Социальное жилье: 20 лет и все еще в зачаточном состоянии

По расчетам Министерства строительства, заложенным в Стратегии развития жилищного строительства на период 2011 - 2020 гг., исходя из оценки 70% работающих; 60% студентов; 20% населения, нуждающегося в социальном жилье, необходимо обеспечить его в объеме 33,6 млн. м2.²социальное жилье для рабочих; 18,9 млн м²для студентов и 116,6 млн м²для малообеспеченных жителей городских районов; всего 169,1 млн м². Однако в реальности к 2015 году было обеспечено лишь 5,4% потребности — около 7,5 млн м²Лишь к середине 2022 года площадь социального жилья достигнет 7,8 млн м2.², всего на 300 тыс. м больше, чем в 2015 году²!

Строительство района социального жилья в городе Винь. Фото: Ле Тханг

Существующие проблемы

Выделен ряд проблем в секторе социального жилья, однако разумных решений для них не найдено. К основным недостаткам можно отнести:

1. Средний индекс цен на жилье по сравнению со средним доходом людей в нашей стране слишком высок, средний показатель по всему обществу составляет 25, в то время как в других промышленно развитых странах он составляет всего 2-4, а в соседнем с нами Таиланде он составляет всего 7.

Можно представить себе значение этого индекса: рабочий может откладывать 25% своей зарплаты на покупку дома; таким образом, через 4 года он накопит годовую зарплату; когда индекс достигнет 25, потребуется 100 лет, чтобы купить дом. Сколько людей в этом мире смогут прожить здоровыми до 100 лет?

Этот индекс показывает, что во Вьетнаме низкие зарплаты и высокие цены на жильё. Поэтому наиболее фундаментальным решением является политика повышения заработной платы работников и адекватная налоговая политика для снижения цен на жильё.

2. Рынок жилья разделён на два совершенно разных сегмента: сегмент дорогого жилья характеризуется избытком предложения и отсутствием спроса, а сегмент дешевого жилья — дефицитом предложения и переспросом. Когда сегмент дорогого жилья оказывается в долговой яме, сегмент доступного жилья испытывает серьёзный дефицит предложения. Этот дисбаланс можно легко использовать в личных целях, используя нестабильность рынка.

3. Решение проблемы социального жилья в нашей стране в основном основано на механизме субсидирования: государство субсидирует землю, субсидирует кредиты, субсидирует определение получателей жилья и субсидирует систему управления жилым фондом. Механизм субсидирования имеет множество последствий.

ПервыйЛюди хотят получать стимулы от государства для покупки жилья, но не хотят быть ограниченными узкими рамками при совершении сделок с жильем.

ПонедельникРежим выделения земли без сбора средств на проекты социального жилья также является фактором, который немного снижает цены на жильё, но при этом заставляет местные власти выделять землю только в «неблагополучных» районах. Во многих проектах социального жилья жить некому, поэтому им приходится подавать заявки на изменение функций. Многие инвесторы проектов хотят использовать свои земли в хороших местах для строительства социального жилья, но им отказывают.

ВторникОжидание льготного кредита практически «безнадёжно», поскольку кредит — это лишь источник капитала для коммерческих банков, позволяющий им привлекать депозиты и затем выдавать кредиты. Они не могут предоставлять кредиты по процентным ставкам ниже депозитных. Пакет льготного кредитования в размере 30 триллионов донгов — это разовая инициатива Госбанка, которая не может быть повторена (это сумма, собранная в результате акционирования Vietcombank, Vietinbank и BIDV).

Недавно Министерство строительства также предложило аналогичный пакет на сумму 110 трлн донгов, но было вынуждено отказаться от него. Фактически, Госбанк может мобилизовать лишь пакет в размере 120 трлн донгов по процентной ставке на 1,5–0,2% ниже, чем ставка по коммерческим кредитам четырёх государственных коммерческих банков (плюс Агрибанк).

Снижение процентных ставок, хотя и по-прежнему выше ожиданий инвесторов, не оказывает существенного влияния на развитие социального жилья, вероятно, только для тех, у кого более высокий доход, позволяющий им брать кредиты на покупку жилья. Даже политика правительства, субсидирующая процентные ставки для коммерческих банков с целью предоставления льготных кредитов, не находит отклика, поскольку у каждого коммерческого банка есть свои клиенты со стабильным денежным потоком в бизнес-системе. Кредиты, получаемые исключительно от коммерческой деятельности финансово-банковской системы, не могут стать спасением для социального жилья.

Вид на проект социального жилья для работников компании Kim Thi Real Estate, сдаваемый в эксплуатацию в коммуне Нги Кса, округ Нги. Фото предоставлено газетой Nghe An.

4. Ключ к решению проблемы — снижение цен на социальное жильё. Обычно люди думают об использовании некачественных строительных материалов, а «знающие» — о плане «разорения проекта». Многие консалтинговые компании в сфере строительства исследовали и предлагали решения по использованию новых строительных материалов и новых технологий, чтобы повысить качество дома и снизить его стоимость. Это предложение очень интересное, но пока это всего лишь шуточная акция, ещё не реализованная на практике.

5. Огромный разрыв в ценах между сегментами элитного жилья и социального жилья является серьёзным препятствием для развития социального жилья. Социальное жильё получает часть государственных субсидий для поддержания низких цен, но через несколько лет цены постепенно растут и достигают уровня средней стоимости жилья. У малообеспеченных людей нет иного выбора, кроме как покупать новое социальное жильё. Процесс решения проблемы социального жилья подобен бесконечному путешествию.

