Le gouvernement a publié un nouveau décret sur les prix des terrains.

L'article 158, clause 5, de la loi foncière de 2024 stipule les méthodes d'évaluation foncière, notamment :

un)Méthode comparativeest réalisée en ajustant le prix des parcelles de terrain ayant la même destination d'utilisation du sol, certaines similitudes dans les facteurs affectant le prix des terrains transférés sur le marché, en remportant l'enchère des droits d'utilisation du sol lorsque le gagnant de l'enchère a rempli les obligations financières conformément à la décision de gagner l'enchère en analysant et en comparant les facteurs affectant le prix du terrain après avoir exclu la valeur des actifs attachés au terrain (le cas échéant) pour déterminer le prix du terrain à évaluer ;

b)Méthode du revenuse fait en prenant le revenu net annuel moyen par superficie de terrain divisé par le taux d'intérêt moyen de l'épargne des dépôts à terme de 12 mois en monnaie vietnamienne dans les banques commerciales dans lesquelles l'État détient plus de 50 % du capital social ou du nombre total d'actions avec droit de vote dans la zone provinciale de 03 années consécutives jusqu'à la fin du trimestre le plus récent avec des données avant le moment de l'évaluation foncière ;

c)Méthode de l'excédentse fait en prenant le total des recettes de développement estimées moins le coût total de développement estimé du terrain, la superficie du terrain sur la base de l'utilisation du sol la plus efficace (coefficient d'utilisation du sol, densité de construction, nombre maximal d'étages du bâtiment) conformément à la planification de l'utilisation du sol, planification détaillée de la construction approuvée par l'autorité compétente ;

d)Méthode du coefficient d'ajustement du prix du foncierLe calcul se fait en multipliant le prix du terrain indiqué dans le barème par le coefficient d'ajustement du prix du terrain. Ce coefficient est déterminé en comparant le prix du terrain indiqué dans le barème avec le prix du marché.

Clarification de l'ordre et du contenu de la détermination du prix des terrains

Le décret 71/2024/ND-CP stipule spécifiquement les procédures et le contenu de la détermination des prix des terrains selon quatre méthodes, notamment la comparaison, le revenu, l'excédent et le coefficient d'ajustement des prix des terrains.

Le décret réglemente également de manière spécifique l'application des méthodes d'évaluation foncière dans les cas spécifiés au point c, clause 2, article 257 de la loi foncière.

1. En cas d'attribution de terrains avec perception d'une redevance foncière, de location avec paiement unique d'un loyer foncier pour toute la durée du bail, qui, conformément à la réglementation en vigueur au moment de la délivrance de la décision, relève de la méthode du coefficient d'ajustement du prix foncier, et en cas de location avec paiement d'un loyer foncier annuel, c'est le barème des prix fonciers multiplié par le coefficient d'ajustement du prix foncier en vigueur au moment de la délivrance de la décision qui s'applique. En cas de délivrance de la décision entre le 1er juillet 2014 et le 31 décembre 2014, qui relève de la méthode du coefficient d'ajustement du prix foncier en vigueur au moment de la délivrance de la décision, et en cas de location avec paiement d'un loyer foncier annuel, c'est le barème des prix fonciers en vigueur au moment de la délivrance de la décision, multiplié par le coefficient d'ajustement du prix foncier de 2015, qui s'applique.

2. En cas d'attribution de terrain avec perception de redevances d'utilisation du sol, de location de terrain avec paiement unique du loyer foncier pour toute la durée du bail, qui, conformément à la réglementation en vigueur au moment de la délivrance de la décision, ne relève pas du cas d'application de la méthode du coefficient d'ajustement du prix du terrain, les méthodes prescrites aux points a, b, c, clause 5, points a, b, c, clause 6, de l'article 158 de la loi foncière et des articles 4, 5, 6 du présent décret s'appliquent.

3. En cas d'attribution ou de location de terres en fonction de l'indemnisation, du soutien et de l'avancement de la réinstallation, selon chaque cas spécifique, les méthodes d'évaluation foncière doivent être appliquées conformément aux dispositions des (1) et (2) ci-dessus selon chaque décision.

