального жилья по-прежнему сосредоточена на несельскохозяйственном секторе. В сельской местности вопрос социального жилья решается в рамках целевых жилищных программ. Между тем, необходимость расселения населения в связи с быстрым ростом числа домохозяйств стала реальностью. Молодые семьи, недавно отделившиеся от своих домов, не могут найти жильё по рыночным ценам, поскольку оно слишком дорого. Они надеются лишь на то, что проблема земли для расселения, как и прежде, будет решена. Теперь механизм расселения можно рассматривать как механизм создания социального жилья для сельской местности.

8. Административные процедуры, связанные с каждым проектом социального жилья, всегда являются «кошмаром» для инвесторов. Эта ситуация вызывает серьёзные опасения у многих инвесторов, которые хотят поскорее решить проблему в корне. Сначала энтузиазм, но затем всё оторванное от реальности приводит к мысли: «Страшно даже подумать о долгом пути, который предстоит пройти».

Зона социального жилья для рабочих и малоимущих акционерной компании Trung Do на улице Cu Chinh Lan, район Trung Do. Фото: Нгуен Хай

Изменение взглядов на развитие социального жилья

Из вышеперечисленных недостатков можно сделать выводы, подкрепив их достаточным количеством аргументов, в частности, среди которых:

1. Необходимо полностью отказаться от субсидиарного подхода к развитию социального жилья, а движущей силой развития следует считать рыночные механизмы. Государственная поддержка должна рассчитываться исключительно на основе освобождения от налогов и снижения налогов; постепенной уплаты земельных сборов; предоставления возможности использовать кредиты под низкие проценты от международных финансово-кредитных организаций посредством ипотечных кредитов, особенно в инвестиционных банках; предоставления собственникам социального жилья права торговать жильем при определенных условиях.

2. Использовать цифровую трансформацию для повышения эффективности управления землей, недвижимостью и доходами, четко определять бенефициаров государственных стимулов.

3. Необходимо реформировать процедуры управления проектами социального жилья в сторону административных процедур, только тогда можно будет привлечь инвесторов. Другими словами, необходимо регламентировать простые административные процедуры для проектов социального жилья.

4. Необходимо мобилизовать вклады многих сторон для решения проблемы социального жилья, включая социальную ответственность предприятий, вклады общественно-политических организаций, общественных организаций, общественно-профессиональных организаций, благотворительных организаций...

Перспектива проекта социального жилья для рабочих в коммуне Хунглок, город Винь, который ещё не завершён. Фото: газета Nghe An.

5. Финансовые ресурсы для развития социального жилья являются серьёзным препятствием. В настоящее время все надеются на льготные кредитные источники, но, как уже упоминалось, эти надежды часто тщетны, поскольку процентные ставки по кредитам во Вьетнаме одни из самых высоких в мире, а источники кредитования с низкими процентными ставками найти невозможно. В настоящее время необходимо диверсифицировать финансовые решения для развития жилищного строительства, такие как фонды жилищных сбережений, инвестиционные фонды недвижимости и т.д. С другой стороны, необходимо управлять системой налогообложения недвижимости, ориентируясь на снижение вероятности обогащения за счёт инвестиций в жильё и стимулирование инвестиций в производство и бизнес.

5. Что касается земли, необходимо сузить механизм раздела и продажи земельных участков, не допускать его применения в сфере недвижимости. Необходимо рассмотреть возможность решения земельных вопросов для развития сегмента социального жилья. В этом году денег хватает только на покупку дома, через два года появятся деньги на заливку фундамента, затем каждый год будут возводиться одна-две стены, и, наконец, дом будет достроен.

6. Необходимо дополнить положения о качестве социального жилья, связанные с применением новых строительных технологий и новых строительных материалов, а также положения о льготном режиме исполнения финансовых обязательств при более высоком качестве строительства и более низкой цене.

7. Расширить сферу предоставления социального жилья на сельские районы, включая регулирование политики распределения земли для разлученных фермерских хозяйств. В более экономически сложных, особенно неблагополучных, районах необходимо уделять больше внимания социальному жилью, поскольку люди не могут обеспечить себя сами.

8. Решая проблему социального жилья, необходимо действовать параллельно с реформированием системы оплаты труда, чтобы заработная плата включала стоимость жилья и решалась проблема высоких налогов на спекуляцию жильем. Только тогда общая стоимость жилья увеличится, что создаст финансовые возможности для удовлетворения спроса; в то же время, предотвращение спекуляции приведет к снижению цен на жилье на рынке. Повысится возможность строительства доступного и социального жилья.

Политика решения проблемы социального жилья для малообеспеченных и бедных граждан всегда противоречит стремлению ориентировать развитие современных городов. Проблема заключается в том, чтобы разработать конкретную дорожную карту процесса урбанизации, которая бы обеспечивала как современное городское развитие в местах с достаточными условиями, так и решение проблемы доступного жилья для уязвимых групп населения в отдельных городских агломерациях, включая крупные города.