Le gouvernement a publié un nouveau décret sur les prix fonciers.

L’article 158, paragraphe 5, de la loi foncière de 2024 stipule les méthodes d’évaluation foncière, notamment :

un)Méthode comparativeest réalisé en ajustant le prix des parcelles de terrain ayant la même finalité d'utilisation, certaines similitudes dans les facteurs affectant le prix des terrains transférés sur le marché, en remportant l'enchère des droits d'utilisation des terrains lorsque le gagnant de l'enchère a rempli les obligations financières conformément à la décision de victoire de l'enchère, en analysant et en comparant les facteurs affectant le prix du terrain après exclusion de la valeur des actifs attachés au terrain (le cas échéant) afin de déterminer le prix de la parcelle de terrain à évaluer ;

b)Méthode de revenuest réalisé en prenant le revenu net annuel moyen par unité de surface foncière divisé par le taux d'intérêt moyen des dépôts à terme de 12 mois en monnaie vietnamienne auprès des banques commerciales dans lesquelles l'État détient plus de 50 % du capital social ou du nombre total d'actions avec droit de vote dans la zone provinciale de 03 années consécutives jusqu'à la fin du trimestre le plus récent avec des données antérieures à la date d'évaluation foncière ;

c)Méthode excédentaireest réalisé en soustrayant le coût total estimé du développement du revenu total estimé de la parcelle de terrain, la superficie du terrain sur la base de l'utilisation la plus efficace du terrain (coefficient d'utilisation du terrain, densité de construction, nombre maximal d'étages du bâtiment) conformément à la planification de l'utilisation du terrain et à la planification détaillée de la construction approuvée par l'autorité compétente ;

d)méthode du coefficient d'ajustement des prix fonciersLe calcul s'effectue en multipliant le prix du terrain figurant dans le tableau des prix fonciers par le coefficient d'ajustement. Ce coefficient est déterminé en comparant le prix du terrain dans le tableau avec le prix du marché.

Précisions sur l'ordre et le contenu de la détermination du prix des terrains

Le décret 71/2024/ND-CP stipule spécifiquement les procédures et le contenu de la détermination des prix fonciers selon quatre méthodes, dont la comparaison, le revenu, le surplus et le coefficient d'ajustement des prix fonciers.

Le décret réglemente également spécifiquement l'application des méthodes d'évaluation foncière dans les cas spécifiés au point c, paragraphe 2, article 257 de la loi foncière.

1. En cas d'attribution de terrain avec perception de redevance d'utilisation du sol, ou de bail foncier avec paiement unique du loyer pour toute la durée du bail, conformément à la réglementation en vigueur au moment de la prise de décision, la méthode du coefficient d'ajustement des prix fonciers s'applique. En cas de bail foncier avec paiement annuel du loyer, le barème des prix fonciers, multiplié par le coefficient d'ajustement des prix fonciers en vigueur au moment de la prise de décision, s'applique. Si la décision a été prise entre le 1er juillet 2014 et le 31 décembre 2014, la méthode du coefficient d'ajustement des prix fonciers en vigueur au moment de la prise de décision s'applique. En cas de bail foncier avec paiement annuel du loyer, le barème des prix fonciers en vigueur au moment de la prise de décision, multiplié par le coefficient d'ajustement des prix fonciers de 2015, s'applique.

2. En cas d'attribution de terrain avec perception de redevances d'utilisation des terres, de bail foncier avec paiement unique du loyer foncier pour toute la durée du bail, qui, selon la réglementation en vigueur au moment de la publication de la décision, n'entre pas dans le cas d'application de la méthode du coefficient d'ajustement du prix des terres, les méthodes prescrites aux points a, b, c, clause 5, points a, b, c, clause 6, article 158 de la loi foncière et articles 4, 5, 6 du présent décret s'appliquent.

3. En cas d'attribution ou de location de terres en fonction de l'indemnisation, du soutien et des progrès de réinstallation, selon chaque cas spécifique, les méthodes d'évaluation des terres doivent être appliquées conformément aux dispositions des points (1) et (2) ci-dessus selon chaque décision.

