Limiter les « courtiers » aux enchères foncières par le vote indirect

Limiter les courtiers fonciers

En assistant à la vente aux enchères de 15 lots de terrains résidentiels dans la commune de Hau Thanh (Yen Thanh) à la fin du mois de juillet 2019, il était clair qu'il n'y avait plus de bousculades ni de « courtiers fonciers » provoquant le chaos ; ni de force de police devant protéger les anneaux intérieurs et extérieurs comme lors des ventes aux enchères précédentes.

Sous l'étroite supervision du Conseil de surveillance du district, la vente aux enchères s'est déroulée publiquement, en toute transparence et conformément à la loi. En seulement deux heures, 15 parcelles de terrain sur 15 dans la commune de Hau Thanh ont été adjugées avec succès. La parcelle la plus chère a coûté plus de 1,302 milliard de VND, et la plus petite, 381 millions de VND. Le montant total collecté s'est élevé à 8,339 milliards de VND, soit un montant supérieur au prix de départ de 4,338 milliards de VND.

M. Nguyen Van Thanh, un habitant du quartier, a déclaré : « Après avoir reçu le bulletin de vote, j'ai renseigné le prix et le numéro du lot. Ensuite, je l'ai mis dans une enveloppe, j'ai signé au-dessus pour la « sceller » et je l'ai déposée dans l'urne en attendant l'annonce. Je trouve qu'avec cette méthode, les acheteurs se sentent plus à l'aise et n'ont plus à subir la pression des « courtiers » comme auparavant. »

Les ventes aux enchères de terres par scrutin indirect se sont déroulées dans le calme dans les localités. Photo : Archives

Selon le représentant du conseil de surveillance du district de Yen Thanh, ce district, autrefois un point chaud des enchères foncières en raison de la collusion des courtiers, de la baisse des prix, des troubles, de la colère de la population et des pertes budgétaires, a été choisi par la province comme point de départ pour le passage du vote direct au vote indirect. Cette nouvelle forme d'enchères foncières a donné de bons résultats : les rentrées budgétaires ont augmenté et les terres sont parvenues aux personnes dans le besoin ; le recours aux courtiers fonciers pour solliciter et contraindre les gens a considérablement diminué.

Le district de Nghi Loc, qui ne fait pas partie des localités sélectionnées, a néanmoins mis en œuvre une vente aux enchères pilote de terres par scrutin indirect. En août 2019, le Comité populaire du district de Nghi Loc a coordonné l'organisation d'une vente aux enchères à bulletin secret pour 12 parcelles de terrain dans les hameaux 6 et 7 de la commune de Nghi Thinh. Il s'agit de la première vente aux enchères sous cette nouvelle forme à être organisée dans la région.

Vingt-six demandes d'enchères ont été enregistrées. Ainsi, en une seule session, 10/12 des terrains susmentionnés ont été adjugés avec succès. Le lot le plus cher a coûté plus de 1,8 milliard de VND, tandis que le lot le moins cher a coûté 800 millions de VND (deux lots n'étaient pas éligibles à l'enchère, une seule demande ayant été déposée). La municipalité a ainsi collecté plus de 16,72 milliards de VND pour le budget de la vente aux enchères des 10 terrains susmentionnés.

Selon les statistiques compilées par le ministère de la Justice, dans le communiqué officiel n° 8443/UBND-NC du 2 novembre 2018, le Comité populaire provincial a sélectionné six unités, dont la ville de Vinh, le district de Dien Chau, Quynh Luu, Nam Dan, Yen Thanh et le bourg de Hoang Mai pour tester l'application du vote indirect aux enchères de droits d'utilisation des terres. De plus, cinq unités ont appliqué le vote indirect aux enchères de droits d'utilisation des terres, à savoir Hung Nguyen, Nghi Loc, Thanh Chuong, Do Luong et le bourg de Cua Lo.

En conséquence, au cours des 9 premiers mois de 2019, les unités ci-dessus ont signé 77 contrats de services d'enchères de droits d'utilisation des terres, en appliquant la forme d'enchères par vote indirect, avec un prix de départ total de 620 510 093 985 VND, le prix d'enchère gagnant était de 709 327 100 482 VND, soit une différence de 169 781 006 487 VND, dépassant 27,36 % par rapport au prix de départ.

D'après l'évaluation générale, les enchères indirectes sont très efficaces, le prix moyen des enchères dépassant le prix de départ élevé (27,36 %). Il convient de noter que la sécurité et l'ordre des enchères sont stables, qu'il n'y a pratiquement aucune collusion ni négociation entre les participants et que les courtiers en enchères et les gangsters perturbent l'ordre des enchères, interfèrent, menacent et oppriment les participants. De ce fait, les personnes ayant des besoins fonciers réels peuvent acheter des terres sans pression ni recours à d'autres intermédiaires.

