L'Assemblée nationale a adopté la loi foncière amendée et a annoncé la nouvelle grille tarifaire des terrains, applicable à compter du 1er janvier 2026.

Le matin du 18 janvier, lors de la séance de clôture de la 5e réunion extraordinaire, les délégués ont procédé au vote pour approuver...Loi foncière modifiée.

Quatre méthodes clés d'évaluation foncière.

Par conséquent,Assemblée nationaleLes quatre méthodes d'évaluation foncière sont : la méthode comparative ; la méthode du revenu ; la méthode du surplus ; et la méthode du coefficient d'ajustement du prix foncier.

Il incombe au gouvernement de prescrire des méthodes d'évaluation alternatives qui ne sont pas encore prévues par la loi, après avoir obtenu l'approbation du Comité permanent de l'Assemblée nationale.

Les méthodes d'évaluation foncière s'accompagnent des cas et des conditions dans lesquels elles peuvent être appliquées.

Plus précisément, la méthode comparative est appliquée à l'évaluation dans les cas où il existe au moins trois parcelles de terrain ayant la même destination et présentant certaines similitudes dans les facteurs affectant les prix des terrains qui ont été transférés sur le marché et remportés aux enchères.droits d'utilisation des terresoù le soumissionnaire retenu a rempli ses obligations financières conformément à la décision d'attribution de l'offre ;

La méthode du revenu est appliquée aux cas d'évaluation où les terres agricoles et non agricoles (à l'exclusion des terres résidentielles) ne sont pas éligibles à la méthode comparative, mais où les revenus et les dépenses liés à l'utilisation des terres en fonction de la finalité de l'utilisation des terres évaluée peuvent être déterminés.

La méthode résiduelle est appliquée à l'évaluation dans les cas où le terrain ou la zone destinée aux projets d'investissement ne remplit pas les conditions requises pour la méthode comparative ou la méthode du revenu, mais où les revenus totaux du développement et les coûts totaux du développement du projet peuvent être estimés ;

La méthode du coefficient d'ajustement du prix des terrains est appliquée pour déterminer le montant spécifique de l'indemnisation lorsque l'État récupère des terres dans les cas où plusieurs parcelles de terrain adjacentes ayant la même destination sont récupérées et que leurs prix fonciers sont déjà stipulés dans le tableau des prix fonciers, mais la méthode comparative n'est pas applicable.

Il s'agissait également d'une question que de nombreux délégués avaient déjà abordée, notamment des suggestions visant à exclure la méthode du surplus de l'évaluation foncière.

Pour expliquer ce point, le président de la Commission économique, Vu Hong Thanh, a indiqué que le Comité permanent de l'Assemblée nationale avait reconnu la complexité de l'évaluation foncière. L'Assemblée nationale et le gouvernement ont examiné avec soin les dispositions du projet de loi, en tenant compte des avis des délégués et en menant des recherches approfondies afin de concevoir des méthodes d'évaluation à la fois cohérentes avec les pratiques existantes et les réalités du terrain, novatrices et suffisamment complètes pour s'appliquer à des cas spécifiques et à long terme.

Les agences ont examiné attentivement la question et sont parvenues à un large consensus sur le maintien des dispositions relatives à la méthode des excédents dans le projet de loi.

Selon M. Thanh, dans le contexte actuel d'une économie en développement, l'utilisation de la méthode du surplus basée sur l'estimation de la valeur future est nécessaire car il n'existe pas d'informations facilement disponibles sur des projets similaires qui ont déjà été mis en place et réalisés pour appliquer d'autres méthodes d'évaluation.

Tant sur le plan scientifique que pratique, la méthode du surplus est encore utilisée dans le monde entier, y compris au Vietnam.

Les autorités locales décident chaque année d'ajuster, de modifier et de compléter la liste des prix fonciers.

La loi foncière modifiée stipule clairement que l'évaluation foncière doit respecter les principes du marché ; adhérer aux méthodes, procédures et processus appropriés ; être honnête, objective, ouverte et transparente ; et harmoniser les intérêts de l'État, des utilisateurs des terres et des investisseurs…

Les barèmes de prix fonciers sont établis en fonction de la superficie et de la localisation. Dans les zones dotées de cartes cadastrales numériques et de bases de données sur les prix fonciers, des barèmes sont créés pour chaque parcelle, selon des zones de valeur et des parcelles types.

La loi stipule également que le Comité populaire provincial doit élaborer et soumettre au Conseil populaire provincial, pour approbation, la liste initiale des prix fonciers qui sera publiée et appliquée à compter du 1er janvier 2026. Chaque année, le Comité populaire provincial est chargé de soumettre au Conseil populaire provincial, pour approbation, les ajustements, modifications et ajouts à la liste des prix fonciers qui sera publiée et appliquée à compter du 1er janvier de l'année suivante.

Dans les cas où la liste des prix fonciers nécessite un ajustement, une modification ou un complément au cours de l'année, le Comité populaire provincial est chargé de la soumettre au Conseil populaire provincial pour décision.

Les barèmes de prix fonciers sont appliqués dans des cas tels que le calcul des redevances d'utilisation des terres lorsque l'État reconnaît les droits d'utilisation des terres des ménages et des particuliers ; le changement de destination des terres des ménages et des particuliers ; le calcul du loyer foncier lorsque l'État loue des terres et perçoit un loyer annuel ; le calcul de la taxe d'utilisation des terres, etc.

Le président du Comité économique, Vu Hong Thanh, a déclaré que certains délégués avaient suggéré de réglementer les barèmes des prix fonciers tous les 5 ans, comme le prévoit la loi actuelle, et d'ajuster le coefficient K annuellement en cas de fluctuations.

La Commission permanente de l'Assemblée nationale estime qu'en réalité, très peu de barèmes de prix fonciers sont ajustés lors de leur mise en œuvre. De ce fait, ces barèmes ne reflètent pas fidèlement les prix réels du marché.

Par conséquent, afin d’institutionnaliser la résolution n° 18 du Comité central du Parti et sur la base d’un consensus entre les agences, la nouvelle loi stipule la publication de tableaux annuels des prix fonciers afin de garantir qu’ils reflètent fidèlement l’évolution réelle du marché et d’élargir le champ d’application des tableaux des prix fonciers.

Toutefois, afin de garantir la qualité des barèmes fonciers, les organismes de gestion étatiques à tous les niveaux doivent renforcer leurs capacités en matière d'organisation et de mise en œuvre de la loi, et notamment achever la construction d'une base de données numérique et d'un système national d'information foncière au service de la gestion et de l'utilisation des terres. Le Comité permanent de l'Assemblée nationale et le Gouvernement apporteront leur expertise lors de la mise en œuvre de cette loi.

Alors que les réglementations entreront bientôt en vigueur, l'Assemblée nationale demande au gouvernement d'étudier attentivement et de finaliser les réglementations détaillées correspondantes et les directives de mise en œuvre afin d'en assurer la faisabilité, la clarté, la rigueur et la conformité à la loi, et d'éviter les difficultés lors du processus de mise en œuvre.