Rétablir l'ordre dans la gestion et la mise en œuvre des projets d'aménagement du territoire urbain.

(Baonghean) – Concernant les projets d'aménagement urbain, les maisons de ville et les immeubles d'appartements (désignés collectivement comme projets de développement du logement), la population et les électeurs ont depuis longtemps soulevé de nombreuses questions auprès de leurs représentants élus. Récemment, le Conseil populaire provincial a supervisé la gestion et la mise en œuvre de plusieurs projets urbains dans la province et a relevé de nombreuses lacunes et insuffisances qui nécessitent une intervention rapide.

Les résidents de l'immeuble Loc Chau (ville de Cua Lo) ont fait part de leurs inquiétudes à l'équipe de surveillance du Conseil populaire provincial. Photo : Mai Hoa

La réalité, c'est que des lacunes existent.

À ce jour, la province compte 166 projets de développement de logements urbains ayant reçu un permis d'investissement. Parmi ceux-ci, 66 sont en cours de réalisation et 26 sont achevés ou partiellement achevés et mis en service.

Il est indéniable que les projets de développement du logement contribuent à améliorer l'architecture et le paysage urbains ; à accroître l'efficacité de l'utilisation des terres et les recettes foncières ; et à répondre aux besoins en logement et à améliorer les conditions de logement de nombreuses personnes dans certaines localités, notamment dans la ville de Vinh.

Toutefois, grâce au suivi de la gestion et de la mise en œuvre des projets d'aménagement urbain dans la province, notamment dans certains projets de la ville de Vinh et de la ville de Cua Lo, et grâce à de récentes séances de travail avec les comités populaires de la ville de Vinh et de la ville de Cua Lo, plusieurs départements et agences, et le comité populaire provincial, le Conseil populaire provincial a mis en évidence de nombreuses lacunes et limites dans la gestion des projets urbains dans la province.

Il n'est pas difficile de repérer les projets d'investissement comprenant de petits appartements disséminés dans les zones résidentielles, exerçant une pression immense sur le système d'infrastructures de la ville de Vinh, comme le complexe d'appartements PVLAND 2 (quartier de Hung Binh) ; le projet de centre commercial et de complexe d'appartements Kim Truong Thi (quartier de Truong Thi)... Il y a aussi le cas de nombreux projets de développement de logements dont la planification a été modifiée non pas une, deux, mais même trois ou quatre fois.

Le Comité permanent du Conseil populaire provincial, après avoir supervisé directement plusieurs projets, a constaté que la qualité de l'immeuble d'appartements Glory à Vinh n'était pas conforme aux normes. (Photo : Image d'archives)

Il est à noter que la plupart des ajustements ont été effectués en faveur des investisseurs, notamment en augmentant le nombre d'étages, en agrandissant la surface de construction, en transformant les espaces publics en parcelles subdivisées destinées à la vente et en réduisant les espaces verts et autres conditions de vie pour les résidents.

Pour illustrer son propos, M. Ho Phuc Hop, chef du département de la propagande du Comité provincial du Parti et président du Comité de la culture et des affaires sociales du Conseil populaire provincial, a cité l'exemple d'un complexe immobilier réalisé par l'entreprise de construction n° 9.1 (dans le quartier de Quan Bau, à Vinh). Ce complexe comprend un centre commercial, un hôtel de grande hauteur, des bureaux à louer, des appartements en immeuble et des maisons de ville. Initialement prévu sur 15 étages, l'immeuble d'appartements a ensuite été porté à 20 étages, ce qui a entraîné une augmentation du nombre d'habitants dans la zone du projet. Or, les plans initiaux, du système de transport au parking en passant par les ascenseurs, n'étaient adaptés qu'à la taille du complexe initialement prévue. Cette situation a eu des répercussions sur l'utilisation des espaces publics tels que les navettes internes, les parkings et les espaces verts.

