Le programme de logements sociaux s'effondre.
Le programme de soutien au crédit de 30 000 milliards de VND a permis à des milliers de personnes à faibles revenus d’acquérir un logement. Cependant, la suspension des versements au titre de ce programme, le 1er juin 2016, a contraint de nombreux acquéreurs à envisager d’abandonner leur rêve de devenir propriétaires, faute de pouvoir rembourser le prêt aux taux d’intérêt commerciaux.
De nombreuses entreprises se spécialisent dans la construction.logement socialLe secteur du logement social (NHS) a également déploré être confronté à une grave pénurie de capitaux en raison du manque d'accès à des sources de crédit préférentielles.
Enlisés dans une impasse faute de capital.
Près de 100 locataires ayant acquis un logement social au 35 rue Ho Hoc Lam, dans le district de Binh Tan (Hô-Chi-Minh-Ville), se trouvent dans une situation délicate : le promoteur du projet, la société immobilière Hoang Quan, manque de capitaux, ce qui compromet la date de livraison. Parallèlement, de nombreux résidents sont accablés par les dettes et contraints de vendre leur logement et d’autres biens pour payer les intérêts mensuels de leurs prêts immobiliers.
En réaction à ce retard, la société immobilière Hoang Quan a indiqué disposer d'un capital social total de 5 000 milliards de VND. Cependant, la mise en œuvre simultanée de 24 projets de logements sociaux, conjuguée à la suspension du programme de soutien aux prêts au logement social de 30 000 milliards de VND, la confronte à une grave pénurie de liquidités. La société utilise ses fonds propres pour couvrir ses dépenses, partage les taux d'intérêt avec les acquéreurs et accepte une baisse significative de ses bénéfices issus du secteur du logement social.
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| Pour être efficaces, les programmes de logements sociaux ont besoin d'une source de financement stable. |
Confronté à une crise de financement, le promoteur n'a d'autre choix que de solliciter des prêts auprès de ses clients afin de réunir les fonds nécessaires à l'accélération du chantier. Il peut également demander au Comité populaire de Hô Chi Minh-Ville l'autorisation d'utiliser des fonds du Fonds de développement du logement pour la construction de logements sociaux. Pire encore, si ces solutions échouent, le promoteur envisage la possibilité ultime de rétrocéder le projet à l'État.
De même, récemment, plus de 700 clients ayant acheté un logement social dans le cadre du projet de complexe de logements sociaux et de services commerciaux AZ Thăng Long (nom commercial : Bright City) dans la commune de Kim Chung (district de Hoai Duc, Hanoï) ont envoyé une pétition au gouvernement et au ministère de la Construction, se plaignant du retard de livraison des logements, ce qui les a placés dans une situation difficile.
Pour expliquer le retard du projet, l'investisseur, Thang Long Confectionery Co., Ltd., a déclaré que le projet AZ Thang Long progressait comme prévu lorsqu'il a rencontré un cas de force majeure majeur lié à la politique : la suspension du programme de prêts de 30 000 milliards de VND à l'échelle nationale.
Selon le promoteur, l'absence de taux d'intérêt préférentiels a dissuadé les clients de s'intéresser au projet, tandis que ce dernier peine à obtenir des financements bancaires à des taux d'intérêt commerciaux élevés. Plus d'un an et demi après l'abandon du programme de 30 000 milliards de VND, le gouvernement et la Banque d'État du Vietnam ont publié de nombreuses directives concernant un nouveau programme de prêts préférentiels pour le logement social auprès de la Banque vietnamienne des politiques sociales (VBSP). Or, à ce jour, les fonds ne sont toujours pas débloqués et l'attente demeure.
Le soutien financier est comme une goutte d'eau dans l'océan.
D'après les données compilées par le ministère de la Construction, la demande nationale de logements sociaux entre 2011 et 2020 était d'environ 440 000 appartements. Cependant, selon les résultats de la mise en œuvre au niveau local, seulement 28 % environ de cet objectif a été atteint à ce jour. À Hô-Chi-Minh-Ville seulement, le plan de développement du logement social du département de la Construction prévoyait la construction de 39 projets, soit 45 000 appartements, entre 2017 et 2020.
