Économie

Prix ​​des appartements exorbitants : à qui profitent-ils ? 1re partie : Anomalies du marché locatif

Groupe PV - Technique : Hong Toai • October 17, 2025 19:00

Les prix des appartements sont bien trop élevés pour la population. Dans le quartier de Vinh, de nombreux projets affichent des prix atteignant 30 à 35 millions de VND/m², sans pour autant garantir une qualité à la hauteur ni des infrastructures adéquates.

Groupe de journalistes• 17 octobre 2025

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Les prix des appartements sont bien trop élevés pour la population. En zone urbaine, de nombreux projets atteignent des prix de 30 à 35 millions de VND/m², sans pour autant que la qualité soit au rendez-vous ou que les infrastructures soient garanties.

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« Fièvre » des appartements due à l'inflation des prix

Lors d'un entretien avec nous, Mme Hoang Thi Thao (38 ans, quartier de Truong Vinh) a confié : « Si je n'avais pas vendu précipitamment, j'aurais empoché un demi-milliard de dongs supplémentaires. » Fin 2021, alors que les loyers des appartements à Nghệ An étaient encore abordables, Mme Thao a acheté un appartement de 120 mètres carrés rue Le Nin pour seulement 12 millions de dongs le mètre carré. « Au départ, je l'avais acheté pour y vivre, car il était accessible, sans penser à faire du profit. Mais après presque deux ans, les prix des appartements ont flambé, quelqu'un m'a fait une offre à prix d'or, j'ai donc revendu et réalisé un bénéfice de près de 1,4 milliard de dongs », a-t-elle expliqué. Après avoir vendu son appartement du centre-ville, Mme Thao a acheté un appartement plus petit au bout de la rue Nguyen Viet Xuan pour 1,75 milliard de VND (20 millions de VND/m²) en juin 2024. « En moins d'un an, les prix ont presque doublé. Je l'ai revendu 3,2 milliards de VND et je suis allée acheter une maison en périphérie. Aujourd'hui, cette maison a pris de la valeur et vaut plus de 40 millions de VND/m² », a-t-elle ajouté. Depuis, elle investit dans d'autres appartements pour réaliser des bénéfices. « Les prix des appartements à Nghệ An augmentent chaque jour. Les taux d'intérêt bancaires sont bas, si bien que beaucoup de gens, même sans avoir besoin d'y vivre, empruntent pour acheter et revendre », a-t-elle commenté.

De même, Mme Le Thu Hang, propriétaire d'un appartement dans l'immeuble Hung Dung, rue Nguyen Si Sach, témoigne : « Il y a quelques années, je comptais faire construire une maison, mais face à la flambée des prix des appartements, j'ai changé d'avis et acheté un appartement de 52 m² pour 1,5 milliard de VND. Début 2025, constatant la baisse des taux d'intérêt sur l'épargne, mon mari et moi avons investi dans un autre appartement destiné à la location. Aujourd'hui, les loyers avoisinent les 1,6 milliard de VND. » Juste à côté de chez elle, une famille avait acquis deux appartements pour environ 800 millions de VND chacun ; désormais, le prix atteint près de 1,45 milliard de VND pour un appartement de seulement 48 m².

Non seulement les appartements achevés, mais aussi de nombreux projets dont les fondations viennent à peine d'être posées, voient leur prix gonflé par les agents immobiliers. Typiquement, le projet situé sur l'axe prolongé de Le Mao est présenté comme haut de gamme, avec un prix de « réservation de bonne foi » de 45 à 47 millions de VND/m² et un acompte d'environ 50 millions de VND/unité.

