Logements sociaux : l'offre et la demande sont déséquilibrées.
(Baonghean) - La ville de Vinh connaît un développement rapide et la demande en immeubles d'appartements est très forte. Actuellement, quatre projets de logements sociaux sont achevés et opérationnels à Vinh, et deux autres sont en cours de réalisation. Cependant, la demande de logements sociaux pour les personnes à faibles revenus et les familles éligibles aux aides sociales est très importante, tandis que l'offre reste insuffisante.
Opportunités pour les personnes à faibles revenus
Avec la mise en service de quatre projets de logements sociaux dans les quartiers de Le Loi, Quan Bau, Hung Loc et Trung Do, 456 appartements ont été créés, pour un investissement total de 336,10 milliards de VND. Actuellement, deux autres projets de logements sociaux, situés dans les communes de Nghi Kim et Nghi Phu, sont quasiment achevés et prêts à être occupés. Ils comprennent 200 appartements et représentent un investissement total de 295,50 milliards de VND. Selon le Département de la Construction, conformément à la résolution n° 317/2010/NQ-HĐND du 10 juillet 2010, les entreprises investisseuses dans des projets de logements sociaux bénéficient d'une prise en charge à 100 % des coûts suivants : indemnisation pour le défrichement, le nivellement du terrain, les études topographiques et géologiques, ainsi que l'élaboration des plans de construction détaillés. Ces mesures ont eu un impact positif sur les entreprises, témoignant du soutien du gouvernement à la mise en œuvre de politiques de logement pour les ménages à faibles revenus et à la résolution des difficultés du marché immobilier provincial.
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| Les projets de logements destinés aux personnes à faibles revenus ne répondent qu'à environ un quart de la demande. |
L'investisseur pionnier dans la construction de logements sociaux dans la province est la société par actions TECCO. Rien qu'en 2011, cette société a investi dans deux projets de logements sociaux, les complexes d'appartements Le Loi et Hung Loc, totalisant 186 logements. L'information concernant les logements sociaux de Tecco était très attendue par le public, et tous les logements ont été rapidement réservés. M. Nguyen Xuan Quan, directeur adjoint de la succursale de Tecco à Nghe An, a déclaré : « Pour ce projet, l'investisseur a été exempté des frais d'utilisation du terrain et a bénéficié d'une aide pour les frais de conception. Le prix de vente des appartements était alors de 7,4 millions de VND/m². La vérification de l'éligibilité à l'achat ou à la location de logements sociaux a été effectuée et approuvée par écrit par le Comité populaire de la ville de Vinh. Les prix de vente et de location des logements sociaux ont été évalués et approuvés par l'autorité compétente. »
Suite à cela, la société par actions immobilière Kim Thi a réalisé le projet de logements sociaux CT1, un immeuble de 15 étages comprenant 238 appartements et une surface de plancher totale de 18 777 m². 80 % des appartements étaient destinés aux personnes à faibles revenus et 20 % à des locaux commerciaux. Actuellement, la société poursuit le projet de logements sociaux CT2, un immeuble de 12 étages comprenant 170 appartements et une surface de plancher totale de 15 174 m², pour un investissement total de 147 milliards de VND. Après avoir obtenu un appartement auprès de la société par actions immobilière Kim Thi, répondant aux critères d'accès au logement social, Mme LA, employée au Centre provincial de santé reproductive, était ravie de pouvoir bénéficier d'un prêt de 30 000 milliards de VND à des conditions avantageuses, ce qui a permis à sa famille de surmonter ses difficultés financières. Par ailleurs, la politique de développement du logement social a offert à de nombreuses personnes à faibles revenus la possibilité d'accéder à la propriété.
Bien que le programme de prêts immobiliers de 30 000 milliards de VND soit arrivé à échéance, les personnes à faibles revenus, les fonctionnaires et les employés du secteur public peuvent encore emprunter auprès de la Banque de politique sociale pour acquérir un logement social à un taux d’intérêt avantageux de 4,8 % par an (0,4 % par mois), conformément au décret gouvernemental n° 100/2015/ND-CP du 20 octobre 2015 relatif au développement et à la gestion du logement social. Ce dispositif constitue une source de financement importante tant pour les acquéreurs que pour les entreprises investissant dans la construction et le développement du logement social.