La police du district de Dien Chau a réussi à démanteler le projet 1217G, en convoquant 13 personnes de deux groupes de courtiers fonciers à la fin de 2018. Photo : Mai Giang

Lors de sa visite au Comité juridique du Conseil populaire provincial lors de la supervision des enchères de droits d'utilisation des terres en octobre, un représentant du Comité populaire de la ville de Cua Lo a déclaré qu'entre janvier 2018 et septembre 2019, la ville de Cua Lo avait organisé avec succès 17 enchères foncières, dont 15 enchères directes et 2 enchères indirectes. Le nombre total d'enchères réussies s'élevait à 268 lots de terrains, pour un prix d'adjudication de plus de 214,3 milliards de VND, soit une augmentation de 15,7 % par rapport au prix de départ.

Selon M. Vo Van Hung, vice-président du comité populaire de la ville de Cua Lo : « L'organisation d'enchères foncières sous forme d'enchères directes attire de nombreux participants, suscite l'enthousiasme et le processus d'enchères voit le nombre de lots augmenter après deux ou trois tours, augmentant la valeur de l'enchère au-delà du prix de départ. Cependant, la limite des enchères directes est qu'elles ne peuvent pas « filtrer » les « troupes vertes » ; des personnes n'ayant pas besoin d'acheter de terres participent également aux enchères foncières, ce qui fausse le marché et perturbe la sécurité et l'ordre. »

À partir de cette pratique, la ville a piloté deux enchères indirectes, qui ont initialement montré qu'elle disposait d'un nombre limité de « courtiers » et que les personnes souhaitant acheter des terrains pouvaient déterminer elles-mêmes leur capacité à participer, et celui qui enchérissait le plus gagnerait.

Surmonter les lacunes et les limites

Bien que les enchères foncières indirectes présentent de nombreux avantages par rapport aux enchères directes, leur mise en œuvre présente encore certaines limites. En particulier, en raison de leur nouvelle mise en œuvre, les organismes de vente aux enchères immobilières manquent encore d'expérience dans la gestion de certaines situations lors de la réception des documents et de l'annonce des résultats. La plupart des gens ne maîtrisent pas le prix du marché, ce qui rend difficile de déterminer le prix à payer pour remporter l'enchère.

Il convient de noter que l'organisation des ventes aux enchères est responsable de la vente des documents de participation et de la sécurisation des informations des participants. Il est donc difficile de garantir la confidentialité des informations émanant de ces organisations. En effet, la réglementation obligeant les participants aux ventes aux enchères foncières à s'enregistrer auprès de l'organisation pour le terrain sur lequel ils enchérissent avant de voter, crée involontairement des failles permettant aux courtiers fonciers de connaître les acheteurs, de négocier et de s'entendre avec eux.

Parmi les 11 unités appliquant la méthode des enchères indirectes, la plupart affichent des prix d'adjudication supérieurs au prix de départ. Cependant, trois unités, Thanh Chuong, Quynh Luu et Hoang Mai TX, présentent un prix d'adjudication légèrement supérieur au prix de départ (5,42 % - 7,53 %). De nombreux avis estiment que cette situation est anormale. Bien qu'il soit impossible de conclure à un accord, si cette situation perdure, l'objectif de la limitation des « courtiers fonciers » ne sera pas totalement atteint.

Des clients vérifient les urnes et les enveloppes scellées après l'ouverture des urnes lors de la vente aux enchères de terres dans la commune de Hau Thanh (Yen Thanh). Photo : Thai Duong

En parlant avec nous, Mme Nguyen Thi Que Anh - directrice adjointe du ministère de la Justice a déclaré : « La forme d'enchère foncière par vote indirect montre initialement qu'en plus du prix d'enchère gagnant dépassant le prix de départ élevé, le phénomène des « courtiers fonciers » qui se déchaînent et provoquent le chaos lors des enchères dans les localités a considérablement diminué, les personnes qui veulent acheter des terres ont acheté les terres dont elles ont besoin.

Cependant, la mise en œuvre récente de la procédure d'enchères foncières indirectes à bulletin secret rend difficile l'évitement de certains problèmes. Par conséquent, parallèlement à la poursuite de la mise en œuvre dans certaines localités pilotes, ainsi que dans de nombreux autres districts et villes, les services et services concernés recueilleront et étudieront les commentaires des localités afin de poursuivre les améliorations.