D'après la brochure, les clients peuvent emprunter jusqu'à 70 % du prix de l'appartement, bénéficier d'un différé de remboursement du capital, de 10 ans de frais de service offerts et d'une réduction allant jusqu'à 9,3 %. Un agent immobilier nous a confié, en tant qu'acheteurs potentiels : « Si les acheteurs ne concluent pas rapidement, quelqu'un d'autre réservera immédiatement. Les appartements sont constamment vendus, les prix vont donc forcément augmenter. » Un représentant de l'agence Handico, rue Tran Phu, a reconnu : « Le marché de la revente est en plein essor, tandis que l'offre de logements neufs est limitée, ce qui fait flamber les prix des appartements. »

En réalité, nous avons constaté qu'avant même la flambée des prix, de nombreux projets d'appartements commerciaux dans le quartier de Vinh affichaient des prix de vente très élevés par rapport au revenu moyen des habitants. Or, la qualité de la construction, les équipements et les garanties juridiques n'étaient pas à la hauteur de ces prix. Citons par exemple les immeubles du groupe Bao Son, situés aux rues Le Loi et Nguyen Si Sach ; l'immeuble de 18 étages PVNC2-CT02 de la société par actions Thanh Vinh Investment, Production and Trade, rue Nguyen Quoc Tri ; ou encore l'immeuble de 20 étages de la société par actions Kim Thi, situé aux rues Phan Boi Chau et Tecco… Une fois mis en service, ces projets se sont avérés dépourvus de nombreux équipements prévus initialement, tels que des parkings, des espaces verts, des supermarchés et des espaces communs. De plus, nombre d'entre eux ont rencontré des difficultés juridiques persistantes, compliquant la constitution des titres de propriété pour les résidents.

De plus, le refus d'assumer ses responsabilités par les investisseurs est de plus en plus fréquent. Certains omettent d'inclure les 2 % de charges d'entretien dans le prix de vente afin de contraindre les clients à payer ultérieurement, ou retardent délibérément la mise en place du syndic malgré la perception des charges mensuelles. Souvent, le syndic, créé par l'investisseur, manque de transparence quant à ses recettes et dépenses et ne reverse pas les fonds d'entretien, ce qui engendre des conflits et des réclamations interminables. Les infrastructures de transport avoisinantes sont insuffisantes et les investisseurs ne se concertent pas avec les autorités locales pour faciliter les déplacements des résidents. Cette situation se rencontre dans de nombreux immeubles d'appartements tels que Bao Son (Nguyen Si Sach), Kim Thi (Phan Boi Chau) ou Truong Thanh (Vo Thi Sau), ainsi que dans la résidence Tecco, et risque de provoquer des conflits et des litiges complexes si elle n'est pas rapidement corrigée.

L'offre se raréfie, provoquant une pénurie.

Dans le quartier de Truong Vinh, une zone en plein développement, les prix des appartements ont presque triplé en seulement trois ans. En 2022, le m² d'appartements commerciaux coûtait entre 12 et 14 millions de VND ; aujourd'hui, il se situe entre 43 et 45 millions de VND. Un immeuble neuf de six ou sept étages, situé dans le quartier de Vinh Tan, est proposé à la vente entre 51 et 53 millions de VND/m².

Non seulement les appartements achevés, mais aussi les projets de réparation, de rénovation ou les programmes immobiliers récemment mis en vente affichent complet. À EcoPark Hung Hoa, plus de 1 400 appartements ont trouvé preneur depuis le début de l'année. Actuellement, la plupart des transactions se font sur le marché secondaire, dans le but de réaliser un profit. Si, début 2024, le prix avoisinait les 30 millions de VND/m², de nombreux appartements atteignent aujourd'hui les 50 millions de VND/m².

Dans la même veine, les prix des appartements anciens ont également fortement augmenté. Dans l'immeuble Arita (quartier de Vinh Hung), un appartement de 55 m² est affiché à 2,1 milliards de VND, soit une hausse de 500 millions de VND en seulement un an. De même, dans un grand projet immobilier du quartier de Quang Trung, le prix est passé de 30 millions de VND/m² (mars 2024) à 45 millions de VND/m².

M. Phan Hung, un habitant du quartier, a déclaré : « Ce projet comprend un volet de relogement. Les logements excédentaires sont très peu vendus, ce qui explique les prix élevés et la forte demande d’informations de la part des investisseurs. Comparé à d’autres projets, cet immeuble construit par ce groupe suscite encore beaucoup d’intérêt. » Toujours dans le quartier de Truong Vinh, l’immeuble Kim Truong Thi affiche un prix moyen de 37,5 millions de VND/m² ; un appartement de 80 m² peut coûter plus de 3 milliards de VND. Dans l’immeuble Truong Thanh, un appartement d’angle de 69 m² est proposé à 2,4 milliards de VND (soit 34,2 millions de VND/m²). Par ailleurs, dans le quartier de Ha Huy Tap, à côté de l’immeuble Viettel, l’immeuble Huy Hung a été mis en vente en seulement deux jours et plus de 100 appartements ont trouvé preneur.