La situation des projets retardés, incomplets ou en retard sur le calendrier reste préoccupante. Sur un total de 166 projets d'investissement autorisés, 100 accusent un retard ou n'ont pas encore été mis en œuvre. Concernant ce faible taux de réalisation, M. Cao Tien Trung, vice-président de la Commission économique et budgétaire du Conseil populaire provincial, a déclaré que de nombreux investisseurs obtiennent simultanément l'autorisation pour plusieurs projets, tous en retard ; que certains investisseurs manquent de moyens financiers et que les projets précédemment autorisés n'ont pas démontré leur efficacité, malgré l'octroi d'autorisations pour des projets ultérieurs.

M. Trung a cité l'exemple de la Société de coopération économique Vietnam-Laos, qui compte 4 projets autorisés, dont 3 ont vu leur planification approuvée en 2010 et 1 en 2013 ; cependant, à ce jour, seul l'immeuble d'appartements de grande hauteur combiné à un centre commercial dans le quartier de Quan Bau a été achevé et partiellement mis en service, comprenant 58 des 59 logements de faible hauteur ; les 3 autres projets n'ont pas encore commencé leur construction.

La question de la délivrance des certificats de droit d'utilisation des sols et des titres de propriété, qui préoccupe depuis longtemps les électeurs et le public, a fait l'objet d'un examen approfondi par le Conseil populaire provincial. À ce jour, le taux de délivrance des certificats de droit d'utilisation des sols aux ménages ayant bénéficié de transferts de terrains dans le cadre de projets adjacents ou de nouvelles villas n'a atteint que 37,35 %, et celui de la délivrance des titres de propriété aux acquéreurs d'appartements, 48,49 %.

De plus, la qualité et la durée de vie de certains immeubles d'appartements sont limitées. Par exemple, l'immeuble Glory Palace (quartier Truong Thi, ville de Vinh), construit par la société Vinh Urban Development Joint Stock Company (Vinh Land), présente, après seulement trois ans d'utilisation, des carreaux de sol qui se décollent dans les appartements et les couloirs ; les fenêtres de certains appartements ne sont pas étanches, laissant l'eau s'infiltrer dans les pièces en cas de pluie ; les installations sanitaires de certains appartements sont vétustes et endommagées ; et les ascenseurs tombent fréquemment en panne.

Par ailleurs, plusieurs projets immobiliers à Vinh, tels que les logements sociaux du quartier de Le Loi, l'immeuble d'appartements Tan Phuc (quartier de Vinh Tan), l'immeuble d'appartements CTA du quartier de Nghi Phu et l'immeuble d'appartements Vicentra (quartier de Quang Trung), présentent des problèmes de moisissures et de peinture écaillée sur certains murs et plafonds, ainsi que des infiltrations d'eau au sous-sol et sous la toiture, et des fissures dans les murs extérieurs. La gestion administrative de ces immeubles reste négligée.

Bien que la loi sur le logement de 2014 impose la mise en place d'un conseil de gestion ou d'un conseil de gestion d'immeuble d'appartements pour servir d'intermédiaire entre les utilisateurs d'appartements et l'investisseur en matière de gestion, d'utilisation, d'exploitation, d'entretien des immeubles d'appartements et de protection des droits légitimes des utilisateurs d'appartements...; en réalité, sur 59 projets d'appartements achevés dans la province, seuls 10 ont mis en place un conseil de gestion.

Une approche décisive est nécessaire pour rétablir l'ordre dans la gestion.

La gestion des projets de logement dans la province relève de la responsabilité de plusieurs niveaux et secteurs. Par exemple, l'évaluation et le conseil en matière d'autorisation d'investissement sont assurés par le Département de la planification et de l'investissement ; le conseil en matière de planification et de qualité de la construction relève du Département de la construction ; les finances et la fiscalité sont du ressort du Département des finances et du Département des impôts ; l'attribution des terrains et la délivrance des certificats de droit d'utilisation des sols sont du ressort du Département des ressources naturelles et de l'environnement ; la gestion de l'ordre urbain et la gestion administrative des complexes d'appartements sont du ressort du district ; et le traitement des infractions relève de la compétence du Comité populaire provincial. Afin de faire évoluer la gestion, et notamment de remédier aux lacunes et aux insuffisances actuelles, chaque secteur et chaque localité, en fonction de ses compétences et de ses responsabilités, doit prendre des mesures plus décisives.

