Limiter le rôle des intermédiaires dans les ventes aux enchères foncières par le biais du vote indirect.

Limiter le nombre d'agents immobiliers.

Lors de la vente aux enchères de 15 parcelles de terrain résidentielles dans la commune de Hau Thanh (district de Yen Thanh) fin juillet 2019, il était clair qu'il n'y avait plus d'attroupements ni de troubles causés par les courtiers fonciers ; il n'y avait pas non plus de présence policière assurant la sécurité à l'intérieur et à l'extérieur de la zone de vente aux enchères comme lors des ventes précédentes.

Sous la stricte supervision du Conseil de surveillance du district, la vente aux enchères s'est déroulée publiquement, en toute transparence et dans le respect de la loi. En seulement deux heures, les 15 parcelles de terrain de la commune de Hau Thanh ont été vendues avec succès, la plus haute enchère dépassant 1,302 milliard de VND et la plus basse s'élevant à 381 millions de VND. Le montant total collecté s'est élevé à 8,339 milliards de VND, soit 4,338 milliards de VND de plus que le prix de départ.

M. Nguyen Van Thanh, un habitant du quartier, a déclaré : « Après avoir reçu le bulletin de vote, j’ai indiqué le prix d’achat et le numéro du lot. Ensuite, je l’ai mis dans une enveloppe, j’ai signé dessus pour la sceller et je l’ai déposée dans l’urne en attendant les résultats. Je pense que cette méthode rassure les acheteurs et leur évite de subir la pression des agents immobiliers comme auparavant. »

Les ventes aux enchères de terrains, réalisées par vote indirect, se sont déroulées de manière ordonnée dans plusieurs localités. (Photo : Image d'archives)

Selon un représentant du Conseil de surveillance du district de Yen Thanh : le district de Yen Thanh, foyer d’activités illégales liées aux ventes aux enchères de terrains en raison de la collusion entre courtiers, de la manipulation des prix, du désordre, du mécontentement populaire et des pertes budgétaires, a été choisi par la province comme zone pilote pour le passage du vote direct au vote indirect. Cette nouvelle méthode de vente aux enchères s’est avérée efficace, augmentant les recettes budgétaires et garantissant l’accès au foncier aux personnes qui en ont besoin ; les pratiques de corruption et de coercition des courtiers fonciers ont considérablement diminué.

Bien que n'ayant pas été retenu parmi les zones pilotes, le district de Nghi Loc a néanmoins mis en œuvre un programme pilote d'enchères foncières par vote indirect. En août 2019, le Comité populaire du district de Nghi Loc a coordonné l'organisation d'une vente aux enchères à bulletin secret portant sur 12 parcelles de terrain situées dans les hameaux 6 et 7 de la commune de Nghi Thinh. Il s'agissait de la première vente aux enchères utilisant cette nouvelle méthode dans le district.

Vingt-six candidatures ont été déposées pour la vente aux enchères. Ainsi, lors d'une seule session, 10 des 12 parcelles de terrain ont été vendues avec succès. L'enchère la plus élevée a dépassé 1,8 milliard de VND et la plus basse s'est élevée à 800 millions de VND (deux parcelles n'ont pas pu être vendues aux enchères, faute de candidat). La vente de ces 10 parcelles a permis de récolter plus de 16,72 milliards de VND pour le budget de la municipalité.

D'après les données compilées par le ministère de la Justice, dans la lettre officielle n° 8443/UBND-NC du 2 novembre 2018, le Comité populaire provincial a sélectionné six collectivités, à savoir les districts de Vinh, Dien Chau, Quynh Luu, Nam Dan et Yen Thanh, ainsi que la ville de Hoang Mai, pour expérimenter l'application de la procédure d'enchères indirectes lors des ventes aux enchères de droits fonciers. Par ailleurs, cinq collectivités ont déjà mis en œuvre cette procédure : les villes de Hung Nguyen, Nghi Loc, Thanh Chuong, Do Luong et Cua Lo.

Au cours des neuf premiers mois de 2019, ces entités ont signé 77 contrats de services d'enchères de droits d'utilisation des terres, en appliquant la méthode d'enchères indirectes, avec un prix de départ total de 620 510 093 985 VND et un prix d'adjudication de 709 327 100 482 VND, soit une différence de 169 781 006 487 VND, dépassant le prix de départ de 27,36 %.

Globalement, l'efficacité des enchères indirectes s'est avérée élevée, le prix d'adjudication moyen dépassant largement le prix de départ (27,36 %). Il convient de souligner que la sécurité et l'ordre lors des enchères sont restés stables, sans quasiment aucun cas de collusion ou de négociation entre les participants, ni aucune perturbation par des intermédiaires ou des individus mal intentionnés, ni aucune ingérence, intimidation ou coercition des enchérisseurs. Ceci a permis aux personnes ayant de réels besoins fonciers d'acquérir des terrains sans pression ni recours à des intermédiaires.

