Économie

Prix ​​exorbitants des appartements : à qui profitent-ils ? 3e partie : Renforcer la gestion, la supervision et le traitement de la spéculation et de la manipulation des prix

Groupe de journalistes • October 18, 2025 10:23

Réduire les prix des appartements dans le contexte actuel n'est pas chose aisée, tant la mentalité spéculative des investisseurs prévaut ; les flux de capitaux vers l'immobilier ne montrent aucun signe de ralentissement et le prix de l'or a augmenté. Cependant, selon les experts, pour freiner la flambée des prix, il est essentiel d'accroître l'offre en fonction du segment de marché et de la demande réelle. Par ailleurs, la simplification des procédures, la réduction des coûts, l'accélération des délais d'obtention des permis et le renforcement des contrôles et de la surveillance sont considérés comme des mesures efficaces pour aider le marché locatif à sortir de cette « frénésie des prix ».

Groupe de journalistes• 17 octobre 2025

--------------------o0o--------------------

Réduire les prix des appartements dans le contexte actuel n'est pas chose aisée, tant la mentalité spéculative des investisseurs prévaut ; les flux de capitaux vers l'immobilier ne montrent aucun signe de ralentissement et le prix de l'or a augmenté. Cependant, selon les experts, pour freiner la flambée des prix, il est essentiel d'accroître l'offre en fonction du segment de marché et de la demande réelle. Par ailleurs, la simplification des procédures, la réduction des coûts, l'accélération des délais d'obtention des permis et le renforcement des contrôles et de la surveillance sont considérés comme des mesures efficaces pour aider le marché locatif à sortir de cette « frénésie des prix ».

--------------------o0o--------------------

Éliminer les difficultés, augmenter l'offre

M. Doan Van Dai, directeur adjoint du département de la construction de Nghe An, a affirmé : « Pour faire baisser les prix des appartements, la solution la plus efficace et la plus réalisable consiste à augmenter l'offre, notamment en promouvant les projets de logements sociaux, car ce n'est qu'ainsi que l'État peut réguler et orienter les prix. »

Il est prévu que, d'ici 2030, Nghệ An construise près de 50 000 logements, dont 36 000 dans le cadre de 41 projets de logements sociaux approuvés. À cela s'ajouteront environ 12 000 logements sociaux, soit 20 % de la superficie foncière disponible pour les projets commerciaux. Si ces projets sont réalisés comme prévu, entre 1 000 et 2 000 logements seront disponibles chaque année, contribuant ainsi à apaiser rapidement la crise du logement à Nghệ An.

M. Nguyen Trung Long, directeur du Département de la gestion des prix et des biens publics (Département des finances de Nghệ An), a déclaré que malgré la forte hausse des prix des appartements dans la vieille ville de Vinh par rapport aux revenus des habitants, ces prix restent inférieurs à ceux pratiqués à Hanoï ou à Hô Chi Minh-Ville. La restriction imposée par la province à la délivrance de permis de construire pour les appartements dans le centre-ville est nécessaire en raison de la saturation des infrastructures et de la circulation. Toutefois, pour atténuer cette situation, la province doit encourager l'investissement dans les appartements en périphérie et renforcer les mesures incitatives en faveur des projets de logements sociaux, afin de constituer un fonds de logements à loyer modéré et de réduire la pression sur le centre-ville.

Le vieux quartier de Vinh et ses environs – principal centre économique, social et urbain de la province – affichent des prix de l'immobilier élevés, une tendance observée dans les grandes villes du pays. Selon un représentant du Département de la gestion des prix et des actifs publics du ministère des Finances, une politique macroéconomique concertée est nécessaire pour que les prix de l'immobilier et des appartements retrouvent leur niveau normal. En effet, ces prix sont étroitement liés aux fluctuations du cours de l'or et aux politiques de taux d'intérêt bancaires. Lorsque les taux d'intérêt baissent, le cours de l'or augmente, ce qui attire les capitaux vers l'immobilier et fait grimper les prix. Par conséquent, une solution globale et efficace de la part du gouvernement est indispensable pour réguler ce marché.