Afin de rétablir l'ordre dans la gestion des projets de développement du logement, M. Le Van Ngoc, vice-président du Conseil populaire de la ville de Vinh, a suggéré que le Comité populaire provincial établisse une base de données foncières exhaustive pour tous les projets de ce type. À partir de cette base de données, il conviendrait d'évaluer, d'examiner et d'élaborer des plans d'aménagement adaptés, tout en menant des inspections régulières et inopinées et en sanctionnant rigoureusement les infractions.

Selon M. Ngoc, outre les obligations d'entretien courant des investisseurs, le Comité populaire provincial doit établir une réglementation contraignant ces derniers quant aux engagements pris pendant la période de garantie concernant la qualité de la construction. Ceci permettrait d'éviter la dégradation rapide de certains immeubles d'habitation, comme c'est le cas actuellement. Durant cette période de garantie, en cas de dommages, l'investisseur serait responsable d'une partie des frais de réparation, et non plus seulement de 2 % du fonds d'entretien.

Supervision sur le chantier du projet urbain Golden City I. (Photo fournie)

Concernant les propositions visant à améliorer la qualité de l'évaluation de la capacité des investisseurs et à réduire le nombre de projets d'investissement inachevés ou non réalisés, le directeur adjoint du Département de la planification et de l'investissement, Nguyen Xuan Duc, a déclaré : « Bien que cela ne soit pas prévu par la loi, le Département de la planification et de l'investissement a conseillé au Comité populaire provincial de solliciter l'avis du Département des finances et du Département des impôts lors du processus d'évaluation de la capacité des investisseurs. Ceci permet d'éviter les divergences entre les rapports financiers des investisseurs soumis au Département des impôts et au Département de la planification et de l'investissement, et de concilier les résultats de l'étude de faisabilité du projet et les garanties fournies par les établissements de crédit. »

Concernant les difficultés rencontrées pour délivrer les certificats de droit d'utilisation du sol et les titres de propriété, plusieurs raisons expliquent actuellement ces difficultés : de nombreuses parcelles de terrain dans les projets urbains n'ont pas encore été bâties et ne remplissent donc pas les conditions requises ; certains acquéreurs ont des dettes envers l'investisseur, et certains investisseurs ont des arriérés d'impôts ; dans certains projets, l'investisseur a même hypothéqué l'intégralité du certificat auprès de la banque ; et dans certains cas, les maisons sont construites contrairement aux plans approuvés…

Par conséquent, selon Le Sy Chien, vice-président du Comité populaire de la ville de Vinh, le Comité populaire provincial doit tenir une réunion avec les départements, les localités et les investisseurs concernés afin de trouver des solutions aux difficultés et aux obstacles auxquels le projet est actuellement confronté, en attribuant clairement les responsabilités à chaque niveau et unité.

Sur la base des résultats du travail de suivi, le camarade Nguyen Xuan Son, secrétaire adjoint permanent du Comité provincial du Parti et président du Conseil populaire provincial, a demandé au Comité populaire provincial de procéder à une inspection et à un examen approfondis des projets urbains de la province, afin d'élaborer un plan visant à résoudre définitivement les problèmes et obstacles existants liés à l'attribution des terrains, à la location de terrains, à la gestion de la qualité des immeubles d'habitation, à la délivrance des certificats de droit d'utilisation des sols et à la propriété des maisons et des biens immobiliers sur les terrains dans les projets urbains…

Le président du Conseil populaire provincial a également souligné que le processus d'évaluation des projets exige le strict respect des critères de préparation des investissements, notamment l'évaluation de la capacité financière de l'investisseur, et que les projets ne disposant pas d'une capacité financière suffisante ne seront pas approuvés. Concernant les ajustements à apporter aux plans des projets, le président du Conseil populaire provincial a demandé que la superficie des espaces verts et des équipements publics précédemment approuvés ne soit pas réduite.

Le Comité populaire provincial doit également ordonner un examen ciblé et inciter les investisseurs à accélérer la réalisation des projets ; mettre fin résolument aux opérations des projets non mis en œuvre ou en retard par rapport à la loi ; inspecter et sanctionner les investisseurs qui ne respectent pas leurs engagements, portant atteinte aux droits des cessionnaires dans les projets…

Mai Hoa