La police du district de Dien Chau a résolu avec succès l'affaire 1217G, convoquant 13 personnes appartenant à deux groupes d'agents immobiliers fin 2018. Photo : Mai Giang

Lors d'une visite de suivi auprès du Comité juridique du Conseil populaire provincial concernant les ventes aux enchères de droits fonciers en octobre, des représentants du Comité populaire de la ville de Cua Lo ont indiqué que, de janvier 2018 à septembre 2019, la ville de Cua Lo avait organisé avec succès 17 ventes aux enchères de terrains, dont 15 ventes directes et 2 ventes indirectes. Au total, 268 parcelles de terrain ont été vendues, générant plus de 214,3 milliards de VND de recettes, soit une augmentation de 15,7 % par rapport au prix de départ.

Selon M. Vo Van Hung, vice-président du Comité populaire de la ville de Cua Lo : « L’organisation de ventes aux enchères de terrains en présentiel attire de nombreux participants et suscite l’enthousiasme. Au cours des enchères, la valeur de certaines parcelles augmente après deux ou trois tours, atteignant des prix nettement supérieurs au prix de départ. Cependant, les enchères directes présentent l’inconvénient de ne pas permettre d’éliminer les « fantômes », c’est-à-dire les personnes qui n’ont pas l’intention d’acheter un terrain et qui participent à la vente, faussant ainsi le marché et engendrant des troubles à l’ordre public. »

Forte de cette expérience, la ville a expérimenté deux ventes aux enchères indirectes, qui ont initialement montré qu'elles réduisaient le nombre d'intermédiaires et permettaient à ceux qui souhaitaient acheter un terrain de déterminer leurs propres capacités avant de participer, le plus offrant remportant la vente.

Remédier aux lacunes et aux limitations

Bien que la vente aux enchères indirecte de terrains par tirage au sort présente de nombreux avantages par rapport à la vente aux enchères directe, sa mise en œuvre révèle encore certaines limites. En particulier, s'agissant d'une méthode nouvelle, les organismes de vente aux enchères manquent d'expérience dans la gestion de certaines situations lors de la réception des candidatures et de l'annonce des résultats. La plupart des acheteurs potentiels ignorent les prix du marché, ce qui les empêche de déterminer le prix à payer pour remporter l'enchère.

Il convient de noter que l'organisateur de la vente aux enchères est responsable de la vente des documents de participation et de la confidentialité des enchérisseurs inscrits, ce qui rend difficile le contrôle de la sécurité de ces informations. En réalité, la réglementation exigeant que les enchérisseurs s'inscrivent auprès de l'organisme chargé de la vente aux enchères pour le lot sur lequel ils souhaitent enchérir avant de voter crée involontairement des failles permettant aux agents immobiliers de négocier et de conclure des transactions avec des acheteurs potentiels.

Parmi les 11 unités ayant mis en œuvre la méthode d'enchères indirectes, la plupart ont enregistré des enchères gagnantes nettement supérieures au prix de départ. Cependant, dans trois unités, à savoir Thanh Chuong, Quynh Luu et la ville de Hoang Mai, les enchères gagnantes n'ont pas dépassé significativement le prix de départ (de 5,42 % à 7,53 %). Nombreux sont ceux qui considèrent cette situation comme inhabituelle. Bien qu'il soit encore impossible de conclure à une collusion, si cette situation perdure, l'objectif de lutte contre les intermédiaires fonciers ne sera pas pleinement atteint.

Des électeurs vérifient les scellés de l'urne et de l'enveloppe après l'ouverture de l'urne lors d'une vente aux enchères de terrains dans la commune de Hau Thanh (district de Yen Thanh). (Photo : Thai Duong)

Dans une interview qu'elle nous a accordée, Mme Nguyen Thi Que Anh, directrice adjointe du ministère de la Justice, a déclaré : « La méthode d'enchères foncières indirectes par tirage au sort montre initialement que, outre le fait que les enchères gagnantes dépassent largement le prix de départ, l'activité débridée et le chaos causés par les courtiers fonciers lors des ventes aux enchères locales ont considérablement diminué, et que les personnes qui avaient besoin d'acheter un terrain ont pu acquérir le terrain qu'elles souhaitaient. »

Cependant, la méthode d'adjudication indirecte de terrains par vote secret étant une nouveauté, certaines imperfections sont inévitables. Par conséquent, dans les prochains mois, parallèlement à la poursuite de sa mise en œuvre dans les localités pilotes sélectionnées, ainsi que dans de nombreux autres districts, villes et communes, les services et organismes compétents, en s'appuyant sur les retours d'expérience de ces localités, recueilleront et analyseront les informations afin d'améliorer la méthode.