社会住房：20年，仍处于起步阶段

根据建设部在《2011-2020年住房发展战略》中的计算，根据70%的工人、60%的学生和20%的人口需要社会住房的估计，需要3360万平方米的住房。²工人社会住房；1890万平方米²学生和 1.166 亿平方米²城镇低收入人群住房保障金共计1.691亿平方米²但实际上，到 2015 年，仅满足了 5.4% 的需求，即约 750 万立方米²到2022年中期，社会住房建筑面积才能达到780万平方米²仅比2015年多30万平方米²！

荣市正在兴建社会住房区。图片来源：Le Thang

存在的问题

社会住房领域存在一系列问题，但尚未提出合理的解决方案。主要问题包括：

1、我国平均房价与居民平均收入的比率过高，全社会平均为25，而其他工业化国家只有2到4，我们附近的泰国也只有7。

我们可以想象一下这个指数的含义：一个工人可以把工资的25%存起来买房；那么4年后，他就能存下一年的工资；当指数为25时，买房需要100年。这世界上，有多少人能健康地活到100岁呢？

该指数显示，越南工资低，但房价高。因此，最根本的解决办法是制定政策提高工人的工资，并制定适当的税收政策来降低房价。

2. 房地产市场分为两个运作方式截然不同的部分：高价位住房供应过剩、需求不足；低价位住房供应不足、需求过剩。当高端住房市场陷入坏账时，经济适用房市场就会严重供不应求。这种不平衡很容易被利用，利用市场的不稳定来牟取私利。

3. 我国社会住房问题的解决主要基于补贴机制：国家补贴土地、补贴信贷、补贴住房受益人确定、补贴住房管理制度。补贴机制导致了许多后果。

第一个人们希望获得国家给予的购房激励，但又不想受到狭隘的住房交易框架的束缚。

周一社会住房项目的免费土地分配政策也是导致房价略有下降的一个因素，但也导致地方政府只愿意在偏远地区分配土地。许多社会住房项目没有居民，因此不得不申请变更用途。许多项目投资者希望利用地段优越的土地建造社会住房，但尚未获得批准。

周二等待优惠信贷几乎“无望”，因为信贷只是商业银行吸收存款并发放贷款的资金来源，它们无法以低于存款利率的利率发放贷款。30万亿越南盾的优惠信贷方案也只是国家银行的一次性举措，无法重复（这是通过越南外贸股份银行（Vietcombank）、越南投资发展银行（Vietinbank）和越南发展投资银行（BIDV）的股份制改革筹集的资金）。

近期，建设部也曾提出一项类似的总额为110万亿越南盾的方案，但最终不得不搁置。事实上，国家银行目前只能调动120万亿越南盾的方案，利率比四家国有商业银行（加上农业银行）的商业利率低1.5%至0.2%。

利率下降但仍高于投资者预期，对保障房发展影响不大，可能只会影响到收入较高的人群借款买房。即使政府出台政策补贴利率，为商业银行提供优惠贷款，也未得到有效响应，因为每家商业银行的业务体系中都有自己稳定的现金流客户。信贷来源也仅仅来自金融和银行企业体系的商业活动，无法成为保障房的救命稻草。

义禄县义舍乡金氏房地产公司工人社会住房项目正在拆除。图片由义安报提供

4. 创造低廉的社会住房价格是解决问题的关键。通常，人们往往会想到使用劣质建筑材料，而“精明”人士则会想到“拆掉项目”的方案。许多建筑咨询公司已经研究并提出了使用新型建筑材料和新建筑技术来提高房屋质量、降低价格的解决方案。这些建议很有意思，但目前还只是个噱头，尚未付诸实践。

5. 豪华住宅和社会住房之间巨大的价格差距是社会住房发展面临的巨大障碍。社会住房获得国家补贴的一部分，价格较低，但几年后，价格逐渐上涨，最终成为平均价格的住房。低收入人群别无选择，只能购买新建的社会住房。解决社会住房问题就像一场永无止境的旅程。

6. 越南目前的管理基础设施相当薄弱，无法管理收入，也无法管理住房，即使是最好的政策也无法实施。要享受社会住房政策，国家机构必须提供实际收入、实际住房以及其拥有的房产数量。我们的管理系统缺乏足够的此类信息。

7. 我们的社会住房政策仍然侧重于非农业领域。在农村地区，社会住房问题被纳入专项住房计划。与此同时，由于家庭数量迅速增加，人口分散的需求已成为现实。刚刚分居的年轻家庭无法以市场价格找到住房，因为价格太高。他们只希望像以前一样解决人口分散用地的问题。现在，土地分散机制可以被视为在农村地区建设社会住房的一种机制。

8. 每一个社会住房项目的行政手续对投资者来说总是“令人恐惧”。这种情况让许多想急于从根本上解决问题的投资者感到相当担忧。起初他们充满热情，但后来一切都脱离了现实，他们开始想“前路漫漫，事后想想就害怕”。

位于忠都坊古政兰街的忠都股份公司为工人和低收入者提供的社会住房区。图片来源：阮海

社会住房发展观念的转变

从以上缺点出发，可以设想出有足够论据可以证明的方向，具体包括：

1. 必须彻底摒弃发展社会住房的补贴思维，从市场机制中寻找发展动力。国家援助应仅以减税、分期缴纳土地使用费、允许通过抵押贷款，尤其是投资银行，从国际金融和信贷机构获得低息信贷资源、允许社会住房业主在特定条件下拥有住房交易权等方式计算。

2.利用数字化转型提高土地、房地产和收入的管理效率，明确国家激励措施的受益者。

3. 社会住房项目的管理程序需要向行政化方向改革，才能吸引投资者。换句话说，有必要规范社会住房项目的行政程序。

4、解决社会住房问题需要动员多方力量，包括企业的社会责任、社会政治组织、社会组织、社会专业组织、慈善组织的贡献……

荣市兴禄乡工人社会住房项目全景，目前尚未竣工。图片来源：义安报

5. 保障性住房建设的资金来源是制约发展的一大瓶颈。目前，每个人都希望获得优惠的信贷来源，但如上所述，这种希望往往落空，因为越南的信贷利率位居世界前列，低息信贷来源难以获得。目前，有必要为住房发展提供多元化的金融解决方案，例如住房储蓄基金、房地产投资信托基金等。另一方面，有必要以降低住房投资致富可能性、鼓励生产经营投资的心态来运作房地产税制。

5. 关于土地，应缩小土地分割出售机制，不允许将其应用于房地产行业，必须考虑用土地解决方案来发展社会住房。今年的钱只够买一套房子，两年后才有钱打地基，然后每年砌一两堵墙，最终房子就能完工。

6. 有必要补充与应用新建筑技术和新建筑材料相关的社会住房质量法规。此外，还应规定对建筑质量更好、价格更低的社会住房给予财政优惠政策。

7. 将社会住房覆盖范围扩大到农村地区，包括规范农民家庭分户安置的土地分配政策。经济条件较差，尤其是困难地区，需要更加重视社会住房，因为那里的人们无法自理。

8. 在解决社会住房问题时，必须同步推进工资体系改革，使工资包含住房成本，并解决住房投机税过高的问题。只有这样，才能提高住房总成本，为需求方创造财政能力；同时，防止投机也会降低市场房价。发展经济适用房和社会住房的机会才会更大。

解决低收入和贫困人口社会住房问题的政策始终与引导现代城市发展的愿望相悖。真正的问题在于为城市化进程提供具体的路线图，既要确保在条件充足的地区实现现代城市发展，又要解决包括大城市在内的特定城市地区弱势群体的廉价住房问题。