Programme de logements sociaux « cassé »

De nombreuses entreprises se spécialisent dans la constructionlogement social(NƠXH) a également déploré le fait de se retrouver dans une grave pénurie de capitaux en n’ayant pas accès à des sources de crédit préférentielles.

Bloqué par manque de capital

Près de 100 clients ayant acquis le projet de logements sociaux situé au 35 Ho Hoc Lam, dans le district de Binh Tan (Hô Chi Minh-Ville), se trouvent face à un dilemme : l'investisseur, la société immobilière Hoang Quan, manque de capitaux. La date de livraison du projet est donc inconnue. Parallèlement, de nombreuses personnes croulent sous les dettes et doivent vendre tous leurs biens pour payer les intérêts mensuels à la banque afin d'acquérir un logement social.

En réponse à ce retard, la société immobilière Hoang Quan a déclaré disposer d'un capital social total de 5 000 milliards de dongs. Cependant, la mise en œuvre simultanée de 24 projets de logements sociaux et l'arrêt du programme de soutien aux prêts au logement social de 30 000 milliards de dongs ont entraîné une grave pénurie de capitaux. La société a dû utiliser ses propres capitaux pour couvrir ses dépenses, partager ses participations avec les acheteurs, accepter la baisse de ses bénéfices et les limiter au maximum.

Faute de solution pour trouver des capitaux, l'investisseur ne peut que faire appel à ses clients pour emprunter le capital restant afin d'accélérer le projet. Il peut également proposer au Comité populaire de Hô-Chi-Minh-Ville d'autoriser l'utilisation des fonds du Fonds de développement du logement pour la construction de logements sociaux. Même si ces solutions s'avèrent inefficaces, l'investisseur envisagera la dernière option : restituer le projet à l'État.

Se trouvant également dans une situation similaire, plus de 700 clients ayant acheté un logement social dans le cadre du projet de complexe de logements sociaux et de services commerciaux AZ Thang Long (nom commercial Bright City) dans la commune de Kim Chung (district de Hoai Duc, Hanoi) ont récemment envoyé une pétition pour obtenir de l'aide au gouvernement et au ministère de la Construction, reflétant la lenteur du projet à livrer les logements, ce qui les a mis dans une situation difficile.

Et expliquant la raison du retard du projet, l'investisseur du projet, Thang Long Confectionery Company Limited, a déclaré que le projet AZ Thang Long était en cours de mise en œuvre dans les délais lorsqu'il a rencontré un incident de force majeure politique majeur, à savoir la suspension du programme de prêt national de 30 000 milliards de VND.

Selon cet investisseur, faute de taux d'intérêt préférentiels, les clients ne sont plus intéressés par le projet, tandis que l'investisseur peine à emprunter des capitaux auprès des banques à des taux commerciaux élevés. Après l'arrêt de la mise en œuvre du programme de 30 000 milliards de dongs, plus d'un an et demi s'est écoulé depuis que le gouvernement et la Banque d'État ont publié une série de documents d'orientation pour un nouveau programme de prêts préférentiels pour le logement social auprès de la Banque vietnamienne pour les politiques sociales (VBSP). Mais, faute de capitaux, tout le monde doit patienter.

Le capital de soutien est comme une goutte d’eau dans l’océan

Selon le ministère de la Construction, la demande nationale de logements sociaux pour la période 2011-2020 nécessitera environ 440 000 appartements. Cependant, d'après les résultats de la mise en œuvre locale, seuls 28 % environ du plan ont été mis en œuvre à ce jour. À Hô-Chi-Minh-Ville seulement, selon le plan de développement du logement social du ministère de la Construction, la ville développera 39 projets totalisant 45 000 appartements entre 2017 et 2020.

Selon les estimations, la demande de logements sociaux par les citadins s'élèvera à 81 000 unités d'ici 2020. Ces statistiques révèlent un écart considérable entre l'offre et la demande de logements sociaux dans la ville la plus peuplée du pays. Malgré une demande très forte, la capacité des entreprises à y répondre reste très limitée. À ce jour, les statistiques montrent que le logement social est encore absent du marché immobilier de Hô-Chi-Minh-Ville.

La principale raison pour laquelle le développement du logement social progresse si lentement, confronté à de nombreuses difficultés et goulets d'étranglement, est l'incapacité à mobiliser les fonds budgétaires nécessaires à la mise en œuvre des politiques de soutien au logement social conformément à la réglementation. Selon les informations de la Banque vietnamienne pour les politiques sociales, celle-ci a officiellement lancé des prêts pour l'achat de logements sociaux en avril dernier.

En 2018, le gouvernement versera 500 milliards de VND à la VBSP et la banque mobilisera 500 milliards de VND supplémentaires. Cette année, la banque disposera ainsi d'une source de décaissement de 1 000 milliards de VND. Cependant, dans un document adressé au Premier ministre, le ministère de la Construction a indiqué que ce montant n'avait pas encore été décaissé. En revanche, si ce montant est décaissé, il sera uniquement prêté aux ménages et aux particuliers, les investisseurs du projet ne pouvant pas emprunter cette source de capital.

Entre-temps, les rapports des localités montrent qu'il existe actuellement 206 projets de logements sociaux avec une échelle de construction d'environ 168 700 appartements, une superficie totale d'environ 8 435 000 m2 qui sont en retard ou temporairement suspendus en raison du manque de capitaux pour poursuivre la mise en œuvre.

L'accès à ce financement est difficile pour les particuliers. Selon les estimations, 1 000 milliards de dongs (environ 1 000 milliards de dongs) de la VBSP seront alloués aux collectivités locales. Hanoï et Hô-Chi-Minh-Ville sont les plus importantes, avec 50 milliards de dongs chacune.

D'autres villes se voient allouer des aides allant de 10 milliards de VND à moins, selon les conditions locales. Dans les grandes villes comme Hanoï ou Hô-Chi-Minh-Ville, avec un prêt au logement social de 50 milliards de VND en moyenne, seules 150 personnes environ peuvent accéder à ce prêt préférentiel. C'est une goutte d'eau dans l'océan.

L'économiste Dr Truong Huy Mai (RMIT) a déclaré que, selon les calculs, la demande de capitaux pour le logement social s'élève à environ 5 000 milliards de VND. L'État doit donc disposer de ressources supplémentaires, car 1 000 à 2 000 milliards de VND à mettre en œuvre par rapport à la demande sont insuffisants. Pour mobiliser des capitaux pour le développement du logement social, une solution plus fondamentale est nécessaire, au lieu de se contenter de l'aide financière de l'État.

De son côté, l'État doit prendre l'initiative de sa mise en œuvre. S'il ne fait appel qu'à des capitaux extérieurs, la tâche sera difficile. La demande de logements sociaux est toujours forte ; même sans incitations financières de l'État, les entreprises qui investissent dans ce secteur ne seront pas désavantagées.

Cependant, l'accès des acquéreurs à des capitaux à faible taux d'intérêt, l'obligation d'emprunter auprès de banques commerciales à des taux d'intérêt deux fois plus élevés et de respecter de nombreuses autres conditions strictes, réduisent leur capacité à accéder au logement. Les entreprises doivent alors maintenir les taux d'intérêt pour les acquéreurs pendant une certaine période, limitant ainsi leurs profits au maximum. Selon le Dr Truong Huy Mai, il s'agit d'un obstacle de taille.