Savills : Le Vietnam devrait abolir les cadres de fixation des prix fonciers.

Récemment, lors d'une consultation publique sur le projet de proposition concernant les prix des terrains à Hanoï, applicable du 1er janvier 2020 au 31 décembre 2024, le Comité populaire de Hanoï a proposé une augmentation moyenne de 30 % des prix des terrains.

L'Association immobilière de Hô Chi Minh-Ville (HOREA) a soumis ses observations sur le cadre de prix fonciers pour la période 2019-2024 au Comité populaire de Hô Chi Minh-Ville et au ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement, proposant de maintenir le prix minimum mais d'augmenter le prix maximum d'un tiers par rapport au niveau actuel.

Mme Tran Thi Khanh Linh, responsable de l'évaluation chez Savills à Hô Chi Minh-Ville, estime qu'une liste de prix fonciers sur cinq ans est excessive compte tenu de la volatilité des prix de l'immobilier. Elle suggère donc des périodes d'ajustement plus courtes, par exemple tous les six mois ou tous les ans, afin de mieux refléter les fluctuations du marché.

Selon Mme Linh, les prix des terrains sont ajustés par l'offre et la demande et fluctuent donc constamment. Par conséquent, à long terme, un système de prix fonciers fixes ne devrait pas être mis en place pour une période allant jusqu'à cinq ans. En réalité, on observe un écart important entre les prix de transaction des terrains sur le marché et ces systèmes de prix fixes.

« Les législateurs devraient définir clairement le mécanisme et la méthode de détermination de la valeur marchande. Toutes les obligations financières liées aux terres devraient être fondées sur cette valeur, et cette détermination devrait être confiée à des agences et organisations indépendantes et compétentes. La fixation des prix fonciers en fonction de la valeur marchande constitue le mécanisme optimal pour limiter les pertes de recettes budgétaires de l'État et satisfaire tous les utilisateurs fonciers concernés », a déclaré Mme Linh.

Parallèlement, selon elle, il est nécessaire d'accorder davantage d'autonomie aux comités populaires des provinces et des villes pour la publication des listes de prix fonciers, afin de garantir leur cohérence avec les prix du marché et les réalités locales. Actuellement, le décret 44/2014 impose aux collectivités locales une limite quant au montant des prix fonciers : ces derniers ne peuvent excéder 30 % du prix maximal autorisé, ce qui restreint leur capacité à refléter les fluctuations du marché.

D'après les experts de Savills, l'application du système de tarification actuel, qui ne reflète pas fidèlement la valeur marchande, désavantage les personnes expropriées et engendre des conflits. Ce système ralentit le processus d'indemnisation et de déblaiement, retarde la mise en œuvre des projets et, en fin de compte, réduit l'offre.

Pour les investisseurs, conformément à la loi foncière de 2013, les projets immobiliers d'une valeur supérieure à 30 milliards de VND ne sont pas basés sur le barème foncier, mais doivent utiliser la valeur marchande pour déterminer les obligations financières. Par conséquent, la modification du cadre de prix foncier de l'État n'a pas d'incidence significative sur les coûts de production des projets immobiliers et, de ce fait, les prix des biens immobiliers ne sont pas significativement affectés.