Nghe An : De nombreux appartements et maisons dans les zones urbaines tardent à obtenir leurs certificats.

Lenteur de la délivrance des « livres rouges » pour les terrains et les logements

Sur les 92 projets immobiliers qui ont été ou sont en cours de réalisation, 49 projets comprennent des immeubles d'appartements qui ont fait l'objet d'investissements, ont été construits et mis en service (correspondant à 98 appartements) ; 26 projets n'ont pas été réalisés ou sont en cours de construction (correspondant à 31 appartements).
Selon l'évaluation, les investisseurs ont globalement respecté toutes les procédures de mise en œuvre du projet, rempli leurs obligations fiscales envers l'État, investi dans la construction et mis le projet en service, contribuant ainsi à répondre aux besoins en logement de la ville et à créer un paysage urbain de plus en plus moderne et civilisé.

Jusqu'à présent, le Comité populaire de la ville a reçu les dossiers de 32 projets d'immeubles d'appartements de 49 propriétaires de projets urbains afin d'accorder des certificats de droits d'utilisation des terres (LURC) aux cessionnaires d'appartements dans les immeubles d'appartements.

Cependant, parmi les 80 appartements construits dans 49 projets, il y a 17 projets pour lesquels les investisseurs n'ont pas encore effectué ou sont en train d'effectuer les procédures d'évaluation des conditions de transfert ; par conséquent, les investisseurs n'ont pas encore soumis de documents au Comité populaire de la ville pour délivrer des certificats de droit d'utilisation du sol aux cessionnaires d'appartements (représentant 34,6 %).

Comme de nombreuses autres familles, Mme Nguyen Thi QA a acheté un appartement dans le quartier de Truong Thi (ville de Vinh) il y a deux ans, mais n'a toujours pas reçu son certificat de propriété. La raison ? L'investisseur n'a pas finalisé les démarches auprès de la municipalité.

La gestion de la construction de logements se heurte encore à de nombreuses difficultés. La construction de plans de base erronés dans les projets immobiliers persiste et complique l'obtention des titres de propriété et des certificats d'occupation du sol pour les acquéreurs en zone urbaine. Nombre d'investisseurs n'ont pas encore construit de logements ou ont cédé des droits de propriété à des particuliers sans que la construction n'ait débuté.

La construction de terrains selon un plan de base inadéquat a empêché l'obtention de nombreux certificats de droit d'utilisation des sols. Photo : TH

Concernant les difficultés rencontrées dans la délivrance des titres fonciers aux acquéreurs, M. Nguyen Quoc Thang, chef du département de l'aménagement urbain du comité populaire de la ville de Vinh, a déclaré : « De nombreux terrains appartenant à des projets de logements sociaux n'ont pas encore été construits ou présentent des irrégularités par rapport aux plans approuvés, ce qui engendre des difficultés et une pression accrue sur les autorités compétentes dans la gestion et la délivrance des titres fonciers et des droits de propriété. Dans ces projets, bien souvent, les logements ne sont pas construits, mais les titres fonciers continuent d'être transférés à plusieurs reprises, ce qui complique la gestion, crée un marché parallèle et compromet l'objectif de développement de zones urbaines modernes et harmonieuses. »

Quelle est la solution ?

Afin d'accélérer la délivrance des certificats de droits d'utilisation des sols pour les projets de développement immobilier où l'investisseur est tenu de construire des maisons destinées à la vente, le Comité populaire de la ville de Vinh propose : Si des maisons non conformes au plan d'aménagement initial sont construites sur les parcelles : Le Comité populaire propose d'autoriser la délivrance des certificats de droits d'utilisation des sols, des droits de propriété et autres droits attachés au terrain sans qu'il soit nécessaire de procéder à une modification du plan d'aménagement initial, si : La voie d'accès mesure moins de 18 mètres de large ; La maison présente une forme architecturale conforme au plan d'aménagement initial, ne dépasse pas les limites de construction, la différence de densité de construction ne dépasse pas 5 %, la différence de hauteur est de ±3,5 mètres, la maison ne comporte pas plus d'un étage et ne contrevient pas aux restrictions de hauteur, et ne nuit pas au paysage environnant.

Routes de plus de 18 m de large : Permet la délivrance de certificats de droit d’utilisation des sols, de certificats de propriété et le transfert de propriété si la maison construite présente une architecture similaire au plan architectural approuvé, si le nombre d’étages est conforme au plan, si la différence de hauteur totale est de ±1,2 m, si la différence de densité de construction est de ±5 %, si elle ne viole pas les limites de construction et si elle n’affecte pas l’architecture paysagère.

De nombreux terrains prévus dans les projets immobiliers de la ville de Vinh n'ont pas encore été bâtis. Photo : TH

Concernant la question de la construction de logements : Pour les projets construits avant le 31 mai 2018 : Le Comité populaire de la ville propose d’autoriser la délivrance des certificats de droits d’utilisation des sols et des certificats de propriété de logements sur présentation des actes de transfert de propriété, des documents confirmant que la construction est conforme au plan de base, des reçus de taxe de construction (déjà disponibles) ou de leur transfert à l’organisme de perception de la taxe de construction (s’ils ne sont pas encore disponibles), sans qu’il soit nécessaire de disposer d’un acte de remise de clés de l’investisseur aux occupants (en admettant que les logements ont été construits).
Pour les terrains où aucune maison n'a été construite : le Comité populaire de la ville propose de ne pas délivrer de certificats de droit d'utilisation des sols ni de certificats de propriété de maison aux ménages et de ne pas autoriser le transfert à la personne suivante si la maison n'a pas été construite conformément au plan approuvé.
Pour les projets de transfert de droits (ou de droits d'usage du sol) à des personnes pour la construction de leur propre maison par le biais de la division et de la vente de parcelles, si le cessionnaire des droits d'usage du sol (qui n'a pas encore construit de maison) est autorisé à transférer ces droits à une autre personne tant que l'avancement des travaux de construction de la maison est dans les délais impartis, tout transfert ultérieur est interdit si le délai d'avancement spécifié dans la licence d'investissement et les autres documents du projet est sur le point d'expirer (3 mois avant la date d'expiration) ; si le délai d'avancement expire sans que la maison soit construite, le terrain sera considéré comme faisant l'objet d'une révocation.

Si l'investisseur achève la construction de l'infrastructure technique et la transfère à un ménage, le projet est considéré comme terminé et se transforme en un projet de construction d'infrastructure technique et de lotissement résidentiel. Le ménage obtient alors un certificat de droit d'utilisation du sol et peut le transférer sans avoir à y construire de maison.

Dans les prochains mois, nous poursuivrons notre collaboration avec les services compétents afin d'accompagner chaque investisseur de la région dans la préparation des dossiers nécessaires à l'octroi des titres de propriété. Parallèlement, nous renforcerons l'action des jeunes volontaires du Comité populaire municipal pour informer et guider les citoyens dans ces démarches. Le Comité populaire provincial et les services compétents devront constituer une équipe chargée de contrôler le respect de la législation foncière et de la construction en zone urbaine. Tout retard de la part d'un investisseur dans l'accomplissement des formalités d'octroi des titres de propriété sera sanctionné conformément au décret n° 102/2014/ND-CP du 10 novembre 2014.

M. Nguyen Quoc Thang - Chef du département de la gestion urbaine, Comité populaire de la ville de Vinh