Programme de logements sociaux « défaillant »

De nombreuses entreprises se spécialisent dans la constructionlogement social(NƠXH) a également déploré être tombé dans une grave pénurie de capital faute d’accès à des sources de crédit préférentielles.

Bloqués par manque de capital

Près de 100 acquéreurs d'un logement social situé au 35 rue Ho Hoc Lam, dans le district de Binh Tan (Hô-Chi-Minh-Ville), se trouvent dans une situation délicate. Le promoteur du projet, la société immobilière Hoang Quan, est en manque de fonds, et la date de livraison reste incertaine. Parallèlement, nombre d'entre eux s'endettent lourdement et sont contraints de vendre tous leurs biens immobiliers pour payer les intérêts mensuels de leur prêt immobilier.

En réaction à ce retard, la société immobilière Hoang Quan a indiqué disposer d'un capital social total de 5 000 milliards de VND. Cependant, la mise en œuvre simultanée de 24 projets de logements sociaux, conjuguée au plan de soutien de 30 000 milliards de VND pour les prêts au logement social, a engendré d'importantes difficultés de trésorerie. La société finance ses dépenses sur ses fonds propres, partage les intérêts avec les acquéreurs et accepte une baisse, voire une limitation, de ses bénéfices liés au logement social.

Faute de solution pour trouver des capitaux, l'investisseur n'a d'autre choix que de solliciter des prêts auprès de ses clients afin d'accélérer le projet. Il peut également proposer au Comité populaire de Hô Chi Minh-Ville l'autorisation d'utiliser des fonds du Fonds de développement du logement pour la construction de logements sociaux. Si ces solutions s'avèrent infructueuses, il envisagera en dernier recours la rétrocession du projet à l'État.

Récemment, plus de 700 clients ayant acheté un logement social dans le cadre du projet de complexe de logements sociaux et de services commerciaux AZ Thang Long (nom commercial : Bright City) dans la commune de Kim Chung (district de Hoai Duc, Hanoï) ont adressé une pétition au gouvernement et au ministère de la Construction pour demander de l'aide. Ils dénoncent la lenteur du processus de livraison des logements, qui les place dans une situation difficile.

Pour expliquer le retard du projet, l'investisseur, Thang Long Confectionery Company Limited, a déclaré que le projet AZ Thang Long était mis en œuvre comme prévu lorsqu'il a rencontré un incident majeur de force majeure lié à la politique, à savoir la suspension du programme de prêts national de 30 000 milliards de VND.

Selon cet investisseur, l'absence de taux d'intérêt préférentiels a entraîné un désintérêt des clients pour le projet, tandis que l'investisseur lui-même rencontre des difficultés pour obtenir des capitaux auprès de banques pratiquant des taux d'intérêt commerciaux élevés. Plus d'un an et demi s'est écoulé depuis l'arrêt de la mise en œuvre du plan de 30 000 milliards de VND, date à laquelle le gouvernement et la Banque d'État ont publié des documents d'orientation concernant le nouveau programme de prêts préférentiels pour le logement social auprès de la Banque vietnamienne des politiques sociales (VBSP). Or, les fonds font toujours défaut et l'attente se poursuit.

Le capital de soutien est comme une goutte d'eau dans l'océan

D'après les statistiques du ministère de la Construction, la demande nationale de logements sociaux s'élevait à environ 440 000 appartements entre 2011 et 2020. Cependant, selon les résultats de la mise en œuvre locale, seuls 28 % environ de ce plan ont été réalisés à ce jour. À Hô-Chi-Minh-Ville seulement, le plan de développement du logement social du département de la Construction prévoyait la construction de 39 projets, soit 45 000 appartements, entre 2017 et 2020.

Par ailleurs, selon les estimations, la demande de logements sociaux des habitants de la ville atteindra 81 000 unités d'ici 2020. Ces statistiques révèlent un écart considérable entre l'offre et la demande de logements sociaux dans la ville la plus peuplée du pays. Malgré une forte demande, la capacité des entreprises à y répondre demeure très limitée. À ce jour, les statistiques montrent que le logement social est encore absent du marché immobilier de Hô-Chi-Minh-Ville.

La lenteur du développement du logement social, marquée par de nombreuses difficultés et des obstacles, s'explique principalement par l'incapacité à mobiliser les fonds budgétaires nécessaires à la mise en œuvre des politiques de soutien au logement social, conformément à la réglementation. Selon les informations de la Banque de politique sociale, des prêts pour l'acquisition de logements sociaux ont été officiellement lancés en avril dernier.

En conséquence, en 2018, le gouvernement allouera 500 milliards de VND à la Banque de politique sociale, qui mobilisera à son tour 500 milliards de VND. Ainsi, cette année, la banque disposera d'une enveloppe de décaissement de 1 000 milliards de VND. Toutefois, dans un document adressé au Premier ministre, le ministère de la Construction a indiqué que cette somme n'a pas encore été décaissée. Par ailleurs, si ce montant est décaissé, il sera exclusivement destiné aux ménages et aux particuliers, les investisseurs de projets n'ayant pas accès à ces fonds.

Par ailleurs, des rapports locaux montrent qu'il existe actuellement 206 projets de logements sociaux, représentant environ 168 700 appartements et une superficie totale d'environ 8 435 000 m², qui accusent un retard ou sont temporairement suspendus faute de capitaux pour poursuivre leur mise en œuvre.

L'accès à cette source de prêt n'est pas chose aisée. Selon les estimations, le capital de 1 000 milliards de VND de la Banque de politique sociale sera alloué aux collectivités locales pour la mise en œuvre de ce prêt. Hanoï et Hô Chi Minh-Ville se partageront les plus importantes sommes, soit 50 milliards de VND chacune.

D'autres villes reçoivent des allocations allant de 10 milliards de VND à moins, selon les spécificités locales. Dans les grandes villes comme Hanoï ou Hô Chi Minh-Ville, l'allocation moyenne de 50 milliards de VND pour l'acquisition d'un logement social ne permet à qu'environ 150 personnes d'accéder à ce prêt à taux préférentiel. C'est une goutte d'eau dans l'océan.

Selon Truong Huy Mai, docteur en économie (RMIT), les calculs indiquent que les besoins en capitaux pour le logement social s'élèvent à environ 5 000 milliards de VND. L'État doit donc trouver des ressources supplémentaires, car les 1 000 à 2 000 milliards de VND alloués à la mise en œuvre du projet sont insuffisants. Pour financer le développement du logement social, une solution plus globale est nécessaire, et non le simple recours aux aides publiques.

De son côté, l'État doit prendre l'initiative de la mise en œuvre. S'il se contente de solliciter des capitaux extérieurs, la tâche s'avérera ardue. La demande de logements sociaux étant toujours forte, même sans incitations financières de l'État, les entreprises qui investissent dans ce secteur resteront rentables.

Cependant, faute d'accès à des capitaux à taux d'intérêt bas, les acheteurs sont contraints d'emprunter auprès de sociétés commerciales à des taux d'intérêt deux fois supérieurs et sous de nombreuses autres conditions strictes, ce qui réduit leur capacité d'accès au logement. Dans ce contexte, les entreprises doivent soutenir les taux d'intérêt des acheteurs pendant une certaine période, limitant ainsi leurs profits au maximum. « Il s'agit d'un obstacle de taille », a analysé le Dr Truong Huy Mai.