Logement social : 20 ans et encore à ses balbutiements

Selon le calcul du ministère de la Construction dans la stratégie de développement du logement pour la période 2011-2020, basé sur l'estimation de 70% des travailleurs; 60% des étudiants; 20% de la population ayant besoin de logements sociaux, il doit y avoir une quantité de 33,6 millions de m²logements sociaux pour les travailleurs ; 18,9 millions de m²pour les étudiants et 116,6 millions de m²pour les personnes à faible revenu dans les zones urbaines ; un total de 169,1 millions de m². Mais en réalité, en 2015, seulement 5,4 % des besoins étaient satisfaits, soit environ 7,5 millions de m²Il faudra attendre mi-2022 pour que la surface de plancher des logements sociaux atteigne 7,8 millions de m², seulement 300 000 m de plus qu'en 2015²!

Construction d'un quartier de logements sociaux à Vinh. Photo : Le Thang

Problèmes existants

Plusieurs problèmes ont été signalés dans le secteur du logement social, mais il n'existe aucune solution raisonnable. Les principaux inconvénients sont les suivants :

1. L'indice moyen des prix du logement par rapport au revenu moyen des gens dans notre pays est trop élevé, la moyenne pour l'ensemble de la société est de 25, alors que dans d'autres pays industrialisés il n'est que de 2 à 4, en Thaïlande près de chez nous il n'est que de 7.

On peut imaginer la signification de cet indice : un travailleur peut économiser 25 % de son salaire pour acheter une maison ; ainsi, après quatre ans, il économisera l’équivalent d’une année de salaire ; lorsque l’indice est à 25, il lui faudra 100 ans pour acheter une maison. Dans ce monde, combien de personnes peuvent vivre en bonne santé jusqu’à 100 ans ?

Cet indice montre qu'au Vietnam, les salaires sont bas, mais les prix de l'immobilier élevés. Par conséquent, la solution la plus fondamentale consiste à mettre en place des politiques visant à augmenter les salaires des travailleurs et des politiques fiscales appropriées pour réduire les prix de l'immobilier.

2. Le marché immobilier se divise en deux segments qui fonctionnent très différemment : le segment des logements à prix élevé connaît une offre excédentaire et une demande insuffisante, tandis que le segment des logements à bas prix connaît une offre insuffisante et une demande excessive. Lorsque le segment des logements haut de gamme s'endette, le segment des logements abordables est gravement sous-approvisionné. Ce déséquilibre peut facilement être exploité à des fins personnelles, profitant de l'instabilité du marché.

3. La solution au problème du logement social dans notre pays repose principalement sur le mécanisme de subventions : l’État subventionne le foncier, le crédit, la détermination des bénéficiaires et le régime de gestion du logement. Ce mécanisme de subventions entraîne de nombreuses conséquences.

Le premierLes gens souhaitent recevoir des incitations de l’État pour acheter une maison, mais ne veulent pas être contraints par des cadres étroits pour les transactions immobilières.

LundiLa politique d'attribution gratuite de terrains pour les projets de logements sociaux a également contribué à une légère baisse des prix de l'immobilier, mais elle a également incité les collectivités à privilégier les terrains situés dans des zones reculées. De nombreux projets de logements sociaux sont dépourvus de résidents et ont donc dû déposer des demandes de modification d'affectation. De nombreux investisseurs souhaitent utiliser leurs terrains bien situés pour construire des logements sociaux, mais leurs demandes n'ont pas été approuvées.

MardiAttendre un crédit préférentiel est quasiment sans espoir, car le crédit n'est qu'une source de capitaux pour les banques commerciales, qui peuvent ainsi recevoir des dépôts et prêter. Elles ne peuvent pas prêter à des taux d'intérêt inférieurs à ceux des dépôts. Le programme de crédit préférentiel de 30 000 milliards de dongs n'est qu'une initiative ponctuelle de la Banque d'État et ne peut être renouvelé (il s'agit du montant collecté grâce à l'actionnariat de Vietcombank, Vietinbank et BIDV).