4. Dans le cas (3) ci-dessus, lors de l'application de la méthode du surplus pour évaluer un terrain, le traitement est le suivant :

a) Dans le cas où il existe des conditions suffisantes pour estimer les recettes et les coûts d'aménagement du terrain ou de la zone du terrain, la détermination des recettes et des coûts d'aménagement estimés doit être effectuée conformément à l'affectation du terrain et à la superficie louée de cette décision ;

b) Dans le cas où les recettes de développement de la parcelle ou de la zone du terrain ne peuvent être entièrement estimées ou si le coût de développement estimé est supérieur aux recettes de développement estimées pour la zone nécessitant une évaluation foncière, la détermination des recettes de développement estimées et du coût de développement estimé doit être effectuée pour l'ensemble du projet conformément au plan de construction détaillé ou au plan directeur approuvé par l'autorité compétente.

Facteurs influençant les prix des terrains

Le décret précise les facteurs influant sur les prix des terrains.

Par conséquent, les facteurs influençant le prix des terrains non agricoles comprennent :

a) Emplacement, site de la parcelle de terrain, superficie du terrain ;

b) Conditions de circulation : largeur, structure de la surface de la route, à proximité d’une ou plusieurs routes ;

c) Conditions d’approvisionnement en eau et d’évacuation des eaux usées, approvisionnement en électricité ;

d) Superficie, taille, forme du terrain, superficie du terrain ;

d) Les facteurs liés à la planification de la construction comprennent : le coefficient d’utilisation du sol, la densité de construction, les limites de construction, les limites de hauteur des travaux de construction et les limites du nombre de sous-sols construits conformément à la planification détaillée de la construction approuvée par les agences d’État compétentes (le cas échéant) ;

e) État actuel de l'environnement et de la sécurité ;

g) Terme d'utilisation des terres ;

h) Autres facteurs affectant les prix des terrains en fonction des conditions réelles, des traditions culturelles et des coutumes et pratiques locales.

Les facteurs qui influent sur le prix des terres agricoles comprennent :

a) Productivité des cultures et de l'élevage ;

b) Emplacement, caractéristiques de la parcelle de terrain, superficie du terrain : distance la plus courte du lieu de production et de consommation du produit ;

c) Conditions de circulation liées à la production et à la consommation des produits : largeur de la route, pente de la route, structure de la surface de la route ; conditions du terrain ;

d) Durée d’utilisation des terres, à l’exception des terres agricoles attribuées par l’État aux ménages et aux particuliers conformément à la limite d’attribution des terres agricoles, les terres agricoles dans la limite d’acceptation des droits de transfert de terres ne sont pas basées sur la durée d’utilisation des terres ;

d) Autres facteurs affectant les prix des terrains en fonction de la réalité locale, des traditions culturelles et des coutumes.

Le décret stipule clairement : en fonction de la situation réelle sur le terrain, l'organisme chargé de la mise en œuvre de l'évaluation foncière proposée doit faire en sorte que le Département des ressources naturelles et de l'environnement préside et coordonne avec les départements et services concernés afin de conseiller et de soumettre au Comité populaire provincial un rapport précisant les facteurs affectant les prix des terrains, la différence maximale de chaque facteur affectant les prix des terrains pour déterminer un certain niveau de similarité, et la méthode d'ajustement pour chaque différence de chaque facteur affectant les prix des terrains.

Si le Comité populaire provincial n'a pas encore précisé ou n'a pas suffisamment précisé les facteurs affectant les prix fonciers, la différence maximale de chaque facteur affectant les prix fonciers et la méthode d'ajustement pour chaque différence de chaque facteur affectant les prix fonciers, l'organisme chargé de l'évaluation foncière doit proposer des détails spécifiques dans le rapport explicatif sur l'élaboration du plan d'évaluation foncière pour examen et décision par le Conseil d'évaluation foncière.

Les informations nécessaires à l'évaluation du terrain doivent être fournies dans un délai de 5 jours ouvrables à compter de la date de réception de la demande.

Le décret énonce clairement les responsabilités des organismes et services en matière de fourniture d'informations. En conséquence, les organismes, organisations et services chargés de gérer, d'exploiter et d'utiliser les sources d'information visées au point b, paragraphe 2, article 4 et au point b, paragraphe 1, article 5 du présent décret sont tenus de fournir les informations nécessaires à l'évaluation foncière, par écrit ou par voie électronique, dans un délai de cinq jours ouvrables à compter de la réception de la demande émanant de l'organisme chargé de l'évaluation foncière.