Principes, fondements et méthodes d’évaluation foncière selon la loi foncière de 2024.

Répondre:

L’article 158 de la loi foncière de 2024 stipule les principes, les bases et les méthodes d’évaluation foncière comme suit :

1. L’évaluation foncière doit garantir le respect des principes suivants :

a) Méthode d'évaluation foncière basée sur les principes du marché ;

b) Respecter scrupuleusement les méthodes, les procédures et les processus d’évaluation foncière ;

c) Garantir l’honnêteté, l’objectivité, l’ouverture et la transparence ;

d) Garantir l’indépendance entre l’organisme de conseil en évaluation foncière, le conseil d’évaluation des prix fonciers, le conseil d’évaluation spécifique des prix fonciers et l’organisme ou la personne autorisée à décider des prix fonciers ;

d) Assurer un équilibre des intérêts entre l’État, les utilisateurs des terres et les investisseurs.

2. Les éléments servant de base à l'évaluation foncière sont les suivants :

a) L'utilisation prévue du terrain est utilisée pour l'évaluation ;

b) Durée d'utilisation des terres. Pour les terres agricoles déjà attribuées par l'État aux ménages et aux particuliers dans les limites d'attribution des terres agricoles, et pour les terres agricoles dans les limites de transfert, la durée d'utilisation des terres n'est pas un facteur ;

c) Saisie des informations pour l'évaluation foncière à l'aide de diverses méthodes d'évaluation foncière ;

d) Autres facteurs affectant les prix des terrains ;

d) Réglementations juridiques pertinentes au moment de l’évaluation foncière.

3. Les informations à fournir pour l’évaluation foncière selon les méthodes d’évaluation foncière spécifiées au point c, paragraphe 2 du présent article comprennent :

a) Les prix des terrains sont enregistrés dans la base de données foncières nationale et la base de données nationale des prix ;

b) Le prix du terrain est inscrit dans le contrat de transfert des droits d'utilisation du terrain ; il s'agit du prix de l'offre gagnante pour les droits d'utilisation du terrain après exécution des obligations financières ;

c) Les prix fonciers recueillis par le biais d’enquêtes et d’études dans les cas où les informations sur les prix fonciers stipulées aux points a et b de la présente clause ne sont pas disponibles ;

d) Informations sur les recettes, les dépenses et les revenus provenant de l’utilisation des terres.

4. Les informations sur le prix du terrain mentionnées aux points a, b et c de l'article 3 sont des informations constituées au cours d'une période de 24 mois précédant la date d'évaluation du terrain mentionnée à l'article 91, paragraphe 2, et à l'article 155, paragraphe 3, de la présente loi.

L'utilisation des informations recueillies conformément à la présente clause privilégie l'utilisation des informations les plus proches de la date d'évaluation foncière.

5. Les méthodes d'évaluation foncière comprennent :

a) La méthode comparative est mise en œuvre en ajustant les prix de parcelles de terrain ayant la même destination, présentant certaines similitudes quant aux facteurs influençant les prix des terrains transférés sur le marché, et ayant été acquises lors d'enchères de droits d'utilisation du sol où l'adjudicataire a rempli ses obligations financières conformément à la décision de l'enchère. Ceci est réalisé en analysant et en comparant les facteurs influençant les prix des terrains après exclusion de la valeur des actifs attachés au terrain (le cas échéant) afin de déterminer le prix de la parcelle de terrain à évaluer ;

b) La méthode du revenu est mise en œuvre en divisant le revenu net annuel moyen par unité de surface par le taux d'intérêt moyen des dépôts d'épargne en dongs vietnamiens à 12 mois auprès des banques commerciales dans lesquelles l'État détient plus de 50 % du capital social ou des droits de vote totaux dans la province pendant les trois années consécutives jusqu'à la fin du dernier trimestre pour lequel des données étaient disponibles avant la date d'évaluation foncière ;

c) La méthode du surplus est mise en œuvre en soustrayant le total des coûts de développement estimés du terrain ou de la zone du total des recettes de développement estimées, sur la base de l'utilisation la plus efficace du terrain (coefficient d'utilisation du terrain, densité de construction, nombre maximal d'étages du bâtiment) conformément au plan d'utilisation du terrain et au plan de construction détaillé approuvés par l'autorité compétente ;

d) La méthode du coefficient d'ajustement du prix foncier est mise en œuvre en multipliant le prix du terrain figurant dans le tableau des prix fonciers par le coefficient d'ajustement du prix foncier. Ce coefficient est déterminé en comparant le prix du terrain dans le tableau des prix fonciers avec le prix du marché foncier ;

d) Le gouvernement peut prescrire d’autres méthodes d’évaluation foncière non spécifiées aux points a, b, c et d de la présente clause après avoir obtenu l’approbation du Comité permanent de l’Assemblée nationale.

6. Les cas et conditions d'application de la méthode d'évaluation foncière sont stipulés comme suit :

a) La méthode comparative est appliquée à l'évaluation dans les cas où il existe au moins 3 parcelles de terrain ayant la même finalité d'utilisation des terres, certaines similitudes dans les facteurs affectant les prix des terrains qui ont été transférés sur le marché, et où le soumissionnaire gagnant a rempli ses obligations financières conformément à la décision d'adjudication ;

b) La méthode du revenu est appliquée à l'évaluation dans les cas où les terres agricoles, les terres non agricoles (à l'exclusion des terres résidentielles) ne sont pas éligibles à la méthode comparative, mais où les revenus et les dépenses liés à l'utilisation des terres en fonction de la finalité de l'utilisation des terres évaluée peuvent être déterminés ;

c) La méthode du surplus est appliquée à l'évaluation dans les cas où le terrain ou la zone du projet d'investissement ne remplit pas les conditions requises pour la méthode comparative ou la méthode du revenu, mais où les revenus totaux du développement et les coûts totaux du développement du projet peuvent être estimés ;

d) La méthode du coefficient d'ajustement du prix des terrains est appliquée pour déterminer le montant spécifique de l'indemnisation lorsque l'État récupère des terrains dans les cas où plusieurs parcelles de terrain adjacentes ayant la même utilisation prévue sont récupérées et que leurs prix fonciers sont déjà stipulés dans le tableau des prix fonciers, mais la méthode comparative n'est pas applicable.

7. Les méthodes d’évaluation foncière stipulées à l’article 5 du présent article seront utilisées pour déterminer les prix spécifiques des terrains et pour établir des tables de prix fonciers.

8. Dans les cas où l'application des méthodes d'évaluation foncière spécifiées aux points a, b et d de l'article 5 du présent article pour déterminer le prix spécifique du terrain donne un prix inférieur au prix du terrain figurant dans le tableau des prix fonciers, c'est le prix du terrain figurant dans le tableau des prix fonciers qui sera utilisé.

9. Le choix de la méthode d'évaluation foncière est proposé par l'organisme d'évaluation foncière et décidé par le Conseil d'évaluation foncière spécifique.

10. Le gouvernement établira des règlements détaillés pour le présent article.