Récemment, le ministère de la Construction a également proposé un plan similaire d'un montant de 110 000 milliards de VND, mais a dû s'arrêter là. En réalité, la Banque d'État ne peut mobiliser qu'un plan de 120 000 milliards de VND, assorti d'un taux d'intérêt inférieur de 1,5 à 0,2 % au taux d'intérêt commercial de quatre banques commerciales publiques (plus Agribank).

Avec des taux d'intérêt en baisse, mais toujours supérieurs aux attentes des investisseurs, l'impact sur le développement du logement social est limité, probablement uniquement pour les personnes à revenus élevés souhaitant emprunter pour acheter un logement. Même lorsque le gouvernement subventionne les taux d'intérêt pour permettre aux banques commerciales d'accorder des prêts préférentiels, cette politique reste lettre morte, car chaque banque commerciale a ses propres clients bénéficiant d'une trésorerie stable au sein du système économique. De plus, la source de crédit provient exclusivement des activités commerciales du système financier et bancaire ; elle ne peut donc pas constituer une solution de sauvetage pour le logement social.

Perspective du projet de logements sociaux pour les travailleurs de la société immobilière Kim Thi en cours de déblaiement dans la commune de Nghi Xa, Nghi Loc. Photo reproduite avec l'aimable autorisation du journal Nghe An.

4. La réduction des prix des logements sociaux est essentielle pour résoudre le problème. On pense souvent à l'utilisation de matériaux de construction de mauvaise qualité, tandis que les plus avisés envisagent de « détruire le projet ». De nombreuses sociétés de conseil en construction ont étudié et proposé des solutions utilisant de nouveaux matériaux et de nouvelles technologies de construction pour améliorer la qualité des logements et en réduire les prix. Cette proposition est très intéressante, mais il ne s'agit que d'une promotion comique, non encore mise en pratique.

5. L'écart de prix important entre le segment des logements de luxe et le segment des logements sociaux constitue un obstacle majeur au développement du logement social. Les logements sociaux bénéficient d'une subvention de l'État pour maintenir des prix bas, mais quelques années plus tard, leur prix augmente progressivement pour atteindre un prix moyen. Les personnes à faibles revenus n'ont d'autre choix que d'acquérir des logements sociaux neufs. La résolution du problème du logement social est un processus sans fin.

6. Le Vietnam dispose actuellement d'une infrastructure de gestion plutôt faible, incapable de gérer les revenus et le logement, ce qui rend impossible la mise en œuvre des politiques les plus efficaces. Pour bénéficier des politiques de logement social, les organismes publics doivent déclarer leurs revenus réels, leur logement réel et le nombre de biens immobiliers qu'ils possèdent. Notre système de gestion ne dispose pas de suffisamment d'informations sur ces questions.

7. Notre politique de logement social reste centrée sur le secteur non agricole. En zone rurale, la question du logement social est confiée à des programmes de logement ciblés. Parallèlement, la nécessité de disperser la population, due à l'augmentation rapide du nombre de ménages, est une réalité. Les jeunes ménages récemment séparés ne trouvent pas de logement au prix du marché, car les prix sont trop élevés. Ils espèrent seulement que le problème du foncier, comme auparavant, sera résolu. Désormais, le mécanisme de dispersion foncière peut être considéré comme un mécanisme de création de logements sociaux en zone rurale.

8. Les procédures administratives pour chaque projet de logement social sont toujours une véritable horreur pour les investisseurs. Cette situation suscite une vive appréhension chez de nombreux investisseurs, qui souhaitent s'attaquer au problème à la racine. D'abord enthousiastes, ils finissent par se dire : « Le long chemin à parcourir est effrayant à envisager plus tard. »

Quartier de logements sociaux pour travailleurs et personnes à faibles revenus de la société par actions Trung Do, rue Cu Chinh Lan, quartier de Trung Do. Photo : Nguyen Hai

Changer les perspectives sur le développement du logement social

À partir des inconvénients ci-dessus, il est possible de visualiser des directions avec suffisamment d'arguments pour les prouver, notamment :

1. La logique de subvention utilisée pour développer le logement social doit être complètement abandonnée, et le moteur du développement doit être le mécanisme du marché. L'aide de l'État doit se limiter à des exonérations et réductions d'impôts ; au paiement progressif des redevances foncières ; à l'accès aux crédits à faible taux d'intérêt auprès des institutions financières et de crédit internationales, notamment auprès des banques d'investissement ; et à la possibilité pour les propriétaires de logements sociaux de vendre leurs logements sous certaines conditions.

2. Utiliser la transformation numérique pour améliorer l’efficacité de la gestion des terres, des biens immobiliers et des revenus, afin d’identifier clairement les bénéficiaires des incitations de l’État.

3. Les procédures de gestion des projets de logements sociaux doivent être réformées dans le sens de procédures administratives, afin d'attirer les investisseurs. Autrement dit, il est nécessaire de réglementer des procédures administratives simples pour les projets de logements sociaux.

4. Il est nécessaire de mobiliser les contributions de nombreuses parties pour résoudre le problème du logement social, y compris la responsabilité sociale des entreprises, les contributions des organisations sociopolitiques, des organisations sociales, des organisations socioprofessionnelles, des organisations caritatives...

Perspective d'un projet de logements sociaux pour les travailleurs de la commune de Hung Loc, ville de Vinh, actuellement inachevé. Photo : Journal Nghe An

5. Les ressources financières pour le développement du logement social constituent un obstacle majeur au développement. Actuellement, tout le monde espère des sources de crédit préférentielles, mais comme mentionné précédemment, cet espoir est souvent vain, car les taux d'intérêt au Vietnam sont parmi les plus élevés au monde et les sources de crédit à faible taux sont rares. Il est donc nécessaire de diversifier les solutions de financement pour le développement du logement, telles que les fonds d'épargne-logement, les fonds fiduciaires d'investissement immobilier, etc. D'autre part, il est nécessaire de gérer le système fiscal foncier de manière à réduire les possibilités de s'enrichir en investissant dans le logement et à encourager l'investissement dans la production et les entreprises.

5. Concernant le foncier, il convient de restreindre le mécanisme de division et de vente des parcelles et d'empêcher son utilisation dans le secteur immobilier. Il faut envisager une solution foncière pour développer le secteur du logement social. Cette année, les fonds disponibles servent uniquement à acheter une maison ; deux ans plus tard, il y en aura pour couler les fondations ; chaque année, un ou deux murs seront construits, et la maison sera enfin achevée.

6. Il est nécessaire de compléter la réglementation sur la qualité des logements sociaux liée à l'utilisation de nouvelles technologies et de nouveaux matériaux de construction. Il est également nécessaire de réglementer les politiques préférentielles en matière d'obligations financières lorsque la qualité de construction est meilleure et les prix plus bas.

7. Étendre le champ d'application du logement social aux zones rurales, notamment en réglementant les politiques d'attribution des terres pour les ménages agricoles séparés. Les zones économiquement plus difficiles, et particulièrement celles qui sont en difficulté, doivent accorder une plus grande attention au logement social, car les habitants ne peuvent subvenir à leurs besoins.

8. La résolution du problème du logement social doit s'accompagner d'une réforme du système salarial, afin que le salaire intègre le coût du logement et de résoudre le problème des taxes élevées sur la spéculation immobilière. Ce n'est qu'à cette condition que le coût total du logement augmentera, créant ainsi une capacité financière pour la demande ; parallèlement, la prévention de la spéculation réduira les prix de l'immobilier sur le marché. Les possibilités de développement de logements abordables et de logements sociaux seront accrues.

La politique visant à résoudre le problème du logement social pour les personnes à faibles revenus et les plus démunies est toujours en contradiction avec la volonté d'orienter le développement des villes modernes. Le problème est de fournir une feuille de route précise au processus d'urbanisation afin d'assurer à la fois un développement urbain moderne dans des zones offrant des conditions adéquates et de résoudre le problème du logement social pour les groupes vulnérables dans certaines zones urbaines, y compris les grandes villes.