Selon le Département de la Construction, la province de Nghệ An compte actuellement 110 projets d'investissement, comprenant plus de 140 immeubles d'appartements et environ 15 000 logements. À l'exception de quelques projets situés dans les anciens quartiers de Hoềng Mai et Diện Chau, la plupart sont concentrés dans l'ancien quartier de Vinh. Les immeubles d'appartements anciens, comme ceux du quartier de Quống Trung, construits dans les années 1970, sont en cours de rénovation, tandis que la plupart des immeubles commerciaux ont été construits à partir de 2010, période durant laquelle l'offre et la demande étaient relativement équilibrées, voire excédentaires.

Les statistiques montrent qu'entre 2010 et 2022, environ 1 000 appartements étaient mis sur le marché chaque année en moyenne, principalement dans le centre-ville. À cette époque, les prix de vente étaient relativement stables : de 7 à 10 millions de VND/m² pour les logements abordables et de 15 à 17 millions de VND/m² pour les appartements haut de gamme. Cependant, depuis 2019, face à la saturation des infrastructures urbaines, aux embouteillages et aux inondations, la province a décidé de limiter le nombre de permis de construire pour les grands projets immobiliers en centre-ville. De ce fait, l'offre de logements neufs a fortement diminué, seuls les projets autorisés à partir de 2018 subsistant.

Un représentant de Handico 30 Nghe An a déclaré : « En 2025, nous ne disposerons que de 68 logements sociaux sur le marché ; l’année prochaine, environ 250 appartements supplémentaires seront construits dans le quartier de Quang Trung, mais ils seront principalement destinés au relogement et non à la vente. » De même, d’autres entreprises telles qu’Arita, Kim Thi, Tecco, Trung Do, Bao Son Group, etc., ont toutes confirmé n’avoir pas investi dans de nouveaux projets dans la zone de Vinh City (anciennement) depuis de nombreuses années.

Au contraire, l'urbanisation rapide a entraîné une forte augmentation de la population migrante dans les zones urbaines. Selon une enquête du Comité populaire de l'ancienne ville de Vinh, menée entre 2020 et 2025, plus de 200 ménages en moyenne, principalement de jeunes familles, s'installent chaque année en provenance d'autres localités dans les zones urbaines, notamment dans des immeubles d'appartements situés en centre-ville, comme Thanh Vinh et Truong Vinh. Un responsable du Comité populaire du quartier de Thanh Vinh a déclaré : « On estime qu'environ 200 ménages supplémentaires, y compris des investisseurs, s'installeront chaque année dans l'ancienne ville de Vinh. Cela représente un nouveau quartier résidentiel, équivalent à un immeuble de 20 étages. Si l'on tient compte de l'accroissement naturel de la population, la population actuelle des zones urbaines des quartiers et communes de la région de Vinh étant d'environ 850 000 habitants, la demande de logements augmentera d'au moins 500 appartements par an. »

Si le nombre d'immigrants augmente sans que l'offre de logements, notamment d'appartements, ne puisse satisfaire la demande, le marché se déséquilibrera. Profitant de cette pénurie, les spéculateurs et les marchés financiers achèteront massivement, faisant grimper les prix et provoquant une forte volatilité, ce qui éloignera considérablement les prix de l'immobilier de leur valeur réelle.

M. Nguyen Ba Hoan, expert en construction, a déclaré : « Le prix des matériaux et de la main-d’œuvre a augmenté de 10 à 30 % ces deux dernières années, mais le prix actuel des appartements a doublé, voire triplé, ce qui est absurde. Le niveau actuel des prix ne reflète pas le véritable rapport entre l’offre et la demande, mais résulte principalement de la spéculation, de l’effet de mode et de la psychologie des foules. » Il a également averti : « Sans mesures de régulation, les véritables acheteurs, notamment les classes moyennes et les jeunes, auront de plus en plus de difficultés à devenir propriétaires. »

(À suivre)