L'Assemblée nationale a adopté la loi foncière modifiée et a annoncé une nouvelle liste de prix des terrains à compter du 1er janvier 2026.

Le matin du 18 janvier, lors de la séance de clôture de la 5e réunion extraordinaire, les délégués ont voté pour approuverLoi foncière modifiée.

Finaliser 4 méthodes d'évaluation foncière

Par conséquent,Assemblée nationaleFinaliser 4 méthodes d'évaluation foncière dont : la méthode de comparaison ; la méthode du revenu ; la méthode du surplus ; la méthode du coefficient d'ajustement du prix du terrain.

Le Gouvernement est chargé de prescrire d'autres méthodes d'évaluation non encore prévues par la loi, après avoir reçu l'approbation du Comité permanent de l'Assemblée nationale.

Outre les méthodes d’évaluation foncière, il existe des cas et des conditions d’application des méthodes d’évaluation foncière.

Plus précisément, la méthode de comparaison est appliquée pour déterminer le prix dans les cas où il existe au moins 3 parcelles de terrain ayant le même objectif d'utilisation du sol, certaines similitudes dans les facteurs affectant le prix du terrain transféré sur le marché, remportant l'enchère.droits d'utilisation des terresque le gagnant de l’enchère a rempli ses obligations financières conformément à la décision de gagner l’enchère ;

La méthode des revenus est appliquée à l'évaluation dans les cas où le terrain ou le terrain agricole ou non agricole n'est pas un terrain résidentiel et le terrain ou le terrain à évaluer ne remplit pas les conditions d'application de la méthode de comparaison, mais les revenus et les dépenses liés à l'utilisation du terrain peuvent être déterminés en fonction de l'usage du terrain évalué ;

La méthode du surplus est appliquée pour évaluer les terrains et les superficies de terrains destinés à des projets d'investissement qui ne remplissent pas les conditions d'application de la méthode de comparaison ou de la méthode du revenu mais qui permettent d'estimer le revenu total de développement et le coût total de développement du projet ;

La méthode du coefficient d'ajustement du prix des terrains est appliquée pour déterminer spécifiquement l'indemnisation lorsque l'État récupère des terrains dans les cas de récupération de plusieurs terrains adjacents ayant la même destination d'utilisation et dont les prix des terrains ont été spécifiés dans la liste des prix des terrains mais ne remplissent pas les conditions d'application de la méthode de comparaison.

Il s’agit également d’une question que de nombreux délégués souhaitaient aborder, notamment la suggestion de ne pas prescrire la méthode de l’excédent dans l’évaluation foncière.

Expliquant cette question, le président de la Commission économique, Vu Hong Thanh, a déclaré que le Comité permanent de l'Assemblée nationale avait estimé que l'évaluation foncière était une question complexe. Le contenu des dispositions du projet de loi a été accepté par l'Assemblée nationale et le gouvernement, et étudié attentivement afin de concevoir des méthodes d'évaluation à la fois héréditaires et pratiques, innovantes mais qui doivent être exhaustives afin de pouvoir être appliquées à des cas spécifiques à long terme.

Les agences ont soigneusement examiné la question et sont parvenues à un consensus élevé sur la nécessité de continuer à stipuler dans le projet de loi la méthode de l'excédent.

Selon M. Thanh, dans le contexte actuel d'une économie en développement, l'utilisation de la méthode de l'excédent basée sur l'estimation des valeurs futures est nécessaire car il n'existe pas d'informations disponibles sur des projets similaires qui ont été formés et négociés pour appliquer d'autres méthodes d'évaluation.

Tant sur le plan scientifique que pratique, la méthode du surplus est toujours utilisée dans le monde ainsi qu’au Vietnam.

Les autorités locales décident d’ajuster, de modifier et de compléter la liste annuelle des prix des terrains.

La loi foncière révisée stipule clairement que l’évaluation foncière doit garantir les principes du marché, se conformer aux méthodes, procédures et processus corrects, être honnête, objective, publique et transparente et harmoniser les intérêts de l’État, des utilisateurs des terres et des investisseurs.

La liste des prix des terrains est établie en fonction de la superficie et de l'emplacement. Pour les zones disposant de plans cadastraux numériques et d'une base de données des prix fonciers, la liste des prix est établie pour chaque parcelle en fonction de la superficie de valeur et de la parcelle standard.

La loi stipule également que le Comité populaire provincial doit élaborer et soumettre au Conseil populaire du même niveau pour décision la première liste des prix des terrains à annoncer et à appliquer à partir du 1er janvier 2026. Chaque année, le Comité populaire provincial est chargé de soumettre au Conseil populaire provincial pour décision d'ajuster, de modifier et de compléter la liste des prix des terrains à annoncer et à appliquer à partir du 1er janvier de l'année suivante.

Si la liste des prix des terrains doit être ajustée, révisée ou complétée au cours de l'année, le Comité populaire provincial est chargé de la soumettre au Conseil populaire provincial pour décision.

La liste des prix des terrains est appliquée dans des cas tels que le calcul des frais d'utilisation des terrains lorsque l'État reconnaît les droits d'utilisation des terrains des ménages et des particuliers ; la modification de l'usage des terrains des ménages et des particuliers ; le calcul du loyer foncier lorsque l'État loue des terrains et perçoit un loyer foncier annuel ; le calcul de la taxe d'utilisation des terrains, etc.

Le président du Comité économique, Vu Hong Thanh, a déclaré que certains délégués avaient émis des avis suggérant que la liste des prix des terrains soit réglementée tous les 5 ans conformément à la loi en vigueur et qu'en cas de fluctuation annuelle, le coefficient K devrait être ajusté.

La Commission permanente de l'Assemblée nationale estime qu'en réalité, les cas d'ajustement du prix des terrains lors du processus de demande sont très rares. Par conséquent, la liste des prix des terrains ne reflète pas le prix réel du marché.

Par conséquent, pour institutionnaliser la résolution n° 18 du Comité central du Parti et sur la base d'un consensus entre les agences, la nouvelle loi stipule la publication d'une liste annuelle des prix des terrains pour assurer une adhésion étroite aux évolutions réelles du marché et élargir le champ d'application de la liste des prix des terrains.

Toutefois, pour garantir la qualité des listes de prix fonciers, les organismes de gestion de l'État à tous les niveaux doivent encore améliorer leurs capacités d'organisation de l'application de la loi, en achevant la construction de bases de données numériques et de systèmes nationaux d'information foncière au service direct de la gestion et de l'utilisation des terres. Le Comité permanent de l'Assemblée nationale et le gouvernement fourniront des orientations lors de la mise en œuvre de la loi.

Concernant les réglementations qui entreront bientôt en vigueur, l'Assemblée nationale a demandé au gouvernement d'étudier attentivement et de compléter les réglementations détaillées et les instructions de mise en œuvre correspondantes afin de garantir la faisabilité, la clarté, la rigueur et le respect des réglementations légales, en évitant les obstacles dans le processus de mise en œuvre.