何时允许谈判社会经济发展项目的土地使用权？

回复：

根据2024年《土地法》第127条规定，通过协议获得土地使用权或拥有土地使用权实施社会经济发展项目的土地使用规定如下：

1. 通过签订土地使用权协议的方式使用土地用于社会经济发展项目，属于下列情况：

a）不属于本法第七十九条规定的土地收回情形的项目实施案件；

b) 使用土地实施商品房建设投资项目时，只允许签订住宅土地使用权协议；

c) 未动用国家预算资金，且土地回收符合本法第七十九条规定情形的，投资者选择协商取得土地使用权，不提出土地回收申请。

2.为实施社会经济发展项目而约定取得土地使用权的土地，属于国家划拨、租赁或确认给土地使用者的土地使用权的；如按本条第1款规定实施的土地面积中，有国家机关、组织管理的土地面积，但无法分割成独立项目，则国家机关、组织管理的土地面积计入项目设立总土地面积，由国家收回，划拨或租赁给投资者实施项目，不必经过土地使用权拍卖形式，不必通过招标方式选定投资者使用土地实施项目。

3.根据本条第1款规定，通过协议取得土地使用权实施社会经济发展项目的土地使用条件包括：

a）按照经批准、公布的区级土地利用总体规划；

b）投资者须符合本法第一百二十二条规定的条件；使用土地实施商品房建设投资项目的，可以协议取得住宅用地使用权；

c) 有省人民委员会书面批准关于获得土地使用权以实施项目的协议。

4.国家对符合本条第1款规定情形的，为实施经济社会发展项目，鼓励签订土地使用权协议的政策如下：

a) 未取得土地使用权证、房屋所有权证、土地使用权证、房屋所有权证、土地使用权证、土地附着物所有权证、土地使用权证、土地附着物所有权证，但符合领取土地使用权证、土地附着物所有权条件的土地使用户和个人，可以转让土地使用权、出租、转租土地使用权，以土地使用权作价入股实施项目；

b) 投资商已取得土地使用权实施项目，但所取得的土地使用期限届满，而项目实施用地手续尚未办妥的，投资商可继续办理项目实施手续，无需办理延期手续。

5.协议取得土地使用权，继续生产经营，不改变土地用途的，适用本法关于土地使用权转让的规定。

6. 拥有土地使用权的人，提出投资项目，属于本法第七十九条规定的情况，但符合土地利用规划，并要求改变土地用途，经国家主管部门批准投资主张，同时根据投资法规定批准投资者的，可使用该土地实施投资项目，国家无须根据本法规定收回土地。

拥有住宅用地或住宅用地及其他土地使用权的人，按照土地利用规划提出商品住宅投资项目，提出改变土地用途的请求，经国家主管部门原则上批准，同时根据投资法的规定，经投资者批准，可以使用该土地实施该项目。

7.政府将详细说明本条款。