Selon les entreprises d'investissement, les prix des matières premières telles que le ciment, l'acier, le sable et le gravier ont récemment connu une forte hausse en raison d'une réglementation plus stricte, ce qui a fait grimper les coûts de construction. Un entrepreneur du quartier de Thanh Vinh a déclaré : « Depuis début 2025, le prix du sable de construction a doublé, passant de 150 000 à 300 000-350 000 VND/m³ ; la main-d'œuvre est rare, son coût journalier ayant augmenté de 350 000 à 600 000-700 000 VND ; le prix forfaitaire a quant à lui grimpé de 1,1 à 1,5 million de VND/m². Afin de réduire les prix du logement, l'État doit également encadrer et contrôler les prix des matières premières et de la main-d'œuvre. »

Le président de l'Association immobilière de Nghệ An, M. Nguyễn Quoc Khanh, a précisé : à partir de 2025, les prix et les loyers fonciers seront ajustés. Les terrains bien situés et dotés d'infrastructures de qualité verront leur valeur multipliée par deux ou trois, ce qui entraînera une hausse simultanée des prix pour les investisseurs, tant du côté des particuliers que des revendeurs. Il a proposé de réduire les taxes foncières et les loyers pour les projets de logements sociaux, en autorisant des paiements annuels au lieu des paiements uniques prévus par la loi foncière de 2024, afin d'alléger la charge financière des entreprises.

Par ailleurs, M. Nguyen Phiet, chef du Département de la gestion du logement et du marché immobilier (Département de la construction), a déclaré : « La loi sur le logement de 2024 a élargi le champ d’application des acquéreurs de logements sociaux. De plus, la loi sur les transactions immobilières permet aux investisseurs de fixer eux-mêmes le prix de vente, sans avoir à le soumettre à une approbation préalable ; c’est un avantage considérable. La province a élaboré et approuvé des politiques d’investissement pour de nombreux projets, répondant globalement aux besoins conformément aux objectifs de développement. Désormais, la capacité des investisseurs et l’avancement des projets demeurent essentiels. » Selon M. Phiet : « Au niveau actuel des prix, si les constructions respectent les normes, les promoteurs immobiliers réaliseront des bénéfices. Le défi consiste à contrôler, à encourager et à gérer rigoureusement les projets qui progressent lentement, afin de garantir le respect des engagements envers la population. »

Les représentants de l'Association immobilière de Nghe An ont proposé : étant donné que la construction d'immeubles de grande hauteur est interdite dans le vieux centre-ville de Vinh, il est nécessaire d'encourager le développement d'appartements en périphérie, tout en investissant dans les infrastructures de liaison, les supermarchés, les écoles et les institutions sociales afin que les résidents puissent s'y installer et y vivre confortablement.

L'ingénieur Tran Thanh Bi, responsable de la construction de plusieurs grands immeubles d'appartements à Nghệ An, a également commenté : « La hausse des prix des terrains, des matériaux et de la main-d'œuvre n'augmente les coûts de production que d'environ 5 à 7 %. Les investisseurs réalisent un profit moyen d'environ 30 %. Cependant, une fois les fonds de roulement et les investisseurs déduits, les prix s'envolent, pouvant même doubler. »

D'après M. Nguyen Trung Long, chef du département de la gestion des prix et des actifs publics (ministère des Finances de Nghệ An) : pour que les prix de l'immobilier se stabilisent durablement, la loi foncière de 2024 doit être modifiée afin que l'État régule les prix du foncier, car l'application des prix du marché engendre des difficultés de gestion. Il est également nécessaire de résoudre les problèmes juridiques, de traiter les projets en suspens et de rendre transparentes les procédures d'attribution, d'évaluation et de changement d'affectation des terrains, afin de garantir la stabilité du marché. Pour s'attaquer aux causes profondes du problème, les politiques du logement doivent être alignées sur l'offre et la demande. Parallèlement à la simplification des démarches pour les entreprises, il est indispensable de créer les conditions permettant aux particuliers d'emprunter à long terme à des taux d'intérêt appropriés. Lorsque les acheteurs auront accès au capital, le marché s'équilibrera, limitant ainsi la spéculation et la flambée des prix.

Réduire les délais d'obtention des licences est également un souhait des entreprises, car la majeure partie des capitaux d'investissement est empruntée auprès des banques ; par conséquent, plus le délai est long, plus les coûts d'intérêt et les taxes foncières seront élevés.

Renforcer l'inspection et le traitement des opérations spéculatives

Lors d'une séance de travail avec les agences compétentes sur les orientations relatives à la modification de la loi foncière, le secrétaire général To Lam a déclaré : « L'État doit garantir des droits d'utilisation des terres équitables et effectifs pour tous ; utiliser les terres de manière raisonnable, éviter le gaspillage ; et, dans le même temps, maximiser l'efficacité des ressources foncières pour le développement national. »

Lors de la réunion du Comité directeur central sur la politique du logement et le marché immobilier, dans l'après-midi du 22 septembre 2025, le Premier ministre Pham Minh Chinh a prononcé un discours dans lequel il a souligné la situation actuelle des prix du logement dans les grandes villes, qui le rend inaccessible aux travailleurs.

Face à l'évolution imprévisible du marché, le Comité national de pilotage du logement a tenu de nombreuses réunions et le Premier ministre a demandé la simplification des procédures, la lutte contre la spéculation, le renforcement du contrôle et la garantie d'un marché transparent et stable. Le 7 octobre 2025, le Premier ministre Pham Minh Chinh a signé la circulaire officielle n° 190/CD-TTg, enjoignant les ministères, les administrations et les collectivités locales à mettre en œuvre résolument des solutions pour accroître l'offre, réduire les prix du logement et stabiliser le marché immobilier. Le Premier ministre a souligné que, récemment, le gouvernement avait mis en place de nombreux mécanismes et politiques pour lever les obstacles, promouvoir les projets immobiliers, contrôler l'utilisation et l'évaluation des sols et rectifier les enchères de droits fonciers. Cependant, dans de nombreuses régions, les prix du logement restent élevés et inaccessibles aux ménages en raison du manque d'informations sur le marché, de la spéculation, des hausses de prix, de la création de prix virtuels et de la pénurie de logements.

Le Premier ministre a également demandé au ministère de la Construction, au ministère de l'Agriculture et de l'Environnement, à la Banque d'État et aux collectivités locales de revoir les procédures administratives, de réduire les coûts et de créer les conditions favorables aux investissements des entreprises dans le développement de logements sociaux, de logements pour travailleurs et de logements commerciaux à des prix raisonnables. Parallèlement, il est nécessaire de contrôler strictement le marché, de lutter contre la manipulation et la spéculation, et de diffuser l'information afin de ramener les prix du logement à un niveau raisonnable, garantissant ainsi le droit au logement pour tous. Le gouvernement a chargé le ministère des Finances et le ministère de la Construction de renforcer la gestion des transactions immobilières et des transferts de propriété ; d'étudier la possibilité de taxer les propriétaires de résidences secondaires ou plus ; de publier rapidement les prix des matériaux et les indices de construction, reflétant fidèlement le marché ; et de lutter fermement contre la spéculation, l'accaparement et les hausses de prix à des fins lucratives.

L'État doit renforcer l'inspection et le contrôle des activités des agences immobilières. Certains estiment que chaque bien immobilier doit disposer d'un historique détaillé des variations de prix, des agents immobiliers et des transactions, et que le taux d'imposition des plus-values ​​après transaction doit être majoré.

À Nghệ An, depuis juillet 2025, le Comité populaire provincial a mis en place des équipes d'inspection, dirigées par son vice-président, chargées de suivre l'avancement des projets immobiliers, notamment de logements sociaux. Parallèlement, la province a évalué l'efficacité de l'utilisation des terrains pour les projets d'investissement non budgétaires, a procédé avec détermination à la récupération des terrains pour les projets en retard et a créé des fonds fonciers destinés à des entreprises compétentes afin qu'elles puissent reprendre les projets et les mettre en œuvre conformément à leurs engagements.

En 2025, Nghệ An comptera sept nouveaux projets immobiliers, soit environ 2 100 appartements. Ce développement témoigne de la volonté d'accroître l'offre de logements. Des mesures fortes et concertées, mises en œuvre aux niveaux central et local, devraient permettre de réguler le marché, de ramener les prix de l'immobilier, notamment des appartements à Nghệ An, à leur juste valeur, de répondre aux besoins de la population et de garantir le droit à la propriété pour tous.

Il est connu que le Comité populaire de la province de Nghệ An a approuvé la liste des projets de logements sociaux pouvant bénéficier d'un emprunt de 120 000 milliards de VND dans le cadre du programme de crédit, et notamment : 566 appartements dans la zone urbaine nord, quartier de Vinh Hung ; 1 332 appartements dans la nouvelle zone urbaine, quartier de Thanh Vinh (coentreprise Eurowindow - Société par actions de construction et de gestion de projets n° 1) ; 406 appartements dans la zone urbaine sud de la rivière Vinh (coentreprise Tri Duong - Ecopark Hai Duong TD-Home) ; et 12 700 m² de terrains destinés à la construction de logements sociaux dans le cadre du projet de la zone urbaine de Hung Loc, mené par la société par actions Hung Hung.