6. В настоящее время во Вьетнаме довольно слабо развита инфраструктура управления, неспособная управлять доходами и жильём, что делает невозможным реализацию какой-либо эффективной политики. Чтобы воспользоваться преимуществами социальной жилищной политики, государственные учреждения должны предоставлять данные о фактическом доходе, фактическом проживании и количестве принадлежащей им недвижимости. В нашей системе управления недостаточно этой информации.

7. Наша политика в области социального жилья по-прежнему сосредоточена на несельскохозяйственном секторе. В сельской местности вопрос социального жилья решается в рамках целевых жилищных программ. Между тем, необходимость расселения населения в связи с быстрым ростом числа домохозяйств стала реальностью. Молодые семьи, недавно разлученные с семьями, не могут найти жилье по рыночным ценам из-за их высокой стоимости. Они надеются лишь на то, что, как и прежде, будет решен вопрос с землей для расселения. Теперь механизм расселения можно рассматривать как механизм создания социального жилья для сельской местности.

8. Административные процедуры, связанные с каждым проектом социального жилья, всегда являются «кошмаром» для инвесторов. Эта ситуация вызывает серьёзные опасения у многих инвесторов, которые хотят поскорее решить проблему в корне. Сначала энтузиазм, но затем всё оторванное от реальности приводит к мысли: «Долгая дорога, страшно думать о будущем».

Зона социального жилья для рабочих и малоимущих акционерной компании Trung Do на улице Cu Chinh Lan, район Trung Do. Фото: Нгуен Хай

Изменение взглядов на развитие социального жилья

Из вышеперечисленных недостатков можно выделить направления, подкрепленные достаточными аргументами, в частности:

1. Необходимо полностью отказаться от субсидиарного подхода к развитию социального жилья, а движущей силой развития следует считать рыночные механизмы. Государственная поддержка должна рассчитываться исключительно на основе освобождения от налогов и снижения налогов; постепенной уплаты земельных сборов; предоставления возможности использовать кредиты под низкие проценты от международных финансово-кредитных организаций посредством ипотечных кредитов, особенно в инвестиционных банках; предоставления собственникам социального жилья права торговать жильем при определенных условиях.

2. Использовать цифровую трансформацию для повышения эффективности управления землей, недвижимостью и доходами, четко определять бенефициаров государственных стимулов.

3. Необходимо реформировать процедуры управления проектами социального жилья в сторону административных процедур, только тогда можно будет привлечь инвесторов. Другими словами, необходимо регламентировать простые административные процедуры для проектов социального жилья.

4. Необходимо мобилизовать вклады многих сторон для решения проблем социального жилья, включая социальную ответственность предприятий, вклады общественно-политических организаций, общественных организаций, общественно-профессиональных организаций, благотворительных организаций...

Перспектива проекта социального жилья для рабочих в коммуне Хунглок города Винь, который ещё не завершён. Фото: газета Nghe An

5. Финансовые ресурсы для развития социального жилья являются серьёзным препятствием. В настоящее время все надеются на льготные кредитные источники, но, как уже упоминалось, эти надежды часто тщетны, поскольку процентные ставки по кредитам во Вьетнаме одни из самых высоких в мире, а источники кредитования с низкими процентными ставками найти невозможно. В настоящее время необходимо диверсифицировать финансовые решения для развития жилищного строительства, такие как фонды сбережений на жилье, инвестиционные фонды недвижимости и трастовые фонды... С другой стороны, необходимо управлять системой налогообложения недвижимости, ориентируясь на снижение вероятности обогащения за счёт инвестиций в жильё и стимулирование инвестиций в производство и бизнес.

5. Что касается земли, необходимо сузить механизм раздела и продажи земельных участков, не допускать его применения в сфере недвижимости. Необходимо рассмотреть возможность решения земельных вопросов для развития сегмента социального жилья. В этом году денег хватило только на покупку дома, через два года появятся средства на заливку фундамента, затем каждый год последовательно возводить одну-две стены и, наконец, достроить дом.

6. Необходимо дополнить положения о качестве социального жилья, связанные с применением новых строительных технологий и новых строительных материалов, а также положения о льготном режиме исполнения финансовых обязательств при более высоком качестве строительства и более низкой цене.

7. Расширить сферу предоставления социального жилья на сельские районы, включая регулирование политики расселения фермерских хозяйств, проживающих раздельно. В более экономически сложных, особенно неблагополучных, районах необходимо уделять больше внимания социальному жилью, поскольку люди не могут обеспечить его самостоятельно.

8. Решая проблему социального жилья, необходимо действовать параллельно с реформированием системы оплаты труда, чтобы заработная плата включала стоимость жилья и решалась проблема высоких налогов на сектор жилищной спекуляции. Только тогда общая стоимость жилья увеличится, что создаст финансовые возможности для удовлетворения спроса; в то же время, предотвращение спекуляции приведет к снижению цен на жилье на рынке. Повысится возможность строительства доступного и социального жилья.

Политика решения проблемы социального жилья для малообеспеченных и бедных слоев населения всегда противоречит стремлению ориентировать развитие современных городов. Задача состоит в том, чтобы разработать конкретную дорожную карту для процесса урбанизации, которая обеспечит современное развитие городов в соответствующих районах и решит проблему доступного жилья для уязвимых групп населения в определенных городских районах, включая крупные города.