4. Dans le cas (3) ci-dessus, lors de l'application de la méthode du surplus pour évaluer le terrain, le traitement est le suivant :

a) Dans le cas où il existe des conditions suffisantes pour estimer les recettes d'aménagement et les coûts d'aménagement du terrain ou de la superficie du terrain, la détermination des recettes d'aménagement estimées et des coûts d'aménagement estimés doit être effectuée conformément à l'attribution du terrain et à la superficie du bail de cette décision ;

b) Dans le cas où les revenus de développement du terrain ou de la zone de terrain ne peuvent pas être entièrement estimés ou si le coût de développement estimé est supérieur aux revenus de développement estimés pour la zone nécessitant une évaluation foncière, la détermination des revenus de développement estimés et du coût de développement estimé doit être effectuée pour l'ensemble du projet conformément au plan de construction détaillé ou au plan directeur approuvé par l'autorité compétente.

Facteurs affectant les prix des terrains

Le décret précise les facteurs qui influencent les prix des terrains.

En conséquence, les facteurs qui influent sur les prix des terres non agricoles comprennent :

a) Localisation, emplacement du terrain, superficie du terrain ;

b) Conditions de circulation : largeur, structure de la chaussée, à proximité d'une ou plusieurs routes ;

c) Conditions d’approvisionnement en eau et d’assainissement, d’approvisionnement en électricité ;

d) Superficie, taille, forme du terrain, superficie du terrain ;

d) Les facteurs liés à la planification de la construction comprennent : le coefficient d'utilisation du sol, la densité de construction, les limites de construction, les limites de hauteur des ouvrages de construction et les limites du nombre de sous-sols construits conformément à la planification détaillée de la construction approuvée par les agences d'État compétentes (le cas échéant) ;

e) État actuel de l’environnement et de la sécurité ;

g) Terme relatif à l’utilisation du sol;

h) Autres facteurs influençant les prix des terres en fonction des conditions réelles, des traditions culturelles et des coutumes et pratiques locales.

Les facteurs qui influent sur les prix des terres agricoles comprennent :

a) Productivité des cultures et de l’élevage ;

b) Localisation, caractéristiques du terrain, superficie du terrain : distance la plus proche du lieu de production et de consommation du produit ;

c) Conditions de circulation servant à la production et à la consommation des produits : largeur de la route, niveau de la route, structure de la surface de la route ; conditions du terrain ;

d) Durée d'utilisation des terres, à l'exception des terres agricoles attribuées par l'État aux ménages et aux particuliers conformément à la limite d'attribution des terres agricoles, les terres agricoles dans la limite d'acceptation du droit de transfert de terres ne sont pas basées sur la durée d'utilisation des terres ;

d) D’autres facteurs influençant les prix des terrains en fonction de la réalité locale, des traditions culturelles et des coutumes.

Le décret stipule clairement : Sur la base de la situation réelle de la localité, l'organisation chargée de la mise en œuvre de l'évaluation foncière proposée sera présidée par le Département des ressources naturelles et de l'environnement et coordonnée avec les départements et branches concernés pour conseiller et soumettre au Comité populaire provincial afin de préciser les facteurs affectant les prix des terrains, la différence maximale de chaque facteur affectant les prix des terrains pour déterminer un certain niveau de similarité, et la méthode d'ajustement pour chaque différence de chaque facteur affectant les prix des terrains.

Dans le cas où le Comité populaire provincial n'a pas encore précisé ou a insuffisamment précisé les facteurs affectant les prix des terrains, la différence maximale de chaque facteur affectant les prix des terrains et la méthode d'ajustement pour chaque différence de chaque facteur affectant les prix des terrains, l'organisme mettant en œuvre l'évaluation foncière doit proposer des détails spécifiques dans le rapport explicatif sur l'élaboration du plan des prix des terrains pour que le Conseil d'évaluation foncière les examine et décide.

Doit fournir les informations pour l'évaluation foncière dans les 05 jours ouvrables à compter de la date de réception de la demande.

Le décret énonce clairement les responsabilités des agences et unités en matière de fourniture d'informations. En conséquence, les agences, organisations et unités chargées de gérer, d'exploiter et d'utiliser les sources d'information visées au point b, clause 2, article 4 et au point b, clause 1, article 5 du présent décret sont tenues de fournir les informations nécessaires aux travaux d'évaluation foncière, par écrit ou par voie électronique, dans un délai de cinq jours ouvrables à compter de la date de réception de la demande de l'organisme chargé de l'évaluation foncière.