Principes, bases et méthodes d'évaluation foncière selon la loi foncière de 2024

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L'article 158 de la loi foncière de 2024 stipule les principes, les bases et les méthodes d'évaluation foncière comme suit :

1. L’évaluation foncière doit garantir les principes suivants :

a) Méthode d’évaluation foncière fondée sur les principes du marché ;

b) Se conformer aux méthodes, à l’ordre et aux procédures appropriés pour l’évaluation foncière ;

c) Assurer l’honnêteté, l’objectivité, l’ouverture et la transparence ;

d) Assurer l’indépendance entre l’organisme de conseil en matière de détermination des prix des terrains, le Conseil d’évaluation des prix des terrains, le Conseil d’évaluation des prix des terrains spécifique et l’agence ou la personne habilitée à décider des prix des terrains ;

d) Assurer l’harmonie des intérêts entre l’État, les utilisateurs des terres et les investisseurs.

2. La base d’évaluation foncière comprend :

a) L’usage du sol est déterminé à des fins d’évaluation ;

b) Terme d'affectation des terres. Pour les terres agricoles attribuées par l'État aux ménages et aux particuliers conformément au quota d'affectation des terres agricoles, les terres agricoles comprises dans le quota pour l'obtention de droits de transfert ne sont pas basées sur :

c) Saisir des informations pour l’évaluation foncière selon les méthodes d’évaluation foncière ;

d) Autres facteurs influant sur les prix des terrains ;

d) Dispositions des lois pertinentes au moment de l’évaluation foncière.

3. Les informations d'entrée pour l'évaluation foncière selon les méthodes d'évaluation foncière prescrites au point c, clause 2 du présent article comprennent :

a) Les prix des terrains sont enregistrés dans la base de données foncière nationale et dans la base de données nationale des prix ;

b) Le prix du terrain est indiqué dans le contrat de transfert des droits d'utilisation du sol ; le prix gagnant de l'enchère des droits d'utilisation du sol après avoir rempli les obligations financières ;

c) Les prix des terrains collectés par le biais d’enquêtes et de relevés dans les cas où il n’existe pas d’informations sur les prix des terrains spécifiées aux points a et b de la présente clause ;

d) Informations sur les recettes, les dépenses et les revenus provenant de l’utilisation des terres.

4. Les informations sur le prix des terrains d'entrée spécifiées aux points a, b et c de la clause 3 du présent article sont des informations formées dans les 24 mois à compter de la date d'évaluation du terrain spécifiée à la clause 2 de l'article 91 et à la clause 3 de l'article 155 de la présente loi et avant.

L’utilisation des informations recueillies conformément à la présente clause doit donner la priorité à l’utilisation des informations les plus proches du moment de l’évaluation foncière.

5. Les méthodes d’évaluation foncière comprennent :

a) La méthode de comparaison est mise en œuvre en ajustant le prix des terrains ayant la même destination d'utilisation du sol, certaines similitudes dans les facteurs affectant le prix du terrain transféré sur le marché, en remportant l'enchère des droits d'utilisation du sol pour lesquels le gagnant de l'enchère a rempli ses obligations financières conformément à la décision de gagner l'enchère en analysant et en comparant les facteurs affectant le prix du terrain après avoir exclu la valeur des actifs attachés au terrain (le cas échéant) pour déterminer le prix du terrain à évaluer ;

b) La méthode du revenu est mise en œuvre en prenant le revenu net annuel moyen sur une superficie de terrain divisé par le taux d'intérêt moyen de l'épargne des dépôts à terme de 12 mois en dong vietnamien auprès des banques commerciales dans lesquelles l'État détient plus de 50 % du capital social ou du nombre total d'actions avec droit de vote dans la zone provinciale pendant 03 années consécutives jusqu'à la fin du trimestre le plus récent avec des données avant le moment de l'évaluation foncière ;

c) La méthode de l'excédent est mise en œuvre en prenant le total des recettes de développement estimées moins le total des coûts de développement estimés du terrain ou de la superficie du terrain sur la base de l'utilisation du sol la plus efficace (coefficient d'utilisation du sol, densité de construction, nombre maximal d'étages du bâtiment) conformément à l'aménagement du territoire et à la planification détaillée de la construction approuvés par l'autorité compétente ;

d) La méthode du coefficient d'ajustement du prix du terrain est mise en œuvre en multipliant le prix du terrain indiqué dans le barème par le coefficient d'ajustement du prix du terrain. Ce coefficient est déterminé en comparant le prix du terrain indiqué dans le barème avec le prix du marché ;

d) Le Gouvernement prescrira d’autres méthodes d’évaluation foncière non spécifiées aux points a, b, c et d de la présente clause après avoir obtenu l’approbation du Comité permanent de l’Assemblée nationale.

6. Les cas et conditions d'application des méthodes d'évaluation foncière sont prévus comme suit :

a) La méthode de comparaison est appliquée pour déterminer le prix dans les cas où il existe au moins 03 parcelles de terrain ayant la même destination d'utilisation du sol, certaines similitudes dans les facteurs affectant le prix du terrain transféré sur le marché, remportant l'enchère des droits d'utilisation du sol où le gagnant de l'enchère a rempli les obligations financières conformément à la décision de gagner l'enchère ;

b) La méthode des revenus est appliquée à l'évaluation dans les cas où le terrain ou le terrain agricole ou non agricole n'est pas un terrain résidentiel et le terrain ou le terrain à évaluer ne remplit pas les conditions d'application de la méthode de comparaison, mais les revenus et les dépenses liés à l'utilisation du terrain peuvent être déterminés en fonction de l'usage du terrain évalué ;

c) La méthode du surplus est appliquée pour évaluer le cas où le terrain ou la superficie de terrain destiné à la mise en œuvre d'un projet d'investissement ne remplit pas les conditions d'application de la méthode de comparaison ou de la méthode du revenu, mais le revenu total de développement et les coûts totaux de développement du projet peuvent être estimés ;

d) La méthode du coefficient d'ajustement du prix des terrains est appliquée pour déterminer spécifiquement l'indemnisation lorsque l'État récupère des terrains dans les cas de récupération de plusieurs terrains adjacents ayant la même destination d'utilisation et dont les prix des terrains ont été spécifiés dans la liste des prix des terrains mais ne remplissent pas les conditions d'application de la méthode de comparaison.

7. Les méthodes d’évaluation foncière prescrites à l’article 5 du présent article sont utilisées pour déterminer les prix spécifiques des terrains et élaborer des tableaux de prix des terrains.

8. Dans le cas où les méthodes d'évaluation foncière des points a, b et d de l'article 5 du présent article sont appliquées pour déterminer les prix fonciers spécifiques et que les résultats sont inférieurs aux prix fonciers du tableau des prix fonciers, les prix fonciers du tableau des prix fonciers doivent être utilisés.

9. Le choix de la méthode d'évaluation foncière est proposé par l'organisme qui effectue l'évaluation foncière et décidé par le Conseil d'évaluation foncière spécifique.

10. Le Gouvernement détaillera le présent article.