L'Assemblée nationale a adopté la loi foncière modifiée et a annoncé une nouvelle liste de prix des terrains à compter du 1er janvier 2026.

Le matin du 18 janvier, lors de la séance de clôture de la 5e réunion extraordinaire, les délégués ont voté pour approuverLoi foncière modifiée.

Finaliser 4 méthodes d'évaluation foncière

Par conséquent,Assemblée nationaleFinaliser 4 méthodes d'évaluation foncière dont : Méthode de comparaison ; Méthode du revenu ; Méthode du surplus ; Méthode du coefficient d'ajustement du prix du terrain.

Le Gouvernement est chargé de prescrire d’autres méthodes d’évaluation non encore prévues par la loi, après avoir reçu l’approbation du Comité permanent de l’Assemblée nationale.

Parallèlement aux méthodes d’évaluation foncière, il existe des cas et des conditions d’application des méthodes d’évaluation foncière.

Plus précisément, la méthode de comparaison est appliquée pour fixer le prix du cas où il y a au moins 3 parcelles de terrain ayant la même destination d'utilisation du sol, certaines similitudes dans les facteurs affectant le prix du terrain transféré sur le marché, remportant l'enchère.droits d'utilisation des terresque le gagnant de l’enchère a rempli ses obligations financières conformément à la décision de gagner l’enchère ;

La méthode des revenus est appliquée à l'évaluation dans les cas où le terrain, le terrain agricole ou le terrain non agricole n'est pas un terrain résidentiel et le terrain ou la superficie du terrain à évaluer ne répond pas aux conditions d'application de la méthode de comparaison, mais les revenus et les dépenses liés à l'utilisation du terrain peuvent être déterminés en fonction de l'usage du terrain évalué ;

La méthode du surplus est appliquée pour évaluer le cas où le terrain ou la superficie du terrain destiné à la mise en œuvre du projet d'investissement ne répond pas aux conditions d'application de la méthode de comparaison ou de la méthode des revenus, mais le total des revenus de développement et le total des coûts de développement du projet peuvent être estimés ;

La méthode du coefficient d'ajustement du prix des terrains est appliquée pour déterminer spécifiquement l'indemnisation lorsque l'État récupère des terrains dans les cas de récupération de plusieurs terrains adjacents ayant la même destination d'utilisation et dont les prix des terrains ont été réglementés dans la liste des prix des terrains mais ne remplissent pas les conditions d'application de la méthode de comparaison.

Il s’agit également d’une question que de nombreux délégués souhaitaient aborder, notamment la suggestion de ne pas prescrire la méthode de l’excédent dans l’évaluation foncière.

Expliquant cette question, le président de la Commission économique, Vu Hong Thanh, a déclaré que le Comité permanent de l'Assemblée nationale avait estimé que l'évaluation foncière était une question complexe. Le contenu des dispositions du projet de loi a été approuvé par l'Assemblée nationale et le gouvernement, et étudié attentivement afin de concevoir des méthodes d'évaluation à la fois héréditaires et pratiques, innovantes, mais qui doivent être exhaustives pour pouvoir être appliquées à long terme à des cas spécifiques.

Les agences ont soigneusement examiné la question et sont parvenues à un consensus élevé sur la nécessité de continuer à stipuler dans le projet de loi la méthode de l'excédent.

Selon M. Thanh, dans le contexte actuel d'une économie en développement, l'utilisation de la méthode de l'excédent basée sur des estimations de valeur future est nécessaire car il n'existe pas d'informations disponibles sur des projets similaires qui ont été formés et négociés pour appliquer d'autres méthodes d'évaluation.

Tant sur le plan scientifique que pratique, la méthode du surplus est toujours utilisée dans le monde ainsi qu’au Vietnam.

Les autorités locales décident d’ajuster, de modifier et de compléter la liste annuelle des prix des terrains.

La loi foncière révisée stipule clairement que l'évaluation foncière doit garantir les principes du marché ; se conformer aux méthodes, à l'ordre et aux procédures corrects ; être honnête, objective, publique et transparente ; et harmoniser les intérêts de l'État, des utilisateurs fonciers et des investisseurs...

La liste des prix des terrains est établie en fonction de la superficie et de l'emplacement. Pour les zones disposant de plans cadastraux numériques et d'une base de données des prix fonciers, la liste des prix est établie pour chaque parcelle en fonction de la superficie de valeur et de la parcelle standard.

La loi stipule également que le Comité populaire provincial doit élaborer et soumettre au Conseil populaire du même niveau pour décision la première liste de prix des terrains à annoncer et à appliquer à partir du 1er janvier 2026. Chaque année, le Comité populaire provincial est chargé de soumettre au Conseil populaire provincial pour décision l'ajustement, la modification et le complément de la liste de prix des terrains à annoncer et à appliquer à partir du 1er janvier de l'année suivante.

Si la liste des prix des terrains doit être ajustée, modifiée ou complétée au cours de l'année, le Comité populaire provincial est chargé de la soumettre au Conseil populaire provincial pour décision.

La liste des prix des terrains est appliquée dans des cas tels que le calcul des frais d'utilisation des terres lorsque l'État reconnaît les droits d'utilisation des terres des ménages et des particuliers ; la modification de l'usage des terres des ménages et des particuliers ; le calcul du loyer foncier lorsque l'État loue des terres et perçoit un loyer foncier annuel ; le calcul de la taxe d'utilisation des terres...

Le président du Comité économique, Vu Hong Thanh, a déclaré que certains délégués avaient émis des avis suggérant que la liste des prix des terrains soit réglementée tous les 5 ans conformément à la loi en vigueur et qu'en cas de fluctuation annuelle, le coefficient K devrait être ajusté.

La Commission permanente de l'Assemblée nationale estime qu'en réalité, les cas d'ajustement du prix des terrains lors de la procédure de demande sont très rares. De ce fait, la liste des prix des terrains ne reflète pas le prix réel du marché.

Par conséquent, pour institutionnaliser la résolution n° 18 du Comité central du Parti et sur la base d'un consensus entre les agences, la nouvelle loi stipule la publication d'une liste annuelle des prix des terrains pour assurer une adhésion étroite aux évolutions réelles du marché et élargir le champ d'application de la liste des prix des terrains.

Toutefois, pour garantir la qualité des listes de prix fonciers, les organismes de gestion de l'État à tous les niveaux doivent améliorer leurs capacités d'organisation de l'application de la loi, en achevant la construction de bases de données numériques et de systèmes nationaux d'information foncière au service direct de la gestion et de l'utilisation des terres. Le Comité permanent de l'Assemblée nationale et le gouvernement dirigeront la mise en œuvre de la loi.

Concernant les réglementations qui entreront bientôt en vigueur, l'Assemblée nationale a demandé au Gouvernement d'étudier attentivement et de compléter les réglementations détaillées et les instructions de mise en œuvre correspondantes pour garantir la faisabilité, la clarté, la rigueur et le respect des réglementations légales, en évitant les obstacles dans le processus de mise en œuvre.