Parallèlement, les calculs montrent que la demande de logements sociaux à Hô-Chi-Minh-Ville atteindra 81 000 unités d'ici 2020. Ces statistiques révèlent un écart important entre l'offre et la demande de logements sociaux dans la ville la plus peuplée du pays. Malgré cette forte demande, la capacité des entreprises à y répondre demeure très limitée. À ce jour, les statistiques montrent que le logement social est encore largement absent du marché immobilier de Hô-Chi-Minh-Ville.
La lenteur des progrès et les nombreuses difficultés rencontrées dans le développement du logement social s'expliquent principalement par l'insuffisance des fonds budgétaires alloués à la mise en œuvre des politiques de soutien prévues. Selon la Banque vietnamienne des politiques sociales (VBSP), les prêts pour l'acquisition de logements sociaux ont officiellement débuté en avril dernier.
En conséquence, en 2018, le gouvernement a alloué 500 milliards de VND à la Banque vietnamienne des politiques sociales (VBSP), et cette dernière a mobilisé 500 milliards de VND supplémentaires. Ainsi, cette année, la banque disposera d'un fonds de décaissement de 1 000 milliards de VND. Toutefois, dans un document adressé au Premier ministre, le ministère de la Construction a indiqué que, à ce jour, ces fonds n'ont pas encore été décaissés. De plus, même s'ils l'étaient, ces fonds seraient exclusivement destinés à des prêts aux ménages et aux particuliers ; les investisseurs de projets ne seraient pas éligibles à ce financement.
Par ailleurs, des rapports locaux indiquent qu'actuellement, 206 projets de logements sociaux, représentant environ 168 700 appartements et une surface totale d'environ 8 435 000 m², accusent un retard ou sont temporairement suspendus faute de financement pour poursuivre leur mise en œuvre.
L'accès à ces prêts n'est même pas chose aisée pour la population. Selon les estimations, le capital de 1 000 milliards de dongs alloué par la Banque vietnamienne des politiques sociales sera distribué aux collectivités locales. Hanoï et Hô Chi Minh-Ville recevront chacune la plus grande part, soit 50 milliards de dongs.
D'autres villes se voient allouer environ 10 milliards de VND, voire moins, selon leur situation locale. Dans les grandes villes comme Hanoï ou Hô Chi Minh-Ville, l'allocation de 50 milliards de VND, calculée comme le montant moyen d'un prêt pour un logement social, signifie qu'environ 150 personnes seulement peuvent bénéficier de ce prêt à taux préférentiel. C'est une goutte d'eau dans l'océan.
Selon l'économiste Truong Huy Mai (RMIT), les besoins en capitaux pour le logement social sont estimés à plus de 5 000 milliards de VND. Par conséquent, l'État a besoin de financements supplémentaires, car les 1 000 à 2 000 milliards de VND sont largement insuffisants pour répondre aux besoins. Afin de garantir le financement du développement du logement social, une solution plus globale est nécessaire, plutôt que de se reposer uniquement sur les aides gouvernementales.
De son côté, l'État doit prendre l'initiative de la mise en œuvre ; se contenter de solliciter des capitaux extérieurs à la collectivité ne sera pas chose aisée. La demande de logements sociaux est toujours forte, de sorte que même sans financement préférentiel de l'État, les entreprises investissant dans ce secteur resteront rentables.
Cependant, comme les acheteurs n'ont pas accès aux prêts à taux réduits et doivent emprunter auprès d'établissements commerciaux à un taux d'intérêt deux fois supérieur, assorti de nombreuses autres conditions restrictives, leur accès au logement se restreint. Dans ce cas, les entreprises doivent subventionner les taux d'intérêt pour les acheteurs pendant une certaine période, ce qui limite fortement leurs marges bénéficiaires. Il s'agit là d'un obstacle majeur, a analysé le Dr Truong Huy Mai.