Il subsiste encore de nombreuses lacunes.
En réalité, le prix des appartements n'a pas baissé de manière significative par rapport à celui des logements commerciaux et reste relativement élevé compte tenu des revenus des acquéreurs potentiels. La réduction du coût total s'élève à 4-5 % de l'investissement total, avec des prix de vente oscillant entre 6,6 et 8,8 millions de VND/m² (soit environ 5 à 10 % de moins que le prix de vente des logements commerciaux de même type). M. Nguyen Xuan Quan, directeur adjoint de la succursale Tecco de Nghe An, a déclaré que, conformément à la décision n° 98 du Comité populaire provincial, les investisseurs construisant des logements sociaux sont exonérés de TVA à 10 %, d'impôt sur les sociétés et de taxe sur les investissements dans les infrastructures, et sont autorisés à intégrer une marge bénéficiaire de 5 à 10 % dans le prix de vente. Si ces incitations étaient accordées, le prix des logements baisserait, permettant ainsi aux acquéreurs d'acheter à des prix plus abordables. Or, les entreprises n'ont pas bénéficié des incitations prévues et, par conséquent, le prix des logements sociaux n'a pas atteint les objectifs fixés.
Par conséquent, malgré les efforts des autorités provinciales pour mettre en place des politiques et des mécanismes favorables au développement du logement social dans la région, le nombre d'entreprises investissant dans ce type de logement dans la province de Nghệ An demeure faible, tandis que la demande reste très forte. Sur les six projets réalisés, moins de 700 appartements ont été mis sur le marché, un nombre largement insuffisant face à une demande de plus de 3 000 logements pour les personnes à faibles revenus.
Il a été constaté que la demande de logements sociaux est très forte à Vinh et dans d'autres zones urbaines. Cependant, l'investissement dans ce secteur se heurte à de nombreuses difficultés, les investisseurs étant réticents en raison de sa faible rentabilité. Face à cette situation, et afin d'encourager et d'attirer les investisseurs dans les projets de logements sociaux, le Département de la Construction, en coordination avec les services et organismes compétents, a conseillé au Comité populaire provincial de proposer au Conseil populaire provincial l'adoption d'une résolution relative aux mécanismes et politiques de soutien et d'incitation aux projets de logements sociaux dans la province de Nghệ An. La mise en place de ces mécanismes et politiques, visant à soutenir et à inciter les acteurs économiques à investir dans la construction de logements sociaux, tout en réduisant les prix des appartements et en facilitant l'accès au logement pour les personnes à faibles revenus, contribuera à améliorer leurs conditions de vie.
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| Le quartier de logements sociaux - KCC Hung Thinh, Hung Loc (ville de Vinh) - est développé par Tecco. |
Par ailleurs, la pratique courante du transfert de propriété des logements sociaux constitue un autre problème à résoudre. La loi autorise les promoteurs à signer des contrats après avoir obtenu l'approbation écrite de l'autorité compétente, permettant ainsi la vente ou l'échange de logements sociaux, voire leur attribution à des personnes qui n'en ont pas réellement besoin. « Auparavant, la réglementation stipulait que les acquéreurs de logements sociaux ne pouvaient transférer la propriété qu'après un délai minimum de 10 ans. Ce délai a été ramené à 5 ans. De ce fait, il n'est pas rare qu'une personne occupe un appartement tandis qu'une autre en est enregistrée comme propriétaire. On observe un phénomène de transferts clandestins, contournant la loi grâce à des documents manuscrits non notariés, et attendant l'expiration du délai légal pour finaliser les procédures de transfert », a ajouté M. Nguyen Xuan Quan.
Par conséquent, outre le soutien et l'encouragement des investisseurs à développer des projets de logements sociaux, les autorités compétentes doivent renforcer la gestion du logement social afin de prévenir la spéculation et le profit illicite, qui pourraient porter atteinte au droit des personnes à faibles revenus confrontées à de réelles difficultés de logement d'acquérir un logement.
Thu Huyen
