Les prix des appartements s'envolent - À qui profitent-ils ? 3e partie : Renforcer la gestion, la supervision et le traitement de la spéculation et de la manipulation des prix.
Baisser les prix des appartements dans le contexte actuel est une tâche ardue, compte tenu de la persistance de l'effet de mode en matière d'investissement, de l'afflux constant de capitaux vers l'immobilier et de la hausse du cours de l'or. Cependant, selon les experts, la clé pour freiner la flambée des prix réside dans l'augmentation de l'offre afin de répondre à la demande réelle et aux besoins des différents segments de marché. La simplification des procédures, la réduction des coûts, l'accélération des délais d'obtention des permis et le renforcement des contrôles et de la surveillance sont considérés comme des mesures efficaces pour aider le marché des appartements à enrayer la hausse actuelle des prix.
Équipe de journalistes17 octobre 2025
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Baisser les prix des appartements dans le contexte actuel est une tâche ardue, compte tenu de la persistance de l'effet de mode en matière d'investissement, de l'afflux constant de capitaux vers l'immobilier et de la hausse du cours de l'or. Cependant, selon les experts, la clé pour freiner la flambée des prix réside dans l'augmentation de l'offre afin de répondre à la demande réelle et aux besoins des différents segments de marché. La simplification des procédures, la réduction des coûts, l'accélération des délais d'obtention des permis et le renforcement des contrôles et de la surveillance sont considérés comme des mesures efficaces pour aider le marché des appartements à enrayer la hausse actuelle des prix.
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Supprimer les obstacles et augmenter l'offre.
M. Doan Van Dai, directeur adjoint du département de la construction de Nghe An, a affirmé : « Pour faire baisser les prix des appartements, la solution la plus efficace et la plus réalisable consiste à augmenter l'offre, notamment en promouvant les projets de logements sociaux, car c'est la seule façon pour l'État de réguler et d'orienter les prix. »
Selon le plan prévu pour 2030, la province de Nghệ An devrait construire près de 50 000 appartements, dont 36 000 dans le cadre de 41 projets de logements sociaux approuvés, et environ 12 000 logements sociaux supplémentaires, soit l’équivalent de 20 % des terrains destinés aux projets commerciaux. Si ces projets sont réalisés comme prévu, ils permettront de construire entre 1 000 et 2 000 appartements par an, contribuant ainsi à stabiliser le marché immobilier de Nghệ An.
M. Nguyen Trung Long, directeur du Département de la gestion des prix et des biens publics (Département des finances de Nghệ An), a déclaré que si les prix des appartements dans la vieille ville de Vinh ont considérablement augmenté par rapport aux revenus des habitants, ils restent inférieurs à ceux pratiqués à Hanoï ou à Hô Chi Minh-Ville. La restriction, imposée par la province, de la délivrance de permis de construire pour les immeubles d'habitation dans le centre-ville est nécessaire en raison de la saturation des infrastructures et des transports dans cette zone. Toutefois, pour désengorger le centre-ville, la province doit encourager l'investissement dans la construction d'immeubles d'habitation en périphérie et renforcer les mesures incitatives en faveur des logements sociaux, afin de constituer un parc de logements abordables et de réduire la pression sur le centre-ville.
La région de l'ancienne ville de Vinh et ses environs – principal centre économique, social et urbain de la province – a connu une flambée des prix des appartements, une tendance observée dans les grandes villes du pays. Selon un représentant du Département de la gestion des prix et des actifs publics du Département provincial des finances, une politique macroéconomique globale est nécessaire pour ramener les prix de l'immobilier à des niveaux normaux. En effet, ces prix sont étroitement liés aux fluctuations du cours de l'or et aux ajustements des taux d'intérêt bancaires. Lorsque les taux d'intérêt baissent, le cours de l'or augmente et les capitaux affluent vers l'immobilier, faisant ainsi grimper les prix. Par conséquent, une solution gouvernementale forte et globale est indispensable pour réguler ce marché.
D'après les entreprises d'investissement, les prix des matières premières telles que le ciment, l'acier, le sable et le gravier ont fortement augmenté ces derniers temps en raison d'une réglementation plus stricte, ce qui a fait grimper les coûts de construction. Un entrepreneur du quartier de Thanh Vinh a déclaré : « Depuis début 2025, le prix du sable de construction a doublé, passant de 150 000 à 300 000-350 000 VND/m³ ; la main-d'œuvre est rare, son coût journalier ayant augmenté de 350 000 à 600 000-700 000 VND ; et le prix forfaitaire des contrats est passé de 1,1 million à 1,5 million de VND/m². Pour faire baisser les prix du logement, le gouvernement doit également encadrer et contrôler les prix des matières premières et de la main-d'œuvre. »
Le président de l'Association immobilière de Nghệ An, M. Nguyễn Quảc Khanh, a précisé : à partir de 2025, les prix et les loyers des terrains seront ajustés, et les parcelles de choix, bien situées et dotées d'infrastructures de qualité, verront leur valeur multipliée par deux ou trois, ce qui incitera les promoteurs et les investisseurs à revoir leurs prix à la hausse. Il a proposé de réduire les redevances d'utilisation et les loyers des terrains pour les projets de logements sociaux, en autorisant des paiements annuels au lieu d'un versement unique comme le prévoit la loi foncière de 2024, afin d'alléger la charge financière des entreprises.
Par ailleurs, M. Nguyen The Phiệt, chef du Département de la gestion du marché du logement et de l'immobilier (Département de la construction), a déclaré : « Par rapport à la législation précédente, la loi sur le logement de 2024 a élargi le groupe cible des acquéreurs de logements sociaux, et la loi sur les activités immobilières permet aux investisseurs de fixer eux-mêmes les prix de vente, sans avoir à les soumettre à une approbation comme auparavant ; c'est un avantage considérable. La province a élaboré et approuvé des politiques d'investissement pour de nombreux projets, répondant globalement aux besoins conformément aux objectifs de développement. Désormais, la capacité des investisseurs et l'avancement des projets demeurent essentiels. » Selon M. Phiệt : « Au niveau actuel des prix, si les logements sont construits selon les normes, les investisseurs immobiliers sont déjà rentables ; le défi consiste à inspecter, superviser et gérer rigoureusement les projets qui accusent des retards, afin de garantir le respect des engagements envers la population. »
Les représentants de l'Association immobilière de Nghe An ont proposé que, compte tenu des restrictions sur la construction d'immeubles de grande hauteur dans le vieux centre-ville de Vinh, le développement d'immeubles d'appartements dans les zones suburbaines soit encouragé, ainsi que des investissements dans les infrastructures de liaison, les supermarchés, les écoles et les équipements sociaux afin d'assurer un cadre de vie et d'installation pratique pour les résidents.
L'ingénieur Tran Thanh Bi, maître d'œuvre de plusieurs grands immeubles d'appartements à Nghệ An, a également déclaré : « La hausse des prix des terrains, des matériaux et de la main-d'œuvre n'augmente les coûts d'entrée que d'environ 5 à 7 %. Le profit moyen pour les investisseurs est d'environ 30 %. Cependant, après passage par le marché et refacturation aux investisseurs, le prix grimpe, parfois même en doublant. »
Selon M. Nguyen Trung Long, chef du Département de la gestion des prix et des actifs publics (Département des finances de Nghệ An) : afin de freiner durablement la hausse des prix de l’immobilier, la loi foncière de 2024 doit être modifiée pour permettre à l’État de réglementer les prix des terrains, car l’application des prix du marché engendre des difficultés de gestion. De plus, il est nécessaire de lever les obstacles juridiques, de débloquer les projets immobiliers et de garantir la transparence des procédures d’attribution, d’évaluation et de changement d’affectation des sols pour assurer la stabilité du marché. Pour s’attaquer aux causes profondes du problème, les politiques du logement doivent être alignées sur l’offre et la demande. Parallèlement à la simplification des démarches pour les entreprises, il convient de créer les conditions permettant aux particuliers d’emprunter des capitaux à long terme à des taux d’intérêt appropriés. Lorsque les acheteurs auront accès au capital, le marché s’autorégulera, limitant la spéculation et prévenant la récurrence des flambées des prix.
Les entreprises souhaitent également réduire les délais d'obtention des licences car une grande partie de leur capital d'investissement est empruntée auprès des banques ; par conséquent, plus le délai est long, plus les coûts d'intérêt et les taxes foncières augmentent.
Renforcer les inspections et lutter contre la spéculation.
Lors d'une séance de travail avec les agences compétentes sur les orientations relatives à la modification de la loi foncière, le secrétaire général To Lam a déclaré : « L'État doit garantir des droits d'utilisation des terres équitables et efficaces pour tous les citoyens ; les terres doivent être utilisées rationnellement, en évitant le gaspillage ; et, dans le même temps, maximiser l'efficacité des ressources foncières pour le développement national. »
Lors de la réunion du Comité directeur central sur la politique du logement et le marché immobilier, dans l'après-midi du 22 septembre 2025, le Premier ministre Pham Minh Chinh a prononcé un discours abordant de front la réalité selon laquelle les prix des logements dans les grandes villes sont inaccessibles aux travailleurs.
Face à l'imprévisibilité du marché, le Comité national de pilotage du logement a tenu de nombreuses réunions et le Premier ministre a demandé la suppression des obstacles bureaucratiques, la lutte contre la spéculation et le renforcement du contrôle afin de garantir un marché transparent et stable. Le 7 octobre 2025, le Premier ministre Pham Minh Chinh a signé la circulaire officielle n° 190/CĐ-TTg, enjoignant les ministères, les secteurs et les collectivités locales à mettre en œuvre résolument des solutions pour accroître l'offre, réduire les prix du logement et stabiliser le marché immobilier. Le Premier ministre a souligné que le gouvernement avait récemment mis en place de nombreux mécanismes et politiques pour lever les difficultés, promouvoir les projets immobiliers, contrôler l'utilisation et l'évaluation des sols et rectifier les enchères de droits d'utilisation des sols. Cependant, dans de nombreuses régions, les prix du logement restent élevés, dépassant largement les capacités financières des ménages en raison d'un manque d'information sur le marché, de la spéculation, de la manipulation des prix, de la création de prix artificiels et d'une offre insuffisante.
Le Premier ministre a également demandé au ministère de la Construction, au ministère de l'Agriculture et de l'Environnement, à la Banque d'État du Vietnam et aux autorités locales de revoir les procédures administratives, de réduire les coûts et de créer un environnement favorable aux investissements des entreprises dans le développement du logement social, du logement pour les travailleurs et du logement commercial abordable. Parallèlement, il leur a demandé de contrôler strictement le marché, de sanctionner sévèrement les actes de manipulation et de spéculation, et de publier les informations nécessaires pour ramener les prix du logement à un niveau raisonnable, garantissant ainsi le droit au logement pour tous. Le gouvernement a chargé le ministère des Finances et le ministère de la Construction de renforcer la gestion des transactions immobilières et des transferts de propriété ; d'étudier la possibilité d'imposer les propriétaires de résidences secondaires et suivantes ; de publier rapidement les prix des matériaux et les indices de construction reflétant fidèlement le marché ; et de sanctionner sévèrement la spéculation, l'accaparement et la flambée des prix.
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Le gouvernement doit renforcer l'inspection et la supervision des opérations des plateformes immobilières. Certains suggèrent que chaque bien dispose d'un historique détaillé des variations de prix, des agents immobiliers et des transactions, et qu'une augmentation du taux d'imposition sur les plus-values réalisées après les transactions soit envisagée.
Dans la province de Nghệ An, à compter de juillet 2025, le Comité populaire provincial a mis en place des équipes d'inspection, dirigées par son vice-président, chargées de suivre l'avancement des projets immobiliers, notamment de logements sociaux. Parallèlement, la province a examiné l'efficacité de l'utilisation des terrains dans le cadre des projets d'investissement non budgétaires, s'engageant résolument à récupérer les terrains des projets en retard et à constituer des réserves foncières afin que des entreprises compétentes puissent reprendre et mener à bien les projets conformément aux engagements pris.
En 2025, la province de Nghệ An comptera sept nouveaux projets immobiliers, soit environ 2 100 appartements. C’est un signe positif pour l’augmentation de l’offre de logements. Des mesures fortes et coordonnées, prises par le gouvernement central et les autorités locales, devraient permettre de redresser le marché, de ramener les prix de l’immobilier, notamment ceux des appartements à Nghệ An, à leur juste valeur, de répondre aux besoins de la population et de garantir le droit au logement pour tous.
Il est connu que le Comité populaire de la province de Nghệ An a approuvé la liste des projets de logements sociaux éligibles aux prêts du programme de crédit de 120 000 milliards de VND, comprenant : 566 unités dans la zone urbaine nord, quartier de Vinh Hung ; 1 332 unités dans la nouvelle zone urbaine du quartier de Thanh Vinh (coentreprise Eurowindow - Société de construction et de gestion de projets n° 1) ; 406 unités dans la zone urbaine sud de la rivière Vinh (coentreprise Tri Duong - Ecopark Hai Duong TD-Home) ; et 12 700 m² de terrain alloués au logement social dans le cadre du projet de la zone urbaine de Hung Loc de la société par actions